R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI NORD
R.G. 6915 - 2022
Il Tribunale di Napoli Nord - Prima Sezione Civile - in persona del Giudice Unico dott. Giuseppe C. Lombardo, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G. 6915 - 2022 del R.G.A.C. avente ad oggetto:
“Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare - spese condominiali”.
TRA
(P.I.: ), in persona del legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante p.t., con sede legale in NTTI (NA) al Corso Europa c/o Centro
Commerciale Il Molino, elettivamente domiciliata in NTTI (NA) alla Via Giuseppe
Saragat n.9, presso lo studio dell'avv. Giovanni D'Aponte, giusta mandato in calce all'atto in opposizione.
OPPONENTE
E
(C.F.: ), in persona Controparte_1 P.IVA_2 dell'amministratore p.t., avv. , con sede in NTTI (NA), in Via degli CP_2
Oleandri, elettivamente domiciliato presso lo studio dell'avv. Teresa Maggio in Napoli,
Centro Direzionale, Is. G1, che lo rappresenta e difende giusta procura in calce alla propria comparsa di costituzione e risposta.
OPPOSTO
CONCLUSIONI
All'udienza del 02.12.2024, i procuratori delle parti rassegnavano le proprie conclusioni, giusta note in sostituzione di udienza, qui richiamate per relationem.
Il G.I in data 07.12.2024, a scioglimento della riserva assunta, ritenuta la causa matura senza ulteriore attività istruttoria, la tratteneva in decisione con i termini di cui all'art. 190 c.p.c. a far data dal 15.12.2024.
MOTIVI DELLA DECISIONE IN FATTO E IN DIRITTO Premesso che ai sensi dell'art. 132 comma 2 n. 4 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., si procederà ad una concisa esposizione degli elementi di fatto e di diritto ai fini del decidere.
Con atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo, la Parte_1
(P.I. ), in persona del legale rappresentante p.t., con sede legale in
[...] P.IVA_1
NTTI (NA) al Corso Europa c/o Centro Commerciale Il Molino, citava in giudizio il (C.F.: ), in persona Controparte_1 P.IVA_2 dell'amministratore p.t., avv. , con sede in NTTI (NA), in Via degli CP_2
Oleandri, sulla premessa che:
- l'opposto notificava in data 10.05.2022, ad esso opponente, decreto ingiuntivo n. 951/2022 del 18.03.3033 - emesso dal Tribunale di Napoli Nord - Dott. Luigi
D'Angiolella, per la somma di € 5.447,49 oltre interessi di mora nonché le spese del procedimento monitorio liquidate in € 400,00 per compenso professionale, € 145,50 per esborsi, oltre IVA, CPA, in relazione alle quote di proprietà e delle ripartizioni millesimali.
Pertanto, chiedeva:
- in via preliminare disporsi la sospensione della provvisoria esecuzione del D.I. opposto;

- nel merito, dichiarare la nulla e/o inesistenza dell'obbligazione pecuniaria di cui al ricorso per D.I. n. 951/2022 per la perfetta validità ed operatività dell'esenzione al versamento delle quote condominiale previste dall'art. 13 del regolamento condominiale a favore della opponente società e, di conseguenza, in accoglimento della opposizione, revocare il D.I. opposto n. 951/2022 per illegittimità, improponibilità, improcedibilità, e infondatezza in fatto e diritto per le ragioni addotte;

- sempre nel merito, dichiarare nulla, inesistente l'obbligazione pecuniaria di cui al ricorso per D.I. n. 951/2022 per mancanza dei requisiti previsti dalla legge ossia liquidità ed esigibilità delle somme pretese attesa la mancata conoscenza legale e notifica del bilancio consuntivo e/o inesistenza della sua approvazione con apposito verbale e, di conseguenza, in accoglimento della presente opposizione, revocare il D.I. opposto n. 951/2022;
- in via riconvenzionale nell'ipotesi in cui OD IZ ritenesse totalmente inesigibile il credito vantato dal Condomini o opposto, per quanto espresso al punto 2, disporsi l'integrale rimborso delle somme anticipate dalla per € Parte_1
9747.11 a favore di quest'ultima società; - in via subordinata, sempre in riconvenzionale, si chiede dichiararsi valida ed operante l 'esenzione prevista dall'art. 13 del regolamento condominiale, nonché legittime le anticipazioni effettuare dalla società opponente e, di conseguenza, disporsi la compensazione delle somme anticipate dalla per € 9747.11, Parte_1 con l'effettivo credito vantato dal alla luce dell'art. 13 Controparte_1 del regolamento condominiale (solo per le quote di assicurazione e di amministrazione)
e di conseguenza il rimborso della sicura eccedenza maturata a favore della medesima società opponente;

- in via ancora del tutto subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi in cui si ritenesse esigibile il credito vantato dal Condominio opposto sulla base del bilancio consuntivo approvato e non operante l'esenzione dal versamento delle quote condominiali ordinarie prevista dall'art. 13 del regolamento condominiale, sempre in via riconvenzionale, si chiede dichiararsi legittime le anticipazioni effettuare dalla società opponente per complessivi € 9747,11, con la conseguente compensazione delle stesse con il credito vantato dal di cui al D.I. Controparte_1
951/2022 di € 5477,49, oltre spese e compensi legali, e rimborso delle somme eccedenti il debito in favore della Immobiliare C21.
Con vittoria di spese, competenze ed onorai, con distrazione.
§§§ §§ §§§
Si costituiva in giudizio il (C.F.: , Controparte_1 P.IVA_2 in persona dell'amministratore p.t., avv. , il quale impugnava e contestava CP_2
l'opposizione del decreto ingiuntivo proposta dalla perché Parte_1 infondata in fatto ed in diritto e concludeva chiedendo:
- Preliminarmente disporre la mediazione ex art. 5, comma 1-bis D.L. 29/2010;
- in via riconvenzionale, accertare e dichiarare la nullità dell'art. 13 del regolamento Condominiale per le motivazioni indicate ed in corso di causa integrate e per l'effetto, dichiarare inammissibile e nulla l'eccezione di inesistenza del debito ingiunto per esonero dal versamento degli oneri condominiali ai sensi dell'art. 13 del
Regolamento condominiale in quanto articolo nullo ed inefficace;

- rigettare la proposta domanda riconvenzionale in quanto infondata in fatto ed in diritto e destituita di ogni fondamento probatorio;

- in via riconvenzionale condannare al pagamento dell'ulteriore somma, rispetto a quella ingiunta, di € 2.916,90, per le medesime causali di cui alla monitoria oggi opposta e per i periodi specificati nella comparsa;
- confermarsi, in via definitiva il decreto ingiuntivo n. 951/2022 già provvisoriamente esecutivo;
con vittoria di spese, diritti e competenze, con attribuzione.
§§§ §§ §§§
All'udienza del 02.11.2022, il G.I. disponeva l'attivazione della mediazione e rinviava la causa al 17.05.2023.
A detta udienza venivano concessi i termini di cui all'art. 183 comma VI cpc e la causa veniva rinviata al 15.11.2023.
Successivamente il G.I., ritenuta la causa matura senza svolgere ulteriore attività istruttoria, la rinviava per la precisazione delle conclusioni 06.11.2024.
Quivi, lette le note di deposito in sostituzione di udienza redatte in forma disgiunta dai procuratori costituiti, i quali precisavano le rispettive conclusioni, la causa veniva trattenuta in decisone con i termini di cui all'art. 190 cpc a far data dal
15.12.2024.
§§§ §§§ §§§
Passando alla disamina della res controversa, osserva il Tribunale, in via preliminare che va dichiarata inammissibile la domanda riconvenzionale spiegata dal convenuto nella propria comparsa di costituzione e risposta, per carenza di legittimazione attiva in astratto della parte opposta-attore sostanziale (
[...]
. Controparte_1
Sul punto, occorre precisare che il Controparte_3 ntimo (NA), ha formulato, in via riconvenzionale, la domanda di declaratoria di
[...] nullità della clausola n. 13 del regolamento condominiale, conferendo procura alla persona dell'amministratore.
È pacifico che la questione afferente alla legittimazione processuale è presupposto indefettibile per la trattazione del merito di ogni controversia in quanto investe e coinvolge la titolarità del potere o dovere di introdurre o sopportare un'azione relativamente al rapporto sostanziale dedotto in giudizio.
Ne deriva che il difetto di legittimazione attiva, rilevabile d'ufficio, si risolve e si compie qualora colui che promuove l'azione, ovvero l'attore (sostanziale), non corrisponde al soggetto che, in base alla normativa regolatrice del rapporto dedotto in giudizio, può esercitarla.
In ragione di tale assunto, la verifica della legittimazione attiva afferisce alla regolarità del contraddittorio in aderenza alla prospettazione compiuta dallo stesso attore. Diverso è, invece, l'aspetto che attiene alla titolarità effettiva del rapporto strettamente collegato al merito della vertenza portata avanti a questo Giudice.
Tanto premesso, rilevata la natura contrattuale del regolamento di condominio,
è dirimente l'orientamento della Corte di Cassazione, cui questo giudice aderisce, come riportato nell'arresto in appresso trascritto, secondo cui “un regolamento di condominio cosiddetto contrattuale, quali ne siano il meccanismo di produzione ed il momento della sua efficacia, si configura, dal punto di vista strutturale, come un contratto plurilaterale, avente cioè pluralità di parti e scopo comune;
ne consegue che l'azione di nullità del regolamento medesimo è esperibile non nei confronti del (e quindi CP_1 dell'amministratore), carente di legittimazione in ordine ad una siffatta domanda, ma da uno o più condomini nei confronti di tutti gli altri, in situazione di litisconsorzio necessario
(Cass. civ.,II, sentenza n. 12850 del 21/05/2008; Cass. Civ. n. 4432/2017).
Nel caso che ci occupa, la spiegata domanda riconvenzionale, in ordine alla domanda di nullità della clausola del regolamento condominiale n. 13, che esonera il costruttore/venditore dalle spese condominiali, proposta da parte opponente è inammissibile, ritenuto e considerato che il Condominio è soggetto estraneo al contratto, inteso quale regolamento.
Invero, è di tutta evidenza come non coincida il soggetto che ha fatto valere il diritto e colui che detto diritto può farlo valere, poiché è palese che il Condominio non
è parte del contratto (regolamento) né avente causa.
§§§ §§ §§§
Ritenuta valida e, quindi, operante la clausola di esonero n. 13, contenuta nel regolamento di Condominio, è possibile entrare nel merito della domanda di opposizione, che appare fondata e pertanto può trovare accoglimento per i motivi e nei limiti che seguono.
Come è noto, l'opposizione a decreto ingiuntivo è un giudizio a cognizione piena caratterizzato dalle ordinarie regole processuali (art. 645, comma 2, c.p.c.) anche in relazione al regime degli oneri allegatori e probatori (cfr. Cass. civ. 17371/03 e
6421/03), con la conseguenza che oggetto del giudizio non è tanto e comunque solo la valutazione di legittimità e di validità del decreto ingiuntivo opposto, quanto la fondatezza o meno della pretesa creditoria, originariamente azionata in via monitoria, con la situazione di fatto esistente al momento della pronuncia della sentenza (cfr.
Cass. civ. 15026/05; 15186/03; 6663/02).
Inoltre, instaurandosi per effetto dell'opposizione il pieno contraddittorio, non si verifica alcuna inversione della condizione sostanziale delle parti, ciascuna delle quali assume la propria effettiva e naturale posizione, anche quanto alla distribuzione dell'onere probatorio, nel senso che, mentre l'opposto mantiene la veste tipica di attore, all'opponente compete la posizione tipica del convenuto.
Detto ciò, va poi evidenziato che l'opposizione a decreto ingiuntivo non introduce un giudizio autonomo, ma costituisce solo una fase di un giudizio già pendente che si svolge secondo le regole del giudizio ordinario ed ha ad oggetto la domanda proposta dal creditore con il ricorso per ingiunzione.
Ciò comporta che le parti pur apparentemente invertite si trovano nella stessa posizione sostanziale che avrebbero avuto se il decreto ingiuntivo non fosse stato mai pronunciato, rimanendo soggette ai rispettivi oneri probatori.
Il giudizio sommario a seguito della opposizione si trasforma quindi in giudizio a cognizione piena, con la conseguenza che il creditore opposto, dovrà assolvere l'onere di puntuale allegazione e in secondo luogo dovrà provvedere a supportare la propria domanda con prove documentali sufficienti a dimostrare l'esistenza del credito.
Il debitore, invece, deve dare la prova dei fatti impeditivi, modificativi o estintivi del credito ex adverso fatto valere.
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Ciò premesso, ritiene, il Tribunale, che sia fondata l'opposizione proposta dalla con la conseguente revoca del decreto ingiuntivo n. 951/2022 Parte_1 emesso da Codesto Tribunale in data 18.03.2022 – Dott. D'Angiolella.
La pretesa creditoria di parte opposta è infondata per l'operatività della clausola di esonero contenuta all'art. 13 del regolamento di condominio.
All'uopo giova ricordare che una clausola contrattuale è vessatoria quando impone condizioni eccessivamente sfavorevoli nei confronti della parte che non l'ha predisposta e, ai sensi dell'art. 33 del Codice del consumo, sono vessatorie tutte le clausole che, nonostante la buona fede della parte, creano uno squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto a svantaggio del consumatore e pertanto si considerano come non apposte.
Si precisa che in materia di Condominio è possibile che un regolamento condominiale contenga clausole vessatorie quando lo stesso è stato redatto ed imposto agli acquirenti dall'originario costruttore.
Sul punto, la Suprema Corte, con Ordinanza del 21 giugno 2022 n. 20007, ha enunciato il principio di diritto secondo il quale “la clausola relativa al pagamento delle spese condominiali inserita nel regolamento di condominio predisposto dal costruttore o originario unico proprietario dell'edificio e richiamato nel contratto di vendita della unità immobiliare concluso tra il venditore professionista e il consumatore acquirente, può considerarsi vessatoria, ai sensi del D.Lgs. 6 settembre 2005, n. 206, art. 33, comma 1, ove sia fatta valere dal consumatore o rilevata d'ufficio dal giudice nell'ambito di un giudizio di cui siano parti i soggetti contraenti del rapporto di consumo e sempre che determini a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, e dunque se incida sulla prestazione traslativa del bene, che si estende alle parti comuni, dovuta dall'alienante, o sull'obbligo di pagamento del prezzo gravante sull'acquirente, restando di regola estraneo al programma negoziale sinallagmatico della compravendita del singolo appartamento l'obbligo del venditore di contribuire alle spese per le parti comuni in proporzione al valore delle restanti unità immobiliari che tuttora gli appartengano” e ha, tuttavia, specificato che la clausola del regolamento che esonera il costruttore dell'immobile dal pagamento delle spese condominiali, relativamente alle unità immobiliari che rimangono di sua proprietà in quanto invendute, è nulla soltanto nel caso in cui vi sia un significativo squilibrio a fronte della previsione di un onere, in capo all'acquirente, di sopportare maggiori spese condominiali per sopperire al vantaggio del venditore di non contribuire alle spese riferibili alle unità immobiliari che rimangono di sua proprietà.
Per tali ragioni, anche all'esito dell'istruttoria svolta, non è stata data prova di un “significativo squilibrio” tra le parti in causa;
pertanto, risulta illegittima la pretesa creditoria posta a fondamento del decreto ingiuntivo n. 951/2022 impugnato, con la conseguente revoca dello stesso.
§§§ §§ §§§
Passando all'esame delle spiegate domande riconvenzionali proposte da parte opponente, va accolta parzialmente la sola domanda contrassegnata dalla lettera D, spiegata in atto di opposizione, per i motivi che seguono.
Invero, parte opponente richiede, la restituzione e/o il rimborso a vario titolo di
€ 9.747.11 per spese anticipate dallo stesso in favore della parte opposta, nello specifico € 6.710,00 per spese di pulizia presso lo stabile ed € 3.037,11 per fornitura di energia.
Come è noto, in tema di Condominio è possibile che un singolo proprietario decida, in maniera individuale, di sostenere spese per la cura delle parti comuni dell'edificio senza avere autorizzazione dell'amministrazione o dell'assemblea, ai sensi dell'art. 1134 c.c. e, in proposito, è previsto che nessun rimborso è dovuto al proprietario che, in maniera individuale, sostiene spese in mancanza delle dovute autorizzazioni;
l'unica eccezione è il caso in cui tale spesa sia non solo necessaria, ma urgente, condizione obbligatoria per poter ottenere l'eventuale rimborso (Cass. Civ., sez. II, sent. n. 4806/2005).
In ordine alla prova dell'indifferibilità della spesa, essa incombe sul condòmino che chiede il rimborso, il quale deve dimostrare la sussistenza delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo e che impedivano di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini.
Ne deriva che, qualora un condòmino esegua lavori o anticipi somme per le parti comuni, senza l'approvazione dell'assemblea o la richiesta dell'amministratore, in assenza del requisito dell'urgenza non avrà diritto alla ripetizione delle spese anticipate.
Nel caso di specie, parte opponete ha diritto al rimborso Parte_1 di € 3.037,11 per spese di fornitura di energia elettrica, così come documentato, tenuto conto che la relativa spesa, destinata alle parti comuni è da ritenersi necessaria ed urgente, perché in difetto, si sarebbero potuti verificare danni o interruzioni (es. distacco corrente).
Tra l'altro vi è prova in atti che tali bollette siano state pagate dalla Parte_1
e che lo stesso amministratore della ne abbia richiesto
[...] Parte_1 il rimborso al con nota pec del 10.06.2022. Controparte_1
Per quanto attiene alle spese relative alla manutenzione del verde condominiale, nulla è dovuto dal opposto, perché non è stata provata la necessità e CP_1
l'urgenza dei medesimi.
Invero sebbene parte opponente abbia prodotto fattura di cortesia n. 49 del
09.06.2022 attestante i lavori di pulizia eseguiti presso il Condominio, di per sé non è sufficiente a provarne il carattere della necessità e dell'urgenza.
Per tali motivi, la domanda riconvenzionale - punto D dell'atto di opposizione - va accolta solo in parte.
Ogni altra domanda va rigettata perché assorbita.
§§§ §§ §§§
Le spese di lite seguono il principio della parziale soccombenza e, sussistendo le condizioni per l'applicazione della normativa regolamentare di cui al D.M. 55/2014, nei valori minimi, questo Giudice ha proceduto alla compensazione delle spese nella misura del 30%, in ragione del rigetto delle reciproche domande riconvenzionali, mentre e si procede alla liquidazione del compenso professionale, ridotto al 70%, tenuto conto dell'accoglimento dell'opposizione.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli Nord, Prima Sezione Civile, in persona del Giudice Unico dott.ssa Lombardo Giuseppe C., definitivamente pronunciando nella causa R.G. n.
6915 - 2022 proposta da (P.I.: ), in persona del Parte_1 P.IVA_1 legale rappresentante p.t. con sede legale in NTTI (NA) al Corso Europa c/o
Centro Commerciale Il Molino e, nei confronti di Controparte_1
C.F.: ), in persona dell'amministratore p.t., avv. ,
[...] P.IVA_2 CP_2 con sede in NTTI (NA), in Via degli Oleandri ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede: accoglie l'opposizione e per l'effetto:
- revoca il decreto ingiuntivo opposto n. 951/2022 emesso dal Tribunale di
Napoli Nord – dott. Luigi D'Angiolella, in data 18.03.2022.
- accoglie parzialmente la domanda riconvenzionale “D” di parte opponente, così come in parte motiva e per l'effetto:
- condanna il in persona Controparte_1 dell'amministratore p.t., al rimborso, in favore della della Parte_1 somma di € 3.037,11, così come in parte motiva.
- condanna parte opposta, in persona Controparte_1 dell'amministratore p.t., al pagamento delle spese di giudizio in favore di parte opponente, che liquida in complessivi € 145,50 per spese ed € Parte_1
1.778,00, per compensi professionali, oltre rimborso spese generali, CPA ed Iva come per legge sulle voci soggette, con attribuzione.
- rigetta ogni altra domanda.
Sentenza esecutiva ex lege.
Manda alla Cancelleria per quanto di sua competenza.
Aversa, lì 13.06.2025
Il Giudice
Dott. Giuseppe C. Lombardo