REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA – QUINTA SEZIONE CIVILE
In composizione monocratica, nella persona del dott. Fabio De Palo, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 5524 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2021, vertente tra
ATTRICE Parte_1
rappresentata e difesa dall'avv. Angelo Casarin
e
TO CO CONVENUTO
rappresentato e difeso dagli avv.ti Elio Mannetti e Sergio Patrone
MOTIVI DELLA DECISIONE
La – proprietaria dell'immobile sito in Roma, piazza dei Vocazionisti Parte_1
n. 10, distinto al N.C.E.U. di tale comune al F. 256, part. 2008, sub 11 – ha convenuto in giudizio AN NI – quale proprietario dell'immobile confinante distinto al F. 256, part. 168, sub 509 – chiedendo che quest'ultimo venga condannato:
1) alla demolizione ovvero all'arretramento – sino alla distanza legale di metri
5,00 dalla linea di confine – della struttura realizzata in ampliamento dal convenuto nel giugno 2019; 2) al risarcimento del danno – conseguente alla violazione della distanza legale –
da liquidarsi anche in via equitativa.
La società attrice – a sostegno – ha dedotto che:
- nel mese di giugno 2019 il convenuto ha appunto edificato nella pertinenza esterna del suo immobile – adibito ad uso commerciale – un diverso manufatto in muratura, con ampliamento e sostituzione della preesistente veranda prefabbricata realizzata in struttura leggera e con copertura in telo impermeabile;

- la nuova costruzione si pone in contrasto con le prescrizioni in tema di distanze legali contenute nel Piano Regolatore Generale del Comune di
Roma, ove è imposto un distacco minimo per le costruzioni di mt 5 dal confine;

- tale costruzione ha determinato un danno per l'attrice in ragione della forte limitazione visuale dell'immobile commerciale di sua proprietà e del conseguente deprezzamento che ne è derivato.
Il convenuto – nel costituirsi – ha contestato sotto vari profili la fondatezza delle domande ed agendo in riconvenzionale ha pure chiesto – in via principale –
l'accertamento del suo diritto per intervenuta usucapione ventennale a mantenere l'immobile a distanza inferiore a quella legale e – in via subordinata – la condanna della società attrice alla demolizione del suo immobile in quanto edificato in violazione delle distanze legali ed al conseguente risarcimento dei danni. Depositate le memorie autorizzate ex art. 183, sesto comma, c.p.c. – ed espletata una consulenza tecnica d'ufficio con successiva integrazione – la causa è stata trattenuta definitivamente in decisione all'udienza del 3.6.2025.
Il Tribunale – sulla base di tali premesse – osserva quanto segue.
La prima domanda della società attrice deve essere accolta e comporta la condanna del convenuto all'arretramento – sino alla distanza legale di metri 5,00 dal confine –
della struttura in questione.
Devono ritenersi accertate – in base alle risultanze della c.t.u. – le seguenti circostanze:
- l'edificio di proprietà attrice è stato realizzato in forza di concessione edilizia del 16.5.1986 e successiva variante del 3.2.1988;
- quello di proprietà convenuta è stato posteriormente realizzato in forza di concessione edilizia in sanatoria del 31.1.1990 ed è stato poi oggetto di un ampliamento – nel 1998 – con la realizzazione nella corte esclusiva di un manufatto verandato (struttura leggera con copertura in telo impermeabile) in aderenza al corpo principale;

- tale manufatto è stato oggetto di un successivo intervento edilizio – risalente al 2019 – che ha comportato la “demolizione delle
strutture preesistenti e l'esecuzione di un nuovo corpo di fabbrica tamponato
in muratura con infissi”;
- il nuovo corpo di fabbrica è stato realizzato ad una distanza dal confine con la proprietà attorea (particella 2008) che varia tra 29 e 104 cm.; - tale distanza è dunque chiaramente inferiore a quella minima legale – di 5 ml
dal confine – prevista dallo strumento urbanistico vigente al momento della realizzazione del nuovo corpo di fabbrica (N.T.A del P.R.G. e del P. P.).
Le eccezioni sollevate dal convenuto – in proposito – devono essere disattese.
Infatti:
- non risulta nella fattispecie applicabile l'esenzione prevista dall'art. 879,
comma 2, cod. civ. in quanto la particella 2008 è appunto di proprietà privata e manca la prova che la stessa sia anche solo legalmente gravata da una
servitù pubblica di passaggio (essendo a tal fine del tutto inidonea la prova orale articolata dal convenuto nella sua memoria istruttoria);
- nemmeno risulta maturata l'usucapione ventennale – riguardo al diritto di mantenere il manufatto a distanza inferiore a quella legale – in quanto l'intervento edilizio in oggetto risale al 2019 e deve essere qualificato in termini di “nuova costruzione” – e non di semplice “ricostruzione” –
avendo il c.t.u. ribadito anche in sede d'integrazione la modifica della sagoma
del nuovo manufatto rispetto al preesistente proprio nel prospetto nord-est in
direzione della particella 2008, tale da comportare un – pur leggero –
avanzamento della sua partizione perimetrale verticale verso quella
particella e – anche – un aumento del suo volume lordo (per tutte, cfr. Cass.
3391/2009 secondo cui ricorre l'ipotesi della mera “ricostruzione” solo quando “l'intervento si traduca nell'esatto ripristino delle stesse strutture preesistenti senza alcuna
variazione rispetto alle originarie dimensioni dell'edificio e, in particolare,
sena aumenti della volumetria, né delle superfici occupate in relazione alla
originaria sagoma di ingombro”; di recente, nello stesso senso, cfr. Cass.
12535/2024);
- il nuovo testo dell'art. 2 bis, comma 1 ter, del T.U.E. – introdotto dalla L.
120/2020 – prevede che la ricostruzione anche mediante ampliamenti fuori
sagoma (e con il superamento dell'altezza massima dell'edificio demolito) sia comunque consentita pur sempre “nei limiti delle distanze legittimamente
preesistenti” e – dunque – non rileva al fine di legittimare ex post il nuovo intervento edilizio realizzato dal convenuto (cfr. Cass. 20428/2022), in quanto anche la costruzione originaria – realizzata nel 1998 – era posta ad una distanza dal confine comunque inferiore a quella legale (cfr. pag. 35 della prima relazione peritale).
La contestuale domanda risarcitoria della società attrice – del tutto generica nella sua formulazione – deve essere invece disattesa in quanto non supportata da sufficienti allegazioni (e prove) sulle pretese conseguenze dannose – per le assunte limitazioni visuali dell'immobile – derivate medio tempore dalla riscontrata violazione delle distanze legali.
Le domande riconvenzionali proposte dal convenuto devono essere – per quanto già
esposto – coerentemente rigettate. Le spese processuali – liquidate d'ufficio ex d.m. 55/2014 – seguono la principale soccombenza del convenuto (su cui devono anche esclusivamente gravare – in via definitiva – tutte le spese di c.t.u. poste provvisoriamente a carico solidale di entrambe le parti).


P.Q.M.


condanna parte convenuta ad arretrare il manufatto in questione – meglio descritto nella consulenza tecnica d'ufficio – sino alla distanza minima di ml 5,00 rispetto al confine con la proprietà di parte attrice (particella 2008);
rigetta la domanda risarcitoria di parte attrice;

rigetta le domande riconvenzionali di parte convenuta;

condanna quest'ultima a rimborsare all'attrice le spese processuali, liquidate d'ufficio in euro 5.500,00 per compensi, oltre rimborso forfetario del 15%, euro 545,00 per spese vive, Iva e Cassa come per legge;

pone tutte le spese di c.t.u. – nelle misure già liquidate – a carico definitivo di parte convenuta.
23.9.2025. IL GIUDICE