TRIBUNALE DI LUCCA
r.g. n. 1901/2023

Alla udienza tenuta il 12/12/2025 nella causa civile iscritta al r.g.n. 1901/2023 innanzi al G.I. Dr. Giampaolo Fabbrizzi per l'attrice compare l'Avv. TOMEI GABRIELE, nonché la parte personalmente;
per il convenuto compare l'Avv. PAOLA PALANDRI, in sostituzione dell'Avv. UNGARETTI FABRIZIO. L'Avv. TOMEI precisa le conclusioni come da note conclusionali depositate. L'Avv. PALANDRI precisa le conclusioni come da note conclusionali depositate.
Il Giudice invita le parti alla discussione della causa.
Esaurita la discussione, le parti rinunciano ad assistere alla lettura del dispositivo e della motivazione e si allontanano.
Il Giudice si ritira in Camera di Consiglio.
Il Giudice, terminata la Camera di Consiglio, dà lettura del dispositivo e dei motivi in fatto e diritto della decisione che costituiscono parte integrante del presente verbale.

§ § §

REPUBBLICA ITALIANA IIINNN NNNOOOMMMEEE DDDEEELLL PPPOOOPPPOOOLLLOOO IIITTTAAALLLIIIAAANNNOOO TRIBUNALE DI LUCCA SEZIONE CIVILE
- 1 - Il Tribunale di Lucca in composizione monocratica ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nel procedimento iscritto al n. 1901 dell'anno 2023, pendente
TRA
Parte_1
: AVV. GABRIELE TOMEI
[...]

- PARTE RICORRENTE -
CONTRO

Controparte_1
DIFENSORE: AVV. FABRIZIO UNGARETTI

- PARTE RESISTENTE -
avente a oggetto: Altri rapporti condominiali
CONCLUSIONI

➢ Parte ricorrente:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, accertare e dichiarare che parte convenuta-resistente, con l'esecuzione delle modifiche, indicate in premessa, all'unità immobiliare di sua proprietà, presentate con CP_2
n. 6501, ha costituito in favore della medesima ed a carico di quella contigua di parte ricorrente una illegittima servitù di veduta diretta e laterale ed inoltre sia la gronda sia il canale di gronda sono in aggetto sul fondo della sig.ra e, conseguentemente, condannare il convenuto-resistente alla rimessione in pristino del piccolo Pt_1 manufatto oggi adibito impropriamente a terrazza, ivi compresa la demolizione della gronda e del canale di ronda aggettante. Con vittoria delle spese di lite, con la refusione delle spese sostenute per la procedura di mediazione nella misura indicata e documentata e rimborso delle spese di CTU e CTP”.

➢ Parte resistente:
“piaccia al Tribunale Ill.mo – contrariis reiectis – rigettare le domande ex adverso formulate in quanto infondate in fatto ed in diritto. Con vittoria di competenze professionali ed accessori di legge anche della fase preliminare di mediazione Si dichiara sin da ora di non accettare il contraddittorio su conclusioni diverse da quelle di cui al ricorso introduttivo”.

- 2 - § § §

§1. – In fatto ed in diritto. – Con ricorso ex art. 281-decies ss. c.p.c. – Parte_1
premettendo: di essere proprietaria di appartamento ad uso civile abitazione sito in
Lucca, loc. Arancio, via Romagnoli 73, posto al piano terra ed al piano primo di complesso condominiale e catastalmente censito al catasto fabbricati del Comune di
Lucca al fg. 132, map. 665 sub 3, 667 e 668 (graffati); che detta unità immobiliare è corredata da terreno pertinenziale ad uso giardino esclusivo e confina, a sud, con i mappali 669 e 665 sub 7; che il terreno contiguo lato sud, sul fronte posteriore, costituisce resede esclusiva dell'unità censita al fg. 132, map. 665, sub 7 e 669 sub 3, di proprietà di;
che in data 18.1.2021 il presentava Controparte_1 CP_1 CP_2
n. 6501 per la realizzazione di opere di modifica interne ed esterne dell'unità confinante con quella della ricorrente;
che, per quel che qui rileva, veniva in particolare modificato un avancorpo sul fonte posteriore a confine con la proprietà
attraverso demolizione del tetto e di una falda a spiovente dal fabbricato Pt_1
verso l'esterno e realizzazione di un terrazzo pavimentato, delimitato da ringhiera in ferro e munito di gronda in cemento armato con relativo canale di gronda;
che tale nuova costruzione importa un affaccio diretto e laterale sulla proprietà della ricorrente, con la gronda ed il canale di gronda realizzati leggermente in aggetto rispetto al muro di fabbrica preesistente;
che, in definitiva, la nuova opera costituisce aggravamento della preesistente servitù; che vano si era rivelato ogni tentativo di composizione bonaria, anche tramite il previo esperimento della mediazione obbligatoria – ha convenuto in giudizio onde sentir accertare i fatti Controparte_1
di cui in premessa e, per l'effetto, condannarlo alla riduzione in pristino.
§1.1 – Per resistere alle domande attoree e chiederne il rigetto si è costituito deducendo la preesistente servitù di veduta esercitata sul fondo Controparte_1
servente, attraverso tre finestre aperte sul muro perimetrale, di tal che la realizzazione
- 3 - della terrazza non comportava alcun aggravamento rilevante a norma dell'art. 1067
c.c, come desumibile dallo stato dei luoghi documentato attraverso una pluralità di riproduzioni fotografiche prodotte in atti;
che, infatti, per dimensioni, altezza di parapetto e posizione, le finestre consentivano una prospectio ed inspectio sul giardino sottostante, di proprietà della ricorrente, analoghe a quelle esplicabili attraverso la terrazza, tenuto conto che, tramite il nuovo manufatto, con ringhiera alta 1 m, circondata da fioriere, l'affacciarsi sul fondo contiguo era tutt'altro che agevole;
che l'elevazione della costruzione al di sopra della colonna d'aria era legittima ancorché aggettante verso la proprietà altrui, in quanto proiezione verso l'alto dell'area sottostante ed appartenente al proprietario di quest'ultima, il quale tuttavia non poteva opporsi ad attività che si svolgono ad altezza tale da non aver interesse ad escludere.
§1.2 – Istruita la causa sulla base di CTU tecnica, all'udienza del 12 dicembre 2025, precisate le conclusioni e discussa oralmente la causa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., il giudice ha dato lettura del dispositivo e dei motivi in fatto e diritto della decisione.
§2. – La domanda è fondata e va accolta.
§3. – Conviene anzitutto muovere dalle risultanze della C.T.U. espletata in corso di causa.
Il consulente d'ufficio ha accertato che il fabbricato oggetto di causa e, in particolare, il manufatto ad uso terrazzo posto al piano primo, catastalmente censito al fg. 132, map. 669, sub 10, in epoca antecedente ai lavori di cui alla 6501/2021 CP_2
non esisteva, in quanto, in luogo del piano primo, al di sopra del locale ad uso bagno di cui al piano terra (corpo di fabbrica in appendice del fabbricato principale), esisteva una copertura a spiovente con tegole e non praticabile (v. pp. 12 – 15 C.T.U. e relative immagini fuori scala estratte dalla tavola 01 allegate alla , nonché riproduzioni CP_3
fotografiche). Adesso, invece, esiste un'ampia terrazza praticabile, accessibile direttamente dal piano primo, in luogo del tetto a spiovente, avente dimensioni e caratteristiche documentate nell'elaborato peritale (v. pagg. 16 – 18 e riproduzioni fotografiche pag. 19 – 20, con particolari dell'affaccio sulla proprietà a pag. Pt_1
21).
- 4 - Il consulente rileva che l'opus novum: “1) Permette la presenza delle persone in ampio spazio libero e aperto al piano primo (Nuova ampia terrazza);

2. Permette il libero affaccio sulla limitrofa proprietà del Ricorrente. E ciò in quanto non esiste nessun impedimento visivo a che ciò possa avvenire, a nulla servono le fioriere poste in opera dalla Parte Resistente (Vedi STATO
RILEVATO DAL CTU Pianta Piano Primo). Perché dette fioriere, hanno una altezza media di cm 47 (centimetri quaranta setta) e mantengo le persone ad una distanza dal confine di cm 76
(centimetri settanta sei) per quanto riguarda l'affaccio diretto;

3. Inoltre per quanto possa occorrere e per opportuna conoscenza del G.I. il CTU fa notare anche quanto qui di seguito. Visto che il confine fra le due proprietà è pacifico e ben individuato sul posto e si identifica con il filo esterno del muro perimetrale Est della piccola appendice con sopra se la terrazza della Parte resistente per proseguire poi verso Sud ed essere materializzato con rete metallica sorretta da paletti in ferro. Esaminando il sopra riportato (Prospetto lato Est STATO RILEVATO dal CTU), si vede chiaramente che il solaio della terrazza oggetto del contendere sporge sopra la proprietà del Ricorrente per cm 5
(centimetri cinque) ed il canale di gronda o scossalina della medesima terrazza sporge sulla proprietà
Ricorrente per ulteriori cm 18 (centimetri diciotto) e ciò comporta una sporgenza complessiva sulla proprietà Ricorrente di cm 23 (centimetri venti tre)” (CTU geom. pagg. 21 – Persona_1
22).
§4. – Al fine di configurare una veduta da terrazze, lastrici solari e simili, ai sensi del secondo comma dell'art. 905 cod. civ., queste opere devono soltanto avere, quale destinazione permanente ma non esclusiva, quella di rendere possibile l'affaccio sull'altrui fondo vicino. Non è, pertanto, necessario che esse siano sorte per l'esclusivo scopo dell'esercizio della veduta, ma è sufficiente che per l'ubicazione, la consistenza e la struttura abbiano oggettivamente tale idoneità (Cass. n. 20205 del 2004; n. 4526 del
1998; n. 13270 del 1991; n. 854 del 1986).
Inoltre, per configurare gli estremi di una veduta ai sensi dell'art. 900 cod. civ. conseguentemente soggetta alle regole di cui agli artt. 905 e 907 cod. civ. in tema di distanze, è necessario che le cd. “inspectio et prospectio in alienum”, vale a dire le possibilità di “affacciarsi e guardare di fronte, obliquamente o lateralmente”, siano esercitabili in
- 5 - condizioni di sufficiente comodità e sicurezza (Cass. n. 18910 del 2012; n. 7267 del
2003; 4015 del 1984).
La condizione sopra indicata risulta rispettata, atteso che dalle riproduzioni fotografiche che corredano l'elaborato peritale si evince come l'inspectio e la prospectio sul fondo altrui siano affatto agevoli, vuoi in ragione dell'altezza del parapetto, vuoi per la presenza di fioriere che non ostano a tali attività e, in ogni caso, appaiono di dimensioni contenute e, quindi, agevolmente amovibili.
§5. – In tema di servitù, l'aggravamento dell'esercizio, in dipendenza della trasformazione operata sul fondo dominante, va verificato accertando se l'innovazione abbia alterato l'originario rapporto con il fondo servente e se il sacrificio imposto sia maggiore rispetto a quello originariamente previsto, dovendosi valutare l'opera non in sé stessa, ma anche con riferimento alle implicazioni che ne derivino a carico del fondo servente, assumendo rilevanza non soltanto i pregiudizi attuali, ma anche quelli potenziali, connessi e prevedibili, in considerazione dell'intensificazione dell'onere gravante sul fondo anzidetto (Cass. n. 15338 del 2014). L'aggravamento di una servitù conseguente alla modificazione dello stato dei luoghi o alla sopravvenienza di diverse modalità di esercizio, peraltro, non può ritenersi in re ipsa ma deve essere valutata caso per caso, in relazione al coacervo delle circostanze in concreto esistenti, tenendo conto degli elementi probatori forniti dalle parti, dovendo - a tale fine - l'indagine del giudice di merito essere rivolta non tanto all'accertamento della maggiore utilitas che il fondo dominante possa conseguire dalle innovazioni introdotte dal suo proprietario, quanto ad acclarare se il maggior godimento di cui beneficia il proprietario medesimo comporti o meno una intensificazione dell'onere gravante sul fondo servente (Cass. n.
24380 del 2021).
§6. – In relazione ai luoghi di causa, non può predicarsi che nessun aggravamento sussisterebbe soltanto perché lo stato di fatto preesistente era caratterizzato dalla presenza di tre finestre al primo piano che consentivano analoghe facoltà di inspectio e prospectio (doc. 1 – 13 fasc. resistente).
- 6 - Invero, basta osservare le riproduzioni fotografiche allegate alla CTU per farsi persuasi dell'aggravamento della condizione del fondo servente, atteso che, rispetto alle preesistenti vedute, la terrazza: (a) per dimensioni ed ampiezza, consente ad una moltitudine di persone – in numero ben superiore a quelle che astrattamente si affacciano simultaneamente da tre finestre – di esercitare le facoltà di inspectio e prospectio sul fondo della ricorrente, permettendo di stazionare sul manufatto per un tempo prolungato, soprattutto in coincidenza con la maggiore stagionalità di utilizzo nel periodo estivo e primaverile, esponendo quindi il fondo servente ad un'intensificazione dell'onere sul medesimo gravante;
(b) si proietta in avanti verso il – ed incrementa la visuale sul – fondo servente rispetto alla preesistenti vedute, le quali, raffrontate al nuovo manufatto, stazionano in posizione arretrata, fornendo un punto di osservazione sul fondo servente maggiormente distanziato.
In conclusione, per le considerazioni sopra esposte, l'innovazione realizzata sul fondo dominante aggrava la condizione del fondo servente, di tal che va disposta la riduzione in pristino.
§7. – Le spese di lite si liquidano secondo soccombenza, ritenendo la causa di valore indeterminabile, poiché dagli atti non constano elementi per stimare il valore catastale del manufatto da demolire (art. 15, ult. co., c.p.c.) Per la semplicità delle questioni affrontate possono applicarsi i valori minimi.
Per la fase di mediazione vengono liquidati euro 800,00, oltre euro 488,00 per spese (doc. 11 fasc. ricorrente). Per la fase giudiziale si liquidano euro 3.800,00, oltre esborsi per euro 237,00 per l'iscrizione a ruolo della causa, oltre spese di ctp (doc. 13) per euro 580,00, per un totale spese vive nella fase giudiziale di euro 817,00. Nulla spetta a titolo di rimborso spese CTU, non essendo stato dimostrato il correlativo esborso.
In conclusione, si liquidano complessivamente per compenso professionale euro
4.600,00, oltre spese per euro 1.305,00.


P.q.m.


- 7 - Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra contraria domanda, istanza o eccezione, così provvede:
- Accoglie il ricorso e, per l'effetto, condanna alla riduzione in Controparte_1
pristino del manufatto ad uso terrazza posto al piano primo ed insistente sull'immobile di sua proprietà, sito in via Romagnoli 85, San Marco, Lucca, catastalmente censito al Catasto Fabbricati del Comune di Lucca al fg. 132, map. 669, sub 10, come rappresentato, sia nello stato preesistente, che nello stato attuale, alle pagg. 11 ss. della relazione peritale geom. depositata il 21 marzo 2025 Persona_1
- Condanna il resistente a rifondere le spese di lite, liquidate in euro 4.600,00 per compenso professionale, euro 1.317,00 per esborsi, oltre rimborso forfetario 15%, oltre IVA e CAP come per legge.
Lucca, 12 dicembre 2025
Il Giudice Unico Dott. Giampaolo Fabbrizzi

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