Nella procedura n. 730/2025 R.G.

TRIBUNALE ORDINARIO di REGGIO EMILIA SEZIONE SECONDA CIVILE VERBALE DELLA CAUSA n. R.G. 730/2025 tra avv. MARTINELLI ALESSANDRO) Parte_1
RICORRENTE e
+ 2 (avv. BIGRETTI MARCO) Controparte_1
RESISTENTI
* Oggi 22/10/2025, innanzi al Giudice Francesca Malgoni sono comparsi:
- per la ricorrente l'Avv. Alessandro EL;

- per i resistenti l'Avv. MA BI. Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni. I procuratori delle parti precisano le conclusioni come da rispettive note difensive e discutono oralmente la causa riportandosi agli atti già depositati. Dopo breve discussione orale, il Giudice si ritira in camera di consiglio per la decisione. All'esito della camera di consiglio, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c., dandone lettura e depositandola telematicamente.
Il Giudice Francesca Malgoni
1 Nella procedura n. 730/2025 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI REGGIO EMILIA SECONDA SEZIONE CIVILE Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice Francesca Malgoni, ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. R.G. 730/2025 promossa da: (P.I.: ), con il Patrocinio dall'Avv. Alessandro Parte_1 P.IVA_1
EL RICORRENTE contro
(C.F.: ), con il Patrocinio dell'Avv. Controparte_1 C.F._1
MA BI

(C.F.: ) e (C.F.: Controparte_2 C.F._2 CP_3
Patroci etti C.F._3
RESISTENTI
* Conclusioni delle parti All'udienza del 22.10.2025 le parti hanno concluso come da verbale. Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione 1. (già società operante nel settore Parte_1 Parte_2 della mediazione immobiliare e affiliata alla rete Tempo Casa, ha proposto ricorso ex art. 281 decies e ss. c.p.c. nei confronti di , e Controparte_1 Controparte_2
, esponendo: CP_3
- di avere ricevuto, in data 19.11.2022, da un incarico di Controparte_1 mediazione in via esclusiva per la vendita dell'unità immobiliare di sua proprietà sita a Scandiano (RE), in via Romoli n. 1, per il prezzo minimo di € 430.000,00, stabilendo una provvigione pari al 2% sul prezzo effettivo di vendita, oltre IVA;

- che l'incarico prevedeva una durata dal 19.11.2022 al 30.06.2023, con tacito rinnovo per uguale periodo, salvo disdetta da comunicarsi all'agenzia, mediante raccomandata A/R, almeno 15 giorni prima della scadenza naturale, nonché una penale a carico della venditrice, in misura pari alla provvigione, in caso di violazione dell'esclusiva;
- di avere reperito diverse persone interessate all'acquisto dell'immobile, tra cui i coniugi e;
CP_3 Controparte_2
- che, dopo due sopralluoghi e ampia discussione alla presenza della venditrice, questi ultimi in data 19.01.2023 hanno sottoscritto il documento di “presa visione dell'immobile” nel
2 quale hanno dichiarato di aver visionato il bene a mezzo della ricorrente e di essere disponibili ad acquistarlo al prezzo di € 430.000,00;
- di avere appreso, solo diverso tempo dopo, ossia a novembre 2024, che i suddetti e la avevano concluso, per il tramite di altra agenzia di intermediazione (Immobiliare Il CP_1
Corso S.r.l.s.), un contratto definitivo di compravendita del medesimo immobile, allo stesso prezzo negoziato proprio da essa ricorrente, ossia € 430.000,00;
- di avere dunque diritto sia alla provvigione, essendosi l'affare concluso per effetto della sua opera di mediazione, sia alla penale – da parte della venditrice – prevista dall'incarico per la violazione del diritto di esclusiva. Tanto premesso, la società ricorrente ha svolto le seguenti conclusioni:
“1) accertare e dichiarare , c.f. , tenuta e per l'effetto Controparte_1 C.F._1 condannarla al pagamento in favore di (già , c.f. e P.Iva Parte_1 Parte_2
della la penale contrattuale descritta in atti per €8.600,00 (ottomilaseicento/00) o della P.IVA_1 provvigione pattuita sempre per €8.600,00, (ottomilaseicento/00), oltre IVA di legge, ovvero, in via subordinata, di una quota della predetta provvigione pattuita, da determinarsi anche in via equitativa, comunque non inferiore al 50% del valore della medesima pari a € 4.098,36 oltre IVA di legge, o nella diversa misura che verrà ritenuta di giustizia, anche ex art. 1755 e 1758 c.c., comunque maggiorata degli interessi legali dal dovuto (01.07.2024) alla presente domanda ex art.1284, c.c. e moratori commerciali, previsti dalla legislazione speciale relativa ai ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali, dalla presente domanda al saldo effettivo, ex art 1284, comma 4, c.c.; 2) accertare e dichiarare , c.f. e c.f. Controparte_2 C.F._2 CP_3
, in via solidale tra loro, tenuti e per l'effetto condannarli al pagamento in favore di C.F._3
della somma pari alla provvigione conforme agli usi o determinata dal giudice secondo Parte_1 equità, ai sensi dell'art.1755, comma 2, c.c., per €8.600,00 (ottomilaseicento/00), oltre IVA di legge, ovvero, in via subordinata, pari a una quota della predetta provvigione, da determinarsi anche in via equitativa, in misura non inferiore al 50% del valore della medesima pari a € 4.098,36 (quattromilanovantotto/36), oltre IVA di legge o nella diversa misura che verrà ritenuta di giustizia ex art. 1755, c.c., comunque maggiorata degli interessi legali dal dovuto (18.06.2024) alla presente domanda ex art.1284, c.c. e moratori commerciali, previsti dalla legislazione speciale relativa ai ritardi di pagamento nelle transazioni commerciali, dalla presente domanda al saldo effettivo, ex art 1284, comma 4 c.c. 3) Con vittoria di spese e compensi forensi, oltre accessori di legge”. Si sono costituiti in giudizio sia la venditrice sia gli acquirenti Controparte_1
e con due comparse diverse, ma svolgendo le Controparte_2 CP_3 medesime difese, sostenendo di non dovere alcunché a titolo di provvigione né di penale, in quanto la conclusione dell'affare sarebbe avvenuta indipendentemente dall'attività di mediazione svolta dallo Pt_1 Parte_1
In particolare, hanno dedotto:
- che l'incarico originariamente conferito dalla alla società ricorrente a giugno CP_1
2022 per la vendita della sua abitazione fissava un prezzo minimo di € 570.000,00;
- che, in data 19.11.2022, la venditrice ha modificato l'incarico, riducendo il prezzo a € 520.000,00, ma lasciandone invariata la durata già stabilita di un anno, con clausola di esclusiva;

- che in data 14.01.2023, i coniugi hanno visionato l'immobile a Parte_3 mezzo dell'agenzia ricorrente, ma l'incontro non è giunto ad alcun esito positivo, essendovi
3 notevole divergenza tra la richiesta della venditrice e l'offerta dei potenziali acquirenti, pari a € 430.000,00;
- che successivamente la a ulteriormente abbassato il prezzo a € 480.000,00; CP_1
- che in data 15.06.2023, in prossimità della scadenza del mandato, quest'ultima e l'agenzia hanno rinnovato il contratto fissando un nuovo prezzo di vendita di € 430.000,00 e contestualmente sottoscrivendo un foglio integrativo con cui hanno espressamente eliminato il vincolo di esclusiva a partire dal 1°.07.2023;
- che nel luglio 2023, l'agenzia ha accompagnato un'altra famiglia a visitare l'immobile, omettendo al contrario di informare la venditrice resistente dell'interesse nel frattempo nuovamente manifestato dai coniugi resistenti, e non ha mai spontaneamente comunicato a questi ultimi – nel corso dei successivi contatti – il ribasso del prezzo, interrompendo così il nesso causale tra la mediazione svolta e la successiva compravendita;

- che, in particolare, in data 10.07.2023, la ha contattato l'agenzia CP_2 immobiliare per la ricerca di un'abitazione e solo in quell'occasione è venuta a conoscenza del deprezzamento dell'immobile oggetto di causa, esprimendo così nuovamente il proprio interesse;

- in data 19.07.2023 l'agente immobiliare si è impegnato a ricontattare i coniugi
[...] per la formulazione di una proposta scritta, ma poi è rimasto completamente Per_1 inerte,
- che in data 27.12.2023, la ha nuovamente contattato l'agenzia, CP_2 chiedendo ancora una volta informazioni sull'immobile, ma le è stato risposto che non era più disponibile alla vendita;

- nel frattempo, la non più vincolata alla clausola di esclusiva, ha conferito un CP_1 nuovo incarico di vendita all'agenzia immobiliare Il Corso S.r.l.s., alla quale si sono poi rivolti i coniugi concludendo il contratto di compravendita dell'immobile al Parte_3 prezzo di € 430.000,00;
- la ha corrisposto € 10.000,00 a titolo di provvigione alla agenzia immobiliare Il CP_1
Corso S.r.l.s., mentre gli acquirenti e hanno versato € 9.800,00 al CP_2 CP_3 medesimo titolo. Sulla base di quanto sopra, e sostenendo quindi l'insussistenza sia del nesso di causalità fra l'attività della ricorrente e l'affare concluso, sia della violazione dell'esclusiva, i resistenti hanno insistito per il rigetto del ricorso. Essi hanno eccepito inoltre l'invalidità del contratto di mediazione stipulato con la ricorrente, assumendo che l'agente immobiliare dello con cui Parte_1 avevano trattato non risulta iscritto presso la Camera di Commercio quale agente abilitato, con la conseguenza che le attività svolte sono affette da nullità e che nessun diritto alla provvigione può essere riconosciuto al ricorrente. Non è stata svolta attività istruttoria e la causa è stata rinviata all'udienza odierna per precisazione delle conclusioni e discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c. 2. In punto di fatto, dai documenti prodotti in giudizio risulta quanto segue:
- in data 26.05.2022, ha conferito a Controparte_1 Parte_1 incarico di mediazione in esclusiva – della durata di un anno – per la vendita
[...]
4 dell'abitazione di sua proprietà al prezzo di € 570.000,00;
- il 19.11.2022 il prezzo di vendita è stato ridotto a € 520.000,00;
- il 14.01.2023 i coniugi hanno visionato l'immobile per il tramite Parte_3 della società ricorrente, manifestando interesse e formulando una proposta di acquisto pari a € 430.000,00, non accettata dalla venditrice in quanto ritenuta eccessivamente inferiore al prezzo richiesto;

- in data 20.04.2023, il prezzo di vendita dell'immobile è stato ulteriormente abbassato a € 480.000,00;
- in data 15.06.2023, la ha rinnovato l'incarico di mediazione a CP_1 [...] riducendo la richiesta a € 430.000,00 e contestualmente sottoscrivendo una Parte_1 espressa dichiarazione “di non voler rinnovare la formula di esclusiva…L'incarico quindi si riterrà rinnovato ma dalla data del 01/07/2023 non ci sarà più il vincolo di esclusiva”; la dichiarazione è controtimbrata dalla società ricorrente;
-
- in data 29.01.2024, i coniugi hanno formulato una nuova Parte_3 proposta di acquisto per l'immobile della – per il tramite di una diversa agenzia, CP_1
Immobiliare Il Corso S.r.l.s. – per l'importo di € 420.000,00;
- in data 30.01.2024, la proposta è stata accettata dalla venditrice, previo adeguamento del prezzo a € 430.000,00;
- in data 1.07.2024, la venditrice e gli acquirenti hanno CP_1 Parte_3 stipulato il contratto di compravendita per l'immobile oggetto di causa al prezzo di € 430.000,00. Così riassunte le circostanze di fatto documentate di questa causa, la società ricorrente pretende ora:
- la provvigione per l'affare concluso fra le parti;

- la penale per la violazione dell'esclusiva da parte della venditrice, che ha perfezionato l'alienazione del bene per il tramite di altra agenzia immobiliare. Partendo dalla prima questione, la disposizione di riferimento è l'art. 1755 c.c., che, in materia di contratto di mediazione, prevede “Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento”. Il diritto alla provvigione per il mediatore sorge dunque solo in presenza di due imprescindibili presupposti, che devono ricorrere congiuntamente, ossia la conclusione dell'affare e il nesso di causalità tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare stesso. Per “affare” deve intendersi ogni operazione di contenuto economico idonea a generare un rapporto obbligatorio tra le parti (Cfr. ex multis C. 2389/24, C. 11127/22), che si risolva in una utilità di carattere patrimoniale. Esso può quindi ritenersi “concluso” quando, tra i soggetti messi in relazione dal mediatore, sia sorto un vincolo giuridico, da cui discenda il diritto di agire per l'esecuzione in forma specifica ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato (Cfr. ex multis C. 30044/23, C. 6815/21, C. 32066/21). Deve, inoltre, esservi identità tra affare proposto e affare concluso, cosicché l'attività del mediatore sia riferibile senz'altro all'operazione effettivamente perfezionata (cfr. ex multis C. 11467/01: “L'affare concluso deve essere, almeno parzialmente, identico a quello per il quale il mediatore ha messo in relazione le parti;
l'identità va stabilita alla stregua della nozione di affare come operazione di natura
5 economica generatrice di obbligazioni, avendo riguardo più che all'aspetto giuridico formale dell'operazione all'interesse economico perseguito. L'identità di affare postula la coincidenza delle parti dell'affare con quelle messe in relazione dal mediatore;
tale coincidenza ricorre anche se le parti sostituiscano altri a sé nella stipulazione conclusiva e, più in generale, quando vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale”; C. 8676/09). Quanto al secondo presupposto, occorre che l'affare concluso sia causalmente ricollegabile all'attività del mediatore, la quale deve essersi rivelata condicio sine qua non dell'esito positivo delle trattative. La giurisprudenza ha chiarito che il relativo accertamento deve essere effettuato ex post, ossia valutando, a contratto concluso, se e in quale misura l'intervento del mediatore abbia rappresentato la causa efficiente dell'accordo, secondo il principio della causalità adeguata (Cfr. ex multis C. 15880/10), nel senso che, senza di essa, detto accordo non si sarebbe perfezionato. Ne consegue che la mera messa in relazione delle parti non è sufficiente: è infatti necessario che l'attività di intermediazione abbia concretamente contribuito al risultato finale, anche se, eventualmente, in concorso con altri fattori (Cfr. ex multis C. 3165/23; C. 538/24). Applicando tali principi al caso di specie, deve osservarsi quanto segue:
- i coniugi hanno visionato l'immobile oggetto di causa per la Parte_3 prima volta a gennaio 2023 tramite l'agenzia e hanno poi Parte_1 concluso la compravendita nel 2024 per il tramite di una diversa agenzia immobiliare, raggiungendo con la venditrice un accordo sul prezzo a gennaio 2024 e andando a rogito a luglio di quell'anno;
- sussiste quindi, senza dubbio, il requisito della conclusione dell'affare, posto che il contratto di compravendita dell'immobile di Scandiano è stato stipulato dai medesimi soggetti originariamente messi in relazione dalla ricorrente;

- manca, tuttavia, il nesso di causalità fra l'attività posta in essere da quest'ultima e il perfezionamento dell'accordo;
- le emergenze documentali dimostrano che i è limitata alla Parte_1 mera presentazione iniziale delle parti, in occasione della visita dell'immobile nel gennaio 2023, cui ha fatto seguito l'intavolazione di una trattativa che però non ha avuto uno sviluppo concreto, poiché sussisteva una significativa differenza tra il prezzo all'epoca richiesto dalla venditrice (€ 520.000,00) e quello offerto dai potenziali acquirenti (€ 430.000,00), con conseguente mancato incontro delle volontà;
- non risulta, poi, che la ricorrente abbia successivamente compiuto ulteriori sforzi o iniziative idonee a riattivare le trattative stesse;

- è, anzi, incontroverso – poiché non è stato specificamente contestato da quest'ultima - che l'agente abbia omesso di informare, di propria iniziativa, i coniugi Parte_3 delle successive riduzioni del prezzo, pur essendo a conoscenza del loro precedente interesse;

- addirittura, lo scambio di SMS intercorso a luglio 2023 tra i resistenti e l'agente immobiliare (cfr. doc. 3 e doc. 7 , dimostra che i coniugi Parte_3 CP_1 avevano espressamente chiesto aggiornamenti all'agente e, messi a conoscenza del ribasso di prezzo ad € 430.000,00, avevano dichiarato di essere “molto interessati”; contestualmente, però, costui ometteva sia di informare la venditrice di tale nuova manifestazione di interesse (proponendole invece i contatti di altre persone), sia di dare seguito alle richieste dei predetti (la
6 ricorrente, infatti, nessuna prova contraria ha fornito in proposito);
- tale condotta ha senz'altro interrotto il nesso di causalità fra l'attività della ricorrente e il perfezionamento dell'accordo a gennaio 2024, con rogito a luglio 2024, dovendosi ritenere che questo costituisca, invece, il frutto di nuove e diverse trattative condotte per il tramite dell'altra agenzia immobiliare, cui nel frattempo le parti si erano rivolte;

- depone in tal senso anche il lungo tempo trascorso tra i primi sopralluoghi organizzati da la conclusione dell'affare; Parte_1
- la circostanza che il prezzo di vendita finale coincida con quello indicato nell'ultima modifica dell'incarico conferito allo non può in alcun modo Parte_1 colmare il deficit di continuità causale, posto che, come già detto, al momento della prima messa in contatto delle parti il prezzo richiesto dalla era sensibilmente superiore (e, infatti, CP_1
l'offerta di € 430.000,00 venne subito rifiutata) e quando la venditrice, 6 mesi dopo (giugno 2023), lo ha abbassato a € 430.000,00, l'agenzia nulla ha fatto per rimettere le parti in contatto fra loro (nonostante il rinnovato interesse manifestato dai potenziali acquirenti). In definitiva, deve escludersi che l'affare si sia concluso per effetto dell'operato del ricorrente, difettando la prova di un suo apporto causale diretto, o quanto meno efficiente, nella determinazione dell'accordo inter partes. Conseguentemente, la domanda volta a ottenere la provvigione non è fondata. Va parimenti escluso il diritto alla corresponsione della penale per la violazione dell'esclusiva da parte della venditrice, in quanto all'epoca del rinnovo del contratto di mediazione tra la resistente e il relativo patto non solo non era Parte_1 stato prorogato, ma, anzi, era stato espressamente eliminato a partire dal 1°.07.2023. Sicché, quando le parti hanno concluso l'affare per il tramite dell'altra agenzia immobiliare, ossia a gennaio 2024, l'odierna ricorrente non era più titolare da tempo di alcuna esclusiva. Alla luce di tutto quanto sopra, le domande della ricorrente sono infondate e vanno respinte, il ché rende superfluo l'esame dell'ulteriore questione, sollevata dai resistenti, attinente all'iscrizione del mediatore all'albo. 3. Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo in base ai parametri di cui al D.M. 55/14 (come modificati dal D.M. 147/22), tenendo conto del valore della controversia e dell'attività svolta.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente decidendo nella causa in epigrafe, ogni diversa domanda, istanza, eccezione disattesa, RIGETTA le domande della ricorrente;
CONDANNA la ricorrente a pagare le spese di lite in favore di , Controparte_1 da una parte, e di e , dall'altra parte, che liquida - CP_3 Controparte_4 per ciascuna delle due parti - in € 3.200,00 per compensi, oltre 15% per spese generali, CPA e IVA se dovute per legge. Così deciso a Reggio Emilia il 22.10.2025 Il Giudice Francesca Malgoni
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