N. R.G. 13949/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di VENEZIA
Sezione Prima Civile
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 13949/2023
Oggi 17 Aprile 2025, tramite note scritte, innanzi al dott. Maria Carla Quota, sono comparsi: per Controparte_1 e per , l'AVVOCATURA DELLO STATO DI VENEZIA, che conclude Controparte_2 come da note depositate;
per IO DE RT, nessuno;
Il Giudice pronuncia sentenza ex artt. 127 ter e 281sexies c.p.c., tramite deposito telematico nel termine ex art. 127 ter cpc, senza darne previa lettura alle parti.
Il Giudice
dott. Maria Carla Quota
pagina 1 di 5 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VENEZIA
Sezione Prima Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Maria Carla Quota ha pronunciato ex artt. 127 ter e 281sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 13949/2023 promossa da:
(C.F. Controparte_1 P.IVA_1 e
(C.F. , Controparte_2 P.IVA_2 entrambi con il patrocinio dell'AVVOCATURA DELLO STATO DI VENEZIA
ATTORI contro
IO DE RT (C.F. ), C.F._1 con il patrocinio dell'avv. DE RT CARLO
CONVENUTO

CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note sostitutive d'udienza ex ar.t 127 ter cpc.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con l'atto di citazione, Il e l' Controparte_1 Controparte_2 chiedevano, nei confronti del convenuto sig. IO De RT, di:
“a) accertare e dichiarare la proprietà dell'amministrazione demaniale delle aree così indicate:
- unità commerciale allibrata al catasto fabbricati del Comune di Cavallino Treporti al foglio 26, particella 411, sub 22;
- area abitativa allibrata al Catasto fabbricati del Comune di Cavallino Treporti al foglio 26, particella 411, sub 23;
- aree scoperte comuni alle unità immobiliari di cui sopra, allibrate al catasto del Comune di Cavallino Treporti al foglio 26, particella 411, sub 13 - 14 e sub 15;
b) Condannare il signor IO de RT al rilascio e alla restituzione dei citati cespiti, liberi da persone e da cose;
pagina 2 di 5 c) Compensi professionali integralmente rifusi”.
L'azione si basa sull'assunto che il convenuto occupi sine titulo l'unità residenziale identificata attualmente al Catasto fabbricati del Comune di Cavallino Treporti al foglio 26, particella 411, sub 23 nonché l'unità commerciale, identificata al Catasto fabbricati del medesimo Comune, al foglio 26, particella 411, sub 22, nonché lo scoperto, identificato con i sub 13-14 e al sub 15 della particella 411, foglio 26, che costituirebbe area comune a più unità immobiliari del medesimo compendio, intestato al Demanio dello Stato, ivi compresa quella utilizzata dal sig. IO De RT.
Con comparsa di costituzione, depositata tardivamente, il convenuto osservava, in relazione all'immobile commerciale, destinato a bar, che lo stesso fosse stato concesso in locazione, nel corso dell'anno 2005, alla società DI De RT NO & C. s.n.c., con contratto di locazione del 05.12.2005, della durata di anni 6+6. Con comunicazione del 17.04.2012, i sigg. IO De RT e avrebbero informato l'allora Filiale Veneto, dell' , della Parte_1 Controparte_2 liquidazione di DI De RT NO & C. s.n.c. e che, con atto del 29.02.2012, detta società in liquidazione avesse ceduto il ramo di azienda denominato "bar", all'interno del quale sarebbe stato ricompreso detto contratto di locazione, al Sig. IO De RT che, contestualmente, avrebbe chiesto il subentro nello stesso.
L'Agenzia del Demanio mai avrebbe riscontrato tale comunicazione.
Il convenuto riteneva, quindi, che il Sig. De RT IO fosse pacificamente subentrato nel Contratto, a far data dal 29.02.2019, ai sensi dell'art. 2558 c.c.. Il sistema del rinnovo tacito di cui all'art. 28, L. 392/78, d'altronde, troverebbe piena applicazione anche con riferimento ai contratti stipulati con la Pubblica Amministrazione, senza necessità che nel contratto di locazione venga inserita un'apposita clausola, essendo tale rinnovazione automatica conseguenza diretta di una previsione legislativa, a carattere imperativo. Al contrario, qualsiasi clausola difforme, rispetto al disposto normativo, sarebbe stata nulla e sostituita di diritto ex art. 1419, co. 2, c.c. Ne deriverebbe, pertanto, che anche i contratti di locazione commerciali stipulati tra un privato ed un ente pubblico si rinnovino tacitamente, di sei anni in sei anni, a meno che non intervenga disdetta, da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, almeno 12 mesi prima della scadenza. Il subentro ed il rinnovo, dunque si sarebbero verificati anche nel caso di specie.
Con riguardo all'immobile ad uso abitativo, d'altra parte, il contratto di locazione prot. 26940/05 del 28.03.2005, mai risolto, non sarebbe scaduto nel novembre 2013, poiché automaticamente rinnovatosi, sino al 31.10.2017, e, nuovamente, fino al 31.10.2021, e, al netto di comunicazione tempestiva di disdetta inviata da parte dell' , mai pervenuta, Controparte_2 ancora fino al 2025.
Solo al fine di comporre amichevolmente la questione insorta, confermando la proprietà di tutti gli immobili in capo all' , e quindi senza necessità di ulteriore indagine circa la Controparte_2 domanda di cui al punto A), il convenuto proponeva all'attrice, quanto segue:
“1) La riconsegna spontanea immediata delle aree scoperte comuni alle unità immobiliari di cui sopra, allibrate al catasto del Comune di Cavallino Treporti al foglio 26, particella 411, sub 13 - 14 e sub 15, garantendo unicamente l'accesso all'unità bar;

2) La riconsegna spontanea dell'immobile ad uso abitazione identificata al Catasto fabbricati del Comune di Cavallino Treporti al foglio 26, particella 411, sub 23, non appena destinatario di alloggio ERP del Comune di Cavallino Treporti;

pagina 3 di 5 3) Riconsegna spontanea dell'unità commerciale ad uso Bar identificata al catasto fabbricati del Comune di Cavallino Treporti al foglio 26, particella 411, sub 22, non appena maturati i requisiti minimi per poter ottenere il trattamento minimo di pensione, indicativamente al 31.12.2024, al più tardi al 30.07.2025;
4) Spese compensate”.
In ogni caso, il convenuto concludeva come segue:
“nel merito:
- rigettare la domanda attrice in relazione alla riconsegna dell'immobile commerciale adibito a bar, poiché detenuto regolarmente in funzione di contratto di locazione con scadenza al 31.12.2025 Co stipulato tra la e la DI De RT NO & C. s.n.c. e per l'effetto giunto valido ed efficace in capo al Sig. De RT IO per effetto della cessione del ramo d'azienda “bar” del 29.02.2012;
- con vittoria di spese e compensi di lite”.
In seguito alla prima udienza, la causa veniva rinviata alla scorsa udienza di discussione, ex art. 281sexies cpc, sostituita con note scritte, ex art. 127 ter cpc, in cui parte attrice concludeva come da atto di citazione, mentre il convenuto non compariva.
All'esito del procedimento, dunque, si ritiene fondata l'azione di rivendica proposta, per totale acquiescenza del convenuto.
L'occupazione degli immobili, d'altro canto, è anch'essa pacifica, mentre verte contestazione unicamente sulla sussistenza di un titolo a suo fondamento.
Sul punto, si osserva che il contratto di locazione, stipulato da DI De RT NO snc e CP_2 [...]
avente ad oggetto l'immobile ad uso commerciale (bar), prodotto come doc. 11 attoreo, CP_2 contiene, all'art. 15, la pattuizione del divieto di sublocazione o cessione, anche parziale, del contratto, a pena di risoluzione dello stesso. Appare evidente, dunque, che la cessione del ramo d'azienda sia rimasta inopponibile all' e che l'odierno convenuto non possa essere subentrato Controparte_2 nel contratto di locazione in questione, il quale si è risolto, con conseguente inoperatività del rinnovo automatico ex lege da lui stesso invocato, ex art. 28 L. 392/78.
In merito al contratto di locazione dell'immobile ad uso abitativo, invece, è pacifico che lo stesso non sia mai stato registrato, dallo stesso convenuto, sig. IO De RT, con conseguenti sua nullità radicale ed inoperatività, anche in tal caso, di alcun rinnovo automatico ex lege.
La domanda attorea, pertanto, deve essere accolta, con condanna del convenuto alle spese di lite, liquidate secondo i parametri tabellari minimi dello scaglione di valore di riferimento (sino ad euro 520.000,00), vista la semplicità delle questioni trattate, senza computo di fase istruttoria.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:

1. dichiara la proprietà dell'Amministrazione Demaniale delle aree così indicate:
a. unità commerciale allibrata al catasto fabbricati del Comune di Cavallino Treporti al foglio 26, particella 411, sub 22;
b. area abitativa allibrata al Catasto fabbricati del Comune di Cavallino Treporti al foglio pagina 4 di 5 26, particella 411, sub 23;
c. aree scoperte comuni alle unità immobiliari di cui sopra, allibrate al catasto del Comune di Cavallino Treporti al foglio 26, particella 411, sub 13 - 14 e sub 15;

2. condanna il signor IO de RT al rilascio immediato dei citati cespiti, liberi da persone e da cose;

3. condanna altresì la parte convenuta a rimborsare alla parte attrice le spese di lite, che si liquidano in € 6.023,00 per compensi, oltre c.u., dirittti di Cancelleria, spese di notifica, i.v.a., c.p.a. e 15% per spese generali.
Sentenza resa ex articoli 127 ter e 281sexies c.p.c., pubblicata mediante deposito telematico, senza previa lettura alle parti, ed allegazione al verbale.
Venezia, 5 agosto 2025.
Il Giudice dott. Maria Carla Quota
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