TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA
PROCESSO VERBALE D'UDIENZA
L'anno 2025, il giorno 11 del mese di novembre, all'udienza tenuta dal G.U. presso la
Prima Sezione Civile dr.ssa Grazia Maria Crucitti, viene chiamata la causa iscritta al N.
3763 del Registro Generale Contenzioso 2022
TRA
, elettivamente domiciliata Parte_1 CodiceFiscale_1 in Reggio Calabria alla via Ravagnese Superiore n. 37 presso lo studio dell'avv.
NN EN che la rappresenta e difende per procura in calce all'intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione;

- INTIMANTE -
E
in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliato a Reggio Calabria alla via
Treviso n. 4 presso lo studio dell'avv. Salvatore Attinà che lo rappresenta e difende, congiuntamente e disgiuntamente all'avv. Beniamino Mangiola, per procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta;

- INTIMATO -


avente per OGGETTO: sfratto per morosità - uso diverso.
Sono comparsi:
l'avv. NN EN, nell'interesse di parte ricorrente;

l'avv. Natalina Lacamera, per delega degli avv.ti Beniamino Mangiola e Salvatore
Attinà, per parte resistente. I procuratori precisano le conclusioni riportandosi agli atti e verbali di causa.
IL G.I.
DISPONE
che si proceda alla discussione orale, anche ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c..
I procuratori delle parti discutono oralmente la causa, illustrando brevemente le conclusioni già rassegnate in atti e verbali.
Terminata la discussione, il G.I., dopo essersi ritirato in camera di consiglio, pronuncia, dando lettura del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, la seguente sentenza

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE IN REGGIO CALABRIA - I sezione civile

Motivi della decisione

1. Ritiene questo Giudice che l'avvenuta riconsegna (in data 20.09.2022) dell'immobile locato da parte dell'odierno resistente (già conduttore intimato), circostanza dichiarata da parte ricorrente e documentata mediante deposito di
Verbale di rilascio, costituisce un fatto -intervenuto nel corso del processo- estintivo della pretesa oggetto del giudizio, che importa la cessazione della materia del contendere, di cui il giudice deve dare atto, per carenza di interesse delle parti alla prosecuzione della causa in ordine alla richiesta, avanzata dalla ricorrente (già locatrice intimante), di rilascio dell'immobile da parte del conduttore per morosità.
Va, nondimeno, osservato che ciò non esime questo Giudice dall'accertare la fondatezza della domanda, al fine di decidere in ordine alle spese processuali in base al principio della soccombenza virtuale, vale a dire, valutando le probabilità normali di suo accoglimento nel caso in cui non fosse intervenuta la cessazione della materia del contendere (Cass. civ. sez. II 27.05.1996 n. 4884; Cass. civ. sez. lav. 11.01.1990 n.
46), principio in virtù del quale le spese vanno poste a carico della parte che sarebbe rimasta soccombente sulla base delle originarie prospettazioni.
Sul punto va poi osservato che la dichiarazione di cessazione della materia del contendere dà luogo ad un giudicato con valenza esclusivamente processuale (Cass. civ., sez. lav., 28.11.2001, n. 15062), inidoneo, come tale, a precludere un accertamento avente ad oggetto il rapporto sostanziale dedotto in giudizio.
Orbene -preliminarmente confermata l'ordinanza con cui, ritenutane l'inammissibilità, sono state rigettate le prove orali, offerte dalle parti, nelle rispettive memorie integrative- ritiene questo Giudice che la domanda di risoluzione del contratto di locazione proposta dall'intimante, ricorrente nel presente procedimento, avrebbe dovuto essere accolta.
Dalla documentazione in atti, emerge che la sig.ra ha locato, al Parte_1
porzione dell'unità immobiliare sita in Reggio Calabria alla via Controparte_1
Reggio Campi, Rione A n. 3, per il canone mensile di €. 210,00 (cfr. contratto di locazione allegato al fascicolo di parte ricorrente).
Come è noto, in materia di riparto dell'onere della prova nelle obbligazioni contrattuali, “il creditore che agisce in giudizio, sia per l'adempimento del contratto sia per la risoluzione ed il risarcimento del danno, deve fornire la prova della fonte negoziale o legale del suo diritto (ed eventualmente del termine di scadenza), limitandosi ad allegare l'inadempimento della controparte, su cui incombe l'onere della dimostrazione del fatto estintivo costituito dall'adempimento” (Cass. SS.UU. n.
13533/2001).
La ricorrente ha provato la fonte negoziale del proprio diritto al pagamento del canone (cfr. accordo contrattuale in atti) ed il relativo termine di scadenza ed ha allegato l'altrui inadempimento. Costituiva onere del resistente dimostrare il fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (cfr., in tal senso, Cass. civ., sez. un., 30/10/01,
n. 13533).
Tale prova non è stata fornita dalla parte resistente, che ha, piuttosto, dedotto l'esistenza -prima della stipula del contratto oggetto di causa, intervenuta in data
30.09.2020- di un contratto di locazione verbale, tra le medesime parti, avente ad oggetto il diverso immobile ubicato al civico n. 5 della via Reggio Campi, Rione A, in
Reggio Calabria, per il canone mensile di €. 500,00.

2. Ciò posto, priva di fondamento appare la domanda, avanzata in via riconvenzionale dal di declaratoria di simulazione del menzionato contratto, Controparte_1 sottoscritto dalle parti il 30.09.2020.
Invero, la pattuizione con cui le parti abbiano convenuto un immobile diverso da quello indicato nel contratto di locazione scritto, soggiace, tra le stesse parti, alle limitazioni della prova testimoniale stabilite dall'art. 2722 cod. civ., avendo la prova ad oggetto un elemento essenziale del contratto che deve risultare per iscritto.
La prova dell'accordo simulatorio deve essere fornita con la produzione in giudizio della scrittura privata contenente la controdichiarazione firmata dalle parti o comunque dalla parte contro la quale è esibita. Di conseguenza, solo nel caso di perdita incolpevole (ipotesi neppure dedotta nel caso di specie) del documento (ex art. 2724 n. 3 c.c.) la prova dell'accordo simulatorio, pur se si tratta di contratto che doveva essere stipulato in forma scritta a pena di nullità, può essere legittimamente fornita con il ricorso alla testimonianza (Cass. n. 13459 del 2006) e di conseguenza, ai sensi degli articoli 2727 e 2729 c.c. alle presunzioni (Cass. n. 642 del 2000; Cass. n.
21426 del 2022).
Nessuna controdichiarazione è stata prodotta dalla parte resistente, di guisa che, pertanto, non sussiste prova adeguata dell'esistenza di un'intesa simulatoria sull'immobile locato.

3. Del pari, priva di pregio appare l'eccezione di nullità o inefficacia del contratto di locazione de quo, sollevata dal conduttore.
E' pacifico, infatti, tra le parti che, al momento della stipulazione del contratto di locazione, prodotto in atti, parte ricorrente disponesse pienamente, tanto della titolarità giuridica quanto della disponibilità di fatto della porzione di immobile concessa in locazione, con la conseguente piena validità ed efficacia del contratto di locazione, oggetto di lite.

4. Passando, poi, all'esame della domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento, sollevata dalla medesima parte resistente, anch'essa non appare fondata.
Il conduttore ha lamentato l'inadempimento della controparte, da cui, a suo dire, non avrebbe “di fatto, mai avuto la consegna, e tanto meno, la libera e materiale disponibilità dell'unità immobiliare oggetto del suddetto contratto di locazione”.
Il superiore assunto, tuttavia, può ritenersi resistito da circostanze esposte dalla medesima parte resistente, la quale ha riferito sia che l'immobile, ubicato al civico n.
3 (oggetto del contratto, oggetto di causa), era adiacente a quello sito al civico n. 5 e con quest'ultimo comunicante per mezzo di una porta interna (al quale poteva, dunque, liberamente accedere) sia che, allorchè a far data dall'1.12.2021, gli veniva precluso l'ingresso al menzionato civico n. 5 di via Reggio Campi, Rione A -con chiusura anche della porta che metteva in comunicazione i due immobili- si avvedeva che la porta esterna dell'immobile sito al civico n. 3, risultava apribile con la medesima chiave in suo possesso (cfr. memoria integrativa), circostanze tutte che comprovano, dunque, come il conduttore sia stato sempre nella piena accessibilità all'immobile, oggetto del contratto stipulato tra le parti in data 30.09.2020.
L'inadempimento contrattuale, in capo alla locatrice, non pare, poi, configurabile neppure sotto il profilo della limitazione lamentata, dal resistente, nel godimento del bene locato.
Al riguardo, infatti, va sottolineato che la condivisione dei locali con l'associazione
“ ”, costituiva situazione rappresentata dal conduttore -in assenza di Parte_2 doglianza alcuna- anche con riferimento all'originario rapporto locativo riguardante l'immobile adiacente, ubicato al civico n. 5; inoltre, il godimento parziale dell'immobile ubicato al civico n. 3, in luogo della disponibilità dell'intero bene, costituiva circostanza evincibile dal contratto sottoscritto tra le parti, il quale, appunto, ne indicava l'oggetto in una “porzione” dell'unità immobiliare sita in Reggio
Calabria alla via Reggio Campi, Rione A n. 3.
Ne discende, altresì, che nessun danno, dedotto dal conduttore, può ritenersi eziologicamente collegato alla condotta della locatrice, con conseguente infondatezza anche della proposta domanda risarcitoria.
Alla luce di tali considerazioni, le difese svolte dal resistente non appaiono fondate e le sue domande, avanzate in via riconvenzionale, vanno interamente rigettate.

5. Ciò posto, difetta chiaramente l'adempimento della fondamentale obbligazione gravante sul conduttore, ovvero il pagamento del corrispettivo pattuito per la locazione.
Agli effetti risolutori trova applicazione il combinato disposto degli artt. 1453 e 1455
c.c.
In proposito, si insegna pacificamente che: "la predeterminazione della gravità dell'inadempimento con riferimento alla risoluzione del rapporto, non trova applicazione per le locazioni ad uso non abitativo, per le quali resta operante il criterio della non scarsa importanza dell'inadempimento, stabilito dall'art. 1455 c.c." (Cass.
12.11.1998, n. 11.148).
A fronte della reiterata morosità, applicandosi l'art. 1453, 3° co., c.c., non c'è dubbio che l'inadempimento del riferibile a più mensilità, fosse grave Controparte_1 ed idoneo a condurre alla risoluzione contrattuale.
Alla luce delle superiori considerazioni, avrebbe dovuto, pertanto, essere dichiarata la cessazione del contratto di locazione intercorso tra le parti ed avente ad oggetto l'immobile sopra indicato.

6. Parte ricorrente, nell'atto di citazione per intimazione di sfratto per morosità notificato al resistente, ha chiesto, inoltre, la condanna del conduttore al pagamento delle somme maturate nel corso del rapporto locativo: in primo luogo, i canoni scaduti, per i quali il locatore si è reso moroso sino all'intimazione di sfratto datato
09.03.2022 (incluse due mensilità, a titolo di deposito cauzionale) nonché al pagamento dei canoni di locazione scaduti e non corrisposti sino al momento del rilascio dell'immobile.
La quantificazione della morosità, per canoni di locazione, appare provata nel suo quantum, che -avuto riguardo al pagamento della sola somma di €. 1.500,00, da parte del conduttore, durante l'intero rapporto contrattuale- può riconoscersi nell'importo complessivo di €. 2.910,00 (considerato che parte ricorrente, nella memoria conclusiva, puntualizzando il credito maturato per detta voce, ha chiesto il pagamento delle mensilità scadute sino a giugno 2022, avuto riguardo all'inizio della fase di rilascio dell'immobile, risultando così dovuto il pagamento di ventuno mensilità scadute), oltre interessi dalle singole scadenze al saldo.
Va, inoltre, evidenziato, che nessuna riduzione può essere accordata al conduttore per le restrizioni decretate per fronteggiare la pandemia Covid 19: nel caso di specie, infatti, la stipula del contratto (avvenuta in data 30.09.2020) e, per l'effetto, anche la morosità, non interessano il periodo di chiusura (cd. “lockdown”) disposto dal Governo, dovendosi ricordare, in particolare, l'art. 216, comma 3, del DL 34/2020, convertito in legge dalla legge 77/2020, che per le palestre, le piscine e gli impianti sportivi di privati, ha previsto una riduzione del 50% dei canoni di locazione concernenti i soli mesi dal marzo al luglio 2020, seppure con possibilità di prova, per il locatore, della non incidenza delle restrizioni in questione sulla situazione economica del conduttore).
Non può essere riconosciuto, in favore della ricorrente, il pagamento del deposito cauzionale, pattuito al momento della stipula del contratto di locazione.
Ed infatti, a mente dell'art. 11, l. n. 392/78, il locatore è tenuto, non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato a restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore a garanzia degli obblighi contrattuali, qualora non faccia in tale sede espressa riserva di agire separatamente per i danni cagionati dal conduttore, all'uopo trattenendo la somma ricevuta a titolo di deposito, circostanza non verificatasi nel caso di specie, ove dal verbale di riconsegna non si evince alcuna espressa riserva della locatrice ad agire per il risarcimento dei danni, di guisa che non può essere, pertanto, riconosciuto il diritto alla riscossione della somma in argomento.
Nulla può essere, del pari, riconosciuto, in favore della ricorrente, a titolo di oneri accessori, in ragione dell'evidenziata condivisione dell'immobile locato e dell'assenza di un computo che specifichi la quota parte addebitata al resistente.
Infine, non risulta documentato il pagamento dell'imposta di registrazione del contratto di locazione per l'annualità 2022, di cui è stato chiesto il rimborso.
Ne consegue, pertanto, che il conduttore resistente va condannato al pagamento della predetta somma di €. 2.910,00 per canoni di locazione scaduti, in favore della locatrice, oltre agli interessi legali da ogni singola scadenza al saldo effettivo.
Infine, non è dovuta la chiesta rivalutazione monetaria, vertendosi in ipotesi di debito di valuta e non di valore.

7. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e vanno, pertanto, poste a carico di parte resistente ed in favore di parte ricorrente;
dette spese, avuto riguardo all'entità della causa ed alle questioni trattate, vanno liquidate come indicato in dispositivo e vanno distratte in favore dell'avv. NN EN.


P.Q.M.

Il Tribunale, in persona del Giudice Istruttore, in funzione di giudice monocratico, sentiti i procuratori delle parti, definitivamente pronunciando nella causa promossa da con atto di citazione per intimazione di sfratto per morosità Parte_1 nei confronti di in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 tempore, proseguito a seguito di ordinanza di mutamento del rito del 30.11.2022 con le forme del rito speciale di cui all'art. 447 bis c.p.c., disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, così provvede:
1) dichiara cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di risoluzione, per morosità del conduttore, del contratto di locazione intercorso tra le parti, avente ad oggetto l'immobile sito in Reggio Calabria alla via Reggio Campi, Rione A n. 3, destinato a uso commerciale;

2) condanna il resistente in persona del legale rappresentante Controparte_1 pro tempore, al pagamento, per le causali di cui in motivazione, in favore della ricorrente, della somma complessiva di Euro 2.910,00 per canoni di locazione scaduti, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

3) rigetta le domande, avanzate in via riconvenzionale, dal resistente;

4) condanna il resistente a rifondere a le spese processuali, che Parte_1
-in difetto di fase istruttoria- liquida, per l'intero giudizio, come segue: €. 425,00 per la fase di studio, €. 425,00 per la fase introduttiva ed €. 851,00 per la fase decisoria, per un compenso totale di € 1.701,00, oltre I.V.A., c.p.a. come per legge ed €. 97,92 per spese documentate. Distrazione in favore dell'avv. NN EN.
Così deciso in Reggio Calabria, lì 11 novembre 2025.
Il Giudice
(Dott.ssa Grazia Maria Crucitti)
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