N. R.G. 858/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di LIVORNO
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Massimiliano Magliacani ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 858/2023 promossa da:
C.F.: ), con il patrocinio dell'avv. INGHIRAMI _1 C.F._1
FRANCESCA
ATTORE contro
(C.F.: ), con il patrocinio dell'avv. SPERANZA Controparte_1 C.F._2
ROBERTO e dell'avv. SPERANZA ALESSANDRA;

CONVENUTA
CONCLUSIONI
Sulle CONCLUSIONI precisate dalle parti ai sensi dell'art. 281 quinquies c.p.c. nella causa trattenuta in decisione all'udienza del 17 ottobre 2024, come da note depositate: per : “Voglia il Giudice adito, disattesa ogni diversa avversaria domanda o _1
eccezione anche in via riconvenzionale e/o istruttoria e previa ogni più utile declaratoria del caso e di legge, così giudicare:
Nel merito in via principale: Accertata e dichiarata la responsabilità di parte convenuta condannare la sigra a sostenere ogni spesa e costo riconnessi alle difformità urbanistiche-edilizie, Controparte_1 quantificate in € 5.517,60 , nonché a risarcire il danno da disagio abitativo, come specificato e descritto in atti, liquidato in Euro 6.000,00 o nella diversa maggiore o minore somma ritenuta di giustizia, oltre il risarcimento del danno;

pagina 1 di 7 Condannare, altresì, la convenuta al maggior danno subito per le motivazione di cui alla premessa dell'atto di citazione per € 5.000,00 o nella diversa maggiore o minore somma ritenuta di giustizia, da valutarsi anche in via equitativa dall'On.Le Giudicante, ai sensi dell'art. 1226 c.c.;
Con rivalutazione monetaria ed interessi legali dalla maturazione dei crediti;

In via istruttoria sono da intendersi riproposte tutte le istanze formulate in atti
In ogni caso, condannare la convenuta, alla refusione di spese e competenze del presente giudizio
Il tutto entro e non oltre la competenza del Giudice adito”; per : “In via principale nel merito rigettare la domanda di parte attrice di Controparte_1
condanna della convenuta al pagamento delle spese di sanatoria (sanzione e competenze tecniche) vista la palesata disponibilità della Sig.ra al rimborso delle predette somme già in fase Controparte_1
stragiudiziale nonché attraverso la formulata offerta di deposito banco judicis contenuta in comparsa di costituzione e concretizzatasi attraverso il pagamento dell'importo di Euro 5.518,00 tramite assegno circolare effettuato innanzi all'Ill.mo Giudice Adito all'Udienza del 21/09/2023, nonché rigettare le ulteriori domande risarcitorie formulate dal Sig. in quanto infondate in fatto ed in diritto. Pt_1
In Via Istruttoria, per mero tuziorismo difensivo, si insiste nelle richieste articolate nella seconda memoria ex art. 183 VI comma cpc e nelle opposizioni contenute nella memoria n. 3 ex art. 183 VI comma cpc.
Vinte le spese, ivi comprese quelle della procedura di negoziazione assistita.”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
I. Con atto di citazione del 20 febbraio 2023 ritualmente notificato, conveniva in _1 giudizio, per l'udienza del 22 giugno 2023 avanti il Tribunale di Livorno, per Controparte_1
sentirla condannare al pagamento delle spese sostenute per la sanatoria delle difformità urbanistiche ed edilizie emerse dopo la stipula del contratto di compravendita immobiliare inter partes del 7 ottobre
2020, quantificate in € 5.517,60, ed al risarcimento dei danni conseguenti, quantificati in complessivi €
11.000,00, oltre maggior danno da liquidarsi in via equitativa, il tutto col favore delle spese di lite.
A sostegno della domanda, l'attore allegava di aver acquistato dalla convenuta un immobile facente parte del fabbricato sito in Campiglia Marittima (LI), frazione Venturina Terme, alla Via dei Molini n.
40, per la somma di € 70.000,00, come conforme alla normativa vigente in materia urbanistica, edilizia ed igienico sanitaria, che presentava invece gravi irregolarità emerse successivamente alla stipula del contratto ed accertate dal Geom. , incaricato di redigere un progetto di Controparte_2 ristrutturazione di alcune opere inerenti l'immobile de quo.
pagina 2 di 7 Deduceva, in particolare, che dette irregolarità erano afferenti ad epoca anteriore alla compravendita e non dichiarate in sede di stipula, e ostative all'esecuzione delle opere di ristrutturazione programmate e finalizzate al trasferimento della propria residenza nell'immobile tanto da richiedere la necessità di avviare, tramite detto tecnico, la pratica per l'ottenimento del parere favorevole di sanabilità da parte del Comune di Campiglia Marittima e dell'attestazione di conformità delle opere, tra cui l'ampliamento della terrazza scoperto lato ovest, realizzazione di una diversa distribuzione interna dei vani tramite diversa posizione delle pareti portanti e non portanti, realizzazione di un solaio piano di copertura del piano primo, con conseguente realizzazione di intercapedine/sottotetto ispezionabile, una piccola botola di accesso al sottotetto ispezionabile e piccole modifiche alle aperture esterne.
Parte attrice allegava, inoltre, di aver dovuto fruire di altro immobile in locazione per il periodo necessario all'ottenimento della sanatoria, avvenuta nel dicembre 2021, e di aver sostenuto esborsi per pari ad € 4.355,40 per il compenso professionale del Geom. ed € 1.162,20 per le Controparte_2 sanzioni amministrative, e di aver subito un danno quantificato in € 6.000,00 per canoni locatizi versati, oltre al maggior danno rimesso alla valutazione equitativa del Tribunale.
Infine, evidenziava di aver tempestivamente denunciato le difformità urbanistiche _1
ed edilizie a mezzo raccomandata 20 maggio 2021, di aver successivamente richiesto il ristoro dei danni patiti a mezzo raccomandata alle parti venditrici e di aver instaurato la procedura di negoziazione assistita, conclusasi con verbale negativo del 16 novembre 2022.
II. Con comparsa di costituzione e risposta del 23 maggio 2023, depositata in data ….., si costituiva in giudizio , la quale, ribadendo la propria disponibilità al rimborso della somma Controparte_1 di € 5.517,60 a fronte degli oneri sostenuti da per l'istruzione e il completamento _1
della pratica della sanatoria, come manifestato già in sede stragiudiziale, con deposito banco judicis della somma suddetta, contestava la pretesa risarcitoria corrispondente ai canoni locatizi eccependo l'ininfluenza delle difformità edilizie e urbanistiche sull'abitabilità e fruibilità dell'immobile, l'assenza in atti del contratto di locazione e il ritardo col quale l'attore aveva depositato la domanda di SCIA in sanatoria.
Contestava altresì la richiesta di risarcimento dell'ulteriore danno quantificato in € 5.000,00 poiché assente la prova del progetto di ristrutturazione, del ritardo nell'esecuzione dei lavori dovuto alla procedura di sanatoria e degli asseriti aumenti di costi di manodopera e materiali.
Parte convenuta chiedeva pertanto il rigetto integrale della domanda avversaria.
III. L'udienza del 22 giugno 2023, fissata in modalità “cartolare”, veniva rinviata dal Giudice al 21 settembre 2023 per la comparizione delle parti al fine di favorire la conciliazione della controversia,
pagina 3 di 7 ove , per il tramite del proprio difensore, accettava in acconto del maggior credito _1 la somma di € 5.518,00 a mezzo assegno circolare consegnato dalla convenuta, presente personalmente, per cui la causa veniva rinviata all'udienza del 14 febbraio 2024.
IV. Depositate le memorie istruttorie ex art. 183 - VI comma c.p.c., all'udienza “cartolare” del 14 febbraio 2024 il Giudice, ritenuta la causa matura per la decisione senza l'assunzione della prova orale, fissava per la precisazione delle conclusioni l'udienza del 17 ottobre 2024, ove la causa veniva trattenuta in decisione, con assegnazione dei termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
V. Preliminarmente occorre rilevare la sopravvenuta cessazione della materia del contendere in ordine alla domanda attorea di pagamento della somma di € 5.517,60 a titolo di oneri e spese per la sanatoria a fronte dell'intervenuto pagamento banco judicis all'udienza del 21 settembre 2023 dell'importo di €
5.518,00 a mezzo assegno circolare n. 3206282072-06, consegnato dalla convenuta CP_1
all'attore.
[...]
VI. Per il resto la domanda attorea merita parziale accoglimento nei limiti che seguono.
VII. Dall'atto di citazione proposto dinanzi a questo Tribunale, si evince che la controversia trae origine dalla vendita di una porzione immobiliare al prezzo di € 70.000,00, con rogito a firma del
Notaio Dott. facente parte di un fabbricato sito in Campiglia Marittima (LI) - Frazione Persona_1
Venturina Terme - Via dei Molini n. 40, censita al Catasto dei Fabbricati del Comune di Campiglia
Marittima al foglio 50, mapp. 100, sub. 602, perfezionato tra , che interveniva Controparte_1
in proprio e quale rappresentate speciale della madre , in data 7 dicembre 2020 Parte_2
(doc. 1 prodotto in atto di citazione).
L'immobile de quo è costituito da un appartamento adibito a civile abitazione, al piano primo, con ingresso a destra salendo le scale, composto da cucina, soggiorno, due camere, disimpegno, bagno, antibagno, ripostiglio e terrazza con annesso, quale pertinenza in proprietà esclusiva, il corrispondente sovrastante volume in sottotetto collegato all'abitazione sia a mezzo di una botola ubicata nell'antibagno nonché al ripostiglio.
Lamenta l'attore che, solo dopo alcuni mesi dalla stipula del predetto contratto ed in occasione della volontà di procedere ad alcuni lavori di ristrutturazione, per i quali aveva conferito incarico di realizzarne il progetto al Geom. , emergeva la presenza di difformità edilizie e Controparte_2 urbanistiche nell'immobile, non dichiarate al momento della stipula, specificatamente indicate nella relazione tecnica del 4 agosto 2021 versata in atti come doc.4 in atto di citazione, e realizzate in corso di esecuzione dell'immobile 1970-1971, tali da rendere necessario l'instaurazione della relativa pratica pagina 4 di 7 per la sanatoria, offrendo prova documentale delle spese amministrative sostenute, non contestate da parte convenuta, con la produzione delle relative contabili di bonifico (doc.7 in atto di citazione).
VIII. Dalla documentazione versata in atti da parte attrice e da quanto asserito dalla convenuta
[...]
nei propri scritti difensivi, nonché dall'intervenuto pagamento della somma di € CP_1
5.518,00 a favore dell'attore all'udienza del 21 settembre 2023, risulta pertanto pacifica l'esistenza delle difformità urbanistiche ed edilizie nell'immobile oggetto della compravendita inter partes, scoperte e rilevate dall'attore solo dopo il perfezionamento del contratto e ivi non dichiarate, né del resto è emersa prova della circostanza che il compratore ne fosse o avesse potuto esserne in alcun modo a conoscenza.
La scoperta di tali difformità, anche in ossequio alla previsione contenuta nell'art. 3 del contratto di compravendita, nel quale vi è l'espressa dichiarazione della parte venditrice di conformità ai dettami della vigente normativa urbanistica, edilizia ed igienico - sanitaria, volendo, in difetto, essere tenuta al risarcimento di ogni e qualsiasi danno causato alla parte acquirente, ha inciso sul diritto dell'acquirente al godimento ed utilizzo del bene poiché risultato inficiato da oneri che in concreto, per la fattispecie di cui è causa, hanno causato la possibilità di eseguire liberamente i lavori programmati, e ciò indipendentemente dalla tempistica e tipologia in cui gli stessi si sarebbero potuti eseguire, avendo dovuto in ogni caso l'attore provvedere a propria cura e spese al ripristino della _1 regolarità urbanistica ed edilizia dell'immobile acquistato.
VIII bis. Appare quindi applicabile al caso di specie la disciplina di cui all'art. 1489 c.c., a tenore del quale l'acquirente ha diritto, oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, al risarcimento del danno fondato sulle norme generali di cui agli artt. 1218 c.c. e 1223 c.c., in forza del richiamo di quest'ultima norma da parte dell'art. 1479 c.c., a sua volta richiamato dall'art. 1480 c.c., cui rinvia il citato art. 1489 c.c. (cnf. Cass. n.4786/2007).
Ciò posto, il Tribunale ritiene meritevole di tutela il diritto dell'attore al godimento pieno del bene acquistato poiché, sebbene non si verta in tema di anomalie strutturali del bene, le difformità accertate e riconosciute anche dalla convenuta hanno compromesso la portata del diritto reale ceduto e ne hanno costituito una limitazione, la rimozione della quale è gravata sull'acquirente.
Ed invero, è risultato già in sede di denuncia delle difformità il preventivo intervento del tecnico di fiducia incaricato da , che ha poi portato al successivo accertamento delle stesse e _1
l'instaurazione dell'iter sanatorio, che non ha consentito all'attore l'esecuzione subito dopo l'acquisto del bene delle opere di ristrutturazione.
pagina 5 di 7 Pertanto la domanda risarcitoria va accolta con riguardo al danno subito dall'attore per l'impossibilità di eseguire liberamente le opere di ristrutturazione, che il medesimo ha dovuto posticipare rispetto alla prioritaria necessità di sanare le difformità che inficiavano il cespite alienato, da determinarsi in via equitativa ai sensi e per gli effetti dell'art. 1226 c.c. in € 2.000,00.
IX. Non si ritiene, invece, fondata la domanda diretta ad ottenere anche il ristoro dei canoni locatizi versati dal per fronteggiare la conclusione del procedimento amministrativo di _1 sanatoria delle difformità dell'immobile poiché non risulta provato che il contratto di locazione, mai prodotto, sia stato stipulato per tal motivo e, anzi, dal documento allegato all'atto di citazione come n.8, si individuano pagamenti per complessivi € 6.000,00 a favore di certa senza Controparte_3
alcuna indicazione del soggetto che ha eseguito detti versamenti e un contratto di locazione agevolata recante la data del 15 giugno 2019 come data stipula e inizio del rapporto contrattuale e quindi in epoca antecedente la vicenda di cui è causa.
Né possono assurgere a elemento probatorio sul punto la dichiarazione di inagibilità del bene a firma del Geom. (doc. 15 allegato alla seconda memoria istruttoria di parte attrice) recante Controparte_2
data successiva al periodo in cui ha lamentato il danno relativo alla fruizione di _1
altro immobile ad uso abitativo in locazione e stesso vale anche per le circostanze delle infiltrazioni provenienti dal tetto e l'assenza di impianto a gas, dedotte da parte attrice nella prima memoria istruttoria, precisamente contestate dalla convenuta , che, alle pagg.ne 2 e 3 Controparte_1 della seconda memoria istruttori, ne ha eccepito la novità rispetto all'oggetto del giudizio, circostanze peraltro non emergenti né dalla relazione tecnica in atti, né dalla sopra richiamata dichiarazione di inagibilità, né nella denuncia delle difformità, né nella missiva di messa in mora del 28 gennaio 2022 trasmessa alle parti venditrici.
X. Atteso l'accoglimento solo parziale della domanda giustifica la compensazione parziale delle spese di lite nella misura di 1/2 ai sensi dell'art. 92 c.p.c., di talché la convenuta Controparte_1
viene condannata alla refusione della residua quota delle spese di lite a favore di , _1 liquidate in € 1.276,00 per onorari di avvocato, oltre al rimborso delle spese generali, IVA e CPA come per legge.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da contro _1
, ogni diversa deduzione ed eccezione disattesa e respinta, così provvede: Controparte_1 dichiara cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di pagamento della somma di €
5.517,60;
pagina 6 di 7 accoglie parzialmente la domanda nei limiti della parte motiva e per l'effetto condanna CP_1
a pagare la somma di € 2.000,00, oltre rivalutazione monetaria e interessi legali dalla domanda
[...]
fino al saldo effettivo, a favore di;
_1 compensa le spese di lite misura di 1/2 ai sensi dell'art. 92 c.p.c. e quindi condanna CP_1
alla refusione della residua quota di 1/2 delle spese di lite a favore di ,
[...] _1 liquidate in € 1.276,00 per onorari di avvocato, oltre al rimborso delle spese generali, IVA e CPA come per legge.
Livorno, 3 febbraio 2025
Il Giudice
dott. Massimiliano Magliacani
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