TRIBUNALE DI NAPOLI
NONA SEZIONE CIVILE
Il Giudice dott. IC Ardituro considerato che per la causa in esame è stata fissata l'udienza del 10 novembre 2026 per la decisione ex art. 429 c.p.c.; considerato che l'udienza è stata sostituita dal deposito di note scritte, ex art. 127 ter c.p.c.; dato atto della regolare comunicazione del decreto alle parti costituite;

considerato che

le parti processuali costituite hanno depositato note di trattazione scritta ed hanno concluso riportandosi ai rispettivi atti ed ai verbali di causa;
letto l'art.127 cpc;
pronuncia sentenza ai sensi del combinato disposto dell'art. 429 e 430 cpc, unitamente all'articolo
127 ter c.p.c.;
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli, nona sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del dott.
IC Ardituro, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 20539/2023 del R.G., pendente tra
TRA
, rappresentata e difesa dall'avv. Umberto Scognamiglio, Parte_1
Email_1
Ricorrente
E
, rappresentato e difeso dall'avv. Domenico Scarpato, Controparte_1
Email_2
Resistente
CONCLUSIONI
Come rassegnate in atti.
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, - premesso di essere proprietaria Parte_1 dell'immobile sito in Napoli alla via Toledo n. 317 e di averlo concesso in locazione, ad uso commerciale, a , con contratto dell'11/6/2022, per sei anni, a partire dal Controparte_1
15/6/2022, con un canone mensile di euro 620,00 - ha convenuto in giudizio il conduttore al fine di veder convalidare lo sfratto per morosità e ottenere l'emissione di decreto ingiuntivo per il mancato pagamento dei canoni di locazione per diverse mensilità (originariamente da settembre 2022 a marzo
2023), oltre che per il mancato pagamento delle fatture per il consumo di energia elettrica. Ha precisato che, in conseguenza dell'accordo transattivo intercorso con il conduttore il 17/3/2023, che prevedeva - dopo il pagamento di euro 1.000,00 (su un debito complessivo di euro 8.466,37) in data
27/2/2023 - il pagamento di quattro rate di euro 1.866,00, il conduttore non aveva pagato l'ultima rata e si era reso inadempiente anche al pagamento dei canoni dei mesi da aprile a luglio, per ulteriori euro
2.600,00, per un totale debito insoluto di euro 4.466,59 (alla data di luglio 2023).
Si è costituito , contestando la sussistenza dei presupposti per la risoluzione del Controparte_1 contratto, avendo corrisposto, seppure in ritardo, le somme dovute per i canoni insoluti e di aver interrotto il pagamento dei canoni negli ultimi mesi solo perché si sarebbe sobbarcato il peso dei lavori necessari per eliminare le infiltrazioni presenti nei locali (per una spesa di circa 15.000,00 euro, come da perizia di parte), che rendevano impossibile l'esercizio della propria attività di restauratore e venditore di pellicce.
Con ordinanza dell'11 ottobre 2023 è stato ordinato il rilascio dell'immobile, non essendo l'opposizione fondata su prova scritta, ed è stato disposto il mutamento del rito da sommario a ordinario locatizio.
Nel giudizio di merito parte ricorrente ha depositato memoria integrativa, con la quale ha contestato l'assunto avverso, evidenziando che lo stato di degrado dell'immobile dipendeva dallo stato di degrado complessivo del fabbricato, che ha indotto l'assemblea condominiale a deliberare la realizzazione di lavori di straordinaria amministrazione, così come richiesti da diffida del CP_2
Ha eccepito, inoltre, che l'accordo intervenuto fra le parti riguardava solo il pagamento
[...] rateizzato dell'arretrato e che il conduttore non si era mai lamentato delle dedotte infiltrazioni. Ha contestato, da ultimo, la sussistenza dei presupposti richiesti dall'art. 1460 c.c. per sospendere il pagamento dei canoni, vale a dire “l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva”.
Ha depositato memoria integrativa , costituendosi con nuovo difensore. Ha Controparte_1 ribadito l'infondatezza dell'avversa pretesa, eccependo di aver più volte chiesto alla locatrice interventi strutturali e straordinari necessari ad eliminare le cause delle infiltrazioni e dell'umidità, senza nulla ottenere. Ha affermato che l'accordo del 27/2/2023 prevedeva da parte della Pt_1
l'obbligo di eseguire i lavori necessari per eliminare le infiltrazioni, mai eseguiti, e che la propria attività è stata chiusa da aprile 2023 proprio per l'inagibilità dei locali. Ha rappresentato che, a causa delle condizioni dei locali, ha dovuto restituire la merce danneggiata ai proprietari per un valore di euro 40.000,00 e ha subito anche gravi danni alla propria salute (“edema polmonare acuto”). Ha dedotto che il bene locato è soggetto ad umidità di risalita, che genera umidità e conseguenti infiltrazioni e che si tratta di un difetto strutturale dell'immobile, per cui unico responsabile risulta essere la locatrice ex art. 1577 c.c.. Ha concluso, opponendosi alla declaratoria di risoluzione del contratto ed eccependo “l'inadempimento contrattuale della locatrice la quale ha omesso di intervenire per porre in essere quei lavori edili strutturali necessari ad eliminare la causa dell'umidità e al ripristino dello stato dei luoghi”.
La causa è stata istruita documentalmente e con l'esperimento di una CTU ed è stata fissata la decisione per l'udienza del 10/11/2025, udienza sostituita poi dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c. e decisa come in epigrafe descritto.
In via preliminare, va affermata la procedibilità della domanda principale avendo la parte onerata esperito il tentativo di mediazione ai sensi dell'art. 5 d.lgs 28/2010 (come novellato dal D.L.
n°69/2013, conv. in legge n°98/2013), come documentato in atti (cfr. verbale negativo del
28/11/2023).
Ancora in via preliminare, va dichiarata la cessazione della materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio dell'immobile, che è stato rilasciato il 5 settembre 2024.
Nel merito, è bene premettere che il locatore per ottenere la risoluzione contrattuale è onerato esclusivamente della prova della fonte legale o negoziale del suo diritto, dovendosi limitare alla mera allegazione dell'inadempimento del conduttore, che a sua volta è onerato di provare l'adempimento integrante fatto estintivo dell'altrui pretesa (già Sezioni Unite 13533/2001).
Nel caso di specie il locatore ricorrente ha debitamente allegato il contratto di locazione ed ha allegato l'inadempimento del conduttore, confermando la persistenza della mora.
A questo punto occorre valutare i presupposti per la risoluzione e quindi la gravità dell'inadempimento ex art. 1453-1455 c.c., tenendo presente che rispetto alle locazioni di immobili ad uso non abitativo si può assumere come parametro orientativo l'art. 5 legge n. 392/1978 (cfr., ex multis, Cass. n. 30730/2019). Secondo quest'impostazione già soltanto il mancato pagamento di un canone decorsi venti giorni dalla scadenza convenuta integra un grave inadempimento del conduttore che può giustificare l'accoglimento della richiesta subordinata di risoluzione del contratto ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c.. Invero, il giudice nell'ambito della valutazione della gravità dell'inadempimento, presupposto per la risoluzione del contratto di locazione ad uso diverso, deve tenere conto del comportamento del conduttore sia precedente che successivo all'intimazione. Ebbene, nel caso di specie, non può revocarsi in dubbio che tanto il numero dei canoni rimasti insoluti quanto la perduranza della mora anche successivamente all'intimazione depongano chiaramente per la sussistenza di un inadempimento grave capace di fondare una pronuncia di risoluzione per inadempimento.
Il conduttore, dal canto suo, avrebbe avuto l'onere di provare fatti estintivi o impeditivi della pretesa azionata dalla parte locatrice;
tuttavia, già dalla memoria di costituzione della fase sommaria emerge che esso non ha contestato l'inadempimento nella sua materialità, ma ha proposto un'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., ritenendo giustificato il suo inadempimento a fronte di quello di parte locatrice, rea di non aver adempiuto agli obblighi di manutenzione straordinaria.
Deve essere chiarito che non ha proposto domanda riconvenzionale tendente Controparte_1 ad ottenere il risarcimento del danno per il dedotto inadempimento da parte della locatrice, ma ha proposto la relativa doglianza quale eccezione volta a neutralizzare la pretesa attorea.
Il conduttore ha fatto applicazione dell'eccezione di inadempimento “inadimplenti non est adimplendum” ex art. 1460 c.c.. Sul punto, va ricordato l'orientamento per il quale “il conduttore non può rifiutare il pagamento dei canoni di locazione, né tantomeno ridurne l'ammontare, nel caso in cui verifichi una riduzione delle possibilità di godimento del bene locato, anche se tale evento è riconducibile a fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento è ammissibile solo a fronte di una totale assenza della controprestazione.” (ex multis: Cass. 18987/2016; Cass.
8425/2006; 2855/2005). Posizione precisata dalla giurisprudenza nel corso degli anni rilevando che
“in tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l'exceptio non rite adimpleti contractus, di cui all'articolo 1460 c.c., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva.
In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perché tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore” (Cass.
17020/2022). Orientamento che può, però, essere rivisto, affermandosi che il conduttore, a fronte della sua fondamentale obbligazione costituita dal pagamento del corrispettivo, sia legittimato, ex artt. 1578 e 1581 c.c., a domandare la risoluzione del contratto, ovvero la riduzione del corrispettivo pattuito in caso di inadempimento anche parziale da parte della parte locatrice rispetto all'obbligo di mettere a disposizione il bene locato in modo da utilizzarlo all'uso convenuto;
parimenti, poiché ciò che si può far valere in via di azione può essere fatto valere mediante eccezione, non è di per sé da escludere la possibilità per il conduttore, convenuto in giudizio per la risoluzione del contratto per inadempimento dell'obbligo di pagare il canone, di eccepire l'inadempimento, anche parziale, del locatore, che non abbia rispettato l'obbligo di mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto (cfr. Cass. 3991/2004); in questo caso il conduttore, in applicazione del principio di buona fede nello svolgimento del contratto è legittimato ad eccepire “non il diritto a restare nella cosa locata senza pagare alcun canone sino alla naturale conclusione del contratto ed in attesa del ripristino del rapporto, ma certamente il diritto ad ottenere una riduzione del canone, che tenga conto della riduzione delle utilità che il conduttore si trova a ritrarre dalla detenzione del bene in una condizione in cui ne è ostacolato il pieno godimento contrattuale da parte sua (artt. 1464 e 1584 cod. civ.)” (cfr.
Cass. 3991/2004). Del resto, la condotta del conduttore, come quella del locatore, deve essere improntata al principio di buona fede e spetta alle parti e al giudice la verifica in concreto del rispetto del parametro della buona fede oggettiva da parte del conduttore che abbia inteso sospendere, anche solo in parte, il pagamento del canone e che si sia trattato di una sospensione proporzionata rispetto all'inadempimento (ovvero all'impossibilità sopravvenuta) della prestazione del locatore. Nella vicenda in esame, ad un certo punto, invece, come detto, il conduttore ha completamente sospeso il pagamento del canone, asserendo che ciò fosse previsto dall'accordo transattivo del 17/3/2023 sottoscritto con la locatrice. Si tratta di verificare la correttezza o meno del comportamento del conduttore. In primo luogo, va detto che la transazione richiamata non prevede nulla in merito al presunto obbligo assunto dalla locatrice di eseguire i lavori per porre fine alle infiltrazioni da umidità presenti nell'immobile.
In secondo luogo, è necessario prendere spunto dagli accertamenti compiuti dal CTU,, ing. Per_1
, nella consulenza depositata il 19/12/2024, con cui ha accertato < lo stato di umidità che
[...] affligge i locali oggetto della presente vertenza con particolare riferimento alla parete portante in tufo che prospetta su via Emanuele de Deo sia al piano 1 (sub. 15) che al piano S1 (sub. 12). Al locale ubicato al piano 1 (sub. 15) si accede dalla prima rampa di scala posta in fondo, a sinistra, dell'ampio androne del fabbricato di via Toledo 317. Sul primo pianerottolo della scala, sulla sinistra, è presente la porta di ingresso al locale. La parete posta frontalmente al predetto vano
d'ingresso prospetta su via Emanuele de Deo e presenta prevalentemente nella parte bassa evidenti fenomeni di umidità che sono ancora più evidenti al piano S1 (sub. 12) in corrispondenza del sottoscala posto ortogonalmente alla parete portante in tufo sopra citata. Nel primo caso l'umidità sulla suddetta parete perimetrale del sub. 15 è riconducibile, a parere del sottoscritto, ad un problema di risalita capillare dell'acqua proveniente dalla strada. Questa forma di umidità è dovuta essenzialmente alla capacità dell'acqua di penetrare nella muratura e risalire verso l'alto sfruttando la porosità del materiale tufaceo. Il medesimo discorso vale per la stessa parete che nel caso del piano S1 (sub. 12) è totalmente sottoposta alla quota strada. Appare pertanto evidente che il tenore di umidità della parete sottoposta alla quota della strada determina una condizione di umidità in tutto l'ambiente che si manifesta con formazione di muffe ed efflorescenze che deteriorano l'intonaco delle pareti e del soffitto provocandone i distacchi oltre l'ossidazione delle travi. Pertanto, in risposta al quesito b), il sottoscritto ritiene che lo stato di degrado che caratterizza i locali in questione e tra questi prevalentemente quello ubicato al piano seminterrato sono la conseguenza di problemi di infiltrazione di acqua proveniente dal terrapieno di via Emanuele de Deo>>. Accertamento, questo, suffragato dalla verifica fatta dal CTU in locali adiacenti a quello oggetto di causa, che hanno presentato le stesse problematiche. Il CTU ha precisato che << i fenomeni riscontrati non sono da attribuire a perdite da tubazioni condominiali in pressione che avrebbero determinato un flusso costante di acqua ne tantomeno da rotture o perdite di tubazioni fecali nel qual caso, attesa la natura porosa del tufo, si sarebbe percepito, all'interno dei locali, uno sgradevole odore>>. Con riguardo alla ridotta usufruibilità dell'immobile locato, il CTU ha precisato che essa è in parte riscontrabile solo nel locale posto al piano seminterrato “che all'atto del sopralluogo è apparso poco praticabile sia per la mancanza di energia elettrica ma anche per la presenza dei puntelli posti in opera per la intimata richiesta di messa in sicurezza a seguito dello sgretolamento e rovina a terra degli intonaci dell'intradosso del solaio causato dal notevole grado di umidità dell'ambiente”. Esaminando la documentazione prodotta dalle parti, ivi compresa la perizia di parte allegata dal conduttore, il CTU, pur ritenendo che il locale seminterrato abbia da sempre presentato un elevato tasso di umidità interno, ha ritenuto “che la ridotta fruibilità del locale, posto al piano seminterrato, si sia maggiormente concretizzata a partire dalla data del 14.03.2023” e fino “al 13.07.2024 data, quest'ultima, coincidente con il verbale dell'Ufficio Sicurezza abitativa del di Napoli CP_2 notificato al conduttore”. Il CTU ha affermato che “il locale in questione appare non fruibile per una superficie che il sottoscritto ha stimato pari al 30% dell'intera superficie e pertanto il canone di locazione, come sopra determinato, va ridotto, a parere del sottoscritto del 30%”.
Tanto premesso e chiarito, considerando un periodo di 16 mesi di ridotta usufruibilità dell'immobile locato, nella misura del 30% dell'intera superficie - che pure se addebitabile verosimilmente a vizi non direttamente collegabili a responsabilità della locatrice, hanno inciso sull'obbligo della stessa di mettere a disposizione del conduttore un immobile pienamente utilizzabile per l'uso convenuto -
l'eccezione di compensazione e di inadempimento formulata dal conduttore si è rivelata solo parzialmente fondata, avendo lo stesso diritto per quel periodo a pagare un canone di euro 434,00, a fronte dei 620,00 pattuiti in contratto. Eccezione, comunque, non idonea a giustificare la sospensione totale del pagamento del canone di locazione prima e dell'indennità di occupazione dopo (cfr. dopo l'emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio).
In conclusione, dalle difese della fase sommaria, valutate unitamente alla documentazione allegata in quella sede e suffragate dalle risultanze della CTU redatta nel corso del giudizio, non sembrano esserci elementi sufficientemente solidi e probanti da far ritenere parte locatrice rea di un inadempimento di una gravità tale da giustificare la mancata corresponsione da parte del conduttore delle mensilità non pagate.
I presupposti della risoluzione risultano accertati tenuto conto della somma della quale l'intimato risultava moroso alla data dell'intimazione ed, in ogni caso, anche avuto riguardo al parametro orientativo rappresentato dall'art. 5 legge n. 392/1978 (cfr., ex multis, Cass. n. 30730/2019), già soltanto il mancato pagamento di un canone decorsi venti giorni dalla scadenza convenuta integra un grave inadempimento di parte conduttrice che giustifica l'accoglimento della richiesta subordinata di risoluzione del contratto per cui è lite ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c..
Ne deriva l'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto di locazione ad uso diverso stipulato in data 11.6.202, con condanna del resistente al pagamento di euro 9.430,59, di cui euro
1.866,59 per mancato pagamento dell'ultima rata dell'atto transattivo stipulato il 17.3.2023 (che, si ricorda, conteneva anche l'accordo per il pagamento dei 3.916,37 euro dovuti per la fornitura di energia elettrica non pagati dal conduttore) ed euro 7.564,00 per i canoni di locazione e l'indennità di occupazione non corrisposta da aprile 2023 ad agosto 2024 (una volta detratta la somma complessiva di euro 2.976,00 per il ridotto godimento del bene nei mesi da metà marzo 2023 a metà luglio 2024), oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo. Non risultano, invece, tempestivamente documentate le altre voci di danno richieste dalla locatrice.
In mancanza di domanda riconvenzionale ritualmente proposta dal conduttore, non trovano ingresso nel thema decidendum della presente controversia le domande di risarcimento per i danni alle pellicce e per gli affermati danni alla salute.
Le spese del giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, con compensazione per un terzo, in ragione del parziale accoglimento dell'eccezione di inadempimento formulata dal conduttore.
Le spese di CTU, considerato l'esito della stessa, devono essere definitivamente poste a carico della ricorrente per il 30 % e del resistente per il 70 %.

P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, nel giudizio promosso da nei confronti di , Parte_1 Controparte_1 così provvede:
a) dichiara cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio;

b) dichiara risolto il contratto di locazione ad uso diverso stipulato l'11/6/2022 per inadempimento del conduttore;
c) condanna a pagare in favore di la somma di euro Controparte_1 Parte_1
9.430,59, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

d) condanna a pagare le spese di lite in favore di Controparte_1 Parte_1 liquidandole in euro 70,00 per spese ed euro 1.300,00 a titolo di compenso professionale, oltre rimborso spese generali nella misura del 15%, IVA e C.P.A. come per legge, somma così già compensata per un terzo;

e) pone definitivamente a carico di entrambe le parti le spese di CTU già liquidate con separato decreto, nella misura del 70 % a carico di e del 30 & a carico di Controparte_1 [...]
Pt_1
Così deciso in Napoli l'11 novembre 2025.
Il giudice
dott. IC Ardituro