Causa civile n. 698 /2022 R.G.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BRESCIA
Prima Sezione Civile
Il Tribunale, in persona del giudice istruttore
nella causa n.698/2022 R.G., all'esito della discussione, ha emesso ai sensi degli artt.429 e
447 bis cpc la seguente
s e n t e n z a
viste le conclusioni delle parti come da verbale;

visti ed esaminati gli atti;

rilevato che, secondo le deduzioni di parte ricorrente, in data 1° luglio 2011 la società
Ambrosiana srl con sede in Castelcovati (BS) concedeva in locazione al notaio Per_1
l'immobile ad uso non abitativo da adibire a studio notarile sito in Brescia in via
[...]
Aldo Moro n.48, come da contratto regolarmente registrato (cfr. documento n.1 di parte ricorrente), in forza del quale le parti si accordavano per il pagamento del canone di locazione annuo di euro 24.000,00, da corrispondersi in rate mensili di euro 2.000,00 oltre aggiornamento annuale ISTAT nella misura del 75%;
rilevato che dietro richiesta del conduttore, che versava momentaneamente in situazione di difficoltà economica, in data 1° gennaio 2013 con scrittura privata le parti concordavano
1 una riduzione temporanea del canone di locazione per il periodo intercorrente tra il 1°
gennaio 2013 e il 30 giugno 2017 nella minor somma di euro 19.2000 annui, da corrispondersi in rate mensili di euro 1.600,00 (cfr. documento n.2 di parte ricorrente);
rilevato che alla scadenza del periodo indicato, il conduttore, continuando a ricevere dalla società locatrice le fatture indicanti il minor importo di euro 1.600,00, non provvedeva a ripristinare il versamento dell'originario importo mensile di euro 2.000,00, continuando a versare il canone in misura ridotta sino alla cessazione del rapporto contrattuale in data 30
giugno 2021, quando la società Ambrosiana inviava a mezzo pec richiesta di integrazione della parte dei canoni non pagati;

rilevato che, dato l'esito negativo della richiesta formulata dalla società Ambrosiana
nonché del relativo tentativo di mediazione obbligatoria, la società Ambrosiana srl citava in giudizio il notaio chiedendo in via principale che, accertata la natura Persona_1
eccezionale, temporanea e non novativa della scrittura del 1° gennaio 2013, Per_1
venisse condannato a corrispondere ad essa società attrice la somma di euro
[...]
19.200,00 (cioè euro 400,00 per ogni mese) per la quota di canoni non pagati dal 1° luglio
2017 al 30 giugno 2021, oltre agli aggiornamenti ISTAT secondo quanto contrattualmente previsto ed alla somma di euro 3.000,00 dovuta per il ripristino dei locali ai sensi degli articoli 3 e 10 del contratto di locazione e con gli interessi dalla data di costituzione in mora, importi questi da compensarsi con la cauzione di euro 6.000,00, da restituire al convenuto ai sensi dell'articolo 9 del contratto di locazione;

rilevato che si costituiva il notaio domandando in via preliminare la Persona_1
conversione del rito ex art. 426 cpc, nel merito il rigetto della domanda attorea deducendo che l'inerzia del creditore nella richiesta di pagamento dei canoni doveva intendersi come
2 rinuncia abdicativa tacita al diritto di credito e che in ogni caso il ritardo nell'esercizio della pretesa creditoria costituiva lesione del legittimo affidamento maturato da esso debitore, domandando poi in via riconvenzionale che parte attrice fosse condannata alla restituzione della cauzione di euro 6.000,00 ai sensi dell'articolo 9 del contratto di locazione;

rilevato che in corso di causa il giudice disponeva la conversione del rito ai sensi dell'articolo 426 cpc e successivamente, ritenuta la causa matura per la decisione senza necessità di ulteriore attività istruttoria, disponeva la discussione ex articolo 420 cpc per trattazione scritta, concedendo termini alle parti per il deposito di brevi note conclusive;

ciò premesso, va rilevato innanzitutto che la ricostruzione del fatto storico come operata in narrativa dalle parti risulta pacifica e non contestata;

rilevato poi quanto alla sopracitata scrittura privata datata 1 marzo 2013 (cfr. documento n.2 di parte ricorrente) con cui le parti concordavano la riduzione del canone di locazione,
che all'articolo 2 veniva previsto espressamente che “la riduzione richiesta dal conduttore e
concessa dal locatore non è reiterabile, né invocabile quale novazione duratura e/o permanente del
canone di locazione convenuto dalle parti nel contratto di locazione citato in premessa”, per cui le parti, che sottoscrivevano debitamente la scrittura in oggetto, devono considerarsi pienamente consapevoli della natura temporanea ed eccezionale della riduzione del canone, e soprattutto della natura non novativa della stessa e dunque del fatto che, alla scadenza del periodo pattuito, ossia a far data dal 1° luglio 2017, la determinazione del canone di locazione sarebbe tornata ad essere quella stabilita dal contratto del 1° luglio
2011, ammontante dunque ad euro 24.000,00 annuali da suddividersi in 12 canoni mensili di euro 2.000,00;
3

ritenuto che

tale concorde volontà delle parti di limitare al periodo sopra indicato la riduzione del canone locativo non può considerarsi mutata alla luce del fatto che le fatture inviate mensilmente dalla società ricorrente a parte resistente dopo la scadenza del periodo concordato (ossia successivamente al 30 giugno 2017) continuassero a recare l'importo di euro 1.6000,00 anziché di euro 2.000,00, attesa la natura di mero documento contabile della fattura, che non assume dunque valore contrattuale né di obbligazione unilaterale (cfr. Cass. n.30309/2022);
ritenuto quanto al ritardo di parte ricorrente nel pretendere il pagamento dei canoni dovuti nella loro interezza, che tale condotta non può essere qualificata come rinuncia abdicativa al diritto di credito, come invece sostiene parte resistente, alla luce del costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, secondo cui “in tema di locazione immobili
urbani ad uso diverso da quello abitativo, la condotta del locatore che, dopo essere stato inerte
nell'escutere il conduttore - anche se per un fatto a lui imputabile e per un tempo tale da far
ragionevolmente ritenere al debitore che il diritto non sarà più esercitato - richiede l'integrale
pagamento dei canoni maturati non è sufficiente ad integrare un contegno concludente da cui
desumere univocamente la tacita volontà di rinunciare al diritto, né rappresenta un caso di abuso
del diritto, perché il semplice ritardo di una parte nell'esercizio delle proprie prerogative può dar
luogo ad una violazione del principio di buona fede nell'esecuzione del contratto soltanto se, non
rispondendo ad alcun interesse del suo titolare, si traduce in un danno per la controparte” (cfr.
Cass. n.11219/2024);
rilevato che nel caso di specie, all'evidenza, non vi sono elementi per ricondurre la condotta di parte ricorrente ad un'ipotesi di abuso del diritto, attesa la sussistenza di un evidente interesse in capo alla società Ambrosiana srl al recupero della parte dei canoni di
4 locazione rimasta non pagata da parte del conduttore, né risulta o è stato provato da parte resistente che la condotta osservata dalla società locatrice possa qualificarsi come comportamento contrario a buona fede ai sensi degli articoli 1175 e 1375 cc, atteso che la società Ambrosiana ha esercitato le proprie prerogative nel pieno rispetto dei termini prescrizionali di cui all'articolo 2948 cc, nè parte resistente ha provato che fosse maturato a suo favore un legittimo affidamento alla rinuncia al diritto di credito da parte della società
locatrice, legittimo affidamento che non può ritenersi sussistente in re ipsa;
ritenuto che a questo riguardo che è irrilevante (e comunque non è stato provato) che il signor legale rappresentante della società Ambrosiana, fosse o meno consapevole Pt_1
che il notaio avrebbe esercitato il proprio diritto di recesso dal rapporto Per_1
contrattuale a fronte di una modifica in peius del canone contrattuale, così come è
irrilevante (e comunque non provato) che il signor nonostante in più occasioni di Pt_1
carattere professionale avesse incontrato il notaio non lo avesse sollecitato a Per_1
riadeguare l'importo dei canoni mensili alla pattuizione iniziale in quanto da tale comportamento, che potrebbe costituire una mera dimenticanza, non è possibile desumere un comportamento contrario a buona fede;

ritenuto dunque accertato per tutti i motivi sopra esposti il diritto della società locatrice
Ambrosiana srl al recupero della quota dei canoni di locazione non pagata da parte resistente e pari ad euro 400,00 mensili a far data dal 1° luglio 2017 sino al 30 giugno 2021,
data di scadenza del contratto, per un importo complessivo di euro 19.200,00 (400 x 48
mesi);
ritenuto tuttavia che tale importo deve essere ridotto in ragione dell'ulteriore rideterminazione del canone concordata dalle parti durante il periodo dell'emergenza
5 COVID-19 e ciò sulla base del fatto che parte resistente deduceva che per i mesi di aprile,
maggio, giugno e luglio 2020 l'importo del canone mensile era stato ridotto concordemente ad euro 400,00 come risultava dai bonifici prodotti agli atti (cfr. documento n.5 di parte resistente), circostanza questa che, espressamente dedotta da parte resistente a pag.6 della comparsa di costituzione 14.4.2022, non veniva espressamente contestata da parte ricorrente nella memoria integrativa 31.5.2022, per cui può considerarsi come non contestata e quindi accertata;

ritenuto dunque che, detratto l'importo di euro 1.600,00 (400,00 x 4 mesi), il credito spettante alla società locatrice Ambrosiana srl per la maggior quota di canoni di locazione non pagata ammonta ad euro 17.600,00;
rilevato quanto agli aggiornamenti ISTAT che l'art.1 della scrittura privata datata 1 marzo
2013 (cfr. documento n.2 di parte ricorrente) prevede che “al termine del periodo indicato…
riprenderà piena efficacia il canone dovuto ai sensi del contratto di locazione, che il conduttore si
obbliga a corrispondere nella misura contrattualmente dovuta integrata (automaticamente e senza
bisogno alcuno di espressa richiesta da parte del locatore) dagli aggiornamenti ISTAT in misura
pari al 75% maturati nel periodo di riduzione, ancorchè per il periodo di riduzione gli stessi non
saranno richiesti dal locatore, né dovuti dal conduttore”;
ritenuto pertanto che l'importo dei canoni a far data dal 1° luglio 2017 sino al 30 giugno
2021 doveva essere annualmente aggiornato con riferimento alle variazioni dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai e degli impiegati accertate dall'ISTAT nella misura del 75% secondo quanto previsto dall'art.4 del contratto di locazione (cfr.
documento n.1 di parte ricorrente) e dall'art.1 della scrittura privata datata 1 marzo 2013
6 (cfr. documento n.2 di parte ricorrente) che ha previsto l'aggiornamento automatico e senza bisogno di espressa richiesta da parte del locatore;

ritenuto altresì che la società Ambrosiana srl ha diritto, ai sensi dell'articolo 10 del contratto di locazione, anche al pagamento della somma di euro 3.000,00 predeterminata dalle parti per il ripristino delle opere di personalizzazione previste dall'articolo 3 del contratto, la cui realizzazione si può desumere dalla documentazione fotografica di cui al documento n.5 di parte resistente;

rilevato d'altra parte che il notaio ha diritto alla restituzione dell'importo Persona_1
di euro 6.000,00 versato a titolo di cauzione ai sensi dell'articolo 9 del contratto di locazione, come del resto riconosciuto anche da parte ricorrente, somma che va dunque posta in compensazione con gli importi riconosciuti alla società locatrice;

ritenuto dunque in conclusione che il signor va condannato a Persona_1
corrispondere alla società ricorrente Ambrosiana srl la somma complessiva di euro
14.600,00 (17.600 + 3.000 – 6.000), oltre all'importo dell'aggiornamento annuale dei canoni dal 1° luglio 2017 sino al 30 giugno 2021 calcolato con riferimento alle variazioni dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai e degli impiegati accertate dall'ISTAT nella misura del 75%;
rilevato che su dette somme decorrono poi gli interessi legali sulla somma così
determinata dal 30 giugno 2021, data della costituzione in mora di parte resistente (cfr.
doc.3 di parte ricorrente), sino al saldo effettivo;

ritenuto infine quanto alle spese che esse seguono la soccombenza e pertanto il resistente va condannato a rimborsare alla società Ambrosiana srl le spese di lite, Persona_1
che si liquidano come in dispositivo;

7

P.Q.M.


il Tribunale, definitivamente pronunciando, rigettata ogni altra contraria domanda e/o eccezione, così giudica:
a) operata la relativa compensazione, condanna a corrispondere Persona_1
alla società Ambrosiana srl la somma complessiva di euro 14.600,00 oltre agli aggiornamenti ISTAT come indicato in motivazione, con gli interessi legali sulle somme così determinate dal 30 giugno 2021 sino al saldo effettivo;

b) condanna a rimborsare alla società Ambrosiana srl le spese di Persona_1
causa che si liquidano in euro 3.397,00 per compensi professionali ed euro 550,00
per spese/anticipazioni, oltre rimborso spese forfettario, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Brescia il 30 luglio 2025
Il giudice
Gianni Sabbadini
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