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N. R.G. 3250/2020
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE ORDINARIO DI TIVOLI SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Chiara Pulicati ha pronunciato la seguente
SENTENZA PARZIALE

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3250/2020 promossa da:
, CF: , elettivamente domiciliata Email_1 C.F._1 presso l'Avv. Vittorio Spada (CF: , con studio in C.F._2
Tivoli, Piazza Matteotti n. 15 (il quale dichiara di voler ricevere comunicazioni e\o notificazioni al seguente indirizzo pec:
ed al seguente numero di fax: Email_2
0774\319021), dal quale è rappresentata e difesa ATTRICE contro
C.F. , elettivamente CP_1 C.F._3 domiciliata alla via Dessiè, 7 presso lo studio dell'avv. Paola Naticchioni C.F. dalla quale è rappresentata e difesa C.F._4
CONVENUTA

CONCLUSIONI: come da note scritte depositate in sostituzione dell'udienza del 26 febbraio 2025.
OGGETTO: contratto di locazione 2

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Oggetto del giudizio è l'immobile, di proprietà dell'attrice, sito in Guidonia Montecelio alla sezione Urbana MAR, foglio 6, mappale num 1686, sub. 7, zona censuaria 1, categoria A\7, classe 2, vai 3,5, RC euro 460,94, e del locale ad uso garage posto al piano interrato, distinto con il numero interno 1, della consistenza catastale di mq 17, di pertinenza del villino censita al NCEU del Comune di Guidonia Montecelio alla sezione urbana MAR, foglio 6, mappale numero 1686, sub. 3, zona censuaria 1, categoria C\6, classe 4, RC 41,26, di cui l'attrice chiede la liberazione, riferendo che la convenuta lo occupi senza titolo. Dalle difese svolte dalla convenuta e dalla documentazione versata in atti è tuttavia emerso che l'immobile è stato oggetto di locazione in virtù di contratto decorrente dal 1 maggio 2011 (cfr. doc. 2 fascicolo di parte convenuta). Il contratto non è stato registrato, come risulta pacifico tra le parti. Sotto questo profilo, pertanto, coglie nel segno la domanda di accertamento di nullità del contratto sollevata dalla convenuta. Segnatamente, è applicabile il disposto di cui all'art. 1 co. 346 Legge n. 311/2004, a mente del quale “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”. È bene dunque verificare in che termini si declini, nei rapporti tra le parti, la nullità in questione. Parte attrice insiste nel richiedere il rilascio dell'immobile per occupazione sine titulo, mentre parte convenuta riconduce la nullità del contratto al regime di cui all'art. 13 co. 6 della legge n. 431/1998. E infatti, chiede in via riconvenzionale di convertire giudizialmente il contratto nullo in un contratto di locazione ad uso abitativo valido e per l'effetto determinare l'entità del canone di locazione dovuto. Sul punto, parte attrice non contraddice con riferimenti normativi puntuali. Rileva questo Giudice che il comma 6 dell'art. 13 è in effetti applicabile in caso di nullità del contratto, ma solo nei più specifici casi di nullità di cui al 3
comma 4, che dispone: “Per i contratti di cui al comma 3 dell'articolo 2 è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie. Per i contratti stipulati in base al comma 1 dell'articolo 2, è nulla, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito”. L'ipotesi ricorrente nel caso di specie non è riconducibile al regime di nullità di cui al citato comma 4, sicché non può dirsi applicabile la disciplina di cui al successivo comma 6, come erroneamente indicato dalla parte convenuta. Al contrario, la nullità del contratto, accertata ex tunc, produce come effetto che l'occupazione dell'immobile sia da intendersi avvenuta senza titolo. Sul punto, si è più volte espressa a più riprese sia la giurisprudenza di merito che quella di legittimità. In particolare, ha statuito la Suprema Corte che, l'insanabile nullità del contratto di locazione non registrato non comporta “… che il locatore non abbia diritto ad alcunché o che non abbia diritto alla restituzione della res locata, ma ciò cui ha diritto non può parametrarsi a quanto dovutogli per il canone pattuito;
allo scopo di non far venir meno la finalità repressiva della nullità imperativamente prevista, quanto dovuto dal conduttore non potrà essere commisurato al canone convenuto dalle parti con l'accordo accertato nullo o anche solo a quello commerciale, dovendosi tener conto del fatto che nessun canone è dovuto, bensì un'indennità di occupazione per aver detenuto l'immobile sine titulo, sebbene per causa a lui non imputabile” (Cass. ordinanza 23 novembre 2021, n. 36253, parte motiva). Nella medesima pronuncia, ricorda la Corte che “Del resto la Corte costituzionale (sent. 10/11/2017, n. 238) ha ribadito il diritto del locatore a un equo indennizzo in ragione dell'occupazione illegittima del bene locato, stante la nullità del contratto per omessa registrazione e dunque l'assenza di suoi effetti ab origine. E con la decisione n. 87 del 13/04/2017 ha salvato dalla scure dell'illegittimità costituzionale, con un'interpretazione costituzionalmente orientata, l'art. 13, comma 5, della I. n. 431/1998, ritenendo che esso si occupasse solo degli effetti non contrattuali del rapporto di fatto, predeterminando forfettariamente il danno patito dal locatore e/o la 4
misura dell'indennizzo dovuto dal conduttore, in ragione della occupazione illegittima del bene locato, provocata dalla nullità del contratto e, dunque, dall'assenza di suoi effetti ab origine. In altri termini, ha concluso che la norma si occupa solo delle conseguenze indennitarie derivanti dal contratto nullo, ritenendo che il canone determinato ex lege dal legislatore con corrispondesse all'indennità dovuta dal conduttore in ragione dell'occupazione di fatto dell'immobile. Ciò trova conferma secondo il giudice delle leggi nel tenore letterale dell' art. 13, comma 5, I. 9 dicembre 1998, n. 431, che parla di "conduttori" e si riferisce all'importo "del canone di locazione ovvero dell'indennità di occupazione". Ne discende che la convenuta deve essere condannata al rilascio dell'immobile, e, specularmente, che la domanda riconvenzionale di riconversione del contratto ex art. 13 comma 6 deve essere rigettata. Sotto il profilo dei rapporti economici, si producono due ulteriori conseguenze: 1) la conduttrice avrà diritto alla restituzione delle somme versate a titolo di canone;
2) sorge, in capo al proprietario dell'immobile, un diritto a percepire una indennità di occupazione. Quanto ai parametri applicabili nella determinazione dell'indennità di occupazione, la stessa, per i motivi sopra esposti, andrà determinata ai sensi dell'art. 13 comma 5 legge 431/1998, non applicati dal ctu nel corso dell'istruttoria. Per tali ragioni, la causa, con riguardo alla domanda di restituzione delle somme versate sine titulo e a quella di condanna al pagamento di una indennità di occupazione (nonché a quella di condanna al pagamento dell'utenza idrica), deve essere rimessa sul ruolo, con integrazione della ctu. Le spese, tenuto conto del carattere definito della presente sentenza parziale, vengono compensate, ivi incluse quelle per la CTU. Ciò, tenuto conto della fondatezza della domanda avanzata dalla convenuta di accertamento della nullità del contratto di locazione (la cui esistenza è stata sottaciuta dall'attrice) e dell'accoglimento della domanda di rilascio avanzata da parte attrice.


P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone: 5
1) Accerta la nullità del contratto di locazione ad uso abitativo sottoscritto dalle parti in data 2.5.2011;
2) Condanna la convenuta al rilascio in favore dell'attrice dell'immobile sito in Guidonia Montecelio alla sezione Urbana MAR, foglio 6, mappale num 1686, sub. 7, zona censuaria 1, categoria A\7, classe 2, vai
3,5, RC euro 460,94, e del locale ad uso garage posto al piano interrato, distinto con il numero interno 1, della consistenza catastale di mq 17, di pertinenza del villino censita al NCEU del Comune di Guidonia Montecelio alla sezione urbana MAR, foglio 6, mappale numero 1686, sub. 3, zona censuaria 1, categoria C\6, classe 4, RC 41,26;
3) Spese del giudizio e spese della CTU compensate;

4) Dispone la prosecuzione del giudizio come da pedissequa ordinanza;

Tivoli, 17/07/2025
Il Giudice Chiara Pulicati