Udienza a trattazione scritta del 15.07.2025
Il GOT lette le note di udienza depositate dalle parti;
visti gli artt. 281 sexies e 281 terdecies c.p.c. decide la causa come da sentenza che segue

Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Catanzaro
Sezione Seconda Civile
Il Giudice onorario dott.ssa Maura Fragale, a seguito udienza di discussione ex art 281 sexies c.p.c. ha pronunciato la seguente
Sentenza nella causa civile di primo grado iscritta al n. 2251 del ruolo contenzioso generale dell'anno
2019 posta in deliberazione all'udienza del 15.04.2025, svoltasi mediante “trattazione scritta”, con concessione alle parti dei termini di giorni 10 prima dell'udienza per il deposito di note conclusive e vertente tra
(c.f.: ) e ( c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_2
rappresentati e difesi dall'avv. Vincenzo Pizzari in virtù di procura in calce C.F._2 all'atto di citazione
- attori-
e
(P.I. in persona del legale rappresentante p.t. rappresentata e difesa CP_1 P.IVA_1 dall'avv. Maria Vittoria Barbieri in virtù di procura in calce all'atto di costituzione di nuovo difensore
- Convenuta-
Conclusioni delle parti: come da “note di trattazione scritta” depositate dalle parti. ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, e hanno Parte_1 Parte_2 convenuto in giudizio, dinanzi al Tribunale di Catanzaro, la per vedere riconosciuta la CP_1 sua responsabilità, ex art. 1669 c.c. quale costruttore e venditore, dei vizi delle piastrelle utilizzate per la costruzione del marciapiede esterno del perimetro dell'immobile compravenduto dalla società in epigrafe agli odierni attori e contraddistinto al catasto fabbricati al fg di mappa n. 16 particella 525 sub 3.
1 Chiedevano quindi la condanna della società al risarcimento di tutti i danni subiti e quantificati in €. 4.296,67, corrispondente alla spesa da sostenere per il ripristino del buono stato dell'immobile, comprensiva degli ulteriori costi dell'intervento del tecnico fiduciario, dell'avvocato e delle spese riguardante la fase stragiudiziale.
A fondamento della domanda deducevano di aver acquistato, con atto pubblico del
06.04.2017, per Notaio la proprietà di un appartamento per civile abitazione sito in Persona_1
Settingiano (CZ) alla via Sant'Antonio da Padova snc facente parte del fabbricato denominato
“Anemone”; che, dopo qualche mese dall'acquisto, gli attori avevano verificato che le piastrelle del marciapiede antistante il fabbricato presentavano delle abrasioni e quindi tentavano di contattare i tecnici della società venditrice, al fine di fissare un sopralluogo per la verifica delle piastrelle;
che la convenuta società con riscontro del 13.11.2017 a firma del tecnico di fiducia , effettuava un sopralluogo presso l'immobile, riconoscendo la difettosità della posa della pavimentazione ed assumendo l'obbligo di farla sostituire con una nuova;
che, tuttavia, la società convenuta nonostante le assicurazioni alla sostituzione delle mattonelle, restava silente;
che quindi i coniugi in Parte_1 data 25 giugno 2018 trasmettevano invito alla negoziazione assistita ricevendo sempre assicurazioni da parte convenuta della disponibilità alla risoluzione del problema, senza tuttavia mai attivarsi alla sostituzione delle mattonelle. Che nel frattempo i coniugi per comprendere meglio la Parte_1 vicenda, davano incarico ad un perito di fiducia al fine di verificare l'esatta individuazione delle cause che avevano provocato i vizi alle piastrelle controverse ed individuare le soluzioni adeguate, il quale concludeva affermando la necessità di procedere alla completa rimozione e sostituzione delle piastrelle, con altre più idonee.
Si costituiva in giudizio la , la quale contestava la fondatezza della domanda CP_1 attorea, rilevando che le abrasioni sulle mattonelle non potevano considerarsi vizi che rendevano il bene inidoneo all'uso e che comunque gli attori avevano denunciato, per la prima volta, l'esistenza dei difetti della pavimentazione esterna con lettera raccomandata del 17.11.2017 e che nella stessa data la società senza alcun riconoscimento della sussistenza dei vizi ,si era resa disponibile ad CP_1 intervenire e che quindi l'azione di risarcimento danni per rovina o gravi difetti di immobile avviato con citazione del 24.04.2019 si era prescritta essendo trascorso oltre un anno dalla denuncia dei vizi;

rilevava che, a voler qualificare la domanda ai sensi dell'art. 1669 c.c., era decorso il termine annuale, ai fini della denuncia dei vizi, previsto dal secondo comma della disposizione citata;

Concludeva chiedendo il rigetto della domanda attorea;
in subordine, chiedeva che fosse accertata e quantificata l'effettiva entità dei danni verificatisi nell'immobile di parte attrice.
Espletati gli incombenti di rito e concessi i termini di cui agli artt. 183, VI comma c.p.c., la causa veniva istruita con prova testimoniale e consulenza tecnica.
2 All'udienza del 15.04.2052, sulle conclusioni precisate dalle parti, la causa veniva trattenuta in decisione, ai sensi dell'art 281 sexies c.p.c.
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La presente controversia ha ad oggetto l'azione di responsabilità del costruttore-venditore per vizi e difetti dell'immobile oggetto del contratto di compravendita stipulato tra gli attori e la società
CP_1
Ai fini della qualificazione giuridica della domanda, si osserva che la legge distingue tra vizi normali, che rientrano nella disciplina generale dei contratti d'appalto (art. 1667 c.c.), e i vizi gravi, che riguardano principalmente gli edifici e le strutture immobiliari e sono regolati dall'art. 1669 c.c.
Questa distinzione è fondamentale poiché, in base alla tipologia di vizio, variano i termini per la denuncia e per la prescrizione. L'art. 1667 c.c. regola la garanzia per i cosiddetti “vizi normali”, ossia quei difetti che non compromettono necessariamente la sicurezza o la stabilità dell'opera, ma ne pregiudicano comunque l'utilizzo o l'estetica. Questa categoria di vizi include problemi come imperfezioni nella finitura, lievi irregolarità costruttive o difetti che possono emergere durante l'utilizzo dell'opera. Per far valere la garanzia relativa ai vizi normali, il committente deve rispettare due distinti termini: Denuncia entro 60 giorni dalla scoperta del vizio: Il committente è tenuto a comunicare formalmente all'appaltatore la presenza di un vizio entro 60 giorni dal momento in cui ne è venuto a conoscenza. Questo termine di decadenza è fondamentale, poiché in sua assenza il committente perde la possibilità di far valere la garanzia. Prescrizione di due anni dalla consegna dell'opera: Oltre al termine per la denuncia, il diritto alla garanzia per vizi normali si prescrive entro due anni dalla data di consegna dell'opera. Ciò significa che, anche se il committente ha denunciato tempestivamente i vizi, non potrà più avviare azioni legali trascorsi due anni dalla consegna. Questi termini impongono al committente una tempestività rigorosa, in quanto il mancato rispetto comporta la perdita del diritto alla garanzia.
L'art. 1669 c.c., invece, si applica ai vizi gravi, ossia quei difetti che compromettono in modo significativo la stabilità, la sicurezza o la durata dell'opera. Questa disposizione si riferisce principalmente agli edifici e ad altre costruzioni stabili, e tutela il committente anche in un arco temporale più lungo rispetto ai vizi normali. Esempi di vizi gravi includono problemi strutturali, infiltrazioni d'acqua che minano la stabilità dell'edificio, cedimenti delle fondamenta o altre difformità che possono avere effetti negativi sulla durata dell'immobile.
In particolare, in tema di responsabilità dell'appaltatore, le disposizioni dell'art. 1669 cod. civ. tendono essenzialmente a disciplinare le conseguenze dannose dei vizi costruttivi che incidono negativamente in maniera profonda sugli elementi essenziali di struttura e di funzionalità dell'opera, influendo sulla sua solidità, efficienza e durata, mentre quelle dell'art. 1667 cod. civ. riguardano l'ipotesi in cui la costruzione non corrisponda alle caratteristiche del progetto e del contratto di
3 appalto, ovvero sia stata eseguita senza il rispetto delle regole della tecnica (cfr. Cass civ., n. 3002 dell'1.3.2001).
L'accertamento relativo alla suscettibilità dei difetti in concreto riscontrati a pregiudicare o meno la conservazione ed il godimento della costruzione ed a ricadere, quindi, rispettivamente nella previsione dell'art. 1669 o in quella dell'art. 1667 cod. civ., con conseguente applicazione della diversa corrispondente disciplina in tema di decorrenza e durata dei termini di decadenza e prescrizione, costituisce accertamento di merito, rientrando nei compiti del giudice di merito l'indagine volta a stabilire se i difetti costruttivi ricadano nella disciplina dell'art. 1669 cod. civ., che comporta la responsabilità extracontrattuale dell'appaltatore, ovvero in quella posta dagli artt. 1667 e
1668 cod. civ. in tema di garanzia per le difformità e i vizi dell'opera (cfr. Cass. Civ., n. 8577 del
26.4.2005).
Ciò posto, nel caso di specie, dalla prospettazione dei fatti offerta dalla parte attrice e dagli elementi acquisiti al processo è emerso che l'oggetto della domanda riguardi la presenza di vizi e difetti relativi alla pavimentazione esterna attigua all'immobile acquistato, destinata per sua natura, ad una lunga durata, la cui esistenza comporta una limitazione al godimento ed all'utilizzabilità dell'immobile , sicchè, alla stregua dei principi sopra esposti, l'azione proposta dagli attori risulta inquadrabile nell'ambito dell'art. 1669 c.c..
Come premesso, l'azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall'art. 1669 cod. civ., può essere esercitata non solo dal committente contro l'appaltatore, ma anche dall'acquirente contro il venditore che abbia costruito l'immobile sotto la propria responsabilità, allorché lo stesso venditore abbia assunto, nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti, una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell'opera, e sempre che si tratti di gravi difetti, i quali, al di fuori dell'ipotesi di rovina o di evidente pericolo di rovina, pur senza influire sulla stabilità dell'edificio, pregiudichino o menomino in modo rilevante il normale godimento, la funzionalità o l'abitabilità del medesimo (cfr. Cass. n. 2238 del 16.2.2012)
Al riguardo, va rilevato che l'art. 1669 cod. civ., benché collocato tra le norme disciplinanti il contratto di appalto, è diretto alla tutela dell'esigenza di carattere generale della conservazione e funzionalità degli edifici e di altri immobili destinati per loro natura a lunga durata, con la conseguenza che l'azione di responsabilità prevista da detta norma ha natura extracontrattuale, avendo carattere di specialità rispetto all'art. 2043 c.c. (cfr. Cass. Civ., n. 81 dell'1.7.2000; Cass. Civ., n.
12304 del 14.12.1993).
Il committente che agisca ai sensi dell' art. 1669 cod. civ. (rovina e difetto di cose immobili) può richiedere che l'appaltatore sia condannato, alternativamente, al pagamento della somma di denaro corrispondente al costo delle opere necessarie per l'eliminazione dei vizi, ovvero alla diretta esecuzione delle opere stesse, giacché l'art. 1669 cit. riferendosi genericamente alla responsabilità
4 dell'appaltatore, senza precisare le forme nelle quali il danno debba essere risarcito, ha inteso richiamare il principio generale secondo il quale, nei limiti stabiliti dall'art. 2058 cod. civ., il risarcimento può essere disposto in forma specifica o, per essere venuto meno il rapporto fiduciario che legava il committente all'appaltatore, per equivalente pecuniario (cfr. Cass. Civ., n. 14449 del
22.12.1999; Cass. Civ., n. 5103 del 10.5.1995).
Ciò posto, nella fattispecie de qua sono state denunciate le conseguenze dannose dei vizi costruttivi dell'opera, influenti sulla sua solidità e tali da compromettere la funzionalità dell'opera stessa e che danno luogo alla garanzia prevista dall'art.1669 c.c., in quanto consistono in quelle alterazioni che incidendo sulla struttura, menomano apprezzabilmente il godimento da parte di chi ha il diritto di usarne.
Riguardo, invece, i termini di prescrizione e decadenza che come prevede l'art.1669 c.c., la denunzia dei gravi difetti va fatta entro un anno dalla scoperta e l'azione entro un anno dalla denunzia
(purché la scoperta del vizio sia avvenuta entro il limite dei 10 anni dal compimento dell'opera), ritiene questo Giudice di condividere il principio espresso dalla Suprema Corte secondo cui il termine annuale per la denunzia del pericolo di rovina o di gravi difetti nella costruzione decorre dal giorno in cui il committente consegue un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione dell'imperfetta esecuzione dell'opera, consapevolezza che non infrequentemente viene ad emergere proprio dal deposito della relazione del consulente tecnico (cfr.
Cass. Civ, 567/05)
Nel caso di specie, la relazione peritale di parte a firma dell'Ing. reca la data Persona_2 del 07/02/2019 dovendosi pertanto ritenere che solo in quel momento gli istanti abbiano avuto piena contezza dell'ascrivibilità delle abrasioni e rotture delle mattonelle a vizi strutturali dell'immobile ,e quindi, l'azione proposta è tempestiva, essendo stata proposta il 24.09.2019 ed entro dieci anni dall'acquisto (06.04.2017).
Tanto premesso va osservato che il CTU, nominato nel corso del giudizio, ing. Per_3
le cui conclusioni meritano di essere condivise avendo lo stesso dato conto ampiamente degli
[...] accertamenti e dei rilievi effettuati sui luoghi di causa, ha accertato che i lamentati vizi delle mattonelle sono da rinvenire nella “ inidoneità all'utilizzo di queste mattonelle (in quanto difettose), soprattutto in un ambiente esterno, dove gli agenti atmosferici producono condizioni critiche che posso provocare l'insorgere di sollecitazioni consistenti. L'acqua proveniente dal suolo, da piogge
o da attività antropiche, infiltrandosi all'interno della mattonella in cotto, trovando intercapedini, impurità o, generalmente, difetti produttivi, anche a livello microscopico (non visibile), con il passare dei mesi e degli anni supporta l'insorgenza di sollecitazioni per espansione, oltre il limite di resistenza, con la conseguente formazione di difetti percepibili alla vista.”
5 Come obbligazione complementare a quella del risultato grava sull'appaltatore la garanzia e, conseguentemente, la responsabilità, per le difformità e i vizi dell'opera. L'appaltatore (in quanto professionista/imprenditore) è tenuto non solo ad eseguire a regola d'arte il progetto ma anche a controllarne, con la diligenza richiesta nel caso specifico e nei limiti delle cognizioni tecniche da lui esigibili, la regolarità e la completezza, segnalando al committente o direttore dei lavori gli eventuali errori/anomalie/incompletezze riscontrati.
Per costante giurisprudenza infatti” anche vizi che riguardino elementi secondari ed accessori, come i rivestimenti, devono ritenersi tali da compromettere la funzionalità globale e la normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest'ultimo. Come noto, in edilizia il rivestimento (verticale o murale e orizzontale, quest'ultimo se sottostante definito pavimento - v. per l'utilizzo delle nozioni ad es. art. 1125 c.c.) è applicato agli elementi strutturali di un edificio con finalità di accrescimento della resistenza alle aggressioni degli agenti chimico-fisici, anche da obsolescenza, e atmosferici, svolgendo anche funzioni estetiche;
in tale quadro le fessurazioni o microfessurazioni (tra le quali le cavillature) di intonaci (o anche di altri tipi di rivestimento), se non del tutto trascurabili, a prescindere dalla possibilità di dar luogo o no a infiltrazioni, realizzano comunque nel tempo una maggiore esposizione alla penetrazione di agenti aggressivi sugli elementi strutturali, per cui esse - pur se ascrivibili a ritrazione dei materiali - sono prevenute mediante idonee preparazioni dei rivestimenti in senso compensativo e idonea posa. A prescindere da ciò, peraltro, quand'anche le fessurazioni o crepe siano inidonee a mettere a rischio altri elementi strutturali e quindi impattino solo dal punto di vista estetico, e siano eliminabili con manutenzione anche meramente ordinaria (Cass. n. 1164 del 1995 e n. 1393 del 1998), esse - in quanto incidenti sull'elemento pur accessorio del rivestimento (di norma, l'intonaco) - debbono essere qualificate in via astratta, ove non siano del tutto trascurabili, idonee a compromettere la funzionalità globale e la normale utilizzazione del bene e, quindi, a rappresentare grave vizio ex art.
1669 c.c. (Cass. civ. Sez. II, n. 10048 del 24/4/2018 )
Alla luce delle esposte considerazioni, va quindi accolta la domanda degli istanti, dovendosi ritenere accertato che le cause delle lamentate infiltrazioni che hanno certamente pregiudicato la funzionalità dell'opera ed il godimento dell'immobile medesimo da parte degli attori, sono ascrivibili a vizi strutturali, ovvero ad una cattiva esecuzione dell'opera o comunque ad una installazione non corretta delle mattonelle non essendo idonee le stesse al tipo di struttura realizzata.
Deve quindi, essere condannata la convenuta al risarcimento dei danni subiti dagli istanti quantificati dal CTU in complessive € 3.300,00 oltre iva avuto riguardo anche al costo di demolizione, preparazione del sottofondo e la messa in opera di pavimentazione e battiscopa.
6 Su detta somma devono essere riconosciuti gli interessi moratori ex art 1284 c.c. applicabile in caso di ritardo nel pagamento di un'obbligazione pecuniaria, decorrenti dalla data di proposizione della domanda giudiziale fino al soddisfo.
Nulla può essere riconosciuto sulle ulteriori spese richieste dagli attori in merito all'intervento del tecnico fiduciario , spese di avvocato in fase stragiudiziale e spese di mediazione, atteso che secondo un'interpretazione adottata dal tribunale di Venezia in una recente sentenza del 2023, a cui si ritiene di aderire, i costi di mediazione facoltativa, così come quelli del tecnico fiduciario, pur rientrando nel novero delle spese processuali, sarebbero da escludersi dall'elenco delle spese ripetibili in quanto esborsi non necessari (secondo la definizione contenuta all'art. 92, co. 1 c.p.c.). Trattasi invero di spese “che la parte sceglie liberamente di sostenere, indipendentemente dal fatto che
(altrettanto liberamente, peraltro) parte convenuta decida di sottrarsi al procedimento di mediazione volontaria – appunto” (tribunale di Venezia, sent. n. 1669/2023 in tal senso anche Trib. Novara, 1° settembre 2024, sent. n. 528.)
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo.
Le spese della consulenza tecnica d'ufficio, liquidate con decreto del 23.05.2023, sono poste definitivamente a carico della convenuta.


p.q.m.

il Tribunale di Catanzaro, definitivamente pronunziando nella causa civile di primo grado, indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
- Accoglie la domanda attorea e, per l'effetto, condanna la Società in persona CP_1 del legale rappresentante p.t. al pagamento, in favore di e Parte_1 [...] in solido tra loro, della complessiva somma di € 3.300,00 oltre i.v.a. ed oltre Pt_3 interessi moratori ex 1284 c.c. dalla domanda al soddisfo.
- Condanna in persona del legale rappresentante p.t. al pagamento, in favore di CP_1
e in solido tra loro alla refusione delle spese di lite Parte_1 Parte_3 che si liquidano in complessivi € 1.542,00 di cui euro 1.278,00 per compensi ed € 264,00 per esborsi, oltre rimborso forfettario per spese generali, iva, cpa, come per legge con distrazione ex art 93 c.p.c. a favore del procuratore antistatario.
- pone definitivamente le spese della c.t.u., a carico della convenuta . CP_1
Catanzaro 15.07.2025
Il Giudice onorario
Dott.ssa Maura Fragale
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