REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di GROSSETO
Contenzioso CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice Mario Venditti, ha pronunciato la seguente

SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2557/2021, avente a oggetto “mediazione immobiliare” vertente tra
(P.IVA: ), in Parte_1 P.IVA_1 persona del titolare, elettivamente domiciliata in Grosseto, via Santerno n. 25, presso lo studio dell'avv. Sergio Frediani, che la rappresenta e difende in giudizio in virtù di procura in calce alla citazione;

ATTRICE

contro

:
(C.F.: , elettivamente domiciliata in Controparte_1 C.F._1
Roccastrada, Piazza Gramsci n. 22, presso lo studio dell'avv. Gabriele Farinelli, che la rappresenta e difende in giudizio in virtù di procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta;

(C.F.: ), elettivamente domiciliato in Follonica Parte_2 C.F._2
Piazza XXIV Maggio n. 10, presso lo studio degli avv.ti Roberto Fivizzani e Diletta
Fivizzani, che lo rappresentano e difendono in giudizio in virtù di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

CONVENUTI

CONCLUSIONI: come da note scritte depositate in luogo dell'udienza del 22.10.2024.

pagina 1 di 7 MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, l'agenzia immobiliare Parte_1 [...]
(d'ora innanzi “ ”) evocava i sigg. e Parte_1 Parte_1 Controparte_1 [...] innanzi al Tribunale di Grosseto per ivi sentirli rispettivamente condannare a Pt_2 pagarle le somme di € 7.500,00 (oltre IVA) e di € 5.000,00 (oltre IVA), quali provvigioni del 3% e del 2% per l'attività di mediazione prestata nell'ambito di una compravendita immobiliare stipulata il 27.1.2021.
Si costituivano in giudizio i convenuti, per chiedere la reiezione delle domande avversarie, sul presupposto che alcuna significativa e concreta attività di intermediazione fosse stata prestata dalla in ordine alla conclusione dell'affare, propiziata Parte_1 viceversa dalla pregressa conoscenza dei contraenti e da nuovi contatti fra essi intervenuti dopo la revoca dell'incarico all'agenzia.
All'esito della prima udienza, il Giudice ordinava all'attrice di avviare la procedura di negoziazione assistita obbligatoria di cui all'art. 3 del D.L. 132/2014.
Concessi i termini di cui all'art. 183, co. 6 c.p.c. e tentata invano la conciliazione giudiziale, la causa veniva istruita documentalmente e trattenuta in decisione all'udienza cartolare del 22.10.2024, con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.

*****
Tanto premesso in fatto, si ritiene in diritto che le domande attoree sono fondate e vanno accolte.
L'agenzia ha convenuto in giudizio i sigg. e per Parte_1 Controparte_1 Parte_2 vedersi corrispondere rispettivamente gli importi di € 7.500,00 (oltre IVA) e di €
5.000,00 (oltre IVA), quali provvigioni del 3% e del 2% per l'attività di mediazione asseritamente prestata nell'ambito della compravendita tra loro siglata il 27.1.2021 riguardo all'immobile sito in Roccastrada, via dei Cacciatori n. 38 (all. 9).
A sostegno della sue pretese, esponeva d'aver ricevuto dalla nel novembre CP_1
2019, l'incarico di mediazione in esclusiva per la vendita del citato bene al prezzo di €
360.000,00 (all. 3) e d'essere stata contattata nell'ottobre del 2020 dal disposto Pt_2
a offrire la somma di € 250.000,00 (all. 4); aggiunge come quest'ultimo, tuttavia, non si presentò alla visita dell'immobile, comunicandole il venir meno dell'interesse ad acquistarlo (all. 5); riferisce, altresì, che nei giorni successivi, anche su esplicita richiesta pagina 2 di 7 della cercò di riallacciare i contatti con il sottoponendogli la CP_1 Pt_2 disponibilità della venditrice ad accettare una cifra inferiore rispetto a quella originariamente pretesa (all. 6-7), e che a distanza di alcuni mesi, dopo un apparente naufragio dell'affare e la revoca dell'incarico (all. 8), apprese della sua conclusione proprio al prezzo di € 250.000,00.
I convenuti, viceversa, negano che la abbia svolto una fattiva e utile Parte_1 mediazione per la conclusione della vendita.
La più nello specifico, premette d'aver avuto precedenti contatti risalenti ad CP_1 anni prima con la madre del e contesta all'agenzia il disinteresse mostrato in Pt_2 corso di rapporto alle sue iniziative (con particolare riguardo alla riduzione del prezzo richiesto nell'annuncio) nonché il fatto di non aver mai organizzato alcuna visita nell'immobile, neppure con il sig. che infatti dichiarò il venir meno del suo Pt_2 interesse all'acquisto dopo aver disertato l'incontro concordato con la . Parte_1
Entrambi i convenuti riferiscono d'aver ripreso le trattative grazie alla madre del Pt_2 dopo la revoca dell'incarico all'agenzia da parte della resasi conto CP_1 dell'opportunità di accettare un prezzo ribassato a fronte delle sue sopravvenute condizioni di salute e delle dinamiche del mercato immobiliare.
Orbene, è noto che “ai fini del riconoscimento del diritto del mediatore alla provvigione, non è necessario che sia stata proprio l'attività di tale mediatore a comportare la conclusione della compravendita immobiliare;
al contrario, è sufficiente che il mediatore abbia messo in contatto tra loro l'acquirente e il venditore, così da realizzare quell'antecedente indispensabile per giungere alla firma del contratto definitivo (cfr. ex multis Cass. n. 25851/2014).
Secondo il principio della causalità adeguata o efficiente, il mediatore che ha contribuito, anche se soltanto inizialmente, a mettere in contatto le parti interessate, matura il diritto alla provvigione, non essendo necessario che la sua opera sia la causa unica e diretta della conclusione dell'affare, ma è sufficiente che l'aver posto in relazione le parti costituisca l'antecedente indispensabile senza il quale il contratto non sarebbe stato concluso.
Pertanto, anche variazioni delle condizioni inizialmente richieste dal venditore (come, ad esempio, la riduzione del prezzo) non incidono su questa regola e il mediatore ha sempre diritto a ottenere il pagamento della provvigione.
Del resto, il più delle volte, le modifiche alle condizioni di vendita (quali la riduzione del pagina 3 di 7 prezzo) altro non sono che le conseguenze della trattativa, nella quale la parte interessata, anche nel contesto di una precisa politica d'acquisto, inizialmente, non presta il consenso alla conclusione dell'affare proprio in attesa che la parte venditrice limiti le sue aspettative.
Si è, quindi, affermato che anche la semplice attività consistente nel reperimento e nell'indicazione dell'altro contraente, o nella segnalazione dell'affare, legittima il diritto alla provvigione, a condizione però che l'attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore e poi valorizzata dalle parti (cfr. Cass. n. 25799/2014 e Cass. n.
2136/2000) in presenza di un'accertata effettiva rilevanza dell'opera del mediatore ai fini della conclusione del contratto.
Non è, pertanto, necessario che l'attività dell'agente immobiliare prosegua fino alla conclusione dell'affare, bastando che questi abbia messo tra loro in contatto venditore e compratore.
Infatti “...il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, non occorrendo un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, poiché è sufficiente che il mediatore - pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo - abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata" (cfr. Cass. n. 869/2018). D'altronde, come affermato di recente dalla Cassazione “l'art. 1755, primo comma, c.c. prevede che il mediatore ha diritto alla provvigione se l'affare è concluso per effetto del suo intervento...Perché sussista nesso di causalità tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, non è necessario l'intervento del mediatore in tutte le fasi delle trattative sino all'accordo definitivo, essendo sufficiente che la conclusione dell'affare possa ricollegarsi all'opera da lui svolta per l'avvicinamento dei contraenti, con la conseguenza che anche la semplice attività consistente nel ritrovamento e nell'indicazione dell'altro contraente o nella segnalazione dell'affare legittima il diritto alla provvigione, sempre che tale attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore e poi valorizzata dalle parti”
(cfr. Cass. n. 20130/2022).
Al fine di individuare l'istante nel quale viene meno l'eventuale diritto del mediatore alla provvigione, occorre determinare i casi in cui vi sia l'ipotizzata interruzione del citato pagina 4 di 7 nesso causale tra attività dell'agenzia e vendita.
Tanto è stato ritenuto ricorrente dalla Suprema Corte in una fattispecie nella quale la ripresa delle trattative era intervenuta, per effetto di nuove iniziative non ricollegabili alle precedenti e a distanza di più di due anni dalle precedenti e in presenza di una sensibile variazione delle condizioni dell'affare (cfr. Cass. n. 10606/2001), ma la stessa Corte di legittimità ha più volte affermato che costituisce una sorta di “probatio diabolica” dimostrare la presenza di una nuova e indipendente operazione di mediazione che non costituisca un semplice collegamento del precedente lavoro già realizzato dalla prima agenzia, specificando che l'intervallo di tempo non sia idoneo a interrompere il citato nesso causale e che detta interruzione non avviene neppure quando innanzi a una successiva variazione di prezzo, le parti, già messe in contatto in precedenza, si accordino per un prezzo differente, poiché, in tal caso, è innegabile che quella conoscenza o contatto era avvenuta grazie all'intervento del mediatore. Solo la prova, rigorosa per la quale l'affare sia stato concluso secondo caratteristiche economiche non riconducibili a quelle originariamente intermediate, consente, in astratto, di ritenere non dovuta la provvigione al primo mediatore (cfr. Cass. n. 5339/2009).
Ciò posto, e ribadito che il fondamento del diritto al compenso in favore del mediatore è da ricercarsi nella circostanza che l'attività di mediazione - la quale si concreta nella messa in relazione delle parti - costituisce l'antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione dell'affare, è innegabile che nella specie l'intervento della si sia rivelato indispensabile e proficuo per la Parte_1 compravendita stipulata dai convenuti.
Significative risultano le tempistiche fra il contatto agevolato dall'agenzia (metà ottobre
2020), la revoca del vincolo di esclusiva (metà novembre 2020), peraltro giustificata sulla base di un asserito interesse manifestato dalla cognata dell'alienante (all. 8 della citazione), e la compravendita (metà gennaio 2021), nonché la piena sovrapponibilità della proposta del con il prezzo finale d'acquisto. Pt_2
Irrilevanti sono le doglianze della circa un presunto disinteresse mostrato dalla CP_1
in corso di rapporto - ritenuta responsabile di non aver accolto le sue Parte_1 richieste di abbassare il prezzo (all. 3 della comparsa di risposta) -, atteso che la cifra richiesta dalla proprietà a fine agosto 2020, pari a € 330.000,00, era comunque ben lontana da quella offerta il mese successivo dal ritenuta quasi vile dalla Pt_2
e sulla quale invece si perfezionò l'affare. CP_1
pagina 5 di 7 Parimenti irrilevanti sarebbero i contatti avvenuti tra la e la madre del CP_1 Pt_2 anni prima dell'incarico conferito all'agenzia, vista l'estraneità della seconda dal rapporto negoziale controverso, tant'è che il venne a conoscenza dell'affare grazie Pt_2 all'annuncio pubblicato su internet dalla e contattò questa per sottoporre Parte_1 un'offerta alla accordandosi finanche per una visita all'immobile. CP_1
La decisione di disdire l'appuntamento programmato con l'agenzia, apparentemente riconducibile a un tramontato interesse all'acquisto, venne assunta dopo soli quattro giorni dall'intesa raggiunta sulla data del sopralluogo, e rivela in modo chiaro l'intuizione avuta dal potenziale acquirente di sfruttare il precedente contatto della madre per rivolgersi direttamente alla venditrice ed estromettere l'intermediaria onde sfuggire all'obbligo di pagamento della provvigione gravante su entrambi i contraenti, di guisa da mitigare il divario fra le pretese economiche.
È allora piuttosto evidente il tentativo degli odierni convenuti di aggirare l'accordo di mediazione in esclusiva concluso tra la e la venditrice, tenendola all'oscuro Parte_1 dei contatti fra loro intervenuti dopo la segnalazione dell'affare ad opera dell'agenzia immobiliare.
Ritenendo, quindi, ampiamente dimostrati i fatti costitutivi delle domande attoree ai sensi dell'art. 2967, co. 1 c.c., e non avendo i sigg. e contestato il quantum CP_1 Pt_2 rivendicato dalla , essi vanno rispettivamente condannati a pagarle gli importi Parte_1 di € 9.150,00 (inclusa IVA al 22%) e di € 6.100,00 (inclusa IVA al 22%), maggiorati degli interessi legali dal 27.1.2021 al saldo effettivo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano nel dispositivo secondo i criteri di cui al DM 55/2014, applicando i valori minimi per la fase istruttoria, vista l'attività espletata, ma con la maggiorazione del 20% prescritta dall'art. art. 4, co. 2 per l'assistenza fornita dal legale contro più soggetti.
Il tenore della controversia induce, peraltro, questo Tribunale, a far uso del potere officioso previsto dall'art. 96, co. 3 c.p.c..
Tale norma ha introdotto un meccanismo che deve ritenersi non solo e non tanto risarcitorio, quanto anche e soprattutto sanzionatorio (in virtù della finalità di scoraggiare l'abuso del processo e preservare la funzionalità del sistema giustizia), e come tale sottratto (a differenza dell'ipotesi di cui all'art. 96, co. 1 c.p.c.) dalla rigorosa prova del danno, essendo lo stesso condizionato unicamente all'accertamento di una condotta di grave negligenza o addirittura malafede processuale della parte. Scopo della norma è la pagina 6 di 7 repressione del danno che viene arrecato direttamente alla controparte (si pensi all'allungamento della tempistica nell'esercizio dei propri diritti), ma indirettamente anche all'erario con la congestione degli uffici giudiziari e l'incremento del rischio del superamento della canone costituzionale della ragionevole durata del processo con ricadute anche di tipo risarcitorio, stante il pericolo di condanna dello Stato alla corresponsione dell'indennizzo ex lege 89/2001.
Nella fattispecie, questo giudicante deve rilevare come i convenuti non abbiano mai concretamente addotto alcuna ragione giuridicamente apprezzabile per paralizzare la pretesa creditoria, rifiutando anche la proposta conciliativa formulata dal Giudice ex art. 185-bis c.p.c. che gli sarebbe stata più congegnale.
Quanto alla determinazione del danno, ritiene il Tribunale di poter fare ricorso ad un criterio equitativo, fissando la misura della condanna nel 10% circa del capitale azionato.
È infatti da ritenersi che il danno creato dall'abuso del processo incida non sul profilo delle spese di lite in sé, ma sul capitale vero e proprio, attesa l'incidenza che l'abuso dello strumento processuale ha sull'equilibrio economico complessivo del soggetto che subisce una resistenza giudiziale manifestamente infondata.


P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria o diversa istanza e deduzione disattesa, così provvede:
1) condanna a pagare all'attrice la somma di € 9.150,00, oltre agli Controparte_1 interessi legali dal 27.1.2021 al saldo;

2) condanna a pagare all'attrice la somma di € 6.100,00, oltre agli Parte_2 interessi legali dal 27.1.2021 al saldo;

3) condanna i convenuti, in solido tra loro, a rifondere all'attrice le spese di lite, che liquida in € 288,00 per esborsi ed € 5.084,40 per compensi, oltre IVA, CPA e spese generali (15%);
4) condanna e ex art. 96, co. 3 c.p.c., a pagare Controparte_1 Parte_2 all'attrice rispettivamente le somme di € 750,00 e di € 500,00.
Grosseto, 14.1.2025
Il Giudice
Mario Venditti
pagina 7 di 7