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Sentenza 15 novembre 2025
Sentenza 15 novembre 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Trib. Milano, sentenza 15/11/2025, n. 8738 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Trib. Milano |
| Numero : | 8738 |
| Data del deposito : | 15 novembre 2025 |
Testo completo
N. R.G. 35310/2022
RE BBLICA TANA PU
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
SEZIONE QUARTA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa US RN ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 35310/2022 promossa da:
), con il patrocinio degli avv.ti Parte 1 (C.F. Codice Fiscale 1
( e OB IG (C.F. RC G. RN (C.F. C.F. 2
elettivamente domiciliata in MILANO VIA MACEDONIO MELLONI n. 10 C.F. 3
,
presso i difensori avv.ti RC G. RN e OB IG
attrice contro
), con il patrocinio dell'avv. MARCELLA (C.F. C.F. 4 Controparte 1
), elettivamente domiciliata in MILANO VIA C.F.5 CATALANO (C.F.
DOMENICHINO 11 presso il difensore avv. MARCELLA CATALANO
convenuta
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come di seguito.
PARTE ATTRICE
CONCLUSIONI
"In via principale
Accertare e dichiarare l'inadempimento della convenuta alle obbligazioni assunte con contratto preliminare 22 novembre 2021;
Accertare e dichiarare la legittimità del recesso ex art. 1385 II C.c. esercitato dalla Sig.ra Parte 1
[...] dal contratto preliminare di compravendita immobiliare sottoscritto con la Dott.
[...]
CP 1 in data 22 novembre 2021;
Per l'effetto condannarsi la Dott.ssa Controparte_1 al pagamento in favore di Parte 1 della somma di Euro 70.000,00 pari al doppio di quanto corrisposto a titolo di caparra confirmatoria, ovvero della diversa somma maggiore o minore che sarà ritenuta dovuta e di giustizia, il tutto oltre interessi legali dal dovuto al saldo. In subordine
In via di stretto subordine, per il denegato e non creduto caso in cui non siano accolte le domande svolte in via principale: per tutti i motivi in fatto e in diritto esposti in narrativa, accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare stipulato tra le Sigg.re Controparte 1 e in data 22 Parte 1 novembre 2021 e per l'effetto, condannare la convenuta alla restituzione dell'importo di Euro 5.000,00, o di quella minore o maggiore somma che verrà accertata da codesto Ill.mo Tribunale in corso di causa, oltre al risarcimento dei danni subiti dall'odierna attrice nella misura di Euro 7.975,00
o che verranno accertati dall'Ill.mo Tribunale anche in via equitativa, oltre interessi legali;
In ogni caso
Con vittoria di spese e competenze di causa
In via Istruttoria
- Ammettersi prove orali per l'interrogatorio formale dalla convenuta e per testi sui seguenti capitoli di prova:
1) Vero che nella trattativa per la stipula del contratto preliminare 22/11/2021 (doc.1 che si rammostra) la Sig.ra Pt 1 rendeva noto che il motivo dell'acquisto era reperire un appartamento dove trasferirsi a vivere;
2) Vero che a fronte del prezzo pattuito la Sig.ra Parte 1 versava a titolo di caparra confirmatoria i seguenti assegni bancari: - Assegno BPM N. 0547087996-00 per Euro 5.000,00
(doc. 13 che si rammostra al teste);
-Assegno BPM n. 0547087997-00 per Euro 30.000,00 (doc.3 che si rammostra al teste); per il versamento della caparra confirmatoria si è fatta 3) Vero che la Sig.ra Parte 1 finanziare dalla madre Sig.ra mediante gli assegni descritti al capitolo di prova che Persona 1 precede;
4) Vero che la Sig.ra in data 2/12/21 registrava all'Agenzia delle Entrate il Parte 1 contratto preliminare sostenendo oneri per tassa di registro pari ad Euro 411,00;
5) Vero che la Sig.ra Parte 1 ha pagato a titolo di provvigione la somma di Euro 7.564,00 (come da doc. 12 che si rammostra) all'agenzia Parte 2 incaricata dalla Dott.ssa
Controparte_1 per la vendita;
6) Vero che in data 14/2/2021 la Sig.ra Parte 1 scriveva (come da doc.4 che si rammostra) all'agenza Parte 2 e Pt 2 per programmare la stipula del rogito e per avere notizie del ripristino del danno nell'appartamento come era previsto dall'art. 2 del preliminare;
Parte 17) Vero che la Sig.ra in data 17/3/2022 scriveva alla Dott.ssa Controparte_1
(come da doc.6 che si rammostra) confermando l'intenzione di portare a termine l'acquisto, chiedeva aggiornamento sui ripristini previsti dall'art.2 del contratto preliminare, e chiedeva di effettuare un accesso in loco per la disamina dello stato di fatto;
Parte 18) Vero che nel mese di marzo 2022 la Sig.ra apprendeva dall'amministratore condominiale di Via Dolci n.32 che il Condominio aveva risolto le infiltrazioni dal tetto, ma non aveva potuto eseguire i lavori interni all'appartamento perché la Sig.ra CP 1 non aveva autorizzato l'accesso;
CP 1 per espletare8 bis) Vero che l'amministrazione di Via Dolci n.32 ha contattato la Sig.ra lavori di ripristino dei danni provocati dalle infiltrazioni dal tetto ma quest'ultima negava il consenso a procedere;
8 ter) Vero che contattata la Sig.ra P_ per espletare lavori di ricerca guasto e riparazione perdite dell'impianto idrico interno al suo appartamento di Via Dolci n.32 la stessa negava il consenso a procedere;
9) Vero che la Sig.ra Parte 1 con comunicazione del 31/03/2022 (doc.8 che si Controparte 1 diffida ad adempiererammostra) formulava nei confronti della Dott.ssa assegnandole termine di giorni 25 per la stipula;
10) Vero che la Sig.ra Parte 1 con lettera datata 29/04/2022 (doc. 10) rinnovava diffida ad adempiere;
11) Vero che in data 13/6/22 visionavo l'appartamento della Sig.ra P_ in via Dolci n.32 rilevando che le infiltrazioni dal tetto erano cessate ma permanevano sulle pareti macchie ormai asciutte;
12) Vero che in data 13/6/22 visionavo il box autorimessa della Sig.ra CP 1 in via Dolci n.32 senza rilevare tracce di umidità;
13) Vero che in occasione del sopralluogo del 13/6/22 l'appartamento e il box auto si presentavano utilizzati dalla Sig.ra CP 1 come deposito di arredi e corredi;
14) Vero che la Sig.ra Parte 1 il 26/7/22 manifestava a mezzo lettera 26/07/2022 (doc.11 che si rammostra) recesso ex art. 1385 II c. C.c., chiedendo la restituzione del doppio della caparra versata;
Parte 115) Vero che in conseguenza del mancato acquisto la Sig.ra ad aprile 2022 doveva tornare ad abitare presso la casa dei propri genitori in Comazzo (LO) affrontando giornalmente il viaggio a Milano per recarsi sul posto di lavoro.
Testi: Sig. Testimone 1 presso agenzia Provenzano e Parte 2 corrente in Milano Via Giotto
n. 26 sui capp. 1,2,3,4,5,6,7,8,9; Sig. Testimone 2 con studio in Milano Via Donati n.6 Milano sui capp. 8, 8 bis, 8 ter;
Geom. Testimone 3 con studio in Milano Via Pisani n.28
residente in [...], sui capp. 8, 8 bis, 8 ter;
Sig.ra Persona 1
Testimone 4 con domicilio lavorativo presso sui capp. Da 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,14,15. Sig. impresa edile in Milano, sui capp. 11, 12, 13.
Ordinarsi ex art. 210 Cpc alla Sig.ra Controparte_1 e al terzo Controparte_2 nella persona del proprio amministratore pro tempore, di produrre la lettera di convocazione dell'assemblea condominiale del giorno 8/11/2021"
PARTE CONVENUTA
CONCLUSIONI
"Voglia l'Illustrissimo Giudice adito disattesa ogni contraria istanza, produzione e deduzione e previa ogni più opportuna declaratoria così giudicare
Controparte 1 ha agito con correttezza e buona fede e accertare e dichiarare che la Dottoressa conseguentemente
IN VIA PRINCIPALE, in merito alla domanda "in via principale" formulata dall'attrice
,⚫ rigettare la domanda formulata dalla Signora non ricorrendo gli elementi in Parte 1 fatto e in diritto per la dichiarazione di legittimità del recesso ex art. 1385 II c. c.c. dal contratto preliminare di compravendita sottoscritto tra le parti in data 22.11.2021 e conseguentemente, rigettare ogni ulteriore e conseguente domanda di condanna della Dottoressa Controparte 1 al pagamento del doppio di quanto ricevuto a titolo di caparra confirmatoria, in favore dell'odierna attrice. • Nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento della domanda formulata in via principale dalla Signora Pt 1 voglia l'Ill.mo Giudice adito provvedere alla riduzione della caparra confirmatoria e/o dell'importo dovuto dalla Dottoressa Gaudiano ex art. 1385 II c. c.c. anche in via equitativa, per le motivazioni di cui alla narrativa della comparsa di costituzione e risposta nonchè per adesione parziale alla domanda “in subordine" formulta dall'attrice (si veda infra).
IN VIA DI SUBORDINE in merito alla domanda "in subordine" formulata dall'attrice I
n via meramente transattiva e senza riconoscimento alcuno delle pretese avversarie dare atto dell'adesione parziale della Controparte_3 alla domanda subordinata formulata dalla Signora
Parte 1 nell'atto di citazione di restituzione della capara confirmatoria, per cui all'udienza del 9.11.2023 la convenuta ha restituito all'attrice l'assegno di Euro 30.000,00.= tratto su BPM n. 0547087996-00 a firma Persona 1 (a suo tempo consegnato a titolo di caparra confirmatoria dalla promissaria acquirente).
*************
Rigettare per il resto le ulteriori domande proposte dalla Signora Pt 1 , in quanto infondate in fatto e in diritto.
Con vittoria di spese e competenze di causa.
IN VIA ISTRUTTORIA
La convenuta richiama la seconda e la terza memoria istruttoria di parte ex art. 183 c. 6 cpc, nonché i documenti in allegato alle medesime
Occorrendo, indica a prova contraria i seguenti testimoni:
Testimone 5 con studio in Via Corridoni 101 a Giussano (MB); Ing. presso ABC Studio, Via Marcantonio Colonna 46, Milano
• Dottor Testimone 6
in particolare:
Testimone 5 venga escusso sulle seguenti circostanze dedotte a chiede che il teste Ingegner prova contraria rispetto ai capitoli 8bis) e 8ter) della controparte a) Vero che in data 26.10.2021, in qualità di tecnico di fiducia della Dottoressa CP 1 , partecipai al sopralluogo presso la sua abitazione sita in Via Dolci 32 a Milano, alla presenza del tecnico del
Geometra Tes_3;Controparte_2 '
b) Vero che il predetto sopralluogo aveva ad oggetto la verifica nell'appartamento di proprietà della Dottoressa CP 1 di infiltrazioni provenienti da parti esterne dell'edificio (es. tetto/gronda) ed interessanti, a detta del Geometra Tes_3, anche altre unità immobiliari site nel Condominio (es. proprietà Pt 3 );
c) Vero che durante tale sopralluogo il tecnico del CP 2 era privo di strumentazione tecnica per ispezioni (es. termocamera) e il sopralluogo fu basato solo sull'osservazione dei luoghi. Chiede che il Dottor Testimone 6 venga escusso sulle seguenti circostanze dedotte a prova contraria rispetto ai capitoli 8bis e 8ter formulati da controparte:
d) Vero che in data 6.11.2017 in nome e per conto dell'amministrazione stabili di Via Dolci 32 Studio Lento inviai alla Dottoressa P_ la missiva che mi rammostra (qui prodotta al doc. 17);
e) Vero che in data 17.11.2017 la Dottoressa CP 1 ebbe ad inoltrare all'amministrazione stabili di Via Dolci 32 Studio Lento la comunicazione a mezzo raccomandata (ns DOC. 18) che mi si rammostra;
f) Vero che negli anni di mia collaborazione con l'amministrazione stabili di Via Dolci 32 Studio
Lento (anni 2017-2018-2019) si verificarono plurimi fenomeni di infiltrazione d'acqua provenienti dalle parti esterne comuni dell'edificio (es. tetto/gronde) in danno delle parti interne comuni dello stabile (es. pianerottoli) e dell'appartamento della Dottoressa CP 1
g) Vero che tali fenomeni di infiltrazioni d'acqua meteorica richiesero ripetuti interventi di manutenzione (es. intervento sulle gronde ammalorate nel mese di Novembre 2017) in ordine alle cui spese riferii in occasione dell'assemblea condominiale del 27.09.2018"
FATTO E DIRITTO
conveniva in giudizio Parte 1Con atto di citazione notificato in data 6 ottobre 2022
innanzi a questo Tribunale, Controparte_1 assumendo di aver stipulato, in data 22.11.2021, con quest'ultima un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un appartamento e un box
- autorimessa siti in Milano via Carlo Dolci n. 32 al prezzo di euro 155.000,00, dovendo il contratto definitivo essere stipulato entro e non oltre il 30.03.2022.
Riferiva che all'art. 2 del preliminare le parti davano atto della presenza nell'immobile di infiltrazioni dal tetto prevedendo che il danno causato dall'infiltrazione di acqua dal tetto, attualmente 66
esistente nell'appartamento, dovrà essere sistemato a cura e spese dell'Amministrazione entro la data dell'atto notarile".
Proseguiva esponendo di aver corrisposto alla promittente venditrice, contestualmente alla sottoscrizione del preliminare, la somma di euro 35.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, a mezzo di due assegni distinti, l'uno di euro 5.000 e l'altro di euro 30.000. Tuttavia, la promittente venditrice
CP 1 aveva incassato unicamente l'assegno di 5.000,00, trattenendo l'altro di euro 30.000.
Allegava che successivamente, in data 9.03.2022, la promittente venditrice CP 1 le aveva comunicato la presenza nell'immobile, oggetto di preliminare, di asserite infiltrazioni che le impedivano di alienare il bene, proponendo lo scioglimento del contratto preliminare con restituzione della somma di euro 5.000,00 incassata a titolo di caparra.
Assumeva che, volendo giungere a definitivo, non aveva accettato la proposta della CP 1 , ed in data 31.03.2022 aveva inviato alla promittente venditrice diffida ad adempiere ai sensi dell'art. 1454
c.c. concedendo il termine di 25 giorni per la stipula del definitivo.
Tuttavia, nonostante la diffida e i successivi solleciti, la promittente venditrice si era rifiutata di concludere il contratto definitivo di compravendita.
Riferiva, infine, che con pec del 29.08.2022 aveva comunicato alla convenuta la volontà di recedere ex art. 1385 comma 2 c.c. dal contratto preliminare chiedendo il pagamento del doppio della caparra confirmatoria corrisposta. Domandava quindi che, accertata la legittimità del recesso dal contratto, la convenuta fosse condannata al pagamento a proprio favore della somma di euro 70.000,00, pari cioè al doppio della caparra corrisposta.
Instauratosi il contraddittorio, Controparte 1 con comparsa di risposta contestava la fondatezza della domanda attrice chiedendone il rigetto, assumendo che, successivamente alla stipula del preliminare, erano emersi problemi di infiltrazione riguardanti sia l'appartamento sia l'autorimessa oggetto del contratto che le avevano impedito di alienare l'immobile “non essendo in grado di dare garanzia per i vizi", ed in subordine chiedeva la riduzione della caparra confirmatoria perché manifestamente eccessiva.
Depositate le memorie integrative di cui all'art. 183 VI c. nn. 1, 2 e 3 cpc, respinte le richieste istruttorie,, la causa con ordinanza del 25.6.2025 era posta in decisione con assegnazione dei termini ex art. 190 cpc., sulle conclusioni delle parti,come sopra trascritte.
**********
La domanda attrice è fondata, e deve essere accolta, risultando dalla documentazione prodotta che la convenuta, promittente venditrice, è rimasta inadempiente all' obbligazione di concludere il contratto definitivo.
Risulta infatti che l'attrice con comunicazione del 31.03.2022 (doc. 8) ha diffidato la convenuta ad adempiere al contratto assegnandole termine di 25 giorni per procedere alla stipula del definitivo e che, con successiva comunicazione del 26.07.2022 trasmessa a mezzo pec il 29.08.2022 (doc.11), perdurando l'inadempimento della CP 1 all'obbligo contrattualmente assunto di stipulare il contratto definitivo di compravendita, ha dichiarato di recedere dal contratto chiedendo il pagamento del doppio della caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c..
Risulta ancora che la promittente venditrice non si è attivata per la stipula del definitivo, facendo decorrere il termine stabilito senza addivenire alla stipula del contratto, adducendo, a giustificazione del proprio inadempimento, la sopravvenuta conoscenza di problemi di infiltrazione negli immobili oggetto del preliminare che le impedivano di garantire l'acquirente da eventuali vizi il compendio immobiliare promesso.
L'attrice invoca a fondamento della domanda la disciplina di cui all'art. 1385 co. 2 cc, in forza del quale, se la parte che ha ricevuto la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, esigendo la corresponsione del doppio della caparra.
In particolare, in tema di recesso ex art. 1385 cc, secondo la giurisprudenza di legittimità la comunicazione del recesso ex art. 1385 co. 2 cc integra una forma speciale di risoluzione di diritto del contratto: "Il recesso di cui all'art. 1385, comma 2, c.c. costituisce uno speciale strumento di risoluzione di diritto del contratto, collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria, analogo a quelli previsti dagli artt. 1454, 1456 e 1457 c.c., che ha in comune con la risoluzione giudiziale non solo i presupposti (l'inadempimento di non scarsa importanza della controparte), ma anche le conseguenze (la caducazione ex tunc degli effetti del contratto)" 1.
Infatti, proprio come la risoluzione di diritto, affinché il contraente adempiente possa avvalersi del diritto potestativo di recedere dal contratto, occorre la gravità dell'inadempimento dell'altro contraente, costituendo l'effetto dell'esercizio legittimo del diritto recesso la caducazione ex tunc del contratto.
Quanto alla distribuzione dell'onere probatorio dell'azione di accertamento della legittimità del recesso, ai sensi del combinato disposto degli artt. 2697, 1218, 1453 e ss e 1385 cc e del principio di vicinanza della prova, incombe su chi agisce allegare e provare la fonte negoziale (o legale) dell'obbligazione che si assume inadempiuta totalmente o parzialmente ed allegarne l'inadempimento
(totale o parziale), nonché la gravità dell'inadempimento, mentre spetta al contraente che sia convenuto ex art. 1385 cc allegare e provare di avere esattamente adempiuto ovvero di non avere potuto adempiere per fatto non imputabile.²
Ciò posto nel contratto preliminare di compravendita stipulato in data 22.11.2021 - con cui la
P_ prometteva di vendere alla promissaria acquirente Pt 1 un appartamento econvenuta il relativo box-autorimessa siti in Milano via Carlo Dolci n. 32 al prezzo complessivo di euro 155.000,00 le parti hanno pattuito espressamente la stipula del contratto definitivo entro il
-
30.03.2022 (doc.1 attrice), termine che peraltro nel contratto veniva espressamente qualificato quale
"essenziale" per entrambe le parti.
Inoltre non è contestata la corresponsione della somma di euro 35.000,00 a titolo di caparra confirmatoria mediante due distinti assegni, come contrattualmente convenuto tra le parti.
L'attrice ha allegato l'inadempimento della convenuta, promittente venditrice la quale, successivamente al preliminare, non si era resa disponibile per la stipula del definitivo bensì aveva proposto di sciogliere il preliminare con restituzione di euro 5.000,00, unica somma incassata a titolo di caparra confirmatoria, adducendo la presenza nell'appartamento di infiltrazioni che il CP 2 aveva omesso di risolvere.
Per di più, l'attrice ha inviato una formale intimazione ad adempiere alla promittente venditrice in data 29.03.2022, invitatandola a rendersi disponibile a comparire davanti al Notaio per la stipula dell'atto di vendita, nel termine di 25 giorni, manifestando successivamente la volontà di recedere dal contratto a fronte del perdurante inadempimento della convenuta CP 1 .
1(Cass. civ. sez. 2 n. 2969 del 31.01.2019). La convenuta, contestando la legittimità del recesso della promissaria acquirente, a giustificazione del rifiuto opposto alla stipulazione del contratto definitivo, ha dedotto la sopravvenienza di fenomeni di infiltrazione nell'appartamento non dipendenti “dal suo comportamento o dalla sua azione in quanto aventi origine da parti comuni del Condominio" che le avevano impedito di garantire l'assenza di vizi nell'immobile oggetto di compravendita.
Dopo la stipula del preliminare avrebbe appreso, secondo detta ricostruzione, sia la risoluzione da parte del CP 2 della problematica di infiltrazione di acqua dal tetto che le parti avevano specificamente previsto nel preliminare alla clausola sub 2, sia l'esistenza di ulteriori fenomeni di infiltrazione d'acqua interessanti il locale di autorimessa oggetto di compravendita e gli appartamenti sottostanti a quello promesso in vendita.
Tali sopravvenuti fenomeni di infiltrazione le avrebbero impedito di ottemperare all'obbligazione, assunta in sede di preliminare, di procedere alla stipulazione del contratto definitivo di compravendita.
Ritiene questo Giudice che quanto dedotto dalla convenuta a giustificazione del proprio inadempimento, e segnatamente l'esistenza di presunti vizi ostativi alla vendita, conosciuti solamente successivamente alla conclusione del preliminare, sia irrilevante rispetto all'obbligazione di vendere assunta dalla convenuta con il preliminare non costituendo fatto estintivo della stessa obbligazione.
Devesi infatti osservare che l'infiltrazione interessante “i locali per autorimessa di pertinenza dell'edificio" riguardi esclusivamente la proprietà di terzi, e segnatamente la proprietà del condomino
Whaba, come attestato nel verbale di assemblea condominiale dell'8.11.20221 (doc. 4 convenuta); né è stata offerta in giudizio documentazione idonea a provare la maggiore portata di tale infiltrazione ed il coinvolgimento della proprietà P_ .
Per altro verso, l'infiltrazione nell'appartamento sottostante, benché fosse circostanza asseritamente riconducibile a vizi dell'appartamento oggetto di compravendita, tuttavia, per ammissione della stessa convenuta, era nota a quest'ultima sin dal 2017 (doc. 6 convenuta) e quindi certamente conosciuta al momento della stipula del preliminare.
Pertanto, contrariamente a quanto sostenuto dalla convenuta, tale infiltrazione non configura un fatto sopravvenuto idoneo ad impedire la stipula del definitivo, bensì costituisce circostanza di cui la promittente venditrice aveva piena conoscenza e che ben avrebbe potuto valutare al momento della stipula del preliminare.
Ne consegue che il rifiuto opposto dalla promittente venditrice alla conclusione del contratto definitivo, del tutto ingiustificato ed illegittimo, costituisca un grave inadempimento all'obbligazione assunta con la stipula del preliminare ex art. 1453 c.c., tale quindi da costituire presupposto per il legittimo esercizio del diritto di recesso dal contratto da parte della promissaria acquirente. Come osservato dalla giurisprudenza di legittimità "Ai fini della legittimità del recesso di cui all'art. 1385 cod. civ., come in materia di risoluzione contrattuale, non è sufficiente l'inadempimento, ma occorre anche la verifica circa la non scarsa importanza prevista dall'art. 1455 cod. civ., dovendo il giudice tenere conto dell'effettiva incidenza dell'inadempimento sul sinallagma contrattuale e verificare se, in considerazione della mancata o ritardata esecuzione della prestazione, sia da escludere per la controparte l'utilità del contratto alla stregua dell'economia complessiva del medesimo" 3.
Nella fattispecie in esame la promittente alienante non si è attivata per la stipula del contratto definitivo a fronte dell'interesse a stipulare il contratto definitivo manifestato dalla promittente acquirente con pec del 17.03.2022 (doc.n.6 parte attrice) e con diffida ad adempiere del 31/03/2022
(doc. 8), in tal modo rendendosi gravemente inadempiente alle obbligazioni assunte con il preliminare stipulato.
In relazione alla condanna alla restituzione al doppio della caparra ai sensi dell'art. 1385 c.c. devesi osservare che, alla stregua di quanto osservato dalla giurisprudenza di legittimità, "nel caso in cui la caparra viene costituita mediante consegna di un assegno bancario, il comportamento del prenditore del titolo che, dopo averne accettato la consegna, ometta poi di porlo all'incasso, trattenendo comunque l'assegno e non restituendolo all'acquirente, è contrario a correttezza e buona fede e comporta a carico del prenditore l'insorgenza di tutti gli effetti che, nel contesto dell'operazione contrattuale compiuta dalle parti, conseguivano all'integrale versamento della caparra"4
Ma deve darsi atto che all'udienza del 9.11.2023 parte attrice ha ritirato l'originale dell'assegno di euro 30.000,00 datato 22.11.2021 non incassato dalla convenuta, e che la stessa, con la memoria conclusionale, ha chiesto di detrarre la somma di euro 30.000,00 dalla condanna al pagamento del doppio della caparra confirmatoria.
Pertanto deve condannarsi la convenuta al pagamento a favore della attrice della somma di euro
40.000,00, oltre interessi legali da calcolarsi sull'intera somma di euro 70.000,00 a decorrere dal
29.08.2022, data della consegna della pec (doc. 11 attrice) con cui Parte 1 aveva
comunicato alla promittente venditrice di recedere dal contratto, attesa la natura recettizia del recesso.
Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità “L'esercizio del diritto di recesso dal contratto ha carattere costitutivo dello scioglimento del vincolo negoziale e del conseguente diritto del recedente a trattenere la caparra versata o alla corresponsione del doppio di essa;
ne consegue che l'obbligazione di corresponsione degli interessi sulla caparra da restituire, trattandosi di debito di valuta, decorre dal momento in cui il creditore chiede la restituzione costituendo in mora il debitore, non dalla data del suo versamento” 5; "Trattandosi di debito di valuta, l'obbligo di corresponsione degli interessi decorre pertanto dal momento in cui il creditore chiede l'adempimento, costituendo in mora il debitore, e non comprende il periodo precedente.".
Risulta, infine, infondata la domanda di riduzione della caparra confirmatoria spiegata dalla convenuta in via subordinata, non potendosi ravvisare, nella fattispecie in esame, alcuna eccessiva ovvero manifesta sproporzione tra la caparra confirmatoria, pari a complessivi euro 35.000,00, ed il prezzo di acquisto convenuto per euro 155.000,00, tale da giustificare il sindacato sulla giustizia del contratto preteso da parte convenuta.
Le spese seguono il regime della soccombenza e sono poste a carico della convenuta, anche alla luce delle plurime proposte conciliative formulate in corso di causa e disattese da parte convenuta, e sono liquidate secondo i parametri di cui al D.M. 55/2014, in applicazione dei valori minimi dello scaglione di valore da euro 52.000,01 ad euro 260.000,00.
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa ed ulteriore istanza ed eccezione assorbita o respinta, così provvede:
1) Accerta e dichiara la legittimità del recesso da parte di Parte 1 dal contratto
'avente ad oggetto unpreliminare stipulato con Controparte 1 in data 22.11.2021
appartamento e un box autorimessa siti in Milano via Carlo Dolci n. 32, per grave inadempimento della convenuta;
2) Condanna Controparte_1 al pagamento a favore di Parte 1 della somma di euro 40.000,00, oltre interessi legali da calcolarsi sulla somma di euro 70.000,00 a decorrere dal 29.08.2022 sino al saldo;
3) Condanna Controparte_1 alla refusione delle spese di lite a favore di Parte 1 che liquida nella somma di euro 7.052,00 per compenso, euro 802,93 per spese, oltre al 15% per rimborso spese generali, IVA e C.P.A.
Milano, 15 novembre 2025
Il Giudice
US RN 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
2 (ex multis: Cass. civ. SS.UU. del 30.10.2001 n. 13533; Cass. civ. sez. 2 del 24.09.2004 n. 19198; Cass. civ. sez. 2 del
13.02.2008 n. 3472).
3 Cass.civ n.409/2012 4Cass. civ. n. 10366 del 31/03/2022.
5 Cass. civ. n. 19110 del 11/07/2025 6Cass, civ. n. 1339/2006; Cass.civ n. 13284/2000.
RE BBLICA TANA PU
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
SEZIONE QUARTA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa US RN ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 35310/2022 promossa da:
), con il patrocinio degli avv.ti Parte 1 (C.F. Codice Fiscale 1
( e OB IG (C.F. RC G. RN (C.F. C.F. 2
elettivamente domiciliata in MILANO VIA MACEDONIO MELLONI n. 10 C.F. 3
,
presso i difensori avv.ti RC G. RN e OB IG
attrice contro
), con il patrocinio dell'avv. MARCELLA (C.F. C.F. 4 Controparte 1
), elettivamente domiciliata in MILANO VIA C.F.5 CATALANO (C.F.
DOMENICHINO 11 presso il difensore avv. MARCELLA CATALANO
convenuta
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come di seguito.
PARTE ATTRICE
CONCLUSIONI
"In via principale
Accertare e dichiarare l'inadempimento della convenuta alle obbligazioni assunte con contratto preliminare 22 novembre 2021;
Accertare e dichiarare la legittimità del recesso ex art. 1385 II C.c. esercitato dalla Sig.ra Parte 1
[...] dal contratto preliminare di compravendita immobiliare sottoscritto con la Dott.
[...]
CP 1 in data 22 novembre 2021;
Per l'effetto condannarsi la Dott.ssa Controparte_1 al pagamento in favore di Parte 1 della somma di Euro 70.000,00 pari al doppio di quanto corrisposto a titolo di caparra confirmatoria, ovvero della diversa somma maggiore o minore che sarà ritenuta dovuta e di giustizia, il tutto oltre interessi legali dal dovuto al saldo. In subordine
In via di stretto subordine, per il denegato e non creduto caso in cui non siano accolte le domande svolte in via principale: per tutti i motivi in fatto e in diritto esposti in narrativa, accertare e dichiarare la risoluzione del contratto preliminare stipulato tra le Sigg.re Controparte 1 e in data 22 Parte 1 novembre 2021 e per l'effetto, condannare la convenuta alla restituzione dell'importo di Euro 5.000,00, o di quella minore o maggiore somma che verrà accertata da codesto Ill.mo Tribunale in corso di causa, oltre al risarcimento dei danni subiti dall'odierna attrice nella misura di Euro 7.975,00
o che verranno accertati dall'Ill.mo Tribunale anche in via equitativa, oltre interessi legali;
In ogni caso
Con vittoria di spese e competenze di causa
In via Istruttoria
- Ammettersi prove orali per l'interrogatorio formale dalla convenuta e per testi sui seguenti capitoli di prova:
1) Vero che nella trattativa per la stipula del contratto preliminare 22/11/2021 (doc.1 che si rammostra) la Sig.ra Pt 1 rendeva noto che il motivo dell'acquisto era reperire un appartamento dove trasferirsi a vivere;
2) Vero che a fronte del prezzo pattuito la Sig.ra Parte 1 versava a titolo di caparra confirmatoria i seguenti assegni bancari: - Assegno BPM N. 0547087996-00 per Euro 5.000,00
(doc. 13 che si rammostra al teste);
-Assegno BPM n. 0547087997-00 per Euro 30.000,00 (doc.3 che si rammostra al teste); per il versamento della caparra confirmatoria si è fatta 3) Vero che la Sig.ra Parte 1 finanziare dalla madre Sig.ra mediante gli assegni descritti al capitolo di prova che Persona 1 precede;
4) Vero che la Sig.ra in data 2/12/21 registrava all'Agenzia delle Entrate il Parte 1 contratto preliminare sostenendo oneri per tassa di registro pari ad Euro 411,00;
5) Vero che la Sig.ra Parte 1 ha pagato a titolo di provvigione la somma di Euro 7.564,00 (come da doc. 12 che si rammostra) all'agenzia Parte 2 incaricata dalla Dott.ssa
Controparte_1 per la vendita;
6) Vero che in data 14/2/2021 la Sig.ra Parte 1 scriveva (come da doc.4 che si rammostra) all'agenza Parte 2 e Pt 2 per programmare la stipula del rogito e per avere notizie del ripristino del danno nell'appartamento come era previsto dall'art. 2 del preliminare;
Parte 17) Vero che la Sig.ra in data 17/3/2022 scriveva alla Dott.ssa Controparte_1
(come da doc.6 che si rammostra) confermando l'intenzione di portare a termine l'acquisto, chiedeva aggiornamento sui ripristini previsti dall'art.2 del contratto preliminare, e chiedeva di effettuare un accesso in loco per la disamina dello stato di fatto;
Parte 18) Vero che nel mese di marzo 2022 la Sig.ra apprendeva dall'amministratore condominiale di Via Dolci n.32 che il Condominio aveva risolto le infiltrazioni dal tetto, ma non aveva potuto eseguire i lavori interni all'appartamento perché la Sig.ra CP 1 non aveva autorizzato l'accesso;
CP 1 per espletare8 bis) Vero che l'amministrazione di Via Dolci n.32 ha contattato la Sig.ra lavori di ripristino dei danni provocati dalle infiltrazioni dal tetto ma quest'ultima negava il consenso a procedere;
8 ter) Vero che contattata la Sig.ra P_ per espletare lavori di ricerca guasto e riparazione perdite dell'impianto idrico interno al suo appartamento di Via Dolci n.32 la stessa negava il consenso a procedere;
9) Vero che la Sig.ra Parte 1 con comunicazione del 31/03/2022 (doc.8 che si Controparte 1 diffida ad adempiererammostra) formulava nei confronti della Dott.ssa assegnandole termine di giorni 25 per la stipula;
10) Vero che la Sig.ra Parte 1 con lettera datata 29/04/2022 (doc. 10) rinnovava diffida ad adempiere;
11) Vero che in data 13/6/22 visionavo l'appartamento della Sig.ra P_ in via Dolci n.32 rilevando che le infiltrazioni dal tetto erano cessate ma permanevano sulle pareti macchie ormai asciutte;
12) Vero che in data 13/6/22 visionavo il box autorimessa della Sig.ra CP 1 in via Dolci n.32 senza rilevare tracce di umidità;
13) Vero che in occasione del sopralluogo del 13/6/22 l'appartamento e il box auto si presentavano utilizzati dalla Sig.ra CP 1 come deposito di arredi e corredi;
14) Vero che la Sig.ra Parte 1 il 26/7/22 manifestava a mezzo lettera 26/07/2022 (doc.11 che si rammostra) recesso ex art. 1385 II c. C.c., chiedendo la restituzione del doppio della caparra versata;
Parte 115) Vero che in conseguenza del mancato acquisto la Sig.ra ad aprile 2022 doveva tornare ad abitare presso la casa dei propri genitori in Comazzo (LO) affrontando giornalmente il viaggio a Milano per recarsi sul posto di lavoro.
Testi: Sig. Testimone 1 presso agenzia Provenzano e Parte 2 corrente in Milano Via Giotto
n. 26 sui capp. 1,2,3,4,5,6,7,8,9; Sig. Testimone 2 con studio in Milano Via Donati n.6 Milano sui capp. 8, 8 bis, 8 ter;
Geom. Testimone 3 con studio in Milano Via Pisani n.28
residente in [...], sui capp. 8, 8 bis, 8 ter;
Sig.ra Persona 1
Testimone 4 con domicilio lavorativo presso sui capp. Da 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,14,15. Sig. impresa edile in Milano, sui capp. 11, 12, 13.
Ordinarsi ex art. 210 Cpc alla Sig.ra Controparte_1 e al terzo Controparte_2 nella persona del proprio amministratore pro tempore, di produrre la lettera di convocazione dell'assemblea condominiale del giorno 8/11/2021"
PARTE CONVENUTA
CONCLUSIONI
"Voglia l'Illustrissimo Giudice adito disattesa ogni contraria istanza, produzione e deduzione e previa ogni più opportuna declaratoria così giudicare
Controparte 1 ha agito con correttezza e buona fede e accertare e dichiarare che la Dottoressa conseguentemente
IN VIA PRINCIPALE, in merito alla domanda "in via principale" formulata dall'attrice
,⚫ rigettare la domanda formulata dalla Signora non ricorrendo gli elementi in Parte 1 fatto e in diritto per la dichiarazione di legittimità del recesso ex art. 1385 II c. c.c. dal contratto preliminare di compravendita sottoscritto tra le parti in data 22.11.2021 e conseguentemente, rigettare ogni ulteriore e conseguente domanda di condanna della Dottoressa Controparte 1 al pagamento del doppio di quanto ricevuto a titolo di caparra confirmatoria, in favore dell'odierna attrice. • Nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento della domanda formulata in via principale dalla Signora Pt 1 voglia l'Ill.mo Giudice adito provvedere alla riduzione della caparra confirmatoria e/o dell'importo dovuto dalla Dottoressa Gaudiano ex art. 1385 II c. c.c. anche in via equitativa, per le motivazioni di cui alla narrativa della comparsa di costituzione e risposta nonchè per adesione parziale alla domanda “in subordine" formulta dall'attrice (si veda infra).
IN VIA DI SUBORDINE in merito alla domanda "in subordine" formulata dall'attrice I
n via meramente transattiva e senza riconoscimento alcuno delle pretese avversarie dare atto dell'adesione parziale della Controparte_3 alla domanda subordinata formulata dalla Signora
Parte 1 nell'atto di citazione di restituzione della capara confirmatoria, per cui all'udienza del 9.11.2023 la convenuta ha restituito all'attrice l'assegno di Euro 30.000,00.= tratto su BPM n. 0547087996-00 a firma Persona 1 (a suo tempo consegnato a titolo di caparra confirmatoria dalla promissaria acquirente).
*************
Rigettare per il resto le ulteriori domande proposte dalla Signora Pt 1 , in quanto infondate in fatto e in diritto.
Con vittoria di spese e competenze di causa.
IN VIA ISTRUTTORIA
La convenuta richiama la seconda e la terza memoria istruttoria di parte ex art. 183 c. 6 cpc, nonché i documenti in allegato alle medesime
Occorrendo, indica a prova contraria i seguenti testimoni:
Testimone 5 con studio in Via Corridoni 101 a Giussano (MB); Ing. presso ABC Studio, Via Marcantonio Colonna 46, Milano
• Dottor Testimone 6
in particolare:
Testimone 5 venga escusso sulle seguenti circostanze dedotte a chiede che il teste Ingegner prova contraria rispetto ai capitoli 8bis) e 8ter) della controparte a) Vero che in data 26.10.2021, in qualità di tecnico di fiducia della Dottoressa CP 1 , partecipai al sopralluogo presso la sua abitazione sita in Via Dolci 32 a Milano, alla presenza del tecnico del
Geometra Tes_3;Controparte_2 '
b) Vero che il predetto sopralluogo aveva ad oggetto la verifica nell'appartamento di proprietà della Dottoressa CP 1 di infiltrazioni provenienti da parti esterne dell'edificio (es. tetto/gronda) ed interessanti, a detta del Geometra Tes_3, anche altre unità immobiliari site nel Condominio (es. proprietà Pt 3 );
c) Vero che durante tale sopralluogo il tecnico del CP 2 era privo di strumentazione tecnica per ispezioni (es. termocamera) e il sopralluogo fu basato solo sull'osservazione dei luoghi. Chiede che il Dottor Testimone 6 venga escusso sulle seguenti circostanze dedotte a prova contraria rispetto ai capitoli 8bis e 8ter formulati da controparte:
d) Vero che in data 6.11.2017 in nome e per conto dell'amministrazione stabili di Via Dolci 32 Studio Lento inviai alla Dottoressa P_ la missiva che mi rammostra (qui prodotta al doc. 17);
e) Vero che in data 17.11.2017 la Dottoressa CP 1 ebbe ad inoltrare all'amministrazione stabili di Via Dolci 32 Studio Lento la comunicazione a mezzo raccomandata (ns DOC. 18) che mi si rammostra;
f) Vero che negli anni di mia collaborazione con l'amministrazione stabili di Via Dolci 32 Studio
Lento (anni 2017-2018-2019) si verificarono plurimi fenomeni di infiltrazione d'acqua provenienti dalle parti esterne comuni dell'edificio (es. tetto/gronde) in danno delle parti interne comuni dello stabile (es. pianerottoli) e dell'appartamento della Dottoressa CP 1
g) Vero che tali fenomeni di infiltrazioni d'acqua meteorica richiesero ripetuti interventi di manutenzione (es. intervento sulle gronde ammalorate nel mese di Novembre 2017) in ordine alle cui spese riferii in occasione dell'assemblea condominiale del 27.09.2018"
FATTO E DIRITTO
conveniva in giudizio Parte 1Con atto di citazione notificato in data 6 ottobre 2022
innanzi a questo Tribunale, Controparte_1 assumendo di aver stipulato, in data 22.11.2021, con quest'ultima un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un appartamento e un box
- autorimessa siti in Milano via Carlo Dolci n. 32 al prezzo di euro 155.000,00, dovendo il contratto definitivo essere stipulato entro e non oltre il 30.03.2022.
Riferiva che all'art. 2 del preliminare le parti davano atto della presenza nell'immobile di infiltrazioni dal tetto prevedendo che il danno causato dall'infiltrazione di acqua dal tetto, attualmente 66
esistente nell'appartamento, dovrà essere sistemato a cura e spese dell'Amministrazione entro la data dell'atto notarile".
Proseguiva esponendo di aver corrisposto alla promittente venditrice, contestualmente alla sottoscrizione del preliminare, la somma di euro 35.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, a mezzo di due assegni distinti, l'uno di euro 5.000 e l'altro di euro 30.000. Tuttavia, la promittente venditrice
CP 1 aveva incassato unicamente l'assegno di 5.000,00, trattenendo l'altro di euro 30.000.
Allegava che successivamente, in data 9.03.2022, la promittente venditrice CP 1 le aveva comunicato la presenza nell'immobile, oggetto di preliminare, di asserite infiltrazioni che le impedivano di alienare il bene, proponendo lo scioglimento del contratto preliminare con restituzione della somma di euro 5.000,00 incassata a titolo di caparra.
Assumeva che, volendo giungere a definitivo, non aveva accettato la proposta della CP 1 , ed in data 31.03.2022 aveva inviato alla promittente venditrice diffida ad adempiere ai sensi dell'art. 1454
c.c. concedendo il termine di 25 giorni per la stipula del definitivo.
Tuttavia, nonostante la diffida e i successivi solleciti, la promittente venditrice si era rifiutata di concludere il contratto definitivo di compravendita.
Riferiva, infine, che con pec del 29.08.2022 aveva comunicato alla convenuta la volontà di recedere ex art. 1385 comma 2 c.c. dal contratto preliminare chiedendo il pagamento del doppio della caparra confirmatoria corrisposta. Domandava quindi che, accertata la legittimità del recesso dal contratto, la convenuta fosse condannata al pagamento a proprio favore della somma di euro 70.000,00, pari cioè al doppio della caparra corrisposta.
Instauratosi il contraddittorio, Controparte 1 con comparsa di risposta contestava la fondatezza della domanda attrice chiedendone il rigetto, assumendo che, successivamente alla stipula del preliminare, erano emersi problemi di infiltrazione riguardanti sia l'appartamento sia l'autorimessa oggetto del contratto che le avevano impedito di alienare l'immobile “non essendo in grado di dare garanzia per i vizi", ed in subordine chiedeva la riduzione della caparra confirmatoria perché manifestamente eccessiva.
Depositate le memorie integrative di cui all'art. 183 VI c. nn. 1, 2 e 3 cpc, respinte le richieste istruttorie,, la causa con ordinanza del 25.6.2025 era posta in decisione con assegnazione dei termini ex art. 190 cpc., sulle conclusioni delle parti,come sopra trascritte.
**********
La domanda attrice è fondata, e deve essere accolta, risultando dalla documentazione prodotta che la convenuta, promittente venditrice, è rimasta inadempiente all' obbligazione di concludere il contratto definitivo.
Risulta infatti che l'attrice con comunicazione del 31.03.2022 (doc. 8) ha diffidato la convenuta ad adempiere al contratto assegnandole termine di 25 giorni per procedere alla stipula del definitivo e che, con successiva comunicazione del 26.07.2022 trasmessa a mezzo pec il 29.08.2022 (doc.11), perdurando l'inadempimento della CP 1 all'obbligo contrattualmente assunto di stipulare il contratto definitivo di compravendita, ha dichiarato di recedere dal contratto chiedendo il pagamento del doppio della caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c..
Risulta ancora che la promittente venditrice non si è attivata per la stipula del definitivo, facendo decorrere il termine stabilito senza addivenire alla stipula del contratto, adducendo, a giustificazione del proprio inadempimento, la sopravvenuta conoscenza di problemi di infiltrazione negli immobili oggetto del preliminare che le impedivano di garantire l'acquirente da eventuali vizi il compendio immobiliare promesso.
L'attrice invoca a fondamento della domanda la disciplina di cui all'art. 1385 co. 2 cc, in forza del quale, se la parte che ha ricevuto la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, esigendo la corresponsione del doppio della caparra.
In particolare, in tema di recesso ex art. 1385 cc, secondo la giurisprudenza di legittimità la comunicazione del recesso ex art. 1385 co. 2 cc integra una forma speciale di risoluzione di diritto del contratto: "Il recesso di cui all'art. 1385, comma 2, c.c. costituisce uno speciale strumento di risoluzione di diritto del contratto, collegato alla pattuizione di una caparra confirmatoria, analogo a quelli previsti dagli artt. 1454, 1456 e 1457 c.c., che ha in comune con la risoluzione giudiziale non solo i presupposti (l'inadempimento di non scarsa importanza della controparte), ma anche le conseguenze (la caducazione ex tunc degli effetti del contratto)" 1.
Infatti, proprio come la risoluzione di diritto, affinché il contraente adempiente possa avvalersi del diritto potestativo di recedere dal contratto, occorre la gravità dell'inadempimento dell'altro contraente, costituendo l'effetto dell'esercizio legittimo del diritto recesso la caducazione ex tunc del contratto.
Quanto alla distribuzione dell'onere probatorio dell'azione di accertamento della legittimità del recesso, ai sensi del combinato disposto degli artt. 2697, 1218, 1453 e ss e 1385 cc e del principio di vicinanza della prova, incombe su chi agisce allegare e provare la fonte negoziale (o legale) dell'obbligazione che si assume inadempiuta totalmente o parzialmente ed allegarne l'inadempimento
(totale o parziale), nonché la gravità dell'inadempimento, mentre spetta al contraente che sia convenuto ex art. 1385 cc allegare e provare di avere esattamente adempiuto ovvero di non avere potuto adempiere per fatto non imputabile.²
Ciò posto nel contratto preliminare di compravendita stipulato in data 22.11.2021 - con cui la
P_ prometteva di vendere alla promissaria acquirente Pt 1 un appartamento econvenuta il relativo box-autorimessa siti in Milano via Carlo Dolci n. 32 al prezzo complessivo di euro 155.000,00 le parti hanno pattuito espressamente la stipula del contratto definitivo entro il
-
30.03.2022 (doc.1 attrice), termine che peraltro nel contratto veniva espressamente qualificato quale
"essenziale" per entrambe le parti.
Inoltre non è contestata la corresponsione della somma di euro 35.000,00 a titolo di caparra confirmatoria mediante due distinti assegni, come contrattualmente convenuto tra le parti.
L'attrice ha allegato l'inadempimento della convenuta, promittente venditrice la quale, successivamente al preliminare, non si era resa disponibile per la stipula del definitivo bensì aveva proposto di sciogliere il preliminare con restituzione di euro 5.000,00, unica somma incassata a titolo di caparra confirmatoria, adducendo la presenza nell'appartamento di infiltrazioni che il CP 2 aveva omesso di risolvere.
Per di più, l'attrice ha inviato una formale intimazione ad adempiere alla promittente venditrice in data 29.03.2022, invitatandola a rendersi disponibile a comparire davanti al Notaio per la stipula dell'atto di vendita, nel termine di 25 giorni, manifestando successivamente la volontà di recedere dal contratto a fronte del perdurante inadempimento della convenuta CP 1 .
1(Cass. civ. sez. 2 n. 2969 del 31.01.2019). La convenuta, contestando la legittimità del recesso della promissaria acquirente, a giustificazione del rifiuto opposto alla stipulazione del contratto definitivo, ha dedotto la sopravvenienza di fenomeni di infiltrazione nell'appartamento non dipendenti “dal suo comportamento o dalla sua azione in quanto aventi origine da parti comuni del Condominio" che le avevano impedito di garantire l'assenza di vizi nell'immobile oggetto di compravendita.
Dopo la stipula del preliminare avrebbe appreso, secondo detta ricostruzione, sia la risoluzione da parte del CP 2 della problematica di infiltrazione di acqua dal tetto che le parti avevano specificamente previsto nel preliminare alla clausola sub 2, sia l'esistenza di ulteriori fenomeni di infiltrazione d'acqua interessanti il locale di autorimessa oggetto di compravendita e gli appartamenti sottostanti a quello promesso in vendita.
Tali sopravvenuti fenomeni di infiltrazione le avrebbero impedito di ottemperare all'obbligazione, assunta in sede di preliminare, di procedere alla stipulazione del contratto definitivo di compravendita.
Ritiene questo Giudice che quanto dedotto dalla convenuta a giustificazione del proprio inadempimento, e segnatamente l'esistenza di presunti vizi ostativi alla vendita, conosciuti solamente successivamente alla conclusione del preliminare, sia irrilevante rispetto all'obbligazione di vendere assunta dalla convenuta con il preliminare non costituendo fatto estintivo della stessa obbligazione.
Devesi infatti osservare che l'infiltrazione interessante “i locali per autorimessa di pertinenza dell'edificio" riguardi esclusivamente la proprietà di terzi, e segnatamente la proprietà del condomino
Whaba, come attestato nel verbale di assemblea condominiale dell'8.11.20221 (doc. 4 convenuta); né è stata offerta in giudizio documentazione idonea a provare la maggiore portata di tale infiltrazione ed il coinvolgimento della proprietà P_ .
Per altro verso, l'infiltrazione nell'appartamento sottostante, benché fosse circostanza asseritamente riconducibile a vizi dell'appartamento oggetto di compravendita, tuttavia, per ammissione della stessa convenuta, era nota a quest'ultima sin dal 2017 (doc. 6 convenuta) e quindi certamente conosciuta al momento della stipula del preliminare.
Pertanto, contrariamente a quanto sostenuto dalla convenuta, tale infiltrazione non configura un fatto sopravvenuto idoneo ad impedire la stipula del definitivo, bensì costituisce circostanza di cui la promittente venditrice aveva piena conoscenza e che ben avrebbe potuto valutare al momento della stipula del preliminare.
Ne consegue che il rifiuto opposto dalla promittente venditrice alla conclusione del contratto definitivo, del tutto ingiustificato ed illegittimo, costituisca un grave inadempimento all'obbligazione assunta con la stipula del preliminare ex art. 1453 c.c., tale quindi da costituire presupposto per il legittimo esercizio del diritto di recesso dal contratto da parte della promissaria acquirente. Come osservato dalla giurisprudenza di legittimità "Ai fini della legittimità del recesso di cui all'art. 1385 cod. civ., come in materia di risoluzione contrattuale, non è sufficiente l'inadempimento, ma occorre anche la verifica circa la non scarsa importanza prevista dall'art. 1455 cod. civ., dovendo il giudice tenere conto dell'effettiva incidenza dell'inadempimento sul sinallagma contrattuale e verificare se, in considerazione della mancata o ritardata esecuzione della prestazione, sia da escludere per la controparte l'utilità del contratto alla stregua dell'economia complessiva del medesimo" 3.
Nella fattispecie in esame la promittente alienante non si è attivata per la stipula del contratto definitivo a fronte dell'interesse a stipulare il contratto definitivo manifestato dalla promittente acquirente con pec del 17.03.2022 (doc.n.6 parte attrice) e con diffida ad adempiere del 31/03/2022
(doc. 8), in tal modo rendendosi gravemente inadempiente alle obbligazioni assunte con il preliminare stipulato.
In relazione alla condanna alla restituzione al doppio della caparra ai sensi dell'art. 1385 c.c. devesi osservare che, alla stregua di quanto osservato dalla giurisprudenza di legittimità, "nel caso in cui la caparra viene costituita mediante consegna di un assegno bancario, il comportamento del prenditore del titolo che, dopo averne accettato la consegna, ometta poi di porlo all'incasso, trattenendo comunque l'assegno e non restituendolo all'acquirente, è contrario a correttezza e buona fede e comporta a carico del prenditore l'insorgenza di tutti gli effetti che, nel contesto dell'operazione contrattuale compiuta dalle parti, conseguivano all'integrale versamento della caparra"4
Ma deve darsi atto che all'udienza del 9.11.2023 parte attrice ha ritirato l'originale dell'assegno di euro 30.000,00 datato 22.11.2021 non incassato dalla convenuta, e che la stessa, con la memoria conclusionale, ha chiesto di detrarre la somma di euro 30.000,00 dalla condanna al pagamento del doppio della caparra confirmatoria.
Pertanto deve condannarsi la convenuta al pagamento a favore della attrice della somma di euro
40.000,00, oltre interessi legali da calcolarsi sull'intera somma di euro 70.000,00 a decorrere dal
29.08.2022, data della consegna della pec (doc. 11 attrice) con cui Parte 1 aveva
comunicato alla promittente venditrice di recedere dal contratto, attesa la natura recettizia del recesso.
Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità “L'esercizio del diritto di recesso dal contratto ha carattere costitutivo dello scioglimento del vincolo negoziale e del conseguente diritto del recedente a trattenere la caparra versata o alla corresponsione del doppio di essa;
ne consegue che l'obbligazione di corresponsione degli interessi sulla caparra da restituire, trattandosi di debito di valuta, decorre dal momento in cui il creditore chiede la restituzione costituendo in mora il debitore, non dalla data del suo versamento” 5; "Trattandosi di debito di valuta, l'obbligo di corresponsione degli interessi decorre pertanto dal momento in cui il creditore chiede l'adempimento, costituendo in mora il debitore, e non comprende il periodo precedente.".
Risulta, infine, infondata la domanda di riduzione della caparra confirmatoria spiegata dalla convenuta in via subordinata, non potendosi ravvisare, nella fattispecie in esame, alcuna eccessiva ovvero manifesta sproporzione tra la caparra confirmatoria, pari a complessivi euro 35.000,00, ed il prezzo di acquisto convenuto per euro 155.000,00, tale da giustificare il sindacato sulla giustizia del contratto preteso da parte convenuta.
Le spese seguono il regime della soccombenza e sono poste a carico della convenuta, anche alla luce delle plurime proposte conciliative formulate in corso di causa e disattese da parte convenuta, e sono liquidate secondo i parametri di cui al D.M. 55/2014, in applicazione dei valori minimi dello scaglione di valore da euro 52.000,01 ad euro 260.000,00.
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa ed ulteriore istanza ed eccezione assorbita o respinta, così provvede:
1) Accerta e dichiara la legittimità del recesso da parte di Parte 1 dal contratto
'avente ad oggetto unpreliminare stipulato con Controparte 1 in data 22.11.2021
appartamento e un box autorimessa siti in Milano via Carlo Dolci n. 32, per grave inadempimento della convenuta;
2) Condanna Controparte_1 al pagamento a favore di Parte 1 della somma di euro 40.000,00, oltre interessi legali da calcolarsi sulla somma di euro 70.000,00 a decorrere dal 29.08.2022 sino al saldo;
3) Condanna Controparte_1 alla refusione delle spese di lite a favore di Parte 1 che liquida nella somma di euro 7.052,00 per compenso, euro 802,93 per spese, oltre al 15% per rimborso spese generali, IVA e C.P.A.
Milano, 15 novembre 2025
Il Giudice
US RN 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
2 (ex multis: Cass. civ. SS.UU. del 30.10.2001 n. 13533; Cass. civ. sez. 2 del 24.09.2004 n. 19198; Cass. civ. sez. 2 del
13.02.2008 n. 3472).
3 Cass.civ n.409/2012 4Cass. civ. n. 10366 del 31/03/2022.
5 Cass. civ. n. 19110 del 11/07/2025 6Cass, civ. n. 1339/2006; Cass.civ n. 13284/2000.