Proc. n. 10996/2023 r.g.a.c.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Napoli Nord – II Sezione Civile in composizione monocratica, in persona del Dott. Antonio Caradonna, ha pronunziato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 10996 dell'anno 2023 del ruolo generale degli affari contenziosi civili ad oggetto sfratto per morosità tra
, C.F. , rappresentata e difesa Parte_1 C.F._1
dall'avv. Antonio Palumbo, C.F. presso il cui studio C.F._2
elettivamente domicilia in Napoli alla Via A. De Gasperi n. 45;
- intimante e
, C.F. rappresentato e Controparte_1 C.F._3
difeso dall'Avv. Giovanni Grasso, C.F. , presso il cui C.F._4
studio elettivamente domicilia in Napoli alla Via Pigna n. 75;
- intimato
CONCLUSIONI
Come in atti da intendersi qui per ripetute e trascritte.
Ai sensi degli artt. 132 secondo comma n. 4 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c. la motivazione della sentenza consiste nella succinta esposizione dei fatti rilevanti della causa e delle ragioni giuridiche della decisione, anche con riferimento a precedenti conformi.
Pag. 1 a 8 A norma dell'art. 16 bis, comma 9 octies del D.L. 18 ottobre 2012, n. 179, convertito, con modificazioni, dalla L. 17 dicembre 2012, n. 221 (comma aggiunto dall'art. 19, comma 1, lett. a), n. 2 ter) del D.L. 27 giugno 2015, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla L. 6 agosto 2015, n. 132), la presente sentenza viene redatta in maniera sintetica, tenendo conto delle indicazioni contenute nel decreto n. 136 in data 14.9.2016 del Primo Presidente della Corte di Cassazione, e delle considerazioni contenute nella Circolare del CSM
(adottata il 5.7.2017) di cui alla nota 6.7.2017 Prot.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con citazione ritualmente notificata, esponeva di essere Parte_1
usufruttuaria, in virtù di testamento olografo del 21.6.2021, dell'unità immobiliare sita in Marano di Napoli (Na) al Corso MB I n. 212
(identificata al Catasto Fabbricati del medesimo Comune al Foglio 7, part. 91, sub. 39, Cat. C/1, classe 6) concessa in locazione ad uso diverso dall'abitativo, cd. uso commerciale, al sig. con contratto del 14.10.2021, Controparte_1
registrato il 19.10.2021 al n. 009358 - serie 3T, presso l'Agenzia delle Entrate, stipulato per sei anni dal 1.12.2021 al 30.11.2027, al canone mensile di Euro
800,00, da pagarsi entro il giorno 4 di ogni mese.
Ancora, l'istante esponeva che, in data 1.12.2021, a seguito del decesso del de cuius , subentrava nel contratto di locazione sopra specificato e Persona_1
che tale subentro veniva comunicato all'Agenzia delle Entrate in data 14.6.2023.
Da ultimo, deduceva l'istante che il sig. si era reso moroso nel CP_1
pagamento dei canoni di locazione dei mesi di gennaio, aprile, settembre, novembre e dicembre 2022, nonché dei mesi di aprile, maggio, giugno, luglio e agosto 2023, per un totale di dieci mensilità, pari ad Euro 8.000,00, oltre oneri condominiali per l'anno 2022 e per i mesi di gennaio, febbraio e marzo 2023; pertanto, intimava sfratto per morosità al conduttore al fine di ottenere il rilascio dell'immobile. Vinte le spese.
Pag. 2 a 8 Costituitosi l'intimato , questi si opponeva alla convalida, Controparte_1
assumendo di aver regolarmente provveduto al pagamento di tutte le mensilità
(salvo per i mesi di novembre e dicembre 2022), oltre che degli oneri condominiali;
che su esplicita richiesta della , i pagamenti dei canoni Parte_1
relativi al 2022 venivano effettuati sul conto del marito, , indicato Persona_1
in origine quale locatore nel contratto;
che, a seguito del decesso di quest'ultimo
(avvenuto in data 1.12.2021), la subentrava nel contratto di locazione, Parte_1
ma ciò nonostante, per tutto il 2022, i canoni venivano regolarmente corrisposti sul conto corrente del de cuius;
che i canoni di novembre e dicembre 2022 non venivano pagati poichè in quel periodo l'intimato si vedeva costretto a sostenere spese per il ripristino dell'utilizzo del locale commerciale che aveva subito ingenti danni a seguito di infiltrazioni;
che relativamente ai canoni dei mesi di aprile, maggio, giugno, luglio ed agosto 2023, il sig. provvedeva CP_1
regolarmente al pagamento, in questi casi sul conto corrente della sig.ra
, avendo la stessa provveduto a comunicarne gli estremi. Parte_1
A scioglimento della riserva assunta a seguito dell'udienza di convalida, il
Tribunale pronunciava ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c., fissando per l'esecuzione dell'ordinato rilascio la data dell'11.4.2024; disponeva il mutamento del rito, da sommario per convalida di sfratto a speciale locatizio, fissando l'udienza di discussione ex art. 420 c.p.c. all'11.6.2024, assegnando alle parti termine per l'integrazione dei propri atti, e termine di giorni quindici per l'introduzione del procedimento di mediazione.
In data 27.12.2023 veniva tempestivamente instaurato il procedimento di mediazione, conclusosi poi con verbale di mancato accordo del 27.2.2024.
Con memoria integrativa del 10.5.2024, parte istante rappresentava che l'intimato aveva spontaneamente rilasciato l'immobile in data 19.4.2024 e che lo stesso aveva, nelle more, effettuato ulteriori pagamenti, tuttavia non satisfattivi delle morosità contestate in sede di convalida di sfratto e di tutti i canoni locativi
Pag. 3 a 8 dovuti sino al giorno del rilascio, restando debitore, tenuto conto della compensazione del deposito cauzionale di € 2.000,00, della somma complessiva di € 2.906,00, per i canoni di dicembre 2023, febbraio 2024, marzo 2024 e ratei del canone di aprile 2024.
Con memoria integrativa del 31.5.2024, contestava la Controparte_1
somma richiesta, riconoscendo di essere debitore esclusivamente della somma di euro 1.600,00 (due canoni) dalla quale dovrà essere sottratto l'importo della caparra confirmatoria pari ad 400,00 relativi al pagamento della metà del canone di marzo 2024 avendo, pertanto, la si.gra diritto al pagamento di euro Parte_1
1.200,00.
Formulava, infine, domanda riconvenzionale al fine di ottenere la restituzione dell'importo di euro 3.790,00 relativi al pagamento dei lavori per le infiltrazioni avvenute nel novembre del 2022 presso il locale ad uso commerciale.
Mutata la persona fisica del giudicante, le parti venivano invitate alla discussione, a seguito della quale, sulle conclusioni rassegnate come in atti, il
Giudice tratteneva la causa in decisione.
In via preliminare occorre rilevare che è stata esperita la procedura di mediazione con esito negativo come da verbale allegato da parte intimante.
L'intimazione di sfratto per morosità rappresenta l'esercizio, in forme speciali, di un'azione costitutiva di risoluzione del contratto per inadempimento, congiuntamente ad un'azione di condanna del conduttore dell'immobile al rilascio ed al pagamento dei canoni ed oneri non corrisposti.
Ne deriva che la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore è implicitamente contenuta e, quindi, tacitamente proposta con l'istanza di convalida dello sfratto, con la conseguenza che, in esito al giudizio a cognizione ordinaria, susseguito alla trasformazione dell'originario procedimento per convalida, il giudice deve statuire sulla domanda di
Pag. 4 a 8 risoluzione;
così come nella domanda di convalida di sfratto per morosità ed in quella conseguente di risoluzione del rapporto di locazione per inadempimento del conduttore deve ritenersi implicita l'istanza di rilascio dell'immobile oggetto del contratto.
Circa la domanda volta ad ottenere l'accertamento dell'inadempimento del locatario ed una pronuncia sulla risoluzione e sulla condanna al pagamento dei canoni scaduti e da scadere, va osservato che, in ordine alla prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento o dall'impossibilità oggettiva ed a lui non imputabile della prestazione. Eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione).
Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitativo qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto, esatto adempimento (v. cfr., ex multis, Cass. Civ., Sez. Un., 30.10.2001 n. 13533).
Pag. 5 a 8 Il criterio di riparto degli oneri assertivi e probatori deriva dal combinato disposto degli artt. 1218 e 2697 c.c., onde incombe al preteso creditore allegare e provare il contratto ed allegare l'inadempimento e, ciò assolto, spettando al preteso debitore allegare e provare di avere esattamente adempiuto.
L'attrice ha allegato il contratto di locazione debitamente registrato, e successivo subentro nel medesimo, ed ha dedotto l'omesso pagamento del canone di locazione di dicembre 2023, febbraio 2024, marzo 2024 e dei ratei di canone dal'1 al 19 aprile 2024.
Nulla ha provato il resistente in merito all'omesso pagamento dei canoni, né alle dedotte infiltrazioni.
Circa la gravità dell'inadempimento, come noto in caso di locazione ad uso abitativo l'art. 5 della L. 392 del 27 luglio 1978 dispone che il mancato pagamento del canone “decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1455 del codice civile”, costituendo un criterio di predeterminazione legale della gravità dell'inadempimento.
Venendo, pertanto, all'esame della domanda di risoluzione ed in particolare alla valutazione circa la possibilità di ravvedere, nella specie, un inadempimento di non scarsa importanza (presupposto necessario perché possa addivenirsi alla pronuncia della invocata risoluzione del contratto per inadempimento), vanno rilevati, quali sicuri indici della non scarsa importanza dell'inadempimento,
l'esistenza della morosità nel pagamento di un numero cospicuo di canoni di locazione.
Pertanto, considerato l'inadempimento della convenuta, il mancato pagamento dei canoni, è idoneo a suffragare la richiesta risoluzione del contratto ex art. 1453 e 1455 c.c., non essendo le motivazioni addotte dal resistente suffragate da alcuna documentazione, o prova, né il resistente ha manifestato la
Pag. 6 a 8 volontà di pervenire ad un pagamento dei canoni dovuti, perseverando nella condotta inadempiente.
La valutazione di gravità tiene conto del fatto che il pagamento del canone di locazione costituisce una delle obbligazioni primarie scaturenti dal contratto.
Tale inadempimento complessivamente valutato risulta grave, perché idoneo a ledere in modo rilevante l'interesse contrattuale del locatore, e sconvolge l'intera economia del rapporto, determinando così un notevole ostacolo alla prosecuzione del medesimo.
Per quanto sopra argomentato, deve essere pronunciata la risoluzione del contratto di locazione oggetto di causa per grave inadempimento del conduttore.
Stante l'avvenuto rilascio dell'immobile, avvenuto in data 19.4.2024, nulla va disposto al riguardo.
Parte attrice ha chiesto la condanna del resistente al pagamento dei canoni di locazione rimasti insoluti.
In considerazione della data di rilascio dell'immobile, avvenuto in data
19.4.2024, il convenuto va condannato, pertanto, al pagamento della somma complessiva di Euro 3.200,00 (pari ad Euro 800,00 x 4 canoni di locazione), oltre interessi dalle scadenze al saldo.
Va rigettata la domanda riconvenzionale formulata dal convenuto poiché non risultano provati i fatti costitutivi della pretesa, oltre che dei presunti danni, che non stati né allegati, né specificati e neanche provati.
Le spese di lite seguono la soccombenza ex art. 91 comma 1 c.p.c. e vengono liquidate come da dispositivo, in considerazione del valore della controversia individuato ai sensi degli artt. 5 D.M. 10/3/2014 n. 55 e dell'art. 14 comma 1
c.p.c. e quindi dello scaglione di valore corrispondente al liquidato, per tutte le fasi contemplate dall'art. 12 comma 3 del medesimo regolamento ministeriale e con l'applicazione dei relativi livelli previsti dalla Tabella n. 2 allegata al decreto, che si riferisce ai giudizi di cognizione ordinaria. A tale importo vanno comunque
Pag. 7 a 8 aggiunti l'IVA e la CPA se documentate con fattura quali accessori delle spese legali (cfr. Cass. civ. sez. III, 8/11/2012, n. 19307) nonché il 15% sui compensi a titolo di rimborso forfettario ex art. 2 comma 2 D.M. 10/3/2014 n. 55, che è dovuto “in ogni caso” e quindi segue automaticamente la condanna pronunciata ex art. 91 comma 1 c.p.c. (v. Cass. civ. sez. III, 8/7/2010, n. 16153).

P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli Nord in composizione monocratica, in persona del giudice dott. Antonio Caradonna, definitivamente pronunciando nella causa civile in epigrafe, ogni diversa istanza eccezione e deduzione disattesa, così provvede:

1. Accoglie la domanda e dichiara risolto per inadempimento il contratto di locazione stipulato in data 14.10.2021, registrato il 19.10.2021 al n. 009358 - serie 3T, riguardante l'unità immobiliare sita in Marano di Napoli (Na) al Corso
MB I n. 212 (identificata al Catasto Fabbricati del medesimo Comune al
Foglio 7, part. 91, sub. 39, Cat. C/1, classe 6);

2. Condanna il convenuto al pagamento in favore di Controparte_1
dell'importo di Euro 3.200,00 per canoni di locazione oltre Parte_1
interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

3. Dichiara la cessazione della materia del contendere in merito al rilascio;

4. Rigetta la domanda riconvenzionale formulata dal convenuto;

5. Condanna il convenuto al rimborso in favore di Controparte_1
delle spese processuali che liquida in Euro 76,00 per esborsi ed Parte_1
Euro 1.278,00 per competenze professionali, oltre spese generali al 15%, IVA e
CPA.
Così deciso in Aversa, 1.10.2025
Il Giudice
Dott. Antonio Caradonna
Pag. 8 a 8