T R I B U N A L E O R D I N A R I O D I R O M A ___ _ ___
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
Il Tribunale ordinario di Roma, seconda sezione civile, in persona del giudice dott. Federico Salvati, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al numero 5736 del ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2022, posta in deliberazione il 3 giugno 2025 (data di scadenza del termine per il deposito delle memorie di replica) e vertente
TRA
, rappresentato dalla Parte_1 [...]
Parte_2
(avv. Andrea Sabino)
attore
E
Controparte_1
(avv. Andrea Bombardieri)
convenuto
CONCLUSIONI
Nelle note scritte ex art. 127-ter c.p.c. depositate entro il termine del 12.2.2025 in sostituzione dell'udienza per la precisazione delle conclusioni i difensori delle parti così concludevano, richiamando le conclusioni formulate nei rispettivi atti di costituzione in giudizio: per l : “1. accertare e dichiarare che il convenuto occupa senza titolo alcuno Pt_1
l'immobile descritto in premessa almeno dal mese di dicembre 2014 o da diversa data ritenuta di giustizia;
conseguentemente condannare il convenuto, nonché qualsiasi altro occupante sine titulo e/o avente causa, all'immediato rilascio, in favore dell , del Pt_1 predetto bene immobile libero da persone e cose, ed altresì, a risarcire all i danni Pt_1 da quest'ultimo subiti in conseguenza della illecita occupazione, con corresponsione all e per esso alla delle somme dovute a titolo di indennità Pt_1 Parte_2 di occupazione, maturate dall'inizio della occupazione alla data dell'effettivo rilascio o della sentenza, per l'importo pari ad €. 50.543,36, alla data del 30/11/2021, oltre quelle TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
successive, ovvero per quella maggiore o minore che risulterà di giustizia, oltre interessi legali dalle singole scadenze mensili al saldo, anche previa espletanda C.T.U. determinativa del valore dell'immobile de quo, con riferimento anche a immobili aventi caratteristiche similari a quello per cui è causa;

2. per l'effetto condannare il convenuto a corrispondere all , e per esso alla la somma di €. 759,42 o Pt_1 Parte_2 quella maggiore o minore che risulterà di giustizia, per ogni mese successivo alla pubblicazione della sentenza sino all'effettivo rilascio dell'immobile de quo;

3. con vittoria di spese, competenze e onorari.” per : “Rigettare la domanda attrice, siccome inammissibile, Controparte_1 totalmente infondata in fatto ed in diritto e non provata;
2) Accertare e dichiarare che l'immobile in questione non era attenzionato dalla che, con nota del Parte_2 17.10.2016, dichiarava all come lo stesso fosse stato trasferito dal precedente Pt_1 gestore come libero e, pertanto, tolto dall'elenco delle sfittanze;
3) Accertare e dichiarare che, se non si fosse presentato in data 03.10.2016 presso gli uffici della CP_1 [...]
dichiarando di aver occupato l'immobile, quest'ultima nulla avrebbe saputo sulla Pt_2 sorte dell'immobile; 4) Accertare e dichiarare che l'ente proprietario ed il gestore hanno permesso e/o tollerato che una persona, senza possedere alcun titolo, concedesse in affitto tale alloggio a terzi;
5) Accertare e dichiarare che il convenuto occupa l'immobile dal 18.10.2016, data in cui l contestava a l'occupazione senza titolo, Pt_1 CP_1 diffidandolo al rilascio dell'immobile.”
MOTIVI DELLA DECISIONE
1 – L , rappresentato dalla Parte_1
, con atto notificato 19.1.2022 ha convenuto in giudizio Parte_2
, rappresentando: di essere proprietario ab origine Controparte_1 dell'immobile sito in Roma, via Eugenio Checchi, n. 15, scala D, int. 37, piano VII, cap. 00159 adibito a uso abitativo;
che almeno dal mese di Controparte_1 dicembre 2014 occupava abusivamente la suddetta unità immobiliare, come emerso dall'autodenuncia inviata alla , con la quale il Parte_2
18.6.2020 aveva stipulato un contratto di gestione immobiliare;
che aveva diffidato l'occupante, intimandogli di rilasciare l'immobile e di pagare quanto dovuto a titolo di indennità di occupazione;
che questa ammontava a € 759,42 mensili, calcolata al mese di novembre 2021 sulla base del valore minimo di mercato, pari a € 9,8/mq stimato in virtù delle quotazioni OMI del primo semestre del 2014; che il convenuto aveva omesso il pagamento delle indennità di occupazione sin dall'inizio dell'occupazione dell'immobile e che pertanto alla data del 30/11/2021 era debitore per l'utilizzo dell'immobile della complessiva somma di €. 50.543,36 (anno 2014: € 677,18; anno 2015: € 8.803,34; anno 2016: €
7.056,48; anno 2017: € 5.985,01; anno 2018: € 6.229,58; anno 2019: € 6.870,27; anno 2020: € 7.620,18; anno 2021: € 7.978,50). Concludeva come in epigrafe.
, rimasto inizialmente contumace, si è costituito il 7.10.2022, Controparte_1 successivamente allo spirare dei termini per depositare la prima e la seconda
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memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c. (essendo il secondo termine spirato il
19.9.2022, atteso che l'inizio della decorrenza era stato fissato dal giudice al
20.6.2022). Il convenuto ha esposto: che nel mese di marzo del 2014, avendo necessità di reperire un alloggio per sé e le sue due figlie, aveva preso in locazione l'immobile sito in via Eugenio Checchi n. 15, oggetto di causa, “da un Per_ certo Sig. RR, conosciuto al bar del Sig. sito in Via Eugenio Tes_1
Checchi n. 15, assiduo frequentatore del bar”, al quale aveva corrisposto un canone di locazione di € 400,00 al mese;
che aveva chiesto ripetutamente al Sig.
RR di stipulare regolare contratto di locazione, “ma lo stesso tergiversava fino a sparire completamente dalla circolazione alla fine del 2014”; che, venuto a conoscenza che l'immobile era di proprietà dell , si era recato presso gli uffici Pt_1 della per mettersi in regola e si era autodenunciato il 3.10.2016 Parte_2 presso gli uffici della dichiarando di aver occupato l'immobile Parte_2 nel dicembre 2014, a riprova della sua buona fede;
che l'immobile non era attenzionato dalla che, con nota del 17.10.2016, aveva Parte_2 comunicato all che in data 3.10.2016 egli si era presentato presso i propri Pt_1 uffici, dichiarando di aver occupato dal dicembre 2014, e che l'immobile era stato trasferito dal precedente gestore come libero e, pertanto, tolto dall'elenco delle sfittanze.
ha quindi sostenuto: che, se non si fosse autodenunciato, la Controparte_1 nulla avrebbe saputo sulla sorte dell'immobile; che l'ente Parte_2 proprietario e il gestore hanno permesso e/o tollerato che una persona, senza possedere alcun titolo, concedesse in affitto l'alloggio a terzi;
che l'occupazione era stata attuata senza alcun sotterfugio o nascondimento e ufficializzata presso l'anagrafe comunale, avendo egli fissato nell'alloggio la propria residenza anagrafica;
che, una volta aperto il rapporto di utenza a proprio nome, aveva sempre pagato mensilmente l'indennità di occupazione a titolo risarcitorio, utilizzando unicamente i bollettini postali forniti dalla che non Parte_2 aveva in quel momento altre soluzioni se non quella di occupare un alloggio momentaneamente disponibile, essendosi trovato nello stato di bisogno, conseguente alla mancanza di una dignitosa sistemazione alloggiativa, evidenziando che all'epoca dei fatti (dicembre 2014) non lavorava e versava in precarie condizioni di salute (affetto da patologie neoplastiche, ipertensione e invalido al 100%), con due figlie a carico molto giovani, nate rispettivamente nel
1993 e nel 1995.
Concludeva come in epigrafe.
Nella terza memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c., tempestivamente depositata lunedì 10.9.2022, l ha eccepito: a) l'inammissibilità delle domande e delle Pt_1 eccezioni riconvenzionali, stante la tardività della costituzione del convenuto;
b)
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l'inammissibilità delle istanze istruttorie, stante la costituzione dopo la scadenza del termine per il deposito delle memorie di cui all'art. 183, comma 6, n. 2, c.p.c.
La causa è stata istruita mediante assunzione dell'interrogatorio formale del convenuto ed espletamento di una c.t.u.
2 – Devono innanzitutto evidenziarsi gli effetti della tardività della costituzione del convenuto.
Questa, in quanto intervenuta successivamente alla scadenza del termine di venti giorni prima dell'udienza dell'8.6.2022, fissata nell'atto di citazione e non differita dal giudice, determina l'inammissibilità delle domande ed eccezioni riconvenzionali proposte da : di accertamento del fatto che Controparte_1
l'immobile in questione fosse stato tolto dall'elenco “delle sfittanze”; di accertamento che la “nulla avrebbe saputo sulla sorte Parte_2 dell'immobile” se l non le avesse dichiarato di avere occupato CP_1
l'immobile; di accertamento che l e la avevano permesso o Pt_1 Parte_2 tollerato che “una persona, senza possedere alcun titolo, concedesse in affitto tale alloggio a terzi”; di accertamento che egli occupava l'immobile dal
18.10.2016, data in cui l gli aveva contestato l'occupazione senza titolo. Pt_1
Inoltre la tardiva costituzione, in quanto intervenuta successivamente alla scadenza del termine per depositare la seconda memoria ex art. 183, comma 6,
c.p.c., determina l'inammissibilità delle produzioni documentali e dell'istanza di ammissione della prova per testimoni (fatto salvo quanto si dirà oltre in ordine all'esecuzione di pagamenti parziali).
3 – In primo luogo si evidenzia che il fatto storico dell'occupazione dell'immobile da parte di dal mese di dicembre 2014 è stato ammesso dal Controparte_1 convenuto nella comparsa di risposta e confermato in sede di interrogatorio formale. La circostanza trova conferma anche nell'autodichiarazione resa il

5.10.2016 dal convenuto alla (doc. 4 fasc. ), nella quale si Parte_2 Pt_1 specifica anche che l'appartamento è “di proprietà dell ”. Pt_1
Il convenuto, inoltre, non ha allegato di avere successivamente rilasciato l'appartamento o regolarizzato la sua posizione, mediante stipula di un contratto, bensì ha sostenuto – nella comparsa di risposta e in sede di interrogatorio formale – che l'appartamento gli era stato concesso in locazione per un canone mensile di € 400,00 nell'anno 2014 da una terza persona, di nome RR, la quale dapprima non riscontrava le richieste dell di stipulare un contratto CP_1 di locazione e quindi, dalla fine dell'anno 2014, non si era più fatto rintracciare
(“fino a sparire completamente dalla circolazione”).
Osserva il tribunale che all'intervenuto accordo con la terza persona – che peraltro non ha trovato alcun riscontro probatorio – non potrebbe in ogni caso essere accordata alcuna rilevanza nell'ambito del rapporto con l'ente proprietario,
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nel senso di legittimare la detenzione dell'immobile ovvero di incidere per qualsivoglia altra causa sul diritto di quest'ultimo di ottenere il risarcimento per l'illegittima occupazione dell'immobile e il rilascio di questo. A tale riguardo si osserva che la dichiarazione resa alla il 5.10.2016 non produce Parte_2
l'effetto di sanare l'occupazione o di rendere incolpevole la condotta dell , ma semmai evidenzia la consapevolezza che questi aveva di CP_1 detenere un immobile altrui in carenza di un titolo che legittimasse la detenzione.
Pertanto, in assenza di un titolo giuridico che giustifichi la detenzione dell'alloggio da parte del convenuto, la domanda volta ad ottenere il rilascio dell'immobile deve essere accolta, avendo l interesse ad ottenere un titolo esecutivo di Pt_1 rilascio, in considerazione della permanenza dell'illegittima – in quanto non fondata su un autonomo ed idoneo titolo di detenzione – condotta di occupazione dell'immobile.
5 – In ordine alla determinazione dell'indennità di occupazione che l è CP_1 tenuto a corrispondere, quale occupante privo di un titolo legittimante, si osserva quanto segue.

5.1 L'entità del risarcimento del danno cagionato all'ente proprietario dall'occupazione senza titolo, e perciò illegittima, esercitata da CP_1
deve essere determinata facendo riferimento alla nozione di “danno
[...] normale” o “danno presunto” recentemente individuata dalle Sezioni Unite della
Suprema Corte, la quale, nella sentenza del 15.11.2022, n. 33645, ha enucleato i seguenti principi di diritto:
- “nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta”;
- “nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato” (v. anche Cass., ord. n. 19489/2024);
- “nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza dell'occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato”.
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Secondo la Suprema Corte, il danno subito dal proprietario sarebbe oggetto di una presunzione iuris tantum correlata alla normale fruttuosità del bene e, nel caso di specie, l'appartenenza dell'alloggio a un ente pubblico induce a ritenere che lo stesso, in assenza dell'accertata occupazione abusiva, sarebbe stato verosimilmente locato o ceduto a terzi.

5.2 Il ctu all'uopo incaricato ha determinato in € 695,80 mensili (cfr. i conteggi illustrati nella relazione tecnica, che si condividono perché logici e aritmeticamente corretti), il canone mensile di locazione relativo all'immobile di cui si tratta, prendendo a parametro il valore minimo di mercato secondo le quotazioni OMI del primo semestre del 2014. Il consulente – previa detrazione di quanto versato dall , come risultante dal prospetto prodotto dall CP_1 Pt_1
(pari a € 8.282,27) e di ammontare superiore rispetto all'importo complessivamente risultante dalle tardive produzioni documentali del convenuto
– ha determinato in € 65.472,53 la misura del danno patrimoniale da occupazione senza titolo, con riferimento al periodo dicembre 2014-settembre
2023.
Tale importo deve essere maggiorato della somma di € 12.524,40, corrispondente all'indennità di occupazione, pari a € 695,80 mensili, non corrisposta con riferimento al successivo periodo decorso dall'ottobre 2023 al marzo 2025, oltre al medesimo importo mensile per l'occupazione eventualmente protrattasi nei mesi successivi, fino all'effettivo rilascio.

5.3 In conclusione, la somma equitativamente determinata al cui pagamento in favore dell è tenuto il convenuto, ammonta a complessivi € 77.996,53, oltre Pt_1
a interessi legali ex art. 1284, comma 1, c.p.c. dalle singole scadenze mensili al saldo, come richiesto dall , tenendo conto del danno arrecato dalla mancata Pt_1 disponibilità del denaro.
Inoltre dovrà corrispondere, al medesimo titolo, la somma di € Controparte_1
695,80 per ciascun mese di occupazione successivo al mese di marzo 2025, fino al rilascio, oltre ad interessi legali ex art. 1284, comma 1, c.c., decorrenti da ciascun mese di occupazione, previa detrazione delle somme eventualmente versate nello stesso periodo.
6 – Alla soccombenza segue la condanna del convenuto al pagamento in favore della controparte delle spese di giudizio, liquidate in dispositivo come da nota, secondo i criteri previsti dal D.M. Giustizia n. 55 del 2014, con riferimento allo scaglione tariffario corrispondente alla somma riconosciuta come dovuta e tenendo conto dell'attività processuale effettivamente svolta.
Le spese relative all'onorario del c.t.u. sono poste definitivamente a carico del convenuto.
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P. Q. M.


Il Tribunale, disattesa ogni diversa domanda, eccezione, difesa ed istanza, definitivamente decidendo sulla domanda proposta dall Parte_1
, rappresentato dalla nei confronti
[...] Parte_2 di , e sulle domande riconvenzionali da questo proposte, Controparte_1 così provvede:
a) dichiara inammissibili le domande riconvenzionali proposte da CP_1
;
[...]
b) dichiara che occupa senza titolo l'immobile sito in Roma, Controparte_1 alla via via Eugenio Checchi, n. 15, scala D, int. 37, piano VII, ed è tenuto al pagamento della relativa indennità di occupazione, a titolo di risarcimento del danno, nella misura specificata al successivo capo d);
c) condanna al rilascio del suddetto immobile in favore Controparte_1 dell Pt_1
d) condanna al pagamento, in favore dell Controparte_1 Pt_1
• della somma € 77.996,53, oltre a interessi legali ex art. 1284, comma 1,
c.p.c. dalle singole scadenze mensili al saldo;

• la somma di € 695,80 per ciascun mese di occupazione successivo al mese di marzo 2025, fino al rilascio, oltre ad interessi legali ex art. 1284, comma 1, c.c., decorrenti da ciascun mese di occupazione, previa detrazione delle somme eventualmente versate nello stesso periodo.
e) condanna al pagamento in favore dell delle spese Controparte_1 Pt_1 processuali che liquida in € 14.913,00 per compensi e in € 545,00 per spese, oltre a rimborso spese generali, cpa e iva, se dovuta;

f) pone le spese relative all'onorario del c.t.u. definitivamente a carico di CP_1
.
[...]
Così deciso in Roma, il 12.11.2025
Il Giudice Federico Salvati
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