REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE ORDINARIO DI UDINE

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale ordinario di Udine, seconda sezione civile, in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Annalisa Barzazi, ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa civile sub R.G. n. 150/2023, promossa con atto di citazione notificato a mezzo della posta elettronica certificata in data 13.1.2023
DA
(C.F. ), Parte_1 C.F._1 Parte_2
(C.F. ), con sede Udine, in persona del legale rappresentante sig. , P.IVA_1 Parte_1
C.F. ), tutti rappresentati e difesi, per procure unite Parte_3 C.F._2
mediante strumenti informatici all'atto di citazione, dagli avv. AN Sinacori e Roberto Mete
del Foro di Udine, domiciliatari;

attori opponenti
CONTRO
(C.F. ), (C.F. CP_1 C.F._3 Controparte_2
, entrambi rappresentati e difesi, per procura unita mediante strumenti C.F._4
informatici alla comparsa di costituzione e risposta, dall'avv. Bruno Simeoni del Foro di Udine;

convenuti opposti in punto: transazione;
opposizione al decreto ingiuntivo n. 1372/2022 del Tribunale di Udine.
CONCLUSIONI
Per gli attori opponenti: Revocarsi il decreto ingiuntivo, ottenuto per importi né liquidi, né
esigibili, per i motivi di cui in narrativa. - Accertato il fatto reato integrato dalla sostanziale applicazione di interessi usurai, reso possibile dal noto stato di bisogno di parte opponente,
pronunciare la nullità dell'atto 1.4.2021 per violazione della norma imperativa di cui all'art. 644,
commi I e III cp, e per illiceità della causa, o la rescissione per lesione ultra dimidium della compravendita del seguente immobile, ceduto da a Parte_2 Controparte_2
con atto dell'1.4.2021: porzione di complesso direzionale, con pertinenziale area scoperta,
denominato “Corte Cormor” in Pasian di Prato (UD), alla via Cotonificio n.84, composta da piano terra comprendente due vani ad uso ufficio e servizi, e primo piano comprendente tre vani ad uso uffici, servizi e terrazza, tra loro collegati tramite una scala interna. Costituiscono pertinenza di tale porzione di fabbricato, ed alla stessa sono annesse in proprietà, quattro (4) porzioni di area scoperta adibite a posti macchina delle quali numero una (1) ubicata sul lato ovest del fabbricato ed avente accesso direttamente dalla strada e numero tre (3) ubicate nella corte interna ed alle quali si accede tramite il sottoportico condominiale. L'intero fabbricato di cui l'immobile fa parte confina con la strada, con il torrente Cormor e con le particelle del Fol 1 nn. 517, 24, 732, 750 e 751. Detto immobile
è stato denunciato all'Agenzia del Territorio di Udine in data 16 settembre 2011 con la scheda di variazione n.70589/2011 ed è riportato nel Catasto Fabbricati di Pasian di Prato con i seguenti dati: -
Fol 1, p.lla n.641 sub 63, Via Cotonificio n.84. Piano T-1, Categoria A/10, Classe U, vani 6, superficie catastale totale mq.147, RCE 2.556,46; - Fol 1, p.lla n.641 sub 64, Via Cotonificio n.84, Piano T,
Categoria C/6, Classe 1, mq. 13, superficie catastale totale mq.13, RCE 44,31; - Fol 1, p.lla 641 sub
65, Via Cotonificio n.84, Piano T, Categoria C/6, Classe 1, mq. 13 , superficie catastale totale mq.13,
RCE 44,31; - Fol 1, p.lla n.641 sub 66, Via Cotonificio n.84, Piano T, Categoria C/6, Classe 1, mq.
13, superficie catastale totale mq. 13, RCE 44,31; - Fol 1, p.lla 641 sub 67, Via Cotonificio n.84,
Piano T, Categoria C/6, Classe 1, mq. 12, superficie catastale totale mq. 12, RCE 40,90. L'area su cui insiste l'intero fabbricato di cui l'immobile fa parte e la pertinenziale area scoperta sono riportate nel Catasto Terreni di Pasian di Prato al Fol 1, p.lla 641 di are 34,50, ente urbano, nella quale, con tabella di variazione n.182059 presentata all'Agenzia del Territorio di Udine in data 19 maggio 2009, sono state riunite le particelle del Fol 1 n.641 di are 13,30 e n.745 di are 21,20. Parte opponente si dichiara pronta a restituire il prezzo pagato, da determinarsi al netto della delegazione di pagamento all'Ade,
non adempiuta. - Pronunciare la nullità per i predetti motivi o risolvere il contratto del 1 aprile 2021
(doc.1 cp) per grave inadempimento di parte opposta, o per la rescissione contrattuale di cui sopra,
sussistendo espresso collegamento negoziale e inscindibilità delle varie previsioni. - Annullarsi le errate dichiarazioni di cui ai docc. 12 e 14 di controparte, sussistendo errore riconoscibile in ordine agli importi che parte opponente riconosce dovuti, revocandosi ex art. 2732 cc l'efficacia confessoria.
- Accertare quanto dovuto da parte opponente, previa determinazione dell'effettivo credito, detratto l'importo di € 58.900,00 di cui alla delegazione di pagamento al netto di quanto effettivamente versato. - Escludere la debenza di qualsiasi interesse, per le ragioni di cui in narrativa. - Spese di lite rifuse integralmente. - in via istruttoria ammettersi le prove dedotte nelle memorie autorizzate, per quanto non ammesse, compresa CTU.
Per i convenuti opposti: -nel merito: voglia l'Ill.mo Giudice del Tribunale adito rigettare ogni domanda ed eccezione proposta dagli attori opponenti, in quanto infondate in fatto ed in diritto per le motivazioni, deduzioni ed eccezioni svolte nel presente atto dai convenuti opposti e per l'effetto confermarsi il decreto ingiuntivo opposto. Spese e compensi di causa interamente rifusi. In via istruttoria, conclude come da memorie ex art. 183 c. 6 nn. 2 e 3 c.p.c., per quanto non ammesso confermando, comunque, la rinuncia al testimone come da verbale dell'ultima udienza. Tes_1
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
A) Le vicende processuali.
a.1 Con ricorso per ingiunzione al Tribunale di Udine, depositato il 17.11.2022, e CP_1
, allegato di essere creditori di , Controparte_2 Parte_1 Parte_3 Parte_2
in forza della scrittura privata denominata transazione, autenticata nelle firme dal notaio
[...]
di Udine in data 1.4.2021 rep. 120.269-racc. 25613, della somma di € 303.681,16, oltre Per_1 interessi nella misura del 4%, con le decorrenze specificate, hanno chiesto di ingiungere ai predetti debitori, in solido tra loro, il pagamento della predetta somma, degli interessi e delle spese.
a.2 Con decreto ingiuntivo n. 1372/2022, del 28-29.11.2022, il giudice designato ha accolto integralmente la domanda monitoria.
a.3 , in proprio e quale socio accomandatario di e Parte_1 Parte_2
hanno proposto opposizione al decreto ingiuntivo, con atto di citazione Parte_3
ritualmente notificato, premettendo che il primo era amico di lunga data del sig. con CP_1
il quale aveva svolto l'attività professionale di commercialista;
in ragione di tale rapporto di amicizia,
essendosi trovati i sig.ri e in una situazione di grave difficoltà finanziaria alla morte Pt_1 Parte_3
del padre e marito si erano determinati alla stipulazione dell'atto transattivo CP_3
dell'1.4.2021 e, prima di esso, degli atti di cessione del credito del 17.4.2019. Gli opponenti hanno eccepito l'inadempimento degli opposti, che non avevano provveduto al pagamento, entro il
20.1.2022, del debito verso Agenzia delle Entrate, pagamento che avrebbe consentito la cancellazione del gravame prima del termine stabilito al 20.10.2022 per il pagamento dell'opponente. In ordine al
quantum, evidenziato che la transazione indicava, a pag. 7, che il debito della parte opponente sarebbe stato definitivamente determinato entro il 22.10.2022 sulla base dei pagamenti effettuati dai sig.ri e gli opponenti hanno lamentato che le controparti avevano agito in via monitoria CP_1 CP_2
sulla base di un credito solo provvisoriamente determinato, che i documenti prodotti provavano pagamenti del solo importo di € 260.623,89, che era impossibile che all'avv. fosse stata CP_4
corrisposta la somma di circa € 60.000,00, atteso l'ammontare originario del credito dello stesso, che gli opposti avevano addebitato anche spese per imposte ipotecarie e catastali che avrebbero dovuto rimanere al loro carico. Ancora, gli opponenti, affermato che gli opposti avevano approfittato del loro stato di bisogno, concedendo in realtà un finanziamento usurario, hanno proposto domanda di rescissione per lesione ultra dimidium della compravendita dell'immobile ceduto da a Parte_2
con atto dell'1.4.2021, del quale ha specificato i dati identificativi, dichiarando la Controparte_2
disponibilità alla restituzione del prezzo pagato, al netto della delegazione di pagamento ad Agenzia
delle Entrate, non adempiuta, nonché domanda di risoluzione della transazione, sia per il grave inadempimento dell'opposta, sia per la rescissione del contratto di compravendita, sussistendo il collegamento negoziale e l'inscindibilità delle varie previsioni.
a.4 Si sono costituiti i convenuti opposti, esponendo che: Parte_4
aveva promosso contro gli opponenti l'esecuzione immobiliare n. 484/2017, nella quale erano intervenuti , l'avv. e il sig. in tale Controparte_5 CP_4 Controparte_6
procedura era stata fissata la vendita degli immobili pignorati, tra i quali rientravano sia l'abitazione del sig. e dei figli minori che l'abitazione della sig.ra -su richiesta del sig. , i Pt_1 Parte_3 Pt_1
coniugi odierni opposti avevano accettato di acquistare tutti i crediti vantati dal procedente e dagli intervenuti nell'esecuzione, impegnandosi a pagare le spese necessarie a far sì che l'esecuzione venisse immediatamente sospesa;
il sig. li aveva rassicurati sulla restituzione del denaro versato, Pt_1
garantita dalle ipoteche sugli immobili e dalla possibilità di vendere parte degli stessi per saldare il debito;
-nel marzo 2021, nell'imminenza della scadenza del termine per la sospensione dell'esecuzione immobiliare, nulla era stato rimborsato e non era stato venduto alcun immobile;
in tale situazione era stata stipulata la transazione;
-gli stessi sig.ri e avevano richiesto Pt_1 Parte_3
agli odierni opposti di posticipare dapprima al 31.3.2022, poi al 30.6.2022 il pagamento a favore di
Agenzia delle Entrate dell'importo di € 58.900,00 di cui alla delegazione di pagamento, in seguito ventilando l'opportunità di procrastinare ancora il pagamento, in attesa della cosiddetta rottamazione
quater; -gli opponenti avevano messo in mora i creditori nelle date 1.2.2023 e 14.2.2023, in ragione dell'entrata in vigore, l'1.1.2023, della L. 197/2022 che, all'art. 1 c. 231 e ss., prevedeva la definizione agevolata dei carichi affidati all'Agente della Riscossione, senza sanzioni e interessi, comunicando la loro volontà di mettere a disposizione la provvista necessaria;
gli opponenti avevano dichiarato che avrebbero provveduto direttamente;
era evidente che la mancata esecuzione della delegazione era a loro imputabile, mentre gli opponenti avevano tutto l'interesse ad eseguire il pagamento, per liberare l'immobile dall'ipoteca legale;
-l'importo di € 321.079,40 era certo ed era stato riconosciuto con la sottoscrizione dell'atto di transazione, al pari del credito per le spese del notaio e per le spese Per_1
di giustizia;
-la rescissione della transazione era inammissibile, ai sensi dell'art. 1970 c.c. e comunque la relativa azione era prescritta e il contenuto della stessa non era contrario alla legge penale;
il tasso d'interesse pattuito nella misura del 4% non poteva certo considerarsi usurario.
a.5 All'esito della prima udienza, è stata concessa la provvisoria esecuzione parziale del decreto opposto, nei limiti di € 215.000,00.
a.6 A seguito dello scambio delle memorie ex art. 183 c. 6 c.p.c., la causa è stata istruita mediante assunzione delle prove testimoniali ammesse in parziale accoglimento delle richieste delle parti, che hanno poi rassegnato le conclusioni riportate nell'epigrafe e hanno fruito dei termini per il deposito delle scritture conclusive.
a.7 Con ordinanza del 27.3.2025, il giudice istruttore ha rilevato d'ufficio la questione della nullità
della scrittura privata dell'1.4.2021 per violazione della norma imperativa di cui all'art. 644 c.p. e per illiceità della causa, assegnando termine alle parti per il deposito di memorie e fissando nuova udienza per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale della causa. Avendo gli attori opponenti svolto domanda di accertamento della nullità della scrittura dell'1.4.2021 -come consentito a seguito della sottoposizione officiosa della questione di nullità- e preso atto che ciò legittimava le parti ad un'ulteriore attività probatoria, sono state autorizzate ulteriori produzioni documentali ed attività
assertive. La causa, all'esito della discussione orale, è stata nuovamente trattenuta in decisione, sulle conclusioni riportate nell'epigrafe.
B) L'inammissibilità della domanda di annullamento delle ricognizioni di debito del
20.9.2021 e del 4.4.2022.
Con la comparsa di costituzione e risposta i convenuti opposti hanno prodotto due scritture ricognitive dei debiti a loro carico, sottoscritte dal sig. anche quale legale rappresentante della Pt_1
società opponente e dalla sig.ra affermando in relazione alle stesse l'infondatezza delle Parte_3
contestazioni avversarie. Soltanto con la memoria ex art. 183 c. 6 n. 1 c.p.c. gli opponenti hanno proposto la nuova domanda di annullamento per errore riconoscibile dei citati atti unilaterali;
la domanda è tardiva e inammissibile, in quanto, ex art. 183 c. 4 c.p.c., avrebbe dovuto essere proposta nella prima udienza. C) La qualificazione della scrittura privata autenticata dell'1.4.2021, titolata
“Transazione”.
c.1 Dalle allegazioni degli opposti, non contestate, in parte qua, nonché dalla documentazione prodotta, si evince che, nel corso del 2017, fu promossa dal creditore ipotecario Parte_4
nei confronti di di e di
[...] Parte_2 Parte_1 Parte_3
l'esecuzione immobiliare R.G. Tribunale di Udine n. 484/2017, nella quale intervennero
[...]
, l'avv. AN VI e il sig. per evitare Controparte_5 Controparte_6
la vendita degli immobili pignorati, a seguito della richiesta di aiuto del sig. , onde consentire la Pt_1
sospensione dell'esecuzione ex art. 624 bis c.p.c., la coniuge del sig. , aveva CP_1 Controparte_2
acquistato, in data 17.4.2019, dalla Banca procedente, i crediti dalla stessa vantati nei confronti degli odierni opponenti, con pagamento dell'importo di € 260.623,89, subentrando nella garanzia ipotecaria e nelle garanzie personali della predetta banca (i sig.ri e avevano prestato Pt_1 Parte_3
fideiussioni omnibus a favore di;
in data 18.4.2019, la sig.ra era intervenuta Parte_2 CP_2
nell'esecuzione ex art. 111 c.p.c.. Il credito dell'avv. di € 8.092,74 per capitale, oltre interessi CP_4
e spese, era stato acquistato dal sig. Nell'esecuzione erano intervenuti gli ulteriori creditori CP_1
titolati , per un credito di € 61.989,11 oltre interessi e spese e Controparte_5
per un credito di € 15.915,04, oltre interessi e spese. L'esecuzione era stata Controparte_6
sospesa per due anni su richiesta di tutti i creditori muniti di titolo esecutivo, con provvedimento del giudice dell'esecuzione del 18.4.2019.
c.2 Con contratto di costituzione di ipoteca del 26.11.2019 rogato dal notaio di Per_2
Spilimbergo, il sig. , in rappresentanza della madre, sig. ha costituito Parte_1 Parte_3
a favore dei sig.ri e ipoteca sino a concorrenza dell'importo di € 30.000,00 sugli CP_1 CP_2
immobili costituenti i lotti 1, 2, 3 dell'esecuzione immobiliare già citata, per un non meglio precisato debito scaduto di € 24.316,46 a carico del sig. e di Pt_1 Parte_2
c.3 In prossimità della scadenza del termine biennale di sospensione dell'esecuzione immobiliare,
con scrittura privata autenticata dell'1.4.2021, titolata “Transazione” le odierne parti in causa, dato atto nel dettaglio delle vicende appena riassunte, hanno pattuito: -il trasferimento della proprietà degli immobili di che costituivano il lotto 4 della procedura esecutiva, in Parte_2
favore della sig.ra verso pagamento del prezzo di € 70.000,00, di cui € 11.100,00 mediante CP_2
consegna di un assegno circolare depositato presso il notaio perché con lo stesso venisse pagato il creditore intervenuto sig. e il restante importo di € 58.900,00 mediante accettazione della CP_6
delegazione di pagamento del debito al corrispondente importo nei confronti di Controparte_5
, da adempiere entro il 20.1.2022; all'art. 12 della scrittura, la sig.ra ha
[...] Parte_3
concesso ulteriore ipoteca sino a concorrenza di € 70.000,00 sull'immobile lotto 3 dell'esecuzione immobiliare a garanzia del pagamento delle spese notarili dell'atto di transazione, della somma eccedente che i sig,ri e fossero stati costretti a versare in eccesso rispetto a quella CP_1 CP_2
oggetto della delegazione di pagamento, del rimborso di quanto avrebbe dovuto essere pagato per le spese dell'esecuzione e di ogni altra somma che gli odierni opposti fossero stati costretti a pagare per la tutela e per la riscossione del loro credito;
-la determinazione provvisoria in € 347.079,40
dell'importo del debito gravante sugli odierni opponenti in solido nei confronti dei sig.ri e CP_1
, così ricostruita: “…in euro trecentoventunmilasettantanove e centesimi settantaquattro CP_2
(euro 321.079,40) sulla base e per le causali indicate nei citati atti autenticato nelle firme dal Notaio
di Udine in data 17 aprile 2019 (Rep. n. 71996) e ricevuto dal Notaio di Per_3 Per_2
Spilimbergo in data 26 novembre 2019 (Rep. n. 10539) nonché per l'acquisto del credito vantato dal
signor VI AN;
- in euro ventiseimila (euro 26.000) sulla previsione di tutte le spese che
i signori e dovranno sostenere per la chiusura dell'esecuzione e da CP_1 Controparte_2
versare alla Coveg di Udine, alla Cancelleria del Tribunale di Udine, ai professionisti delegati
nonché a tutti coloro che avranno diritto a ricevere compensi per l'attività dai medesimi svolta in
relazione all'esecuzione. L'importo totale del credito vantato dai signori e CP_1 CP_2
nei confronti dei signori e nonché nei confronti della società
[...] Parte_3 Parte_1
" verrà definitivamente determinato entro il giorno 22 ottobre 2022 sulla base della Parte_2
documentazione dei relativi pagamenti che i signori e CP_1 Controparte_2
effettueranno”. c.4 Gli attori opponenti hanno sostenuto che la scrittura dell'1.4.2021 non costituirebbe affatto una transazione, per difetto di qualsiasi concessione da parte degli odierni opposti, i quali, dopo essersi accollati dei debiti degli opponenti, avrebbero concesso un mutuo con interessi usurari, come evidenziato dall'enorme sproporzione tra il valore di mercato e di vendita giudiziaria dell'immobile lotto 4 venduto agli opposti, di cui alla perizia di stima formata nel procedimento esecutivo (doc. 2
opponenti), valori pari, rispettivamente, ad € 237.939,00 ed € 173.600,00, e l'irrisorio prezzo di vendita di € 70.000,00, pagato effettivamente dagli opposti per soli € 11.100,00 (così nella citazione
“la complessiva lettura della transazione 1.4.2021 acclara inequivocabilmente il fatto reato, per il
quale ci si riserva di procedere in sede penale. Nella predetta transazione gli interessi sono
formalmente indicati nella misura del 4% annuo, ma in realtà gli stessi diventano infinitamente
superiori al tasso soglia, appena esaminata la cessione immobiliare formalizzata nello stesso atto”).
c.5 Sostengono gli opposti che -a distanza di due anni dall'acquisto, da parte della sig.ra CP_2
del credito della banca e nell'imminenza della scadenza della sospensione dell'esecuzione, in assenza di alcun rimborso da parte dei debitori- con la transazione avevano rinunciato al loro diritto di riattivare l'esecuzione e la scrittura dell'1.4.2021 era volta allo scopo di prevenire una futura controversia al fine di tutelare i rispettivi interessi, quelli degli attuali opposti alla restituzione di quanto impegnato per acquistare i crediti e quelli degli attuali opponenti alla conservazione del loro patrimonio immobiliare.
c.6 Come costantemente affermato dal giudice di legittimità, affinché una transazione sia validamente conclusa, è necessario, in primo luogo, che essa abbia ad oggetto una res dubia, e, cioè,
che cada su un rapporto giuridico che abbia, almeno nella opinione delle parti, carattere di incertezza,
essendo sufficiente l'esistenza di un dissenso potenziale, pur se ancora da definire nei più precisi termini di una lite, e non esteriorizzata in una rigorosa formulazione (Cass., sez. II civ., 4.5.2016, n.
8917). E' poi necessario che, nell'intento di far cessare la situazione di dubbio, venutasi a creare tra loro, i contraenti si facciano delle concessioni reciproche;
queste ultime debbono essere intese in correlazione con le reciproche pretese e contestazioni, non già ai diritti effettivamente spettanti a ciascuna delle parti e possono riguardare anche liti future. c.7 In relazione al caso di specie, la res dubia può essere identificata nell'esatta determinazione del complessivo credito dei sig.ri e nei confronti degli odierni attori in ragione degli CP_2 CP_1
acquisti dei crediti della procedente e di uno degli intervenuti dagli stessi compiuti onde consentire la sospensione dell'esecuzione e nella definizione dei tempi del pagamento da parte dei debitori;
si veda in proposito, il conteggio dell'importo di € 321.079,40, doc. 37 degli opposti, che comprende sinanco una fattura emessa dal convenuto sig. per la consulenza e assistenza tecnico- CP_1
operativa nell'esecuzione a carico di e addebita € 31.547,30 per interessi;
la concessione Parte_2
da parte dei sig.ri e deve essere identificata nella loro rinuncia a riassumere CP_2 CP_1
l'esecuzione e nella dilazione sino al 20.10.2022 del pagamento del credito come determinato nel contesto dell'atto.
c.8 Alla data dell'1.4.2021, tuttavia, vi erano altri due creditori titolati non soddisfatti,
[...]
e che avrebbero potuto riassumere l'esecuzione; Controparte_5 Controparte_6
nel contesto della scrittura, ha venduto alla sig.ra gli Parte_2 CP_2
immobili costituenti nella procedura esecutiva il lotto 4, per il prezzo di € 70.000,00, da destinare all'estinzione dei predetti crediti, in parte effettivamente pagato, per € 11.100,00, in parte da corrispondere successivamente mediante adempimento della delegazione di pagamento del debito verso . Nella scrittura in esame, i sig.ri e e Controparte_5 Pt_1 Parte_3 [...]
della quale la sig.ra era socia accomandante, si sono obbligati Parte_2 Parte_3
a riconoscere ai sig.ri e l'interesse del 4% annuo, su tutti gli importi dovuti (€ CP_1 CP_2
321.079,40 + € 26.000,00 o importo eventualmente diverso pagato dagli odierni opposti per la chiusura dell'esecuzione e in relazione alla stessa + ulteriori spese che i sig.ri e CP_1 CP_2
avrebbero sostenuto per la tutela e la riscossione del loro credito).
c.9 L'art. 1965 c.c. prevede che le reciproche concessioni si possano creare, modificare od estinguere anche rapporti diversi da quello che ha formato oggetto della pretesa o della contestazione tra le parti, ciò che si è verificato nel caso di specie. Trattasi, pertanto, di una transazione mista, nella quale, alla definizione delle pendenze tra le parti, si è aggiunto un trasferimento immobiliare,
realizzando un collegamento negoziale. All'art. 8 della scrittura si legge che “la presente transazione è stata posta in essere al fine di soddisfare sia l'interesse individuale di ciascuno di essi che il loro
interesse collettivo tra loro inscindibilmente collegati in maniera tale che ciascuno di essi ne tragga
il proprio vantaggio individuale sono dalla esecuzione complessiva di tutto quanto convenuto”.
D) L'ammissibilità della domanda di accertamento della nullità della scrittura privata
dell'1.4.2021 introdotta a seguito del rilievo officioso.
d.1 Come sopra evidenziato, con ordinanza del 27.3.2025, questo giudice: -ha rilevato che gli opponenti avevano proposto domanda di rescissione per lesione ultra dimidium della compravendita immobiliare e di risoluzione del contratto dell'1.4.2021 in ragione della rescissione, “sussistendo
espresso collegamento negoziale e inscindibilità delle varie previsioni”, sostenendo, in sostanza, pur con allegazioni non del tutto lineari, che le previsioni della scrittura privata integravano il riconoscimento, in favore degli odierni opposti, che avevano enormemente approfittato delle condizioni di difficoltà finanziaria dei debitori, di vantaggi usurari, costituiti dal differenziale tra il reale valore dell'immobile e l'esiguo prezzo pattuito, solo in parte effettivamente corrisposto alla data della stipulazione della scrittura, che si aggiungeva agli altri interessi pretesi;
-ha ritenuto che le domande e allegazioni svolte dagli opponenti, al di là della loro formulazione, si fondassero sul dedotto contrasto tra la scrittura dell'1.4.2021 e la norma penale di cui all'art. 644 c. 3 c.p., posta a tutela di un interesse generale di ordine pubblico, che trascende il mero interesse patrimoniale dei contraenti;
-conseguentemente, ha ritenuto di dover rilevare d'ufficio la questione della nullità della scrittura privata dell'1.4.2021 per violazione della norma imperativa di cui all'art. 644 c.p. e per illiceità della causa.
d.2 A seguito del rilievo officioso, gli attori opponenti hanno proposto domanda di accertamento della nullità della scrittura dell'1.4.2021, per contrasto con l'art. 644 c.p., della quale i convenuti opposti hanno infondatamente sostenuto la tardività.
d.3 Come chiarito dalle Sezioni Unite dalla Suprema Corte (n. 26242 del 12.12.2014), il testo dell'art. 101 c. 2 c.p.c. deve essere infatti interpretato nel senso di consentire alle parti di proporre la domanda di accertamento della nullità e di spiegare la conseguente attività probatoria all'esito della sua rilevazione officiosa anche successivamente al maturarsi delle preclusioni assertive e istruttorie. E) La nullità della transazione dell'1.4.2021 per contrasto con la norma imperativa di
cui all'art. 644 c. 3 c.p..
e.1 All'esito del rilievo officioso, gli attori opponenti, svolta la domanda di nullità, come in precedenza a sostegno della domanda di rescissione per lesione, hanno continuato a sostenere che,
stante la sussistenza di un “contesto di usura oggettiva, non è previsto indagare sull'esistenza dei
presupposti dell'usura soggettiva, che effettivamente prevede lo stato di difficoltà economica o
finanziaria del debitore e consente una valutazione di altre circostanze concrete. Solo ove non
sussistesse usura oggettiva, non analizzata nei pareri professionali del dott. comm. e del prof. Pt_5
dimessi da controparte, si potrebbero valutare altre circostanze, rilevanti nell'usura Per_4
soggettiva”.
Gli opponenti hanno infatti sempre sostenuto che, nella scrittura dell'1.4.2021, oltre alla formale pattuizione di un tasso d'interesse del 4% annuo, vi era stata la cessione di un immobile al prezzo di
€ 70.000,00, il cui valore stimato in sede esecutiva era superiore di oltre tre volte;
il differenziale tra valore di mercato e il prezzo pattuito si sarebbe tradotto in un interesse del 31,09% annuo;
a considerare il valore di vendita giudiziaria del bene, il tasso sarebbe stato del 19,68% annuo (memoria ex art. 183 c. 6 n. 2 c.p.c., richiamata nelle note autorizzate depositate il 13.5.2025).
e.2 Tale prospettazione non può essere condivisa.
Come ritenuto dalla Suprema Corte, un rapporto sinallagmatico a prestazioni sbilanciate non può
essere ricondotto al paradigma dell'usura "legale", bensì a quello dell'usura "in concreto", che “deve
infatti essere valutata esclusivamente sulla base della (eventuale) sproporzione tra prestito in denaro
e controprestazione in natura. Sproporzione che, tuttavia, non può essere ritenuta, come accaduto
nel caso di specie, attraverso une improprio utilizzo dei parametri di valutazione dell'usura legale,
ovvero attraverso la previa "monetizzazione" della prestazione in natura e la successiva riconduzione
al concetto di "interesse" -tipico dell'usura legale- dell'eventuale plus valore del bene consegnato in
pagamento rispetto al denaro prestato” (Cass., sez. II pen., 17.3-13.5.2022, n. 19134).
e.3 Ai sensi dell'art. 644 c. 3 c.p., sono usurari gli interessi, gli altri vantaggi o i compensi che,
avuto riguardo alle concrete modalità del fatto e al tasso medio praticato per operazioni similari, risultano comunque sproporzionati rispetto alla prestazione di denaro o di altre utilità, quando chi li ha dati o promessi si trova in condizioni di difficoltà economica o finanziaria.
Il mutuo, che è il tipico e più frequente rapporto negoziale in cui si annida l'usura, non è certo l'unico strumento, ben potendo qualsiasi altro contratto che importi il trasferimento di diritti o l'assunzione di obblighi verso un determinato corrispettivo, in danaro, beni o servizi, costituire il mezzo in concreto utilizzato dall'agente per farsi dare o promettere, approfittando dell'altrui stato di difficoltà,
interessi o altri vantaggi usurari.
e.4 Nel caso di specie, il compendio immobiliare sito nel Comune di Pasian di Prato, Via
Cotonificio 84, costituito da un ufficio di mq. 156, classe energetica B, ristrutturato tra il 2010 e il
2012 e da quattro posti auto scoperti, è stato trasferito alla sig.ra al prezzo di € 70.000,00. CP_2
La perizia di stima eseguita su incarico del giudice dell'esecuzione nel procedimento di espropriazione immobiliare, datata 10.10.2018, aveva determinato un valore di mercato del medesimo compendio di € 237.938,00 e un valore di vendita forzata di € 176.300,00. Sul compendio erano iscritte due ipoteche, una a favore di Equitalia Nord s.p.a., per credito destinato ad essere estinto con parte dell'importo convenuto a titolo di prezzo (per € 58.900,00, con la delegazione di pagamento all'acquirente), altra a favore di nella quale la sig.ra già era Parte_4 CP_2
succeduta in forza dell'acquisto dei crediti della citata banca (doc. 2 opposti). Nel corso del suo interrogatorio formale, il sig. ha dichiarato che il prezzo di € 70.000,00 venne determinato CP_1
tenendo conto dei crediti azionati esecutivamente e dei gravami iscritti sull'immobile, ma deve considerarsi che, con la stessa scrittura dell'1.4.2021, è stato contestualmente ribadito l'obbligo degli opponenti alla restituzione dell'importo corrisposto alla banca per acquistare il credito, aumentato degli interessi maturati sino alla data della scrittura, ai tassi ultralegali indicati dagli stessi convenuti opposti nel prospetto prodotto dai convenuti opposti come doc. 37.
e.5 A seguito della rimessione in istruttoria conseguente al rilievo officioso della nullità, i convenuti opposti hanno depositato una stima del tecnico da loro officiato, geom. secondo Per_5
cui il valore commerciale degli immobili trasferiti nel contesto della transazione alla data della stessa sarebbe stato pari ad € 93.334,00 mentre il valore di pronto realizzo avrebbe dovuto determinarsi in € 70.000,00. Per contro, gli opponenti hanno, a loro volta, prodotto relazione di stima del loro
Per_ consulente, perito , nella quale, evidenziata, con valutazioni condivisibili, l'inutilizzabilità di buona parte degli asseriti “comparabili” assunti nella valutazione prodotta dai sig.ri e CP_1
si determina un valore di mercato dell'immobile trasferito con la scrittura dell'1.4.2021 di CP_2
€ 185.000,00, avuto riguardo a tre compravendite aventi ad oggetto immobili effettivamente considerabili a fini comparativi, per ubicazione, tipologia e stato di conservazione;
nella relazione del
Per_ perito sono riportate le quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle
Entrate pertinenti rispetto alla data della scrittura (liberamente consultabili per conferma sul sito dell'Agenzia), che indicano un valore di vendita €/mq. compreso tra un minimo di € 720,00 e un massimo di € 1.050,00, che, rapportati alla superficie complessiva dell'immobile e dei quattro posti auto di cui si discute (mq. 171), individuano un valore minimo di € 123.120,00 e massimo di €
188.100,00, media di € 155.610,00.
e.6 Dalla documentazione prodotta, risulta che la sig.ra acquistò, in data 17.4.2019, i CP_2
crediti della procedente Credito Cooperativo Friuli società cooperativa, corrispondendo l'importo complessivo di € 260.623,89; il sig. pagò una parcella del notaio di € 8.207,00, il CP_1 Per_3
credito dell'avv. Carnelutti di € 5.000,00, il credito dell'avv. di € 8.092,74. Contrariamente a CP_4
quanto assunto dai consulenti dei convenuti opposti, questi ultimi hanno provato che, all'1.4.2021, la somma da loro erogata era pari ad € 281.923,63 (non provati, infatti, i pagamenti per spese condominiali e il credito dello stesso per “fattura pro forma ML”). Si consideri, infatti, che CP_1
gli stessi opposti hanno prodotto come doc. 37 il conteggio sotteso alla determinazione del dovuto,
all'1.4.2021, in € 321.079,40, cui nella scrittura si aggiungeva l'importo di € 26.000,00 per le spese di chiusura dell'esecuzione. Dal citato doc. 37 emerge che, sino alla data del 31.3.2023, a fronte di un capitale indicato come dovuto dagli opponenti di € 284.939,35, sono stati addebitati agli stessi interessi per complessivi € 31.547,30, ai tassi ultralegali ivi specificati (compresi tra il 4,7% e il
14,5%) e altra somma di € 4.592,74 con la causale “VI differenza con valore nominale credito
sul quale non ho calcolato interessi”. Come già ricordato, con la scrittura dell'1.4.2021 è stato pattuito un tasso del 4% annuo su tutti gli importi dovuti, a fronte dell'ulteriore dilazione concessa sino al 22.10.2022, con iscrizione di ulteriore ipoteca per € 70.000,00 a carico dell'immobile già lotto 3 della procedura esecutiva.
e.7 I vantaggi procurati agli opposti dalla scrittura dell'1.4.2021 possono Parte_6
dunque quantificarsi nell'importo di € 85.000,00, pari alla differenza tra il valore di mercato dell'immobile ceduto, che, per adottare un criterio del tutto prudenziale, sulla base di quanto sopra riportato può essere assunto in € 155.000,00, valore medio OMI Agenzia delle Entrate, e il corrispettivo di € 70.000,00 pattuito, che andava ad aggiungersi all'importo, riconosciuto e determinato con la medesima scrittura, di 39.155,77 per interessi addebitati sino al 31.3.2021 e altre utilità.
e.8 L'art. 644 c. 3 c.p., nel suo dato testuale, pone in correlazione diretta, da un canto, i vantaggi conseguiti o conseguibili dall'accipiens, dall'altro, la prestazione (di denaro od altra utilità) da questi eseguita;
la sproporzione deve essere valutata in concreto dal giudice, effettuando una comparazione tra i vantaggi conseguiti o anche solo promessi e quelli ordinariamente correlati all'effettuazione delle prestazioni erogate dall'accipiens (Cass., sez. II pen., 29.3.2017, n. 26214; Cass., sez. II pen.,
25.10.2012, n. 5683). Tale essendo il criterio di valutazione normativamente previsto, risultano di conseguenza irrilevanti le considerazioni svolte dai convenuti opposti in ordine alle utilità per gli opponenti conseguenti alla complessiva erogazione ricevuta;
la rilevante entità dei vantaggi assicurati dalla transazione dell'1.4.2021 ai sig.ri e indicati al punto e.7, non consente dubbi CP_1 CP_2
in ordine alla sproporzione.
e.9 Alla data dell'1.4.2021 era prossima a scadenza la sospensione dell'esecuzione immobiliare nella quale la sig.ra era intervenuta, subentrando nella garanzia ipotecaria dell'originaria CP_2
procedente, che ben avrebbe potuto essere riattivata;
il sig. nel corso del suo interrogatorio CP_1
formale, ha affermato di essersi fatto parte attiva per promuovere la transazione al fine di evitare la riassunzione della procedura esecutiva sospesa. La situazione di difficoltà economica, di cui all'art. 644 c. 3 c.p., consiste “in una carenza, anche solo momentanea, di liquidità, a fronte di una
condizione patrimoniale di base nel complesso sana”; nella comparsa di costituzione e risposta i convenuti opposti, dopo aver ammesso che l'esecuzione immobiliare, che nella primavera 2019 si trovava in fase di vendita, aveva colpito la residenza del sig. e dei figli minori e la residenza Pt_1
della sig.ra hanno affermato (pag. 8) che “controparte sa bene che l'accesso al credito Parte_3
per ma anche per e per la Signora , era inibito da ben più tempo Parte_2 Parte_1 Parte_3
e da ben altre obbligazioni cui erano inadempienti”. Gli opponenti non erano evidentemente riusciti a risolvere i problemi di liquidità da loro esposti nell'atto di citazione e, al fine di evitare che l'esecuzione fosse riattivata, si sono determinati ad accettare le inique condizioni di cui alla scrittura dell'1.4.2021.
e.10 Ai fini dell'integrazione del delitto di usura, è sufficiente l'oggettiva sproporzione delle condizioni economiche stabilite dalle parti, risultando irrilevante sia che l'agente abbia posto in essere una condotta induttiva per farsi dare o promettere interessi o altri vantaggi usurari, sia che la persona offesa abbia preso l'iniziativa per avviare la negoziazione usuraria (tra le altre, Cass., sez. II pen.,
14.12.2022-13.3.2023, n. 10523).
e.11 L'attore sig. ha allegato di conoscere il sig. da circa trent'anni, di aver Pt_1 CP_1
intrattenuto con lui e con la moglie sig.ra un rapporto di amicizia, che entrambi avevano CP_2
lavorato nello stesso studio commercialista, avevano costituito insieme la società Corte Cormor s.r.l.,
avevano acquistato case confinanti in una località di montagna, avevano iscritto i figli a scuola nella stessa classe;
in ragione di tali rapporti, quando a causa dei debiti ereditati dal padre defunto e delle conseguenze della separazione dalla moglie la sua situazione finanziaria si era fatta grave, aveva confidato ai convenuti le difficoltà nelle quali si trovava. Tali circostanze non sono state minimamente contestate dai convenuti e che hanno riconosciuto di essere stati al corrente della CP_1 CP_2
gravità della situazione finanziaria degli opponenti;
non v'è dubbio che gli stessi conoscessero l'effettivo valore dell'immobile trasferito alla sig.ra ove si consideri che il coniuge della CP_2
stessa sig. emise persino una nota proforma a carico di per “consulenza e CP_1 Parte_2
assistenza giuridico operativa procedura esecutiva 484/2017” e, dunque, ben conosceva la perizia di stima formata in tale procedura;
peraltro, il citato immobile era stato precedentemente acquistato da nel 2010 da Corte Cormor s.r.l. -società della quale erano soci il padre dell'attore Parte_2 opponente e il sig. che ne era l'amministratore delegato- quando era ancora al grezzo, al CP_1
prezzo di € 190.000,00 oltre IVA.
Si consideri, ancora, che il teste ha riferito che, nel corso del 2022, si trovava in difficoltà Tes_2
finanziarie, gestendo, al tempo, una casa editrice;
aveva parlato con il sig. , che gli aveva Pt_1
raccontato che il sig. gli aveva prestato del denaro, dicendogli che avrebbe potuto aiutare CP_1
anche lui. Il teste ha ricordato di aver chiesto al sig. se fosse disponibile a prestargli una CP_1
somma di € 150.000,00-200.000,00 e che il sig. li chiese se avesse immobili da poter cedere, CP_1
dicendogli che “gli andava bene un tasso formale, ma era necessario che io avessi degli immobili
che ero disposto a cedere”; il teste ha riferito di non aver più incontrato il sig. e di aver CP_1
interrotto i rapporti con il sig. . Pt_1
Sulla scorta degli elementi probatori riassunti, può ritenersi il dolo dei convenuti opposti.
e.12 Conclusivamente, la scrittura privata denominata transazione, autenticata nelle firme dal notaio di Tavagnacco in data 1.4.2021, rep. nn. 120.269-120.270 racc. 25.613, deve Persona_7
essere dichiarata nulla, ai sensi dell'art. 1418 c. I c.c., per violazione della norma imperativa di cui all'art. 644 c.p..
Quanto alle scritture private di ricognizione di debito sottoscritte dagli attori opponenti nelle date
20.9.2021 e 4.4.2022, deve ricordarsi che, per costante principio espresso dal giudice di legittimità,
la ricognizione di debito, al pari della promessa di pagamento, non costituisce autonoma fonte di obbligazione, ma ha soltanto un effetto confermativo di un preesistente rapporto fondamentale,
rispetto al quale ha l'unico effetto di invertire l'onere della prova;
accertata la nullità del rapporto fondamentale, deve escludersi qualsiasi valenza probatoria di tali scritture.
Essendo la domanda degli opposti fondata sull'atto di transazione dichiarato nullo, il decreto ingiuntivo opposto deve essere revocato.
F) L'infondatezza delle domande di risoluzione e rescissione della scrittura privata
dichiarata nulla.
Avendo le Sezioni Unite della Suprema Corte, nella pronuncia del 2014 più volte citata, ritenuto ammissibile il rilievo officioso della nullità in ogni ipotesi in cui sia proposta un'azione di impugnativa negoziale, ne consegue che, ove la nullità sia ritenuta sussistente, si determina un'inefficacia ab origine, che preclude l'adozione di pronunce costitutive presupponenti negozi temporaneamente efficaci.
G) La regolazione delle spese processuali.
Le spese seguono la prevalente soccombenza dei convenuti opposti e vengono liquidate a loro carico come da dispositivo, in applicazione dei parametri di cui al D.M. Giustizia n. 55/2014
pertinenti rispetto al valore della causa, assunti al valore medio, per le quattro fasi.


P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di Udine, seconda sezione civile, in composizione monocratica, ogni diversa domanda, eccezione e deduzione disattesa, definitivamente pronunciando nella causa suindicata:
1) accerta e dichiara, ai sensi dell'art. 1418 c. I c.c., la nullità della scrittura privata denominata transazione, autenticata nelle firme dal notaio di Tavagnacco in data Persona_7
1.4.2021, rep. nn. 120.269-120.270 racc. 25.613 e, per l'effetto, revoca il decreto ingiuntivo opposto n. 1372/2022 del 28-29.11.2022 e rigetta la domanda di condanna, proposta sulla base del titolo dichiarato nullo;

2) in ragione dell'accertata nullità della scrittura privata dell'1.4.2021, di cui al punto 1),
rigetta le domande di risoluzione per inadempimento e di rescissione per lesione del medesimo titolo,
svolte dagli attori opponenti;

3) dichiara inammissibile la domanda, svolta dagli opponenti, di annullamento per errore delle scritture private da loro sottoscritte, datate 20.9.2021 e 4.4.2022 (doc. 12 e 14 opposti);
4) condanna i convenuti opposti, in solido tra loro, a rifondere le spese processuali agli attori opponenti, per tutti liquidate in € 634,00 per esborsi e in € 22.457,00 per compenso, oltre al rimborso forfetario spese generali del 15%, al C.P.A. e all'IVA, se dovuta in quanto costo effettivo.
Udine, 4 novembre 2025.
Il giudice dott.ssa Annalisa Barzazi