REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Torre Annunziata, nella persona del G.O.P. dr.ssa Cristina Gallo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. 3645/24 RG, avente ad oggetto l'impugnazione di delibera assembleare
TRA
, nato a [...] il [...] e residente in [...](Sa) alla Parte_1
via de Gasperi n. 64, cod. fisc. , , nata a [...] CodiceFiscale_1 Parte_2
il 04 gennaio 1962 e residente in [...], cod. fisc. C.F._2
, e , nata a [...] l'[...] e residente in [...]
[...] Parte_3
(Sa) alla via della Resistenza, Traversa Zagara n. 5, cod. fisc. , tutti CodiceFiscale_3
rappresentati e difesi in virtù di mandato rilasciato su separato atto dall'avv. Natale Pregevole
( ), presso il cui studio in Torre Annunziata, alla Via Vesuvio n.17, ricorrenti;
C.F._4
E
, sito in OM (NA) alla via Molinelle n. 109, cod. fisc. Controparte_1
, in persona dell'amm.re p.t., elettivamente domiciliato in Gragnano (NA) alla via P.IVA_1
Pasquale Nastro n. 113, presso lo studio dell'avv. Giammichele Scarfato (cod. fisc. C.F._5
, che lo rappresenta e difende in virtù di mandato in calce alla comparsa di costituzione e
[...]
risposta, resistente.
CONCLUSIONI
Come da verbale del 19 giugno 2025, cui per brevità si rinvia.
RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO
In via pregiudiziale si premette che al presente giudizio va applicato l'art. 132 c.p.c., novellato dalla
L. 69/09; pertanto, come espressamente previsto per i giudizi pendenti alla data di entrata in vigore della riforma, la presente sentenza non contiene lo svolgimento del processo, ma solo la motivazione.
1 Con ricorso ex art. 281 decies c.p.c. regolarmente notificato, i ricorrenti impugnavano la delibera assembleare del 06 luglio 2024 chiedendone la dichiarazione di nullità.
A sostegno della domanda esponevano di essere proprietari di diversi immobili nel in CP_1
OM alla via Molinelle 109, edificato ai primi anni novanta dal ricorrente , Parte_1
costituito da due edifici ed aree esterne scoperte;
che l'edificio A ha una sola scala di accesso identificata come scala A, mentre l'edificio B ha due scale di accesso, indicate come B e C;
che le ricorrenti e sono proprietarie di tutti gli immobili (appartamenti e garage) Parte_2 Pt_3
della scala C, del lastrico solare dell'intero fabbricato B, nonché delle aree esterne al fabbricato B;

è invece proprietario del lastrico solare del fabbricato A nonché delle aree esterne Parte_1
a quest'ultimo fabbricato;
che l'intero condominio è gestito da un amministratore interno,
proprietario di un appartamento e di un garage nella scala B, il quale, benché dal 2018 diffidato dall'occuparsi della gestione delle aree esterne dai proprietari , ha continuato a farlo Pt_1
occupandosi della pulizia e della manutenzione delle piante delle aree esterne, benché di proprietà
privata, addebitandone i costi anche al condominio, e quindi anche agli istanti in quanto Pt_1
condomini.
Chiedeva pertanto la nullità della delibera impugnata, atteso che nella ripartizione delle spese contenute nei bilanci preventivi e consuntivi, erano comprese anche le spese di manutenzione delle aree di loro esclusiva proprietà.
Si costituiva il , il quale, pur non contestando la proprietà esclusiva dei ricorretni, CP_1
impugnava la domanda chiedendone il rigetto.
In particolare, eccepiva che l'art. 7 del regolamento contrattuale prevedeva che la manutenzione delle aree comuni gravasse su tutti i condomini.
In materia di ripartizione delle spese condominiali, l'art. 1123 c.c., stabilisce che le stesse debbano essere ripartite tra tutti i condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno ed all'uso che ciascuno può farne, salvo diversa convenzione.
2 All'ultimo comma stabilisce che qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Sul punto, la giurisprudenza di merito, con una recente pronuncia, ha sancito il principio secondo il quale, anche se un giardino è di proprietà esclusiva, i costi per la manutenzione possono essere a carico di tutti i condòmini. Pertanto, anche se un bene appartiene in via esclusiva a un singolo condomino, la ripartizione delle spese può coinvolgere tutti, se il bene porta un'utilità collettiva (Trib.
Torino 11-02-2025).
Anche la Suprema Corte ha più volte ribadito tale principio, stabilendo che, alle spese di potatura degli alberi che insistono su suolo oggetto di proprietà esclusiva di un solo condomino, sono tenuti a contribuire tutti i condomini, allorché si tratti di piante funzionali al decoro dell'intero edificio e la potatura stessa avvenga per soddisfare le relative esigenze di cura del decoro stesso (Cass.
22573/2020). Principio che per analogia ben si attaglia alla fattispecie in esame.
Orbene, dall'esame degli atti e delle norme innanzi richiamate, si rileva la correttezza dell'operato dell'amministratore, che non può modificare i criteri di ripartizione delle spese, se non con il consenso di tutti i condomini, atteso il carattere contrattuale del regolamento condominiale che all'art. 7
prevede che le la manutenzione delle aree comuni grava su tutti i condomini, quindi anche e soprattutto sui proprietari esclusivi delle stesse.
Con riferimento alle altre doglianze dei ricorrenti (diminuzione del compenso dell'amministratore,
fattura del fiscalista) sul punto in diritto si osserva che, il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere delle assemblee condominiali non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo del potere discrezionale che l'assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini,
ma deve limitarsi al riscontro della legittimità. Ne consegue che non è suscettibile di controllo da parte del giudice, attraverso l'impugnativa di cui all'art. 1137 c.c., l'operato dell'assemblea condominiale in relazione alla questione inerente alla approvazione in sede di rendiconto di spese che si assumano superflue o da modificare.
3 Dall'esame degli atti si rileva, quindi, la regolarità della delibera impugnata.
Difatti, sono nulle le delibere affette da un vizio sostanziale ed annullabili quelle affette da un vizio formale.
In particolare, sono nulle quelle pive dei requisiti essenziali, in quanto non regolarmente costituite o prese con maggioranze inesistenti o con oggetto impossibile o sottratto alla competenza dell'assemblea, ecc.
Sono annullabili, le delibere prese in violazione di prescrizioni legali attinenti al procedimento di convocazione o prese in seguito ad un procedimento viziato quanto alla sua formazione o per eccesso di potere.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.
La presente sentenza è provvisoriamente esecutiva ex lege.


P. Q. M.


Il Tribunale di Torre Annunziata, nella persona del G.O.P. dr.ssa Cristina Gallo, definitivamente pronunciando nel giudizio iscritto al n. 3645/24 R.G. avente ad oggetto l'impugnativa di delibera assembleare, così provvede:

1. Rigetta la domanda

2. Condanna , e in solido tra loro, al Parte_1 Parte_2 Parte_3
pagamento delle spese di giudizio in favore del , sito in OM Controparte_1
(NA) alla via Molinelle n. 109, cod. fisc. in persona dell'amm.re p.t., che P.IVA_1
liquida in complessivi € 1.900,00, di cui € 1.700,00 per compensi professionali ed € 200,00
per esborsi, oltre IVA, CPA e spese generali nella misura del 15%, se dovute, come per legge e con attribuzione all'avv. Giammichele Scarfato dichiaratosi antistatario.
Così deciso in Torre Annunziata il 16 luglio 2025.
Il G.O.P.
Dr.ssa Cristina Gallo
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