REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE VI CIVILE

in composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa Maria Pasqualina Grauso, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
AI SENSI DELL'ART. 429 C.P.C. nella causa civile di primo grado iscritta al n. 27681 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2025, vertente
TRA
(c.f. , elettivamente domiciliato in Roma, via Parte_1 C.F._1
Giuseppe Ferrari, n. 4, presso lo studio dell'avv. Simonetta Paradisi, che lo rappresenta e difende;
intimante
E
c.f. ), in persona del legale rappresentante pro tempore; Controparte_1 P.IVA_1 intimata
FATTO E DIRITTO

1. Con atto di citazione a comparire dinanzi all'intestato Tribunale, – premesso di Parte_2 aver concesso in locazione, per uso di attività di locazione turistica, con contratto di locazione sottoscritto in data 27.2.2025, alla il proprio immobile sito in Roma, via Angelo Controparte_2
Viscogliosi, n. 52, piano primo, interno 20, oltre ad un posto auto coperto n. 20 al piano seminterrato di mq. 10 circa, distinto al catasto, al foglio 648, particella 366, subalterno 520 (l'appartamento) e subalterno 9 (il locale autorimessa), e che la società conduttrice non ha provveduto al pagamento del canone di locazione del mese di aprile e maggio 2025, per complessivi euro 1.500,00 e la quota delle spese di registrazione contratto per euro 106,00 (euro 90 tassa di registro ed euro 16,00 marca da bollo) e le spese condominiali a suo carico relativamente alla prima rata condominiale per euro
1 119,26 (1/3 stante la decorrenza del contratto di locazione dal 1° marzo), il tutto per ulteriori euro
225,26 complessivi – ha intimato lo sfratto per morosità alla conduttrice. Ha chiesto altresì decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, a carico della conduttrice, per la somma di euro 1.725,36 per canoni scaduti (euro 1.500,00) e le spese di registrazione contratto e oneri condominiali (euro
225,36), oltre ai canoni a scadere e interessi, spese e competenze professionali

2. pur ritualmente citata in giudizio, non si è costituita. Controparte_1

3. Alla prima udienza parte attrice ha dichiarato che la morosità è stata sanata il 30.5.2025; ha insistito per il mutamento del rito, al fine della risoluzione del contratto di locazione e del pagamento delle spese di lite.

3.1. Mutato il rito e depositate ritualmente le memorie integrative dalla parte attrice la causa è stata discussa dalla parte attrice e decisa ex art. 429 c.p.c..

4. Parte attrice ha lamentato l'inadempimento della parte convenuta per il ritardato pagamento delle mensilità di aprile e maggio 2025 del canone di locazione e delle spese condominiali, corrisposte solamente dopo la notifica dello sfratto per morosità.

5. Orbene, nelle locazioni ad uso commerciale non trovano applicazione le norme sull'automatismo risolutorio e sulla sanatoria della morosità previste per l'uso abitativo dagli articoli 5 e 55 della legge n. 392/1978; in tale ambito, la risoluzione del contratto non consegue automaticamente all'inadempimento, imponendosi invece la valutazione in concreto da parte del giudice della sua gravità ai sensi degli artt. 1453 e 1455 del codice civile.
Nel caso di specie, trattandosi di locazione commerciale, non si applica pertanto alcun meccanismo di risoluzione automatica, dovendosi accertare se l'inadempimento integri, avuto riguardo all'interesse del locatore e all'economia del rapporto, una violazione non di scarsa importanza ai sensi dell'art. 1455 c.c.
Ciò posto, il ritardato pagamento di sole due mensilità di canone, unitamente al mancato tempestivo versamento di oneri accessori per importo pari ad un terzo del canone di locazione, regolarizzati già prima della celebrazione dell'udienza di convalida, non integra, in concreto, un inadempimento di non scarsa importanza idoneo a giustificare la risoluzione del contratto.
Né è stato dedotto dalla parte attrice, nelle memorie integrative e nelle note di udienza, un persistere della morosità della parte convenuta, per le successive mensilità, dalla quale possa emergersi un comportamento recidivo della società convenuta, che possa giustificare la risoluzione del contratto.
Parimenti il mancato pagamento delle spese di lite nella fase sommaria, dove il convenuto non si è
2 costituito, è inidoneo a giustificare la risoluzione del contratto, dovendosi valutare la gravità dell'inadempimento negoziale, anche avuto riguardo all'interesse del locatore e all'economia del rapporto.
Le ulteriori deduzioni svolte dall'intimante, solo nella fase a cognizione piena, in ordine alla cessione delle quote a soggetto terzo sconosciuto al locatore e al probabile utilizzo dell'immobile concesso in locazione per scopi diversi da attività di locazione turistica e persino illeciti fuoriescono dal perimetro dell'odierno giudizio di risoluzione del contratto per morosità e potranno, eventualmente, essere vagliati in altra sede.

6. Stante la mancata costituzione della parte convenuta, nulla deve essere disposto circa la regolazione delle spese di lite.

P. Q. M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, respinta ogni diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
1) rigetta le domande attoree;

2) nulla dispone circa le spese di lite del presente giudizio.
Roma, 6.11.2025
Il giudice
Dott.ssa Maria Pasqualina Grauso

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