N. R.G. 2461/2024
TRIBUNALE DI PISA
SEZIONE CIVILE
VERBALE DI UDIENZA
Nella causa civile iscritta al n. R.G. 2461/2024, all'udienza del 10/1/2025, alle ore 13.08, dinnanzi al
Giudice, dott.ssa Alessandra Migliorino, sono comparsi: per l'Avv. SAPIO LUIGI;
Parte_1
nessuno compare per contumace). Controparte_1
La difesa di parte attrice precisa le conclusioni riportandosi alle note scritte da ultimo depositate.
Il procuratore, rinunciando ad assistere alla lettura della sentenza, si allontana dall'aula.
Il giudice si ritira in camera di consiglio;
quindi, tornato in aula, pronuncia sentenza dando lettura del dispositivo e depositando motivazione contestuale (sentenza a verbale).
Il giudice dott.ssa Alessandra Migliorino N. R.G. 2461/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PISA
SEZIONE CIVILE
Il Giudice, dott.ssa Alessandra Migliorino, all'udienza del 18/12/2024 ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G. 2461 del ruolo di contenzioso generale dell'anno 2024 pendente tra
(C.F. ), elettivamente domiciliato in Pisa, Via Palestro Parte_1 C.F._1
n. 1, presso lo studio dell'avv. SAPIO LUIGI, che lo rappresenta e difende come da procura depositata nel fascicolo telematico ai sensi dell'art. 83, comma 3 c.p.c.;
- attore contro
C.F. ) Controparte_1 P.IVA_1
- convenuta contumace
Oggetto: “Vendita di cose immobili”.
Conclusioni delle parti: come da verbale di udienza.
Ragioni in fatto e in diritto della decisione
Con ricorso ex art 281 decies c.p.c., depositato in data 05.09.2024, ha agito in Parte_1 giudizio contro chiedendo all'intestato Tribunale di Controparte_1 accogliere le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, disattesa ogni diversa e contraria istanza ed eccezione: - accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione di diritto ex art. 1454 c.c. del contratto preliminare di compravendita del 26.01.2023, registrato in data
21.02.2023 presso Agenzia delle Entrate-Ufficio Territoriale di Pisa al N° 299, per inadempimento della parte promissaria acquirente con conseguente diritto del ricorrente a ritenere la caparra versata e, - per l'effetto, condannare la parte resistente al pagamento della somma di € 13.500,00, o
a quanto riterrà di giustizia, oltre rivalutazione e interessi, a titolo di indennità di occupazione
(corrispondente al rateo mensile di € 1.500,00, previsto nel titolo) dalla data della sopravvenuta illegittimità della sua detenzione (dicembre 2023) fino ad oggi;
- condannare la parte resistente al pagamento dell'ulteriore somma maturata, sempre a titolo di indennità per occupazione illegittima, sino al momento dell'effettiva restituzione;
- condannare altresì la parte resistente a rilasciare immediatamente l'immobile illegittimamente occupato;
- condannare la parte resistente al pagamento della somma di € 173,18 per contributo e Fossi 2023 e 2024, € 60,00 per Passo Pt_2 carrabile 2023 e 2024, € 7.221,00 a titolo di rimborso IMU, in conformità a quanto previsto nel citato contratto preliminare. Nella denegata ipotesi in cui non si ritenesse intervenuta risoluzione di diritto, accertato e dichiarato il grave e colpevole inadempimento de “ in Controparte_1
relazione al contratto preliminare di compravendita stipulato in data 26.01.2023 per cui è causa, dichiarare e pronunziare sentenza costitutiva di risoluzione giudiziale ai sensi e per gli effetti dell'art.
1453 c.c. e con conseguente diritto dei ricorrenti a ritenere la caparra versata e per l'effetto condannare la parte resistente a quanto ut supra richiesto, condannando altresì la parte resistente a rilasciare immediatamente l'immobile occupato. In ogni caso, con vittoria di spese e di compensi di lite, oltre Iva, Cpa e spese generali, come per legge.
A sostegno della domanda, il ricorrente ha dedotto: - di aver stipulato, in data 26.01.2023, in qualità di parte promittente alienante, un contratto preliminare di vendita con la Società Controparte_1
quale promissaria acquirente, in forza del quale
[...] Controparte_1
si è impegnata ad acquistare per sé e/o per persona, ente o società da nominare all'atto definitivo
[...] di compravendita, al prezzo di complessivi € 220.000,00, la piena ed esclusiva proprietà dell'unità immobiliare sita nel Comune di Ponsacco (PI), viale I° Maggio, rappresentata al Catasto Fabbricati del Comune di Ponsacco, nel foglio 8, particella 632, sub. 6, categoria C/2, classe 4, consistenza mq
445, rendita catastale € 2.091,39; - che, come previsto dall'art. 3 del citato preliminare in merito alla caparra confirmatoria, esso ricorrente ha versato € 5.000,00 con assegno bancario ed € 1.500,00 con bonifico bancario, impegnandosi inoltre a versare ulteriori complessivi € 34.500,00 mediante 23 rate mensili e consecutive dell'eguale importo di € 1.500,00, scadenti il giorno 20 di ogni mese, di cui la prima il giorno 20 del mese di febbraio 2023; - che all'art. 5 del preliminare, le parti hanno altresì pattuito l'obbligo della promissaria acquirente di rimborsare alla promittente venditrice le spese sostenute, sino alla stipula del rogito, a titolo di Imposta Municipale Unica (IMU), oltre al pagamento della TARI, del contributo obbligatorio per e della tassa relativa al passo carrabile;
- Parte_3 che la Società non ha provveduto all'integrale pagamento della Controparte_1 somma prevista a titolo di caparra confirmatoria alle scadenze pattuite, residuando la somma di €
13.500,00, corrispondente a quanto dovuto dal dicembre 2023 al momento della proposizione del ricorso;
- che con diffida ad adempiere del 22.07.2024, esso ricorrente ha intimato a
[...]
di procedere, entro il termine di 15 giorni, al pagamento della somma di € Controparte_1
12.000,00; - che, tuttavia, la promissaria acquirente è rimasta inadempiente, determinando così la risoluzione ipso iure del contratto preliminare di compravendita;
- a seguito della risoluzione di diritto del contratto de quo è venuto meno il diritto di ad utilizzare Controparte_1
il fondo;
- che, pertanto, il ricorrente ha diritto ad ottenere, dalla parte promissaria acquirente inadempiente, il rilascio del bene, oltre al pagamento dell'indennità di occupazione dalla data dal dicembre 2023 sino al momento dell'effettiva restituzione.
La causa è stata istruita in via documentale.
All'udienza del 21.11.2024, è stata dichiarata la contumacia della convenuta Controparte_1
e la causa è stata fissata per discussione orale ex art 281 sexies c.p.c., con termine
[...]
per note conclusive.
La difesa ricorrente ha precisato le conclusioni all'odierna udienza, riportandosi alle note in atti.
*****
1.Il ricorso è parzialmente fondato e, pertanto, merita accoglimento nei termini che seguono.
2. La presente controversia ha ad oggetto l'accertamento dell'intervenuta risoluzione (di diritto) del contratto preliminare di vendita sottoscritto dalle parti in data 26.01.2023 per inadempimento della promittente acquirente e il conseguente diritto di Controparte_1 Pt_1
(promittente venditore) a ritenere la caparra versata ed a ottenere il pagamento
[...] dell'indennità di occupazione dell'immobile oggetto del contratto, già consegnato alla convenuta al momento della stipula, nonché il rimborso delle spese sostenute a titolo di Imposta Municipale Unica
(IMU), della TARI, del contributo obbligatorio per e Fossi e della tassa relativa al passo Pt_2
carrabile, dovuto dalla promissaria acquirente al secondo quanto pattuito nel contratto. Pt_1
3. Secondo la giurisprudenza di legittimità, ormai consolidata, la responsabilità scaturente dall'inadempimento del contratto preliminare ha natura contrattuale ex art 1218 c.c. (Cass.
7545/2016), con la conseguenza, sotto il profilo processuale della prova dell'inadempimento dell'obbligazione, che il creditore è tenuto a provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto che voglia andare esente da responsabilità è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento o dalla dimostrazione di non aver potuto adempiere per cause a lui non imputabili.
Nel caso di specie, il ricorrente, promittente venditore, ha assolto al proprio onere probatorio, allegando l'inadempimento della promittente venditrice e dando prova del titolo del proprio diritto.
Difatti, emerge ex actis che, con il preliminare di vendita sottoscritto dalle parti in data 26.01.2023
(all. 1 del ricorso), si è impegnata ad acquistare al prezzo di Controparte_1
220.000,00 euro la piena ed esclusiva proprietà dell'unità immobiliare sita nel Comune di Ponsacco
(PI), viale I° Maggio, meglio rappresentata al Catasto Fabbricati del Comune di Ponsacco, nel foglio 8, particella 632, sub. 6, assumendo, fra l'altro, l'obbligo di versare al promittente venditore Pt_1
a titolo di caparra confirmatoria, la somma di € 34.500,00 mediante 23 rate mensili e
[...] consecutive dell'eguale importo di € 1.500,00, scadenti il giorno 20 di ogni mese, di cui la prima il giorno 20 del mese di febbraio 2023 (art 3 del contratto). La promissaria acquirente, odierna convenuta (contumace), si è altresì impegnata a rimborsare al le spese da quest'ultimo Pt_1
sostenute sino alla stipula del rogito a titolo di Imposta Municipale Unica (IMU), oltre al pagamento della TARI, del contributo obbligatorio per Fiumi e Fossi e della tassa relativa al passo carrabile (art
5 del contratto).
Risulta inoltre che, al momento della sottoscrizione del citato preliminare, Controparte_1
è stata immessa nel possesso dell'immobile oggetto del contratto.
[...]
Di contro, la convenuta, rimasta contumace, non ha provato di aver adempiuto o, comunque, di non aver potuto eseguire la prestazione per cause ad essa non imputabili.
È inoltre documentalmente provato che con PEC del 22.07.2024, il ricorrente ha formalmente diffidato la convenuta intimandole di procedere al pagamento della somma di € 12.000,00 a titolo di pagamento delle rate dovute a titolo di caparra confirmatoria e scadute a partire da dicembre 2023, entro il termine (congruo) di 15 giorni (doc. 3 allegato al ricorso).
Si deve ritenere che, in ragione dell'inutile decorso di detto termine, il contratto de quo si è risolto di diritto ex art 1454 c.c. per causa imputabile alla promissaria acquirente, avendo le parti convenuto che “il mancato pagamento anche di una sola delle somme alle scadenze come pattuite costituisce inadempimento della parte promissaria acquirente, la quale perderà la caparra versata con obbligo per la medesima di rilasciare il bene nei 30 (trenta) giorni successivi alla scadenza del relativo termine pattuito e con diritto della parte promittente venditrice di trattenere gli importi fino a quel momento ricevuti” (art 3, secondo capoverso del contratto).
4. Pertanto, in applicazione della disciplina dettata in materia di caparra confirmatoria prevista dall'art
1385 c.c., il ricorrente ha diritto di trattenere le somme percepite, nonché quello alla restituzione dell'immobile oggetto del contratto, il quale risulta detenuto dalla convenuta senza titolo.
Secondo l'insegnamento della giurisprudenza di legittimità, inoltre, “La risoluzione di un contratto preliminare di vendita per inadempimento del promissario acquirente comporta l'obbligo di quest'ultimo di corrispondere al promittente venditore l'equivalente pecuniario dell'uso e del godimento del bene negoziato, che gli sia stato consegnato anticipatamente, per il tempo compreso tra la consegna e la restituzione del medesimo” (Cass. sez. II civile, sent. n.24958/14).
Pertanto, la parte ricorrente ha diritto ad ottenere la restituzione dell'immobile de quo, oltre al pagamento dell'indennità di occupazione da quantificare (sulla base dell'importo indicato in contratto in euro 1.500,00, frutto della volontà negoziale delle parti che dunque si presume congruo rispetto alle caratteristiche e alla dimensione del bene, nonché alla sua ubicazione) in euro 1.500,00 per ognuno dei nove mesi di occupazione dell'immobile, a far data dal pagamento dell'ultimo rateo mensile, imputabile al mese di novembre 2023), versato fino ad allora, in quanto previsto nel contratto a titolo di caparra;
a detta condanna si aggiunge anche il pagamento, da parte della resistente, dell'ulteriore somma maturata a titolo di occupazione sine titulo fino al rilascio effettivo dell'immobile.
5. Stante l'avvenuta risoluzione del contratto, non risulta dovuto il pagamento preteso dal ricorrente a titolo di rimborso delle spese dallo stesso sostenute per il pagamento dell'Imposta Municipale Unica
(IMU), della TARI, del contributo obbligatorio per Fiumi e Fossi e della tassa relativa al passo carrabile.
Come noto, infatti, l'efficacia retroattiva della risoluzione del contratto per inadempimento, oltre a far venir meno la causa giustificatrice delle attribuzioni patrimoniali già eseguite dalle parti, comportando l'obbligo di ciascun contraente di restituire la prestazione ricevute, produce, per le obbligazioni che ancora debbono essere eseguite, un effetto liberatorio ex nunc, cosicché tutti gli effetti del contratto vengono meno e con essi tutti i diritti che ne sarebbero derivati e che si considerano come mai entrati nella sfera giuridica dei contraenti.
6. In conclusione, la domanda è in parte accolta.
7. Le spese di lite vengono liquidate secondo il principio di soccombenza (art. 91 c.p.c.) e sono poste a carico della parte resistente, contumace soccombente.
Dette spese si liquidano in dispositivo, in applicazione del DM n. 147/2022, tenuto conto del valore della lite (in base al decisum, scaglione da 5.201,00 euro a 26.000,00 euro), dei parametri medi di riferimento e dell'attività processuale svolta.


P.Q.M.


Il Tribunale di Pisa, definitivamente pronunciando, in persona della dott.ssa Alessandra Migliorino, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, così provvede:
ACCOGLIE il ricorso e, per l'effetto, DICHIARA risolto di diritto il contratto preliminare stipulato, con scrittura privata, in data 26.01.2023 dal , quale promittente alienante, con Parte_1 [...]
, promissaria acquirente;
Controparte_1
ORDINA alla società convenuta il rilascio dell'immobile oggetto del contratto preliminare sopra menzionato;

CONDANNA la società convenuta al pagamento, in favore del ricorrente, di euro 13.500,00, a titolo di occupazione sine titulo dell'immobile, nonché al pagamento dell'ulteriore somma che sarà maturata fino al rilascio effettivo dell'immobile, oltre interessi legali;

CONDANNA la parte convenuta a rifondere alla parte ricorrente le spese di lite, che si liquidano in euro 545,00 per spese, euro 5.077,00 per compensi, oltre al 15% per spese generali, IVA e CPA come per legge.
Pisa, a verbale dell'udienza del 10.1.2025
Il Giudice dott.ssa Alessandra Migliorino