R.G. 1049/2024
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1049/2024 dell'udienza del 27.1.2025
Il giorno 27.1.2025, mediante modalità telematica, ai sensi e per gli effetti dell'art. 127 ter c.p.c. nella II SEZIONE CIVILE del Tribunale Ordinario di Napoli Nord, all'udienza del Giudice dott. ssa Matilde Boccia, è chiamata la causa
TRA
, (ricorrente) Parte_1
E
e (resistenti) Controparte_1 CP_2
Sono state presentate note scritte, mediante le quali ha rassegnato le proprie conclusioni, dalla sola parte ricorrente a mezzo del costituito procuratore
Il Giudice, letto l'art. 429 c.p.c. e 127 ter c.p.c., preso atto di quanto sopra, all'esito della camera di consiglio, decide la controversia pronunciando la sentenza incorporata al presente verbale dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, redatti sul presente verbale nella parte che segue.
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Napoli Nord, II SEZIONE CIVILE, in persona del G.M., dott.ssa Matilde Boccia, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 -127 ter c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 1049/2024 del R.G.A.C. (già 881/2024), avente ad oggetto Locazione di beni mobili- sfratto per morosità-uso abitativo , pendente
TRA
(c.f. ), nata ad [...] il Parte_1 C.F._1

6.1.1949 residente in via Taro Castelvolturno Ce, rapp.ta e difesa giusta procura in calce all'atto introduttivo del presente giudizio dagli avv.ti con gli Avv.ti Margaret Salvato (C.F. ) e Angelo Palmentieri C.F._2
( ); CodiceFiscale_3 ricorrente contro

c.f. , nata a [...] il [...] e Controparte_1 C.F._4
, c.f. , nato a [...] il [...], CP_2 C.F._5 domiciliati presso l'immobile sito in Melito di Napoli alla Via Lucania 9,
resistenti contumaci
CONCLUSIONI DELLE PARTI
La parte ricorrente mediante la presentazione di note di trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c. depositate in vista dell'udienza del 14.12.2023 si riportano alle richieste formulate in atti e ne chiedono l'integrale accoglimento.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1.Con atto di citazione ritualmente notificato in data 21.12.2023 parte ricorrente conveniva in giudizio e Parte_1 Controparte_1
onde sentire convalidare lo sfratto per morosità nei loro CP_2 confronti con vittoria di spese e compensi oltre rimborso forfettario per spese generali, oltre IVA e CPA come per legge.
In particolare, parte ricorrente deduceva di essere proprietaria di un immobile in Melito di Napoli alla Via Lucania 9, ubicato al piano rialzato composto da ingresso in soggiorno, cucina, 2 bagni, ripostiglio, 2 camere da letto e due balconi, riportato al NCEU al foglio 4 pt. 729 sub 18 cat A2 classe 6 rc. 340,86 e che con contratto sottoscritto in data 7.10.2020 (cfr. all. n 2), registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Aversa in pari data (cfr. all.2.1) e della durata dal 7.10.2020 fino al 6.10.2024, veniva concesso in locazione ai sig.ri e , identificati come in atti e residenti Controparte_1 CP_2 presso l'immobile predetto, per la somma di euro 485,00 mensili di cui euro 35,00 per oneri condominiali mensili, scadenti il 10 di ogni mese;
che a partire dal mese di gennaio dell'anno 2023 al dicembre dell'anno 2023 i predetti risultavano morosi del complessivo importo di euro 5.820,00; che con missiva del 7.3.2023 la ricorrente inviava regoalre messa in mora per il pagamento dei ratei scaduti e non corrisposti;
che pur a seguito di tale comunicazione, nulla veniva corrisposto dai conduttori e tantomeno dal garante per come indicato in contratto (cfr. art. 6 contratto Parte_2 di locazione in atti) di guisa che li citava a comparire per l'udienza del 5.2.2024 per sentire convaldare l'intimato sfratto e la contestuale emissione del decreto ingiuntivo. Perfezionatasi la notifica dell'atto introduttivo del giudizio, instaurato il contraddittorio tra le parti, presenziavano al giudizio personalmente all'udienza del 5.2.2024 i conduttori i quali rappresentavano di non aver corrisposto i canoni di locazione, per le mensilità contestate, in ragione della sussistenza di lamentati fenomeni infiltrativi e di muffa, come peraltro attestato nella perizia di parte che esibivano in udienza, chiedendo il rigetto della convalida. All'esito della predetta udienza, non convalidato lo sfratto, concesso il provvisorio rilascio (cfr. ord. in atti), veniva disposto il mutamento del rito fissando, per il prosieguo del giudizio nelle forme di cui all'art. 447 bis c.p.c., l'udienza del 12.9.2022; veniva altresì concesso inoltre il termine per l'esperimento della procedura di mediazione. Infine, recepite le argomentazioni nelle note di trattazione scritta in vista della predetta udienza da parte della sola ricorrente, in assenza di istanze istruttorie, il procedimento veniva rinviato all'udienza del 27.1.2025 per la discussione e decisione ai sensi del combinato disposto degli artt. 429-127 ter c.p.c. 2. In via preliminare deve dichiararsi la procedibilità della domanda di parte ricorrente, avendo la stessa esperito il tentativo di mediazione ai sensi dell'art. 5 d.lgs 28/2010 (come novellato dal D.L. n°69/2013, conv. in legge n°98/2013), come documentato in atti (cfr. verbale di mancata comparizione di parte resistente del 18.4.2024- all-6 prod. ricorrente).
3.Ciò posto, si osserva che la domanda principale della parte ricorrente sia fondata e meriti accoglimento per le ragioni in appresso indicate.
Ed invero, la ricorrente lamenta il mancato pagamento dei canoni di locazione per l'immobile per cui è causa da parte dei conduttori-resistenti dal gennaio dell'anno 2023 al dicembre dell'anno 2023, risultando morosi del complessivo importo di euro 5.820,00 somma comprensiva del canone di locazione e degli oneri condominiali, con conseguente dichiarazione di risoluzione del contratto per grave inadempimento imputabile alla parte resistente. Di contro, i resistenti in sede di prima comparizione, restando contumaci nella presente fase all'esito del mutamento del rito, hanno sollevato eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. dall'art 1460 cc e deducendo l'inadempimento del locatore ex art. 1575 II c.c. per non aver mantenuto la cosa locata in modo da poter servire utilmente all'uso convenuto.
Ciò posto, in punto diritto mette conto evidenziare che, secondo costante orientamento giurisprudenziale, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore, atteso che la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti, e, inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede (Cfr. da ultimo Cassazione Civile, sez. III, sentenza 29.01.2013 n° 2099). L'eccezione di inadempimento prevista dall'art. 1460 cc secondo il principio di buona fede, può essere, dunque, validamente opposta dal conduttore solo qualora sia venuta totalmente a mancare la controprestazione da parte del locatore, e non nelle ipotesi in cui al conduttore spetti il più limitato diritto al rimborso alla riduzione e al risarcimento del danno. Orbene, secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum", la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede (cfr. cass. civ. Sez. 3, Sentenza n. 8425 del 11/04/2006 (Rv. 589183 - 01) “In tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l"exceptio non rite adimpleti contractus", di cui all'articolo 1460 cod. civ., si fonda su due presupposti: l'esistenza dell'inadempimento anche dell'altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, bensì in relazione alla situazione oggettiva. In applicazione di tale principio, qualora un conduttore abbia continuato a godere dell' immobile locato, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione da parte sua del pagamento del canone, perchè tale comportamento non sarebbe proporzionale all'inadempimento del locatore”; ex multis cass. civ. sez. 3, Sentenza n. 14739 del 13/07/2005 (Rv. 583885 - 01) “In tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum", la sospensione della controprestazione è legittima soltanto se è conforme a lealtà e buona fede, con la conseguenza che il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell'immobile, per quanto lo stesso presentasse vizi sopravvenuti (nella specie, asserita interclusione dell'immobile protratta per due anni a causa di opere stradali), non può sospendere l'intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione, perchè così mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, potendo giustificarsi soltanto una riduzione del canone proporzionata all'entità del mancato godimento, in applicazione analogica del disposto dell'art. 1584 cod. civ., ovvero la richiesta di risoluzione del contratto per sopravvenuta carenza di interesse”.). Ed invero, al riguardo la giurisprudenza di legittimità con motivazioni condivisibili ha affermato che “in tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento, ai sensi dell'art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore, ma anche nell'ipotesi di suo inesatto inadempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all'obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all'incidenza della condotta della parte inadempiente sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all'interesse della controparte”( cfr. cass. Civ. Sez. 3 - , Sentenza n. 20322 del 26/07/2019 (Rv. 654927 – ex multis e conforme cass civ. Sez. 3 - , Ordinanza n. 2154 del 29/01/2021 (Rv. 660438 - 01). Orbene, sotto il profilo della valida opposizione della eccezione di inadempimento, deve ritenersi che i resistenti soltanto nella fase di convalida hanno eccepito l'inadempimento della parte locatrice, esibendo la perizia stragiudiziale, omettendo tuttavia di costituirsi nel successivo giudizio di merito, di guisa la predetta eccezione non essendo stata utilmente coltivata nella successiva e presente fase di merito è da considerarsi tamquam non esset, in disparte le già esposte argomentazioni in punto di utilizzabilità della predetta, non essendo stata neppure utilmente depositata in atti (cfr. “In tema di prove civili, le conclusioni raggiunte in una perizia stragiudiziale, ritualmente depositata dalla parte nel processo, non possono formare oggetto di applicazione del principio di non contestazione, ai sensi dell'art. 115 c.p.c., poiché esse non assurgono a fatto giuridico suscettibile di prova, ma costituiscono un mero elemento indiziario soggetto a doverosa valutazione da parte del giudice” - Cass. Ordinanza n. 34450 del 23/11/2022). In punto di diritto, inoltre, giova rammentare che in virtù dell'insegnamento ormai costante della giurisprudenza di legittimità, inaugurato con la fondamentale pronuncia delle SS.UU. della Suprema Corte di Cassazione n. 13533/2001 (seguita da numerose altre pronunce, tra cui, ex multis, Cass. 11173/2012; Cass. 7530/2012; Cass. 3373/2010), nell'ambito dei rapporti obbligatori di natura contrattuale, il creditore che agisca tanto per ottenere l'adempimento del contratto rimasto inadempiuto, quanto la risoluzione dello stesso e/o il consequenziale risarcimento del danno, ha il preciso onere di provare l'esistenza e la perdurante efficacia del titolo negoziale dedotto, potendosi limitare semplicemente ad allegare l'inadempimento della controparte;
spetterà, infatti, alla parte che voglia contrastare l'avversa azione promossa fornire la prova del fatto estintivo, modificativo o impeditivo del diritto fatto valere nei suoi confronti dal creditore.
Alla luce del principio appena espresso, pertanto, questa giudicante osserva che, mentre parte attrice ha pienamente assolto all'onere probatorio su di essa gravante (avendo provato l'esistenza del rapporto contrattuale intercorso con controparte e avendo allegato l'inadempimento di quest'ultimo nel pagamento dei canoni di locazione sullo stesso gravanti) documentando e provando quindi il fatto costitutivo della propria pretesa;
i resistenti, neppure costituitisi nell'ambito della presente fase processuale, invece, non hanno fornito la prova di fatti impeditivi, modificativi o estintivi del diritto fatto valere dalla controparte, atti a contrastare o paralizzare l'avversa domanda.
Ne consegue che l'inadempimento degli odierni resistenti deve ritenersi pienamente provato e la domanda attorea va pienamente accolta.
Circa la gravità dell'inadempimento, ritiene questa giudicante che la stessa vada, nel caso di specie, ravvisata, atteso che la morosità consiste nel mancato pagamento di quanto pattuito a far data dal mese di gennaio dell'anno 2023 sino al mese di dicembre dell'anno 2023, per come contestato da parte ricorrente sia in sede di convalida che nelle note di trattazione scritta successivamente depositate;
tuttavia non avendo parte ricorrente depositato memoria integrativa all'esito del mutamento del rito, la domanda di pagamento deve ritenersi circoscritta all'originaria morosità contestata e non potendo estendersi la stessa domanda al dedotto garante. Alla luce del principio appena espresso, pertanto, questa giudicante osserva che mentre parte attrice ha pienamente assolto all'onere probatorio su di essa gravante (avendo provato l'esistenza del rapporto contrattuale intercorso con controparte e avendo allegato l'inadempimento di quest'ultimo nel pagamento dei canoni di locazione sullo stesso gravanti) documentando e provando quindi il fatto costitutivo della propria pretesa;
parte convenuta, invece, non ha fornito alcuna prova di fatti impeditivi, modificativi o estintivi del diritto fatto valere dalla controparte, atti a contrastare o paralizzare l'avversa domanda.
Per tutto quanto innanzi osservato, pertanto, considerando altresì il comportamento assunto dai resistenti, va pronunciata la risoluzione, per grave inadempimento imputabile ai resistenti, del contratto di locazione intercorrente tra le parti in causa ed avente ad oggetto l'immobile ad uso abitativo sito dell'appartamento sito in Melito di Napoli alla Via Lucania 9, ubicato al piano rialzato composto da ingresso in soggiorno, cucina, 2 bagni, ripostiglio, 2 camere da letto e due balconi, riportato al NCEU al foglio 4 pt. 729 sub 18 cat A2 classe 6 rc. 340,86 , oggetto del presente giudizio, per inadempimento del locatario (cfr. contratto in atti). Parte convenuta va indi condannata al pagamento della complessiva somma di euro 5.820,00 a titolo di canoni scaduti e non pagati per le mensilità decorrenti dal mese di gennaio dell'anno 2023 sino al dicembre dell'anno 2023 oltre interessi, al tasso legale di cui all'art. 1284 c.c., dalla domanda giudiziale sino all'effettivo soddisfo.
Conseguente a tale statuizione si pone l'ordine di rilascio e, per l'effetto, va ribadito l'ordine di rilascio già disposto.
La parte convenuta va indi condannata al pagamento della complessiva somma di euro 5.820,00 a titolo di canoni scaduti e non pagati per le mensilità predette oltre interessi, al tasso legale di cui all'art. 1284 c.c., dalla domanda giudiziale sino all'effettivo soddisfo,
3.Le spese di lite seguono strettamente la soccombenza della convenuta e sono liquidate, come in dispositivo, ai sensi del D.M. Giustizia n. 55/2014, tenuto conto della non complessità della controversia e delle questioni trattate.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli Nord, II sezione civile, nella persona della dott.ssa Matilde Boccia definitivamente pronunciando sulla domanda avanzata da
[...] nei confronti di e , in atti Parte_1 Controparte_1 CP_2 generalizzati, così provvede:
a) accoglie la domanda attorea e, per l'effetto, dichiara la risoluzione del contratto di locazione di cui all'atto introduttivo per grave inadempimento di
, e Controparte_1 C.F._4 CP_2
, C.F._5
b) ordina a e , il rilascio in favore della Controparte_1 CP_2 ricorrente ( ) , dell'immobile Parte_1 C.F._1 adibito ad uso abitativo sito in Melito di Napoli alla Via Lucania 9, ubicato al piano rialzato composto da ingresso in soggiorno, cucina, 2 bagni, ripostiglio, 2 camere da letto e due balconi, riportato al NCEU al foglio 4 pt. 729 sub 18 cat A2 classe 6 rc. 340,86 ribadendo e confermando l'ordine di rilascio già disposto alla data del 30.5.2024 ;
c) condanna i resistenti al pagamento in favore della ricorrente Pt_1 della somma complessiva di euro 5.820,00 a titolo di canoni
[...] scaduti e non pagati al mese di gennaio 2023 al dicembre 2023, oltre interessi, al tasso legale di cui all'art. 1284 c.c., dalla domanda giudiziale sino all'effettivo soddisfo,
d) condanna, altresì, i resistenti al pagamento in favore di parte attrice delle spese di giudizio che liquida in euro€ 2.752,75 per compensi professionali ed euro 118,75 per esborsi, oltre al rimborso spese generali nella misura del 15
% sui compensi, iva e c.p.a. come per legge,
Aversa, 28/01/2025
il Giudice
dott. ssa Matilde Boccia
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209, e succ. mod..