R E P U B B L I C A I T A L I A N A TRIBUNALE DI PATTI Sezione civile VERBALE DI UDIENZA All'udienza del 9 gennaio 2025, innanzi alla dott.ssa Serena Andaloro, con l'assistenza del funzionario addetto all'Ufficio per il Processo dott. Paolo Bucca, nella causa civile iscritta al n. 1061/2023 R.G.A.C., promossa da (C.F.: ), Parte_1 CodiceFiscale_1 Parte_2
(C.F.: ), (C.F.: CodiceFiscale_2 Parte_3 [...]
), (C.F.: ), C.F._3 Parte_4 CodiceFiscale_4 rappresentati e difesi dall'avv. Benedetto Manasseri ed elettivamente domiciliati in SantʼAgata Militello, via Campidoglio n. 26, ricorrenti, contro
(C.F.: ), in persona del Controparte_1 P.IVA_1
Sindaco pro tempore, rappresentato e difeso dall'avv. Sabrina Giardina, elettivamente domiciliata in S. Agata Militello, via Trento n. 2 (con dichiarazione di volere ricevere le comunicazioni di cancelleria al seguente n.ro di fax 0941701015 e indirizzo pec: , Email_1 convenuto, avente ad oggetto: contratto di locazione;
sono presenti l'avv. Benedetto Manasseri e l'avv. Sabrina Giardina, i quali, su invito del giudice, discutono la causa ai sensi dell'art. 429 c.p.c. riportandosi alle domande, difese ed eccezioni formulate in atti e verbali di causa nonché alle note conclusive. All'esito della discussione, il Giudice pronuncia, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., In nome del popolo italiano SENTENZA In fatto e in diritto Con ricorso, depositato in data 9 settembre 2023, i ricorrenti hanno premesso che: erano eredi legittimi della loro madre Persona_1
nata a [...] l'[...], deceduta il 14
[...] gennaio 2021; la loro dante causa, a seguito di richiesta del Comune di SantʼAgata di Militello, aveva concluso con l'Ente il contratto di locazione del 31 agosto 2006, avente ad oggetto lʼimmobile sito nello stesso Comune, via San Martino n. 48, per essere adibito dal Comune al servizio sociale
“Centro anziani” per la durata della locazione convenuta in 6 anni, rinnovabili;
il contratto era stato regolarmente registrato a SantʼAgata di Militello il 19 settembre 2006; al contratto era stato allegato il verbale del 23 agosto 2006 relativo alla consegna dei locali redatto dall'ing. Per_2
per il Comune, in cui, dopo la descrizione dellʼimmobile, si dava
[...] atto che tutti i locali erano stati ripuliti, imbiancati color avorio, le pareti, e bianco il soffitto, riverniciati gli infissi esterni in legno e corrispondenti saracinesche, pavimenti in buono stato rivestiti con piastrelle in ceramica;
lʼimmobile era stato, quindi, preso in consegna dal Comune e destinato dallʼEnte a centro anziani;
dopo il primo rinnovo, avvenuto alla scadenza del 2012, lʼEnte conduttore aveva esercitato il diritto di recesso e in conseguenza di ciò la locazione era venuta a cessare nel 2018; la restituzione dellʼimmobile era avvenuta il giorno 3 aprile 2018, con la redazione del verbale a firma di per la locatrice e del geom. Parte_4 Per_3
dellʼUfficio tecnico comunale per il Comune conduttore;
nel
[...] verbale, si dava atto del pessimo stato dellʼimmobile al momento della sua restituzione e che il conduttore aveva reso solo una chiave della porta dʼingresso, senza la consegna delle altre chiavi, quelle delle serrande e degli altri ingressi;
in particolare, era stato constatato che le pareti del locale erano sporche e danneggiate, in più punti scrostate, le luci a neon erano state modificate con del nastro isolante per montare una lampadina a led;
inoltre, gli infissi e le porte di ingresso erano in pessime condizioni ed un infisso, addirittura, era stato sostituito da una lastra di policarbonato incollato con silicone e fissato con del fil di ferro, nel pavimento vi erano sparsi rifiuti vari, i bagni si presentavano in un totale stato dʼincuria, e si era resa necessaria la sostituzione delle serrature di tutte le porte;
nel contratto di locazione, allʼart. 5 secondo cpv., era stato espressamente previsto lʼobbligo per il conduttore di riconsegnare i locali nello stato e nelle condizioni preesistenti, documentate con apposito verbale datato 23 agosto 2006. Ciò premesso, i ricorrenti hanno dedotto che, tra le obbligazioni principali del conduttore, vi era quella di prendere in consegna la cosa locata ed osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per lʼuso determinato nel contratto (art. 1587, n. 1, cod. civ.) e quella di riconsegnare lʼimmobile, al termine della locazione, “nello stato medesimo in cui lʼha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dallʼuso della cosa in conformità del contratto” (art. 1590 cod. civ.), allegando l'inadempimento del conduttore di tali obbligazioni. Pertanto, i ricorrenti, previo avvio del giudizio di a.t.p. e del procedimento di mediazione, hanno chiesto la condanna dellʼEnte convenuto al risarcimento dei danni nella misura di euro 5.914,91 pari al costo delle opere necessarie per riportare lʼimmobile nello stato medesimo in cui esso si trovava al tempo della sua consegna in esecuzione del contratto di locazione, oltre rivalutazione ed interessi legali ex art. 1284, comma 4°, cod. civ. e al rimborso delle spese del procedimento di istruzione preventiva, con vittoria di spese del giudizio. Con comparsa di risposta, depositata in data 20 dicembre 2023, si è costituito il Comune convenuto ammettendo il proprio inadempimento ed eccependo, tuttavia, l'esclusione della imputabilità con riferimento ai costi per l'esecuzione delle opere necessarie a ripristinare l'immobile per usura ordinaria. In particolare, il convenuto ha chiesto di scorporare dal costo complessivo di euro 5.914,91, la somma di euro 1.090.00 oltre IVA imputabile a lavori di stuccatura e riverniciatura di infissi esterni, euro 700,00 oltre IVA per la sostituzione di prese ed interruttori, e di euro 300,00 oltre IVA per la sostituzione di rubinetteria e tubi flessibili dei servizi igienici. La causa, ritenuta matura per la decisione, è stata rinviata per la discussione. In tema di risarcimento del danno per l'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligo del conduttore - previsto dall'art. 1590 c.c. - di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l'aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della stessa in conformità del contratto, incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, mentre sul conduttore grava l'onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile (Cass., n. 6387/2019). Nella specie, risulta dimostrato l'inadempimento all'obbligo di manutenzione gravante in capo al conduttore. In particolare, risulta allegato il verbale di consegna dell'immobile del 23 agosto 2006 (doc. n. 2 del fascicolo di parte ricorrente) ed il verbale di restituzione del bene del 3 aprile 2018 (doc. n. 6 del fascicolo di parte ricorrente). Dal confronto dei documenti, nonché dalla c.t.u. redatta in sede di accertamento tecnico preventivo, risulta provato il deterioramento dell'immobile. Dalla consulenza tecnica in atti, risultano i seguenti danni:
“sono gli stessi inseriti nel verbale di restituzione immobile, datato 03/04/2018 e sottoscritto dal sig. , figlio della Parte_4 proprietaria e dal geom. del Comune di . Per_3 Controparte_1
In detto atto si legge: “(…) il sig. come sopra Parte_4 generalizzato, dichiara di prendere in consegna le chiavi dell'immobile e, dopo aver preso visione dello stato dei luoghi dichiara quanto segue: presenta i seguenti danni: le pareti risultano essere sporche e danneggiate in alcuni punti e dovranno essere riportate nello stato di consegna con tinteggiatura di soffitto e pareti. Luce: risulta trasformato e modificato in [alcune] parti [le] lampade a neon del locale Acqua: non è possibile procedere a verifica funzionamento motore per assenza di luce, il locale si presenta sporco con residui di smontaggio locale, porte interne viti a terra e pezzi di bastoni e tubi. Le parti rilevano che non è possibile procedere alla verifica delle saracinesche per assenza di corrente e il sig. procederà a verificare Pt_4 il funzionamento in seguito. Viene consegnata solo la chiave d'ingresso dell'immobile, mentre non vengono consegnate le chiavi della 1A serrande di Via San Martino, 2° serranda (ingresso principale) Via San Martino e serranda Via Oliveto II”. Allo stato quindi l'immobile si trova come è stato lasciato dal comune, con i segni dei condizionatori tolti, con i segni dell'uso, con gli impianti disalimentati e in parte rotti, con l'impianto elettrico manomesso, con le pareti sporche e gli infissi scrostati. Dal sopralluogo si evincono ancora i segni dell'uso intensivo durante la locazione. In sostanza, l'immobile, svuotato dei beni di proprietà comunale, è stato riconsegnato alla legittima proprietaria senza che siano stati fatti lavori di manutenzione ordinaria per lasciare l'immobile nelle condizioni al momento dell'affitto cosi per come era stato stabilito nel contratto stipulato tra le parti”. Nel caso in specie, inoltre, a differenza di quanto eccepito dal conduttore, è da escludere che lo stato di degrado sia ascrivibile a mera vetustà. In particolare, il CTU ha trovato lʼimmobile trascurato “da moltissimi anni” (pag. 14 della relazione) e ciò vale a dire che, per tutto il periodo di locazione (dodici anni), il conduttore non solo non ha eseguito i lavori di piccola manutenzione che gli competevano, ma non ha mai chiesto al locatore di intervenire al suo posto. In ogni caso, se è vero che l'art. 1590 c.c., al comma 1, esonera il conduttore, quando restituisce la cosa locata, dalle conseguenze derivanti dal deterioramento o dal consumo della cosa stessa qualora siano riconducibili al suo uso conforme al contratto, è tuttavia parimenti vero che, alla luce del principio generale della libertà negoziale derogabile solo da norme inequivocabilmente (perché ontologicamente) imperative, si è dinanzi a una norma dispositiva, ben potendo le parti regolare, nell'ambito del sinallagma tra loro specificamente concordato, in modo diverso - e quindi anche più gravoso per il conduttore - gli effetti della condizione in cui versa la cosa locata al momento della riconsegna (Cass., n. 15839/2022). Ne deriva che la clausola di cui all'art. 5 del contratto va interpretata nel senso che, appunto, in deroga all'art. 1590 c.c., alla riconsegna l'immobile doveva essere restituito “nello stato e nelle condizioni di cui al verbale di consistenza redatto all'inizio del periodo locativo”, senza quindi che il conduttore sia sgravato degli effetti del deterioramento risultante dall'uso. I lavori da svolgere sono stati, dunque, individuati dal c.t.u. nei seguenti:
“A – lavori sulle pareti e soffitti: 1 – lavori di revisione di strato di finitura (tonachino) dell'intonaco interno esistente e recupero delle parti ammalorate o distaccate;

3 – preparazione delle superfici di pareti e intradosso solaio anche mediante utilizzo di paletta per la rimozione di vecchia pittura non più perfettamente aderente


4 - imbiancatura delle pareti e del soffitto con idropittura lavabile colore bianco.
5 – ripristino di zoccoletto verniciato con smalto color mattone (solo stanza grande); per detti lavori, si è stimato un costo complessivo pari ad €. 2.687,19+IVA B – lavori di ripristino infissi esterni 1 – riparazione, stuccatura e riverniciatura di infissi in legno, maniglie ed eventuali accessori non più funzionanti;
per detti lavori, si è stimato un costo complessivo pari ad €. 1.090,00 +IVA C – lavori di ripristino impianto elettrico: 1 – sostituzione delle esistenti plafoniere sospese con neon e non più riparabili;

2 – verifica e sostituzione di prese e interruttori non più funzionanti;
per detti lavori, si è stimato un costo complessivo pari ad €. 700,00 +IVA D – lavori di ripristino impianto idrico:
1 – sostituzione di rubinetteria e tubi flessibili dei servizi igienici danneggiati e non più utilizzabili.
2 – verifica ed eventuale riparazione dei sistemi di “cacciata” dell'acqua dei gabinetti;
per detti lavori, si è stimato un costo complessivo pari ad €. 300,00+IVA E – pulizia generale dei locali:
1 – pulizia dei pavimenti dei vani soggiorno;

2 – pulizia e igienizzazione dei pavimenti e pareti dei servizi igienici;

2 – pulizia e igienizzazione delle porte dei servizi igienici
3 – pulizia della porzione interna degli infissi esterni, vetrine e specchi per detti lavori, si è stimato un costo complessivo pari ad €. 600,00+IVA TOTALE COSTI IMPONIBILI STIMATI €. 5.377,19 (come da computo metrico estimativo allegato) TOTALE COSTI STIMATI COMPRENSIVI DI IVA €. 5.914,91 (come da quadro economico allegato). Trattandosi di lavori di manutenzione di un immobile esistente, l'IVA può essere calcolata al 10%. Per quanto detto nei capitoli precedenti e in risposta ai quesiti posti dal Presidente, non si ritiene di dover quantificare il danno relativo al pavimento del primo vano per i motivi già esposti. Non si ritiene di dover quantificare la pulizia degli infissi esterni perché non direttamente imputabili alla condotta del CP_1
Non si ritiene di poter imputare l'eventuale rottura (non verificata tra l'altro), dell'impianto di pompaggio dell'acqua alla cattiva gestione del Comune anche in funzione del fatto che, in sede di sopralluogo visionando la pompa è stato chiesto ad uno dei proprietari di indicare quale fosse quella di adduzione all'immobile oggetto di perizia. La pompa indicata dal sig.
, come risalente agli anni della locazione al comune, non riporta Pt_4 etichetta di fabbricazione che è invece presente nel serbatoio comunemente chiamato “polmone” di aria/acqua dove è riportata l'etichetta 2016. Il sistema pompa-polmone-serbatoio è posto nella piccola corte interna, all'aperto e senza protezione dagli agenti atmosferici. Dalla data indicata nel polmone, risulta che sono passati almeno 6 anni dall'installazione di cui 2 di conduzione comunale e 4 successivi di non utilizzo e per tanto non è possibile determinare il periodo o il motivo della eventuale rottura dato che non è stato possibile verificarne il funzionamento, e nel caso di effettiva rottura, che questa possa essere imputabile ad un deterioramento nel periodo di locazione o successivo” (v. pagg. da 39 a 42, relazione del c.t.u.). Le parti non hanno formulato osservazioni rispetto a tali conclusioni raggiunte dall'ausiliario del Tribunale incaricato in sede di accertamento tecnico preventivo, sicché le medesime vanno interamente condivise. Alla luce di quanto esposto, accertata e dichiarata la responsabilità del per i danni che presentava lʼimmobile dei Controparte_2 ricorrenti alla fine del rapporto di locazione tra le parti, condanna lʼEnte convenuto al relativo risarcimento, in favore dei ricorrenti, di euro 5.914,91, oltre rivalutazione monetaria, trattandosi di debito di valore, decorrente dalla data della c.t.u. (20 marzo 2022) ad oggi e così della somma complessiva di euro 6.465,00. Quanto agli interessi compensativi in aggiunta alla rivalutazione, occorre escluderne la liquidazione. Tali interessi, infatti, costituiscono la modalità liquidatoria del danno, che deve essere allegato e provato, causato dal ritardato pagamento dell'equivalente monetario attuale della somma dovuta all'epoca dell'evento lesivo. L'obbligazione risarcitoria costituisce un debito di valore, rispetto al quale gli interessi “compensativi” valgono a reintegrare il pregiudizio derivante dalla mancata disponibilità della somma equivalente al danno subito nel tempo intercorso tra l'evento lesivo e la liquidazione;
la relativa determinazione non è, pertanto, automatica né presunta “iuris et de iure”, occorrendo che il danneggiato provi, anche in via presuntiva, il mancato guadagno derivatogli dal ritardato pagamento (Cass., n. 19063/2023). Sulla somma liquidata dal momento della decisione, subentrando un debito di valuta, si applicheranno invece gli interessi legali dalla decisione al soddisfo. Va esclusa, invece, la condanna al pagamento delle spese di mediazione in assenza di prova dell'effettivo esborso delle stesse. Le spese sostenute per l'assistenza stragiudiziale (ivi comprese quelle relative alla fase di mediazione) hanno natura di danno emergente, consistente nel costo sostenuto per l'attività svolta da un legale nella fase pre-contenziosa, con la conseguenza che il loro rimborso è soggetto ai normali oneri di prova e che, anche se la liquidazione deve avvenire necessariamente secondo le tariffe forensi, esse hanno natura intrinsecamente differente rispetto alle spese processuali vere e proprie (Cass., n. 24481/20). Nel caso di specie, alcuna prova risulta fornita da parte attrice in ordine all'avvenuto esborso di somme in favore del procuratore per la fase di mediazione. Le spese del procedimento di istruzione preventiva, liquidate come in dispositivo ai sensi del d.m. n. 147/2022 (parametri minimi attesa l'ammissione della responsabilità da parte del e la semplicità delle CP_1 questioni trattate;
con attività istruttoria;
secondo il valore della causa compreso tra euro 5.201,00 ed euro 26.000,00), vanno poste a carico del convenuto soccombente, così come le spese per la c.t.u., già liquidate in sede di a.t.p. con decreto n. 4392/2022. Parimenti, le spese del presente giudizio, liquidate come in dispositivo ai sensi del d.m. n. 147/2022 (parametri minimi attesa l'ammissione della responsabilità da parte del e la CP_1 semplicità delle questioni trattate;
con esclusione dell'attività istruttoria;
secondo il valore della causa compreso tra euro 5.201,00 ed euro 26.000,00), seguono la soccombenza.

p.q.m.

Il Tribunale di Patti, in persona del Giudice, dott.ssa Serena Andaloro, in funzione di giudice monocratico, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 1061/2023 R.G.A.C.:
- accertata e dichiarata la responsabilità del di SantʼAgata Militello CP_1 per i danni che presentava lʼimmobile alla fine del rapporto di locazione, condanna lʼEnte al pagamento, in favore dei ricorrenti, di euro 6.465,00, a titolo risarcitorio, oltre eventuali interessi in misura legale dalla presente decisione al soddisfo;

- condanna il convenuto al pagamento, in favore dei ricorrenti, delle spese: del procedimento di istruzione preventiva, che si liquidano in euro 90,23 per esborsi ed euro 1.170,00 per compensi, oltre al rimborso delle spese generali nella misura del 15%, CPA ed IVA come per legge se dovute;
del presente giudizio di merito, che si liquidano in euro 277,23 per esborsi (c.u. e notifica) ed euro 2.540,00 per compensi, oltre al rimborso delle spese generali nella misura del 15%, CPA ed IVA come per legge se dovute. Pone le spese della c.t.u. espletata in sede di a.t.p. e già liquidate separatamente, definitivamente, a carico del soccombente. CP_1
Il Giudice
(dott.ssa Serena Andaloro)