N. R.G. 9031/2015
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Bari, Terza Sezione Civile, nella persona del Giudice unico dott. NL RA
ha pronunciato ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 9031/2015 vertente
tra
in persona del legale Parte_1
rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Daniela Pignataro
ATTRICE
e
in persona dell'Amministratore p.t., Controparte_1
rappresentato e difeso dall'avv. Antonio Caterino
CONVENUTO
CONCLUSIONI: come rassegnate all'udienza del 23.12.2025, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c., e nei rispettivi scritti difensivi
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1 – Con atto di citazione notificato in data 12.6.2015, la Parte_2
” (d'ora innanzi, per brevità, anche solo ), premesso di essere proprietaria di
[...] Pt_3
alcuni locali posti al piano terra del ha convenuto Parte_4
1 in giudizio il suddetto (d'ora innanzi, per brevità, anche solo ) al fine di CP_1 CP_1
ottenere la dichiarazione di nullità o annullabilità della delibera condominiale del 16.3.2015, con vittoria delle spese di lite.
Istauratosi il contraddittorio, con comparsa depositata il 1°.10.2015, si è costituito in giudizio il convenuto, eccependo l'improcedibilità, la tardività e l'inammissibilità e deducendo CP_1
nel merito l'infondatezza della domanda attorea;
ha concluso in conformità, chiedendone il rigetto con condanna dell'attore al pagamento delle spese di lite.
Assegnati i termini di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c., la causa è stata istruita mediante produzione documentale e consulenza tecnica d'ufficio e, infine, all'odierna udienza è stata decisa ai sensi dell'art. 281-sexies c.p.c., dallo scrivente, frattanto subentrato al precedente Giudice.
2 – La domanda è infondata e, pertanto, non può trovare accoglimento per le ragioni di seguito precisate.
2.1 – In via preliminare, va rilevata l'infondatezza dell'eccezione di improcedibilità della domanda ex art. 5, comma 2, D.lgs. n. 28/2010, per la mancata partecipazione personale della legale rappresentante della “ al primo incontro di mediazione tenutosi in data 15.5.2015, così come Pt_3
sollevata dal convenuto . CP_1
L'art. 8, commi 4 e 4 bis, D.lgs. n. 28/2010 prevede, come regola, che le parti partecipino personalmente all'incontro di mediazione.
Tuttavia, la medesima norma prevede, altresì, che le parti, “In presenza di giustificati motivi,
possono delegare un rappresentante a conoscenza dei fatti e munito dei poteri necessari per la
composizione della controversia. I soggetti diversi dalle persone fisiche partecipano alla procedura
di mediazione avvalendosi di rappresentanti o delegati a conoscenza dei fatti e muniti dei poteri
necessari per la composizione della controversia. Ove necessario, il mediatore chiede alle parti di
dichiarare i poteri di rappresentanza e ne dà atto a verbale. La delega per la partecipazione
all'incontro ai sensi del comma 4 è conferita con atto sottoscritto con firma non autenticata e contiene
gli estremi del documento di identità del delegante. Nei casi di cui all'articolo 11, comma 7, il
2 delegante può conferire la delega con firma autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato. Il
delegato a partecipare all'incontro di mediazione cura la presentazione e la consegna della delega
conferita in conformità al presente comma, unitamente a copia non autenticata del proprio
documento di identità, per la loro acquisizione agli atti della procedura”.
Sul punto, la Corte di Cassazione ha chiarito che “Nel procedimento di mediazione
obbligatoria disciplinato dal d.lgs. n. 28 del 2010, quale condizione di procedibilità per le
controversie nelle materie indicate dall'art. 5, comma 1 bis, del medesimo decreto (come introdotto
dal d.l. n. 69 del 2013, conv., con modif., in l. n. 98 del 2013), è necessaria la comparizione personale
delle parti, assistite dal difensore, pur potendo le stesse farsi sostituire da un loro rappresentante
sostanziale, dotato di apposita procura, in ipotesi coincidente con lo stesso difensore che le assiste”.
(cfr. Cass. n. 8473/2019).
Dall'esame della documentazione in atti si evince che entrambe le parti hanno partecipato all'incontro di mediazione mediante delega conferita al proprio difensore di fiducia (cfr. doc. nn. 4,
5 e 6 del fascicolo di parte attrice).
Alla luce di ciò, deve ritenersi ritualmente assolta la condizione di procedibilità della domanda attorea e infondata l'eccezione sollevata dal convenuto.
Parimenti destituita di fondamento è l'eccezione di intervenuta decadenza dell'attore dalla proponibilità dell'impugnazione della delibera assembleare per il decorso del termine previsto dall'art. 1137 c.c.
L'art. 8, comma 2, D.lgs. n. 28/2010 statuisce che “Dal momento in cui la comunicazione di
cui al comma 1 [ossia, la comunicazione della data del primo incontro e di ogni altra informazione utile, n.d.r.] perviene a conoscenza delle parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione
gli effetti della domanda giudiziale e impedisce la decadenza per una sola volta (…)”.
Parte attrice, assente all'adunanza del 16.3.2015, ha dedotto di aver ricevuto il relativo verbale in data 28.3.2015. La circostanza non è stata contestata dal convenuto.
3 L'istanza di mediazione risulta depositata in data 21.4.2015 e, in data 23.4.2015, l'organismo di mediazione adito, ha provveduto a inviare all'amministratore p.t. del condominio, la comunicazione dell'avvio della procedura nonché della data del primo incontro, tenutosi il 15.5.2015.
Tanto premesso, il termine di cui all'art. 1137 c.c. deve ritenersi rispettato tenuto conto che:
i. il procedimento di mediazione è stato tempestivamente esperito, poiché il procedimento di mediazione è stato instaurato nel termine di trenta giorni dal ricevimento del verbale di assemblea da parte del condòmino (28.3.2015); ii. i termini per l'impugnazione della delibera assembleare in sede giudiziale ricominciano a decorrere dal momento del deposito del verbale di mediazione, nel caso in esame intervenuto il 15.5.2015; iii. parte attrice ha provveduto a notificare l'atto di citazione in data
12.6.2015 e, dunque, entro il termine di trenta giorni dalla conclusione della procedura di mediazione.
2.2 – Venendo al merito della controversia, deve procedersi all'esame dei motivi posti dall'attrice a fondamento dell'impugnazione della delibera condominiale del 16.3.2015.
Con il primo motivo è stata denunciata la “radicale invalidità della delibera […]
relativamente agli argomenti indicati ai numeri 1, 2 e 3 dell'ordine del giorno per l'insanabile nullità
ex artt. 1346 e 1418 c.c. del contratto d'appalto con la stessa approvato”.
Sul punto, l'attrice ha dedotto che, con la delibera impugnata, l'assemblea ha approvato l'esecuzione di opere di manutenzione straordinaria dell'edificio condominiale per un importo complessivo di € 230.000,00, oltre IVA, affidando l'incarico di eseguire i suddetti lavori all'impresa edile “Studio 2Emme” e l'incarico di direttore dei lavori all'ing. . CP_2
Più nello specifico, l'istante ha lamentato che il contratto di appalto è stato stipulato esclusivamente sulla base di un “Disciplinare Tecnico” (redatto dall'ing. ) del tutto CP_2
generico, in assenza di un “dettagliato progetto esecutivo” dell'opera, di un capitolato tecnico e di un computo metrico estimativo, e, quindi, privo della documentazione tecnica necessaria a definire l'oggetto dei lavori deliberati e, di conseguenza, inidoneo a consentire la valutazione dell'entità dei lavori e della congruità dell'offerta.
4 Con il secondo motivo è stata denunciata la “nullità e/o annullabilità della delibera
condominiale impugnata per incompetenza dell'assemblea a decidere in ordine ad opere relative a
parti dell'edificio di proprietà individuale”.
L'attrice ha dedotto che tra i lavori approvati dall'assemblea condominiale sono stati espressamente previsti interventi [tra cui: il “risanamento e ripristino dei balconi” e delle “fioriere”;
il “disfacimento delle parti in distacco o dotate di scarsa coerenza e deteriorate delle facciate interne
delle fioriere”; la “riparazione delle fioriere (all'interno)”; lo “svuotamento totale di tutte le fioriere
esistenti a partire dal terzo piano”; la “tinteggiatura dei succieli di tutti i balconi”] che riguardano beni individuali e non comuni, giacché non assolvono ad alcuna funzione ornamentale e sono,
pertanto, sottratti al potere deliberativo dell'assemblea.
Con il terzo motivo è stata denunciata l'annullabilità della delibera “per inosservanza dei
criteri di ripartizione delle spese stabiliti dalla legge” poiché l'assemblea in maniera arbitraria ha stabilito di ripartire le spese per la manutenzione delle fioriere “addebitando 1/3 ai proprietari delle
unità provviste delle stesse ed i restanti 2/3 a spese del ”, così violando sia il regolamento CP_1
di condominio sia le norme codicistiche e, in particolare, i criteri previsti dall'art. 1123 c.c.
Il convenuto ha respinto tutte le doglianze ex adverso formulate, ritenendole CP_1
infondate in fatto e in diritto e sostenendo la piena validità della delibera impugnata.
Con riferimento alla censura di indeterminatezza dell'oggetto della delibera, il convenuto ha dedotto che il disciplinare dei lavori datato 10.11.2011, redatto dall'ing. , con allegato il CP_2
computo metrico, descriveva accuratamente gli interventi da eseguire ed era stato approvato all'unanimità (anche con il voto favorevole dell'attrice) già nell'assemblea condominiale del
17.12.2014, senza che fosse intervenuta alcuna impugnazione o contestazione.
Tant'è che, in data 30.6.2015, sulla base del suddetto disciplinare (già approvato) e previo sopralluogo da parte dalla ditta individuata, è stato sottoscritto il contratto di appalto “a corpo”, avente a oggetto, per l'appunto, la manutenzione e la tinteggiatura della facciata e delle fioriere.
5 Con riferimento alle asserite (i) incompetenza dell'assemblea a deliberare l'esecuzione di interventi su parti individuali e non comuni e (ii) modifica dei criteri di ripartizione delle spese, in particolare per la manutenzione dei balconi e delle fioriere, il ha, per converso, CP_1
puntualizzato che gli interventi in quell'occasione deliberati riguardavano non già parti individuali bensì componenti della facciata qualificabili come parti comuni.
Le fioriere sono sempre state considerate parti comuni;
infatti, già in occasione dei lavori di manutenzione straordinaria eseguiti nel 1994, che avevano interessato sempre la facciata e le fioriere,
le relative spese erano state ripartite tra tutti i condòmini (cfr. doc. 9 allegato al fascicolo di parte convenuta), secondo quanto previsto dalle tabelle millesimali del 1993 (cfr. doc. 8 allegato al fascicolo di parte convenuta).
Nella delibera impugnata, invece, l'assemblea ha ritenuto di porre i costi di rifacimento delle fioriere a carico dei singoli condòmini che ne dispongono, per 1/3, e del condominio, per i restanti
2/3.
Questa diversa ripartizione, secondo la tesi del convenuto, andrebbe, peraltro, a vantaggio di parte attrice, facendo venire meno, ai sensi dell'art. 100 c.p.c., l'interesse della stessa a impugnare la delibera del 16.3.2015.
2.3 – Tanto premesso, va innanzitutto osservato che la delibera del 16.3.2015 risulta essere stata fatta, in concreto, oggetto di censura e impugnazione con esclusivo riferimento ai soli punti 1 e
2 dell'ordine del giorno, recanti rispettivamente “Scelta definitiva della ditta esecutrice delle opere
di manutenzione dell'immobile condominiale, sulla scorta del capitolato lavori edificio redatto
dall'Ing. ” e “Ripartizione della spesa”. CP_2
Preliminarmente, appare utile richiamare i principi di diritto ormai costantemente affermati dalla giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. SS.UU. n. 9839/2021) secondo cui, in tema di validità
delle delibere assunte dall'assemblea condominiale, “l'azione di annullamento (…) costituisce la
regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012,
mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi:
6 mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso
materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al "difetto assoluto di attribuzioni"; -
contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'"ordine pubblico" o al "buon costume".
Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i
generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il
futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn.
2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in
concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in
violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di
deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa
impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c.”.
Ebbene, come si avrà modo di illustrare nel prosieguo, nella fattispecie in rassegna non ricorre alcuna ipotesi né di nullità né di annullabilità della delibera avversata.
Parte attrice ha ritenuto la delibera impugnata affetta da nullità ai sensi dell'art. 1346 c.c. e
1418 c.c., per indeterminatezza e indeterminabilità dell'oggetto con riferimento alle opere di manutenzione straordinaria e al riparto delle relative spese, poiché tali opere sono state appaltate in base al solo “disciplinare tecnico” redatto dall'ing. , senza che esso fosse corredato da un CP_2
dettagliato progetto esecutivo e da uno specifico computo metrico.
La doglianza non appare fondata.
Con riferimento al punto 1 dell'ordine del giorno, emerge dalla documentazione in atti che,
con la delibera del 16.3.2015, l'assemblea condominiale si è limitata a deliberare l'affidamento dei lavori di manutenzione straordinaria in parola alla ditta per Parte_5
l'importo complessivo di € 230.000,00, oltre Iva (punto 1 dell'o.d.g.).
L'assemblea, come osservato dal convenuto, aveva già in precedenza provveduto ad approvare, con il voto favorevole anche dell'odierna attrice, il Disciplinare Tecnico datato
7 10.11.2011, redatto dall'ing. , nel quale erano stati individuati gli interventi da eseguire e CP_2
realizzare.
In particolare, il capitolato redatto dall'ing. era stato approvato nel corso Persona_1
dell'assemblea del 17.12.2014 (cfr. punto n. 4 all'odg), la cui relativa delibera non è stata impugnata ed è, pertanto, valida ed efficace.
Sicché, l'oggetto della delibera in questa sede impugnata è circoscritto alla sola “scelta
definitiva della ditta esecutrice delle opere di manutenzione all'immobile condominiale (…)”, ragion per cui risulta, senza dubbio, determinato, ricompreso nelle attribuzioni della compagine assembleare
(che, quindi, non ha esorbitato rispetto alle proprie competenze), possibile e lecito (poiché non contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume).
Ne discende che non si ravvisa alcun vizio comportante la nullità della delibera.
D'altronde, come puntualizzato dalla richiamata pronuncia a Sezioni Unite, “l'art. 1137 cod.
civ. sottopone inequivocabilmente al regime dell'azione di annullamento, senza distinzioni, tutte «le
deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento condominiale»; ciò vuol dire che, secondo la
disposizione in esame, sono annullabili non solo le deliberazioni assembleari che presentano vizi di
forma, afferenti cioè alle regole procedimentali dettate per la loro formazione, ma anche quelle che
presentano vizi di sostanza, afferenti al contenuto del deliberato”.
In altri termini, l'assemblea -in data 16.3.2015- non ha deliberato l'esecuzione dei lavori in questione, che, si ribadisce, erano già stati in precedenza deliberati, tanto che, come visto, era stato ratificato il relativo capitolato.
Pertanto, appare inconferente la censura mossa in questa sede avverso tale statuizione condominiale.
A ben vedere, infatti, parte attrice -tramite l'impugnazione della delibera del 16.3.2015- ha inteso contestare il contratto di appalto e il “Disciplinare Tecnico”, redatto dall'ing. , posto CP_2
a base dell'offerta economica formulata dall'impresa appaltatrice.
8 A tale proposito, ferme restando le considerazioni poc'anzi effettuate, giova osservare che il contratto di appalto del 30.6.2015 è stato stipulato “a corpo” e non a misura;
pertanto, reca un importo unitario di spesa, determinato a forfait dall'appaltatore sulla scorta del menzionato Disciplinare
Tecnico e del sopralluogo effettuato dalla ditta stessa e, dunque, svincolato da un dettagliato computo metrico.
Sulla dedotta necessità di allegare all'appalto “a corpo”, ai fini della sua validità, il progetto esecutivo dell'opera, il capitolato, il computo metrico “consistente nell'analitica indicazione dei
lavori, delle misure, nonché delle quantità di materiali ed opere per ciascuna categoria necessarie
per realizzare il progetto;
(…) non solo in funzione della misurazione dei fattori occorrenti rispetto
al prezzo, ma prima ancora della definizione dell'oggetto dei lavori da eseguire”, è utile richiamare l'orientamento recentemente condiviso (sebbene in fattispecie differente, riguardante un appalto pubblico e non tra privati, come nel caso che, invece, qui occupa) dal Consiglio di Stato, con sent. n.
682/2024 secondo cui “negli appalti a corpo, l'elemento essenziale della proposta economica
consiste nel solo importo finale offerto, mentre il computo metrico estimativo ha un valore meramente
indicativo delle voci di costo che hanno concorso a formare il detto importo finale, con la
conseguenza che le indicazioni e il prezzo delle singole lavorazioni contenute nel computo metrico
estimativo sono destinate a restare fuori dal contenuto essenziale dell'offerta e quindi del contratto
da stipulare (Cons. Stato, V, 3 settembre 2018, n. 5161; Cons. Stato, V, 3 aprile 2018, n. 2057; Cons.
Stato, VI, 4 gennaio 2016, n. 15; Cons. Stato, VI, 4 agosto 2009, n. 4903; Cons. Stato, IV, 26 febbraio
2015, n. 963)”.
In altri termini, quando il corrispettivo sia stato fissato a corpo e non a misura, il prezzo viene determinato in una somma fissa e invariabile che non può subire modifiche, se non giustificate da variazioni in corso d'opera (cfr., in tema, Cass. n. 8038/2023).
Talché, contrariamente a quanto addotto dall'odierna attrice, non si comprende in che modo la delibera del 16.3.2015 possa aver mutuato dal contratto del 30.6.2015, che peraltro è stato
9 sottoscritto in epoca successiva all'adozione della stessa, il vizio di indeterminatezza e, addirittura,
indeterminabilità dell'oggetto.
D'altronde, lo stesso Ctu, pur avendo evidenziato una carenza documentale rispetto alla gestione dei lavori, che all'epoca dell'espletamento delle operazioni peritali erano già stati in gran parte eseguiti, ha concluso nel senso che l'offerta economica formulata dalla ditta appaltatrice,
valutata tenendo conto della forma del contratto, “a corpo” e non “a misura”, è risultata congrua rispetto alle macro voci di intervento descritte nel disciplinare tecnico, secondo il prezziario delle
“Opere Pubbliche della Regione Puglia anno 2012”.
Non ritenendo che vi siano ragioni sufficienti per discostarsi dalle conclusioni cui è pervenuto l'ausiliare del giudice, che ha risposto al quesito individuato dal Tribunale e il cui elaborato è esente da vizi logici o metodologici, deve ribadirsi che, nel caso di specie, non si ravvisa alcuna causa di nullità dell'impugnata delibera.
2.4 – Come anticipato, parte attrice ha ritenuto la delibera impugnata nulla e/o annullabile anche in quanto affetta da “incompetenza dell'assemblea condominiale a decidere in ordine ad opere
relative a parti dell'edificio di proprietà individuale”: - la delibera “ha ad oggetto lavori di
manutenzione straordinaria da effettuarsi, oltre che su parti comuni, anche su beni di proprietà
esclusiva dei singoli condomini, che, per ciò stesso giammai avrebbero potuto essere legittimamente
imposti dal ”; - “tra i lavori di manutenzione oggetto della delibera in questione […] CP_1
risulta inspiegabilmente ricompreso anche il “risanamento e ripristino dei balconi””; - “il balcone,
non avendo funzione portante rispetto alla struttura del fabbricato, è destinato, non già all'uso
comune, bensì al godimento esclusivo da parte del proprietario dell'appartamento dal quale ad esso
si accede e del quale costituisce pertinenza e naturale prolungamento”; - “soltanto i rivestimenti e
gli elementi decorativi della parte frontale e di quelle inferiore [del balcone, ndr] devono considerarsi
parti comuni allorché si inseriscano nel prospetto dell'edificio e contribuiscano a renderlo
esteticamente gradevole”.
Anche tale censura non coglie nel segno.
10 Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, “i balconi aggettanti,
in quanto prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al
proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi
decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio
e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole” (Cass. n. 7042/2020).
Infatti, per consolidata interpretazione giurisprudenziale, l'assemblea condominiale non può
validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni: perciò, nel caso di lavori di manutenzione di balconi di proprietà esclusiva degli appartamenti che vi accedono, viene ritenuta nulla la deliberazione che disponga, appunto, in ordine al rifacimento della relativa pavimentazione (Cass. Sez. 6 - 2, 15/03/2017, n. 6652; Cass. Sez. 2, 30/07/2004, n. 14576; Cass. Sez.
2, 30/08/1994, n. 7603).
S'impone, dunque, di comprendere entro quali limiti si possa attribuire natura condominiale a quegli elementi che, assumendo una peculiare funzione ornamentale e architettonica, costituiscono parte integrante della facciata.
A tal proposito, si ritiene di aderire all'approdo cui è giunta la Corte di Cassazione che, con sentenza n. 5014/2018, ha affermato che: - “gli elementi esterni quali i rivestimenti della parte
frontale e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi, e parapetti di un condominio
svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il pregio
architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'art. 1117, n. 3), c.c., con la
conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura
proporzionale al valore della proprietà di ciascuno”; - “occorre verificare se l'intervento
manutentivo abbia interessato la struttura portante, di proprietà esclusiva del titolare
dell'appartamento, o il rivestimento che, se ha una funzione estetica, costituisce bene comune di tutti
i condomini”; - “Tra i summenzionati elementi decorativi, possono annoverarsi - alla luce delle
vicende oggetto di precedenti di questa Corte - appunto i frontalini (intendendo per tali la parte
11 terminale della struttura armata del balcone semplicemente perché visibile guardando il balcone, a
volte a filo, a volte sporgente dallo stesso), il rivestimento (in marmo o con intonaco) della fronte
della soletta dell'aggetto, i cielini, le piantane, le fasce marcapiano, le aggiunte sovrapposte con
malta cementizia, le balaustre, le viti in ottone, i piombi, le cimose, i basamenti, i pilastrini”; -
“Tuttavia, e senza che questa elencazione possa reputarsi esaustiva, all'interno dei balconi, possono
eventualmente anche ricorrere elementi decorativi che costituiscono un ornamento della facciata,
assimilabili, per tale loro funzione, ai sensi dell'art. 1117 c.c., alle parti comuni dell'edificio,
dovendosi però reputare che l'individuazione di tali elementi, la loro funzione architettonica e il
conseguente regime di appartenenza - condominiale, che devono essere orientati dal canone
ermeneutico costituito dalla loro idoneità ad assolvere alla funzione di rendere esteticamente
gradevole l'edificio, non possono essere oggetto di un riscontro in astratto, ma devono essere frutto
di una verifica in concreto, in base al criterio della loro funzione precipua e prevalente”; - “la
valutazione circa la natura comune delle parti dei balconi interessate dai lavori di manutenzione non
è suscettibile di una soluzione aprioristica, ma richiede una valutazione in concreto che
evidentemente, ed in maniera tendenzialmente insindacabile, è demandata al giudice di merito”.
Facendo applicazione al caso di specie delle illustrate coordinate ermeneutiche e sulla scorta della documentazione fotografica in atti, è possibile affermare che l'architettura dello stabile di
[...]
– è evidentemente caratterizzata proprio dalla presenza delle succitate fioriere, Controparte_1 CP_1
che sono state interessate dagli interventi di riparazione, svuotamento e manutenzione in questione.
In particolare, va osservato che tali fioriere non consistono in semplici vasconi integrati all'interno del parapetto dei balconi aggettanti, ma ne costituiscono un elemento esterno, aggiuntivo,
realizzato all'evidente scopo di conferire alla facciata condominiale una ben precisa configurazione e una specifica simmetria che la caratterizza dal punto di vista architettonico.
Esse, infatti, non essendo appoggiate sul parapetto, non ne svolgono la medesima funzione.
Le fioriere di cui si discute sono, invece, posizionate all'esterno del parapetto e assolvono, con tutta
12 evidenza, alla funzione di creare una serie di sporgenze, funzionali a fornire alla facciata una peculiare simmetria prospettica e ad adornarla attraverso il posizionamento della vegetazione.
In sostanza, unitamente, peraltro, alla peculiare configurazione di taluni balconi, svolgono una funzione estetica per l'edificio, divenendo così elementi decorativi e ornamentali essenziali della facciata.
Per tale ragione, si ritiene che esse debbano essere qualificate come parti comuni ai sensi dell'art. 1117, comma 1, n. 3, c.c.
D'altronde, un ulteriore elemento che milita in tal senso è ricavabile sia dal regolamento condominiale, che all'art. 2 (rubricato “Cose di proprietà comune”) espressamente include tra di esse
“le fioriere con le relative strutture d'incastro e di contrappeso esistenti sul perimetro del 2° piano
(primo piano abitativo)”, sia dal riparto delle spese per la manutenzione delle fioriere, effettuato in occasione dei lavori straordinari di manutenzione della facciata condominiale eseguiti nel 1994 (cfr.
doc. 9 allegato al fascicolo di parte convenuta), redatto facendo applicazione della tabella millesimale
“TAB. 1” riguardante le parti comuni, elaborata nel mese di luglio del 1992 (doc. 10 - fascicolo di parte attrice) e approvata con delibera del 3.6.1993 (doc.

8 - fascicolo di parte convenuta).
In generale, gli interventi in parola hanno interessato non la struttura portante dei balconi aggettanti ma i rivestimenti degli stessi e, appunto, le fioriere che, avendo una funzione estetico-
ornamentale, costituiscono beni comuni di tutti i condomini, ribadito che “non occorre che l'edificio
mostri particolari pregevolezze artistiche o architettoniche, essendo sufficiente che il rivestimento
esterno al balcone contribuisca alla gradevolezza estetica dell'intiero manufatto” (ex multis, Cass.
n. 27083/2018).
A riprova di ciò, v'è che -contrariamente a quanto addotto da parte attrice- non è ricompresa nei lavori deliberati e, di conseguenza, nelle spese ripartite (secondo i criteri che saranno esaminati a breve) quella per “l'eventuale sostituzione della pavimentazione dei balconi”, da effettuarsi “su
decisione ed a spesa di ogni singola proprietà” (cfr. punto 1.10 del disciplinare dei lavori, pag. 6).
13 Orbene, posto che, nel caso in esame, le fioriere devono essere considerate parti comuni,
occorre stabilire se la ripartizione delle spese per la loro manutenzione, così come concordata e approvata dall'assemblea condominiale del 16.3.2015, all'unanimità dei presenti (ossia a maggioranza), sia o meno contraria ai criteri legali o convenzionali, e, dunque, meritevole di annullamento.
Preliminarmente, va rammentato -sempre sulla scorta di Cass. n. 9839/2021- che il legislatore
- mosso dall'intento di favorire la sanatoria dei vizi e il consolidamento degli effetti delle deliberazioni dell'assemblea condominiale - ha elevato la categoria della annullabilità a "regola generale" della invalidità delle deliberazioni assembleari, confinando così la nullità nell'area della residualità e della eccezionalità (ciò trova conferma nel fatto che, con la citata riforma del 2012, sono state introdotte -
agli artt. 1117 ter, terzo comma, e 1129, quattordicesimo comma, cod. civ. – alcune speciali fattispecie di nullità, peraltro non direttamente relative alle deliberazioni assembleari).
Proprio considerando il fatto che la categoria della annullabilità è stata elevata dal legislatore a "regola generale" delle deliberazioni assembleari viziate, è possibile cogliere l'inadeguatezza del criterio distintivo tra nullità e annullabilità fondato sulla contrapposizione tra "vizi di sostanza" e "vizi di forma".
L'art. 1137 cod. civ. sottopone inequivocabilmente al regime dell'azione di annullamento,
senza distinzioni, tutte «le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento condominiale»; ciò vuol dire che, secondo la disposizione in esame, sono annullabili non solo le deliberazioni assembleari che presentano vizi di forma, afferenti cioè alle regole procedimentali dettate per la loro formazione, ma anche quelle che presentano vizi di sostanza, afferenti al contenuto del deliberato.
Afferiscono senz'altro al contenuto delle deliberazioni dell'assemblea condominiale le numerose disposizioni di legge che disciplinano la ripartizione delle spese tra i condomini.
A tal proposito, l'art. 1123 c.c. prevede, al comma 1, che “le spese per la conservazione e per
il godimento delle parti comuni dell'edificio (…) sono sostenute dai condòmini in misura
proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione” e, al successivo
14 comma 2, che “se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono
ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne”.
Nel caso in esame, il deliberato condominiale, in disparte la terminologia impropriamente utilizzata con riferimento alle “parti individuali”, ha previsto che le spese di manutenzione delle fioriere avrebbero dovuto essere ripartite nella misura di “1/3 a carico dei proprietari delle unità
provviste delle stesse e i restanti 2/3 a spese del ”. CP_1
Questa diversa ripartizione delle spese, che, evidentemente, non opera per il futuro ma riguarda soltanto i lavori di manutenzione in questione, è stata determinata dalla volontà dei condòmini di rendere le spese per la riparazione e la manutenzione delle fioriere proporzionate all'uso che di queste fa ciascun condòmino, così nel rispetto del criterio legale sopra richiamato (art. 1123,
comma 2, c.c.).
In altri termini, alla luce del contenuto della delibera in rassegna, deve ritenersi che l'assemblea -pur trattandosi, come chiarito, di beni comuni- abbia voluto evitare di porre a carico di tutta la compagine condominiale l'intera spesa afferente alla manutenzione straordinaria delle suddette fioriere e abbia, al contrario, preferito farla gravare, nella misura specificata di 1/3, soltanto sui condomini proprietari di unità abitative provviste di tali fioriere, in considerazione anche dell'uso che essi possono farne, in tal modo apportando un indubbio vantaggio ai proprietari, come l'odierna attrice, di unità o locali sprovvisti di balconi e fioriere.
Peraltro, e in linea generale, le spese di cui trattasi sono state ripartite secondo le tabelle millesimali a quell'epoca vigenti.
In definitiva, non si ravvisa alcuna violazione dell'art. 1123, posto, altresì, che non è stato neanche lamentato che la ripartizione sia avvenuta in maniera non proporzionale all'uso che ciascuno può fare dei beni comuni.
3 – Le spese di lite seguono la soccombenza.
Pertanto, l'attore va condannato alla refusione delle stesse, che si liquidano ai sensi del Dm n.
55/2014, come modificato dal Dm n. 147/2022, facendo applicazione degli onorari minimi, attesa la
15 scarsa complessità delle questioni in fatto e diritto trattate, in base al valore della controversia compreso tra € 5.200,01 ed € 26.000,00.


P.Q.M.


Definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da
[...]
, in persona del legale rappresentante pro tempore, ogni diversa Parte_1
istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
- rigetta la domanda attorea;

- condanna parte attrice alla refusione in favore del Parte_4
delle spese di lite, che si liquidano in complessivi € 2.538,50, oltre oneri accessori se dovuti come per legge, per compenso professionale, da distrarsi in favore del difensore dichiaratosi antistatario.
Così deciso in Bari il 23 dicembre 2025
Il Giudice
NL RA
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