TRIBUNALE DI BERGAMO
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice Unico di Bergamo, dott.ssa Laura Giraldi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 3631/2024 R.G. promossa da
(C.F. Parte_1
), in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede legale P.IVA_1
in Ranica (BG), rappresentata e difesa per procura alle liti in atti dall'avv. Rosaria
Cavallaro, presso il cui studio in , via Mazzini n. 16, ha eletto domicilio, Pt_1
- ricorrente - contro
(C.F. , in persona della legale Controparte_1 P.IVA_2
rappresentante pro tempore, con sede legale in , rappresentata e difesa Pt_1
per procura alle liti in atti dagli avv.ti Marco Marini e Paola Oltramari, presso il cui studio in , via XX Settembre n. 50, ha eletto domicilio, Pt_1
- convenuta -
OGGETTO: mediazione di vendita immobiliare.
CONCLUSIONI
Per parte ricorrente: come da note scritte in sostituzione d'udienza depositate in data 17/12/2024.
Per parte resistente: come da note scritte in sostituzione d'udienza depositate in data 17/12/2024.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO
1 Con ricorso depositato in data 18.06.2024 la Parte_1
conveniva in giudizio la onde sentirla condannare, previo Controparte_1
accertamento dell'ingiustificato recesso della resistente dal contratto di mediazione di vendita immobiliare in essere tra le parti, al pagamento di una somma a titolo di provvigione sulla vendita dell'immobile successivamente stipulata in autonomia tra la predetta convenuta e una società terza.
In via subordinata, la ricorrente chiedeva la condanna della al Controparte_1
pagamento di complessivi euro 44.700,00 a titolo di penale dovuta ex art. 9 lettera b) del contratto e, in via di ulteriore subordine, al pagamento del medesimo ammontare a titolo di risarcimento del danno da inadempimento.
Si costituiva in giudizio la contestando integralmente quanto Controparte_1
ex adverso dedotto e chiedendo il rigetto delle domande avanzate da controparte, eccependo in particolare la legittimità del recesso effettuato in data 29.08.2023 per condotta inadempiente della stessa e, in ogni caso, Parte_1
contestando la sussistenza di rapporto causale tra l'operato della stessa e la successiva vendita del compendio immobiliare.
Il Giudice, all'udienza del 19.12.2024, esperiva tentativo di conciliazione, con esito negativo. La causa, istruita con l'escussione di due testi per parte e l'interrogatorio formale del rappresentante legale della ricorrente, giunge ora in decisione a seguito di discussione all'udienza dell'8.04.2025.
La domanda della ricorrente deve essere rigettata.
Assume infatti di aver diritto a percepire la somma di Parte_1
euro 44.700 a titolo di mediazione per la conclusione dell'affare relativo alla vendita dell'immobile di Gorle di proprietà di . CP_1
2 E' prodotto in atti l'incarico conferito da in qualità di CP_2
amministratore della alla ricorrente per la mediazione della Controparte_1
vendita dell'immobile di Gorle,via Roma n.27.
Tale documento consente di qualificare la ricorrente quale procacciatore piuttosto che quale mediatore.
Il mediatore ed il procacciatore d'affari infatti individuano due distinte figure negoziali - la prima tipica e la seconda atipica - che si differenziano per la posizione di imparzialità del mediatore rispetto al procacciatore, il quale, invece, agisce su incarico di una delle parti interessate, dalla quale soltanto può pretendere la provvigione.
La domanda di si fonda sull'assunto che la stessa Parte_1
avrebbe posto in relazione le parti (venditore) e Controparte_1 Parte_2
(acquirente) al fine di pervenire alla conclusione della compravendita del predetto immobile.
Si osserva che, in tema di intermediazione, l'art.1755 c.c. attribuisce (al mediatore) il diritto alla provvigione 'se l'affare è concluso per effetto del suo intervento'.
La giurisprudenza costante della Suprema Corte ha affermato nel tempo, senza alcun discostamento, che ai fini del riconoscimento del diritto alla provvigione del mediatore è necessario che tra l'intervento del mediatore e la conclusione dell'affare vi sia un nesso di causalità adeguata, alla stregua di un giudizio ex post, ad affare compiuto così da potersi affermare che l'opera prestata dal mediatore ha realizzato l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto
(per tutte Cass. 538/24, 11443/22, 869/2018, 25851/14).
L'attività del mediatore dunque deve essere stata tale che senza di essa il negozio non sarebbe stato concluso.
3 Condiviso il predetto principio da tutte le parti in causa, il merito della controversia riguarda dunque la valutazione dell'operato della ricorrente onde verificare se esso possa essere stato tale da costituire un contributo causale determinante al fine della conclusione dell'affare.
Deve altresì rilevarsi che l'onere della prova della natura del contributo fornito spetta a colui che pretende il pagamento della provvigione.
In sede istruttoria sono stati escussi quattro testi di cui due indotti da parte ricorrente ( e e due da parte convenuta ( e Tes_1 Tes_2 Testimone_3
). Testimone_4
Il teste procacciatore di affari per la ricorrente, ha dichiarato di non aver Tes_1
gestito l'affare, ma di aver assistito ad alcune telefonate presso l'ufficio della ricorrente. In particolare, ha ricordato di aver sentito , legale Persona_1
rappresentante di fissare a un incontro in una data Pt_1 Parte_2
imprecisata, incontro di cui non ha saputo riferire l'oggetto, e di aver successivamente assistito ad analoga telefonata del al Per_1 CP_1
Confermando il capitolo 2 dedotto da parte ricorrente, il teste ha riferito che la seconda telefonata era riferita ad un incontro per la sottoscrizione del contratto preliminare di vendita in data 28.8.2023.
L'esame complessivo della deposizione conduce tuttavia a ritenere poco attendibile il ricordo del teste il quale, da un lato, non ha saputo riferire l'oggetto della prima telefonata intercorsa tra e mentre poi ha Per_1 Parte_2
dichiarato che la comunicazione immediatamente successiva tra e Per_1 CP_1
riguardava la sottoscrizione del contratto preliminare di vendita.
In ogni caso il teste non ha saputo specificare quale attività per la mediazione della vendita avesse in concreto svolto il fino al momento in cui le telefonate Per_1
4 furono effettuate e dunque quale era stato l'apporto della ricorrente per pervenire alla conclusione del contratto.
La teste dipendente fino all'anno 2023 di (il periodo di Tes_2 Pt_1
cessazione del rapporto si desumerebbe da documento tardivamente prodotto dalla convenuta), si è limitata a riferire che nell'ufficio della ricorrente vi era
'euforia' per la prossima conclusione dell'affare; la stessa tuttavia, pur svolgendo evidentemente le proprie, imprecisate, mansioni all'interno dell'ufficio, non ha saputo indicare quale soggetto avesse mai mostrato l'immobile al e Parte_2
neppure il relativo periodo. Ciò benchè entrambi i capitoli di prova dedotti indicassero la data del 28.8.2023 e benchè le telefonate, cui la teste ha dichiarato di aver assistito, riguardassero proprio la fissazione di un incontro per la sottoscrizione del preliminare. Peraltro, secondo il prospetto prodotto da parte ricorrente (di cui alla mail in data 29.8), il 28.8 doveva essersi tenuta la prima visita per visionare l'immobile da parte del e non quella di sottoscrizione del Parte_2
preliminare, implicante trattative già in stadio avanzato.
Ed allora appare ancor più strano che la visita fissata per il 28.8 coincidesse con quella della possibile sottoscrizione del preliminare che aveva condotto alla citata
'euforia' in ufficio;
se essa invece era effettivamente la prima visita non si spiegherebbe la citata situazione di ragionevole certezza nella conclusione dell'affare.
Si osserva poi che, secondo il tenore degli stessi capitoli, entrambe le parti dell'affare il 28 agosto si sarebbero riservate di confermare la disponibilità all'incontro per il giorno successivo e non per quello indicato nel prospetto stesso;
dunque nessuna visita in concreto sarebbe stata effettuata il 28.8.
Nessun elemento di prova dunque può trarsi dalle predette dichiarazioni né in merito all'effettivo contatto creato tra le parti dalla società di mediazione né in
5 merito all'effettiva attività dalla stessa espletata (visita, trattativa sul prezzo, informazioni in merito allo stato catastale del bene..) ai fini della conclusione dell'affare; nessun elemento di prova si evince tanto meno in merito a contatti avvenuti prima del 28 agosto tra la ricorrente e la e che avrebbero Parte_2
dovuto condurre alla visita dell'immobile proprio in quel giorno (alla riapertura dell'azienda dopo le ferie).
Tanto meno può poi risultare essere stata data comunicazione all'acquirente dell'avvenuta accettazione della proposta d'acquisto, momento in cui secondo contratto sarebbe maturato il diritto alla provvigione.
Nessun elemento di prova può poi trarsi dai testi indotti da parte convenuta i quali hanno ricordato che la ricorrente, contattata telefonicamente, aveva negato di fornire informazioni sulla vendita e di mostrare l'immobile già vincolato ad altra trattativa.
Nè la sola messa in relazione tra la parte venditrice e la parte acquirente è sufficiente per l'insorgenza del diritto alla provvigione laddove l'intervento del mediatore sia privo del carattere dell'adeguatezza nel senso sopra precisato
(Cass.403/24).
Dunque, benchè non sia contestato che abbia individuato l'affare Parte_2
tramite le pubblicità commerciale svolta dalla ricorrente (essendo riuscito a capire quale fosse l'immobile in vendita), tale dato non è sufficiente a determinare il nascere del diritto alla provvigione.
La domanda dunque di condanna al pagamento della provvigione deve essere disattesa.
Non è stata invece svolta domanda di rimborso di spese (ad es.pubblicitarie) sostenute ex art.1756 c.c..
6 Quanto alla domanda proposta in via subordinata di condanna al pagamento della penale come pattuita ex art. 9 lett.b) nell'incarico conferito, essa deve essere rigettata.
Si osserva infatti che la pattuizione di una clausola penale non sottrae il rapporto obbligatorio alla disciplina generale delle obbligazioni, per cui deve escludersi la responsabilità del debitore non soltanto quando costui prova che l'inadempimento o il ritardo nell'adempimento dell'obbligazione cui accede la clausola penale sia determinato dall'impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile, ma anche quando risulti comunque giustificato in relazione all'exceptio inadimpleti contractus dall'inadempienza dell'altra parte
(Cass.11748/2003,1097/1995).
Ed allora risulta sufficientemente provato dalle deposizioni dei testi Tes_3
e che la parte acquirente, dopo aver individuato tramite la
[...] Testimone_5
pubblicità della l'immobile in vendita, si era vista rifiutare la visita ed Pt_1
informazioni ulteriori sull'immobile poiché veniva riferito dalla procacciatrice che risultavano in corso altre trattative già vincolanti.
Se la dichiarazione del teste può ritenersi poco attendibile atteso Testimone_5
che lo stesso è socio ed amministratore della convenuta, quella del Parte_2
legato solo da rapporto di lavoro con l'acquirente dell'immobile (per quanto risulta in atti), risulta espressa su fatto constatato personalmente nonchè semplice e coerente nelle sue parti e non vi è pertanto motivo di dubitare della relativa attendibilità (che non è stata specificatamente contestata in atti).
Deve quindi ritenersi provato che il recesso/inadempimento agli obblighi contrattuali di mantenere fermo l'incarico sino al 31.1.2024 e di non vendere autonomamente l'immobile è stato in realtà giustificato dal comportamento inadempiente della ricorrente la quale non ha osservato, immotivatamente, il
7 dovere di mostrare il bene e di fornire le informazioni utili alla conclusione della vendita anche a soggetti diversi da quelli dalla stessa già selezionati.
Nessun elemento di prova a favore di parte ricorrente può poi trarsi dal versamento di acconto sul corrispettivo da parte dell'acquirente in periodo successivo solo di un mese al recesso;
tale dato infatti si giustifica proprio per la necessità di conduzione della trattativa direttamente da parte del promittente venditore in mancanza di attivazione da parte del procacciatore.
Conseguentemente anche la domanda ulteriore di risarcimento dei danni subiti e genericamente dedotti deve essere disattesa.
In considerazione della soccombenza, le spese processuali liquidate in euro 7.616 oltre rimborso forfettario ed accessori di legge devono essere rifuse dalla ricorrente alla convenuta.


P.Q.M.

definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
1) rigetta le domande della ricorrente;

2) condanna la ricorrente a rifondere alla convenuta le spese processuali liquidate in euro 7.616 oltre rimborso forfettari o ed accessori di legge.
Così deciso in Bergamo, il 24.4.2025.
Il Giudice
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