REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI TIVOLI in persona del Giudice dott. Francesco Maria Ciaralli ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 1733 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022, posta in decisione con ordinanza del 27.4.2025, con assegnazione dei termini ex art. 190 cod. proc. civ., vertente
TRA
, con gli avv.ti Mario Brancaleoni e Gaetano Vita Parte_1
ATTRICE
E
Controparte_1
CONVENUTA CONTUMACE
Oggetto: divisione di beni caduti in successione
Conclusioni: come da note scritte in atti
FATTO E DIRITTO

1. ha riassunto, dinanzi all'intestato Tribunale e nei confronti Parte_1
di il giudizio a séguito di dichiarazione di incompetenza per Controparte_1
territorio del Tribunale ordinario di Roma, resa con sentenza n. 4524/2022 pubblicata il 23.3.2022, così rassegnando definitivamente le proprie
1 conclusioni: “Piaccia all'Ecc.mo Tribunale adito, contrariis rejectis, dichiarata la propria competenza per territorio e per materia, vista la regolare notifica in data 28.3.2022 al procuratore costituito nel giudizio dinanzi il Tribunale di Roma dell'atto di citazione in riassunzione, dichiarare la contumacia della convenuta Sig.ra in via Controparte_1
principale, procedere ai sensi degli artt. 713 e ss. c.c. e 784 e ss. c.p.c., alla divisione giudiziale dell'immobile sito a Palombara Sabina(RM) in Via Alcide De Gasperi s.n.c. ora n. 19, e precisamente appartamento a piano terra, int. 1 di vani 4,5, censito al N.C.E.U. al foglio 50, particella 141 in comproprietà delle Sig.re e Parte_1 CP_1
nella misura del 50% ciascuna caduto in successione ereditaria a seguito del decesso
[...]
della Sig.ra e per l'effetto distribuire il ricavato della vendita del suddetto Persona_1
immobile, sulla base del valore quantificato dalla CTU in atti espletata dinanzi il Tribunale civile di Roma, in favore delle medesime Sig.re e nella Parte_1 Controparte_1
misura del 50% ciascuna;
sempre in via principale, condannare la Sig.ra a Controparte_1
pagare in favore della Sig.ra la corrispondente quota dei frutti civili per il Parte_1
godimento esclusivo del suddetto immobile in comproprietà a partire dalla richiesta di utilizzo dell'attrice in data 27.9.2016, da determinarsi prendendo come base il corrispettivo di una possibile locazione secondo i prezzi attuali di mercato, così come quantificato dalla CTU in atti espletata dinanzi il Tribunale civile di Roma, o comunque in via equitativa. Con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio, oltre spese generali ed accessori di legge”.

2. benché evocata, non si è costituita nel presente giudizio e Controparte_1
deve essere dichiarata contumace.

3. Tanto premesso, dinanzi al Tribunale di Roma è stata espletata, nel corso del giudizio qui successivamente riassunto, consulenza tecnica d'ufficio, ove così è stato descritto l'immobile nonché la sussistenza delle relative difformità edilizie ed urbanistiche: “L'immobile si trova nel comune di Palombara Sabina in località
Piedimonte, località che per la zona è considerata migliore, sia per il posizionamento più alto rispetto al Centro Storico della cittadina, sia per la tipologia di costruzione degli edificati, trattandosi in genere di costruzioni isolate, ad un piano con una piccola zona destinata a
2 verde di proprietà che le circonda. (Vedi Allegato fotografico). E' bene ricordare che attualmente la successione non ha avuto luogo, come pure non ha avuto luogo l'integrazione documentale, a seguito di richiesta di Condono Edilizio, richiesta dal Comune di Palombara
Sabina. Inoltre da un'analisi compiuta sulla zona, un sopralluogo nella proprietà, il tutto eseguito con il geom. C.T.P. nominato da parte convenuta, si sono potuti Controparte_2
appurare che sul sedime insistono costruzioni che non sono state ancora condonate e pertanto occorre in primo luogo integrare la documentazione richiesta dal comune di Palombara
Sabina, per poi procedere con la successione del bene. Sempre con il C.T.P. si è potuto constatare che la divisione del bene appare di non facile realizzazione ed i cui costi non compenserebbero il fine preposto. Il C.T.U., sempre alla presenza del C.T.P. ed anche dei legali, ha più volte tentato una conciliazione del conflitto ma non si è mai potuto raggiungere un punto d'incontro tra le parti”.

3.1. A fronte delle constate difformità, il consulente tecnico d'ufficio ha così quantificato i costi necessari per porvi rimedio: “I costi necessari per rendere urbanisticamente corretto il bene e quindi commerciabile attengono al costo del condono edilizio già iniziato ma da integrare secondo le nuove regolamentazioni regionali per un valore di circa € 10.000,00 ed ai costi della successione che compresi i costi professionali si possono stimare intorno ad € 12.000,00, per un totale di € 22.000,000.”.

4. Ciò posto, merita rammentare come, secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, “Quando sia proposta domanda di scioglimento di una comunione
(ordinaria o ereditaria che sia), il giudice non può disporre la divisione che abbia ad oggetto un fabbricato abusivo o parti di esso, in assenza della dichiarazione circa gli estremi della concessione edilizia e degli atti ad essa equipollenti, come richiesti dall'art. 46 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e dall'art. 40, comma 2, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, costituendo la regolarità edilizia del fabbricato condizione dell'azione ex art. 713 c.c., sotto il profilo della "possibilità giuridica", e non potendo la pronuncia del giudice realizzare un effetto maggiore e diverso rispetto a quello che è consentito alle parti nell'ambito della loro autonomia negoziale. La mancanza della documentazione attestante la regolarità edilizia
3 dell'edificio e il mancato esame di essa da parte del giudice sono rilevabili d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio” (Cass., Sez. Un., 7 ottobre 2019, n. 25021).

4.1. Ancora, la giurisprudenza di legittimità ha di recente ribadito che “Trattasi di affermazioni che si pongono in sostanziale linea di continuità con i principi affermati in materia di nullità negoziale, nel senso che, ove sia ancora in contestazione, in quel caso uno degli effetti del contratto, ed in questo, la possibilità di addivenire validamente alla divisione per provvedimento del giudice, al giudice è riservato il potere officioso di rilevare, anche in appello, il carattere abusivo degli immobili, in presenza di interventi realizzati senza il formale rilascio dei provvedimenti abilitativi che rendano i beni privi di quella riferibilità rispetto agli eventuali titolo emessi per la loro costruzione.”, soggiungendo che “La regolarità urbanistica degli immobili secondo le precisazioni dettate da questa Corte, oltre che nella citata Cass. S.U. n. 25021/2019, nella quasi coeva Cass. S.U. n. 8230/2019, costituisce un fatto costituivo della pretesa allo scioglimento della comunione, la cui verifica è doverosa e, come detto, va compiuta anche ex officio e finanche in grado di appello (…)” (cfr.
Cass. civ. Sez. 2, ordinanza n. 10499 del 2025).
4.2. È stato dunque enunziato il seguente principio di diritto: “Gli atti di scioglimento della comunione ereditaria sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità prevista dall'art. 46, comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001 (già art. 17 della legge n.
47 del 1985) e dall'art. 40, comma 2, della l. n. 47 del 1985, per gli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali relativi ad edifici o a loro parti, ove da essi non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria.”.

5. Ebbene, nel caso di specie, alla stregua di quanto emerge dalla relazione di consulenza tecnica d'ufficio, coerente e priva di vizi logici nonché non contestata dall'odierna attrice, il bene immobile oggetto della domanda di divisione non risulta assistito da titolo edilizio rilasciato in sanatoria, avendo il
C.T.U. osservato come dal Comune di Palombara Sabina sia stata richiesta un'integrazione documentale a cui è necessario dar seguito, la cui effettuazione non è stata indi dimostrata così come non provato è il positivo esito del
4 procedimento di sanatoria, insistendo inoltre sull'area di sedime costruzioni non condonate.

6. L'onere di dimostrare la commerciabilità e la trasferibilità dei beni oggetto della domanda difatti incombe, secondo i principi generali, sulla parte che agisce.

6.1. Nel presente giudizio non è stata tuttavia fornita la prova della trasferibilità dei beni immobili oggetto della domanda, costituendo la regolarità edilizia del fabbricato condizione dell'azione, sotto il profilo della "possibilità giuridica", e non potendo la pronuncia del Giudice realizzare un effetto maggiore e diverso rispetto a quello che è consentito alle parti nell'ambito della loro autonomia negoziale (cfr. la menzionata Cass. Sez. Un., 7.10.2019, n. 25021).

6.2. Merita inoltre considerare, avuto riguardo a quanto da ultimo osservato da parte attrice in sede di comparsa conclusionale (nella specie a pagina 9), che, onde poter procedere alla divisione del bene immobile per cui è causa, non è sufficiente che lo stesso possa essere sanato, sibbene è necessario che il titolo edilizio in sanatoria sia effettivamente rilasciato, in ciò consistendo la natura di condizione dell'azione della regolarità edilizia e urbanistica del bene.

6.3. Difettando detto titolo ed avendo la domanda qui proposta per oggetto la divisione dell'unico immobile, “sito a Palombara Sabina(RM) in Via Alcide De
Gasperi s.n.c. ora n. 19, e precisamente appartamento a piano terra, int. 1 di vani 4,5, censito al N.C.E.U. al foglio 50, particella 141”, neppur coglie nel segno il riferimento alla giurisprudenza che consente, per il caso di una pluralità di immobili oggetto della domanda di divisione dei quali soltanto alcuni siano abusivi, di ottenere la divisione del compendio con esclusione degli immobili abusivi, sempre che ciò sia domandato dalla parte che agisce, come peraltro non risulta nel caso di specie, alla luce delle conclusioni definitivamente precisate.
5 6.4. La domanda di divisione deve essere dunque dichiarata improcedibile, non essendo stata dimostrata la commerciabilità e la trasferibilità del bene oggetto della domanda.

7. Deve essere inoltre respinta la domanda diretta ad ottenere la condanna
[...]
al pagamento in favore di della “corrispondente CP_1 Parte_1
quota dei frutti civili per il godimento esclusivo del suddetto immobile in comproprietà a partire dalla richiesta di utilizzo dell'attrice in data 27.9.2016”, alla stregua delle seguenti considerazioni.

7.1. Merita anzitutto rammentare come “è stato precisato in giurisprudenza come l'utilizzazione esclusiva del bene comune da parte di uno dei comproprietari, ove mantenuta nei limiti di cui all'art. 1102 c.c., non è di per sé idonea a produrre alcun pregiudizio in danno degli altri comproprietari che siano rimasti inerti o abbiano acconsentito ad esso in modo certo ed inequivoco, essendo l'occupante tenuto al pagamento della corrispondente quota di frutti civili ricavabili dal godimento indiretto della cosa solo se gli altri partecipanti abbiano manifestato l'intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta e non gli sia stato concesso, e sempre che risulti provato che il comproprietario, il quale abbia avuto l'uso esclusivo del bene, ne abbia tratto anche un vantaggio patrimoniale (Cass. Sez. 2,
09/02/2015, n. 2423; Cass. Sez. 2, 03/12/2010, n. 24647; Cass. Sez. 2,
04/12/1991, n. 13036). In particolare, un coerede, il quale, dopo la morte del de cuius, trattenga il possesso di un bene ereditario, rimane nell'ambito dell'esercizio legittimo dei poteri spettanti al comproprietario pur ove utilizzi ed amministri individualmente lo stesso, a meno che il rapporto materiale instaurato con la res non si svolga in maniera tale da escludere gli altri coeredi, con palese manifestazione del volere, dalla possibilità di instaurare analogo rapporto con il medesimo bene (Cass. Sez. 2, 04/05/2018, n. 10734).” (Cass. civ. Sez.
2, ordinanza n. 18548 del 08/06/2022).

7.2. Ancora, la giurisprudenza di legittimità ha osservato che “L'art. 1102 c.c. consente al comproprietario l'utilizzazione ed il godimento dell'intera cosa comune anche in modo particolare e più intenso, con il divieto di alterare la destinazione della cosa e di
6 impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Qualora l'uso individuale del bene in comunione non ecceda i limiti dell'art. 1102 c.c., non è dovuto alcun risarcimento ai comproprietari che siano rimasti inerti o vi abbiano acconsentito, né è possibile riconoscere una "indennità" per la semplice occupazione del bene, poiché tale utilizzo costituisce pur sempre manifestazione del diritto di comproprietà che compete al singolo e che investe l'intera cosa comune;
l'eventuale ripartizione dei frutti naturali e civili tratti dal bene goduto individualmente è regolata in sede di divisione e di resa del conto (cfr. Cass.
18458/2022; Cass. 7019/2019; Cass. 14213/2012). L'occupante è invece tenuto al pagamento della corrispondente quota di frutti civili ricavabili dal godimento indiretto solo se gli altri partecipanti abbiano manifestato l'intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta senza nulla ottenere, ove ne abbia tratto un vantaggio patrimoniale (Cass. 2423/2015;
Cass. 24647/2010; Cass. 13036/1991). Occorre la prova di una sottrazione o di un impedimento assoluto all'esercizio delle facoltà dominicali di godimento e disposizione del bene comune spettanti agli altri contitolari o una violazione dei criteri stabiliti dall'art. 1102 c.c.; in tal caso il danno può essere quantificato in base ai frutti civili ricavati dall'uso esclusivo del bene (Cass. 18458/2022; Cass. 10264/2023).” (Cass. civ., Sez. 2, ordinanza n.
31105 del 08/11/2023).

7.3. La Suprema Corte è dunque pervenuta all'enunciazione del seguente principio di diritto: “In tema di divisione, in caso di utilizzazione esclusiva del bene comune da parte di un comproprietario, l'occupante è tenuto al pagamento della corrispondente quota di frutti civili ricavabili dal godimento indiretto, solo se gli altri partecipanti abbiano manifestato l'intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta senza nulla ottenere e ne abbia tratto un vantaggio patrimoniale. In tal caso occorre la prova di una sottrazione o di un impedimento assoluto all'esercizio delle facoltà dominicali di godimento e disposizione del bene comune spettanti agli altri contitolari o una violazione dei criteri stabiliti dall'art. 1102 c.c., potendosi quantificare il danno in base ai frutti civili ricavati dall'uso esclusivo.” (Cass. civ. Sez. 2, ordinanza n. 31105 del 08/11/2023, Rv.
669376 - 01).
7 7.4. Ebbene, atteso che l'utilizzazione esclusiva del bene comune da parte di uno dei comproprietari, ove mantenuta nei limiti di cui all'art. 1102 cod. civ., non è di per sé idonea a produrre alcun pregiudizio in danno degli altri comproprietari, è necessario che costoro, onde ottenere la corrispondete quota di frutti civili ricavabili dal godimento indiretto della “res”, abbiano manifestato l'intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta e ciò non sia stato consentito, dovendosi provare la sussistenza di una sottrazione o di un impedimento assoluto all'esercizio delle facoltà dominicali di godimento e disposizione del bene comune spettanti agli altri contitolari o una violazione dei criteri stabiliti dall'art. 1102 cod. civ., sempre che risulti dimostrato che il comproprietario, il quale abbia avuto l'uso esclusivo del bene, ne abbia tratto anche un vantaggio patrimoniale.

7.5. Gli elementi anzidetti non risultano provati nel presente giudizio, ove peraltro la convenuta non si è costituita, da parte attrice, la quale non ha insistito nell'assunzione di alcun mezzo istruttorio, avendo chiesto, sin dalla prima udienza del 4.7.2022, la rimessione della causa in decisione.

8. In conclusione, la proposta domanda di divisione del bene ereditario deve essere dichiarata improcedibile.
Deve essere respinta la domanda volta ad ottenere la condanna di parte convenuta alla corresponsione in favore di parte attrice dei frutti civili conseguenti al dedotto godimento esclusivo dell'immobile.
Il carattere dirimente delle suesposte considerazioni, in applicazione del principio processuale della ragione più liquida del decidere, desumibile dagli artt. 24 e 111 Cost., determina l'assorbimento di ogni altra questione.

9. Le spese del giudizio, considerati la natura della domanda di divisione del compendio ereditario nonché i superiori motivi del decidere, sono integralmente compensate tra le parti.
P . Q . M .
8 Il Tribunale di Tivoli, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
1. - dichiara improcedibile la domanda di divisione;

2. - respinge ogni altra domanda;

3. - compensa tra le parti le spese del giudizio.
Così deciso in data 26 ottobre 2025
Il Giudice
Dott. Francesco Maria Ciaralli
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