REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI MODENA in composizione monocratica in persona del giudice dott.ssa Eleonora
OT pronuncia
S E N T E N Z A
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 5461 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2020 promossa da:
C.F. ) e Parte_1 C.F._1
, C.F. elettivamente Parte_2 C.F._2
domiciliate in VIALE MURATORI N.187 41124 MODENA, presso lo studio dell'avv. MA DR, rappresentate e difese dall'avv.
MA DR
ATTRICI nei confronti di
- Cod. Fisc. , Controparte_1 C.F._3
elettivamente domiciliato in VIA STATALE, 54 CASALGRANDE, presso lo studio dell'avv. OM RI, rappresentato e difeso dall'avv.
OM RI
CONVENUTO
in punto a: Divisione di beni caduti in successione
1 Conclusioni delle parti
Come da verbale di udienza del 18.03.2025.
MOTIVAZIONE IN FATTO E IN DIRITTO
Il presente procedimento ha ad oggetto lo scioglimento della comunione sul bene immobile pervenuto in successione (30.07.2011) di Per_1
(come meglio spiegato in citazione, pp. 1-4) a:
[...]
- (moglie, deceduta in corso di causa); Persona_2
- (figlia, attrice); Parte_2
- (figlia, attrice); Parte_1
- (figlio e odierno convenuto). Controparte_1
Si tratta di alloggio al piano terzo con soffitta al piano quarto (sottotetto) ed autorimessa al pianterreno del fabbricato in condominio sito nella periferia ovest di Modena, nel quartiere Madonnina, al civ. n. 20 di via P.Alvarado,
catastalmente distinto con il mappale 125 (subalterni 10 e 33) del foglio 82.
Va premesso che non vi è contestazione tra le parti in ordine all'an dividendum sit né in ordine alle rispettive quote.
Tale porzione immobiliare è pervenuta all'attuale proprietà con le denunce di successione apertesi il 30.07.2011 in morte del padre, Per_1
(registrata a Modena il 18.11.2011 al n. 3638, vol. 990), ed il
[...]

5.11.2020 in morte della madre, (registrata a Modena il Persona_2
2 17.05.2021 al n. 237170, vol. 88888), come desumibile dalle visure storiche catastali.
Risulta dunque pacificamente che i condividenti siano attualmente, a seguito del decesso della madre avvenuto in corso di causa Per_2 Per_2
(5.11.2020), intestatari delle quote di un terzo ciascuno.
L'espletata consulenza tecnica di ufficio - i cui esiti vengono integralmente condivisi perché esaustivi, scevri da contraddizioni e fondati su rigorosi accertamenti compiuti presso i pubblici uffici - ha consentito di accertare l'esatta consistenza dell'oggetto della comunione (si rinvia, al riguardo, alla prima parte dell'elaborato peritale).
Parimenti vanno condivise le conclusioni a cui è pervenuto il C.T.U. in ordine alla stima del cespite perché fondate sulla corretta valorizzazione delle caratteristiche intrinsiche ed estrinseche del bene e sull'applicazione di un criterio di stima scientificamente valido, ossia il criterio cd. sintentico,
basato sui prezzi di mercato praticati nella zona in cui è situato il bene oggetto di valutazione con riferimento a parametri tecnici ben definiti
(pp.20-23 elaborato peritale).
Il Ctu ha poi ritenuto tecnicamente non comodamente divisibile il compendio immobiliare, in tre lotti costituiti da beni omogenei e proporzionati al valore delle quote indivise dei comproprietari.
Ha dunque ritenuto che le uniche soluzioni possibili per lo scioglimento della comunione siano costituite da:

3 - assegnazione alla parte che ne farà eventualmente richiesta, delle quote indivise detenute dagli altri comproprietari, e ciò prevedendo il pagamento dell'attuale valore di mercato delle interessenze;

- nel caso le parti non richiedano l'assegnazione del bene, la vendita all'incanto della piena ed esclusiva proprietà della porzione immobiliare di cui si tratta.
Il ctu ha inoltre evidenziato che la porzione immobiliare non era rappresentata correttamente nelle planimetrie catastali depositate presso l'Agenzia del Territorio di Modena e non era conforme alle pratiche edilizie legittimate dal Comune di Modena. In particolare, le situazioni dell'alloggio al piano terzo e della soffitta al piano quarto (sottotetto) non corrispondevano a quanto raffigurato nella planimetria catastale e negli elaborati grafici legittimati dal Comune di Modena.
Le principali differenze sono state ravvisate nell'alloggio e consistevano nelle maggiori estensioni del cucinotto e del servizio igienico (ampliati in luogo di limitate porzioni del soggiorno e di una camera), nell'esistenza di un unico disimpegno (realizzato mediante l'accorpamento dei due contigui disimpegni) e di un ripostiglio (effettuato in luogo di una porzione di camera).
Dette differenze costituivano irregolarità costruttive o trasformazioni tali da imporre l'ottenimento di un provvedimento abilitativo in sanatoria.
4 Le ulteriori e più limitate differenze (alcune lesene nel soggiorno dell'alloggio e il lucernario planare alla falda di copertura nella soffitta) sono state considerate dal consulente ricomprendibili tra le tolleranze edilizie previste dall'art. 19 bis della legge regionale n. 23/2004 (come modificato e integrato dalle l.r. nn. 6/2009, 12/2017 e 24/2017).
Tale situazione ha imposto, sulla scorta delle indicazioni del ctu,
l'aggiornamento catastale mediante la predisposizione della denuncia di variazione con la compilazione della pratica Docfa da depositare presso l'Agenzia del Territorio di Modena.
La spesa complessivamente prevista per la regolarizzazione delle suindicate difformità edilizie e l'aggiornamento catastale è stata stimata, considerando gli oneri fiscali di legge sulle competenze professionali, in complessivi
€4.200,00 (€ 1.340,00 sanzioni e diritti comunali + € 100,00 diritti ministeriali + € 2.818,20 = € 4.258,20, e per arrotondamento € 4.200,00).
Pertanto, tenuto conto che il valore complessivo del compendio immobiliare ammonta ad €. 115.500,00, il valore delle singole quote (1/3) è
stato determinato, sia considerando le spese prevedibili per la regolarizzazione edilizia e l'aggiornamento catastale, in € 37.100,00 (€
115.500,00 – 4.200,00 diviso 3), sia supponendo l'immobile conforme ed ignorando le spese prevedibili per la regolarizzazione edilizia e l'aggiornamento catastale, in €.38.500,00 (115.500,00 / 3) (cfr. p. 26 della consulenza).
5 Va segnalato che la stima, benché effettuata nel giugno 2022 può ritenersi ancora attuale: non è trascorso un lasso di tempo considerevole tra la valutazione dei beni e la fase della decisione e in ogni caso le parti processuali non hanno prospettato fatti nuovi - verificatisi nel suddetto lasso temporale - idonei ad incidere sulla stima effettuata dal C.T.U.
Il ctu è stato poi incaricato per l'integrazione della perizia al fine di procedere alla regolarizzazione edilizia ed all'aggiornamento catastale dell'immobile (p. 13 ss. della perizia in atti).
Con incarico suppletivo, il consulente ha dunque proceduto alla regolarizzazione edilizia ed all'aggiornamento catastale della consistenza immobiliare di proprietà delle parti, mediante la redazione e presentazione:
- della denuncia di variazione catastale presso l'Agenzia delle Entrate di
Modena prat.n. MO0148394 del 23.12.2024, con la quale è stata aggiornata la rappresentazione grafica dell'appartamento e della soffitta, oltre alla descrizione delle loro caratteristiche;

- della C.I.L.A. presso il Comune di Modena distinta con la prat.n.
3158/2024 del 24.12.2024, con la quale sono state raffigurate, descritte e regolarizzate le difformità rilevate nell'appartamento e nella soffitta di pertinenza.
Pertanto, la consistenza immobiliare di cui si tratta, ora catastalmente distinta con il mappale 125 (subalterni 10, 50 e 51) del foglio 82, risulta
6 attualmente coerente con la situazione catastale denunciata presso l'Agenzia
delle Entrate di Modena e conforme alla suindicata pratica edili zia.
Venendo alla divisione del cespite, si osserva che, se nell'eredità vi sono immobili non comodamente divisibili o il cui frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia o dell'igiene, e la divisione dell'intera sostanza non può effettuarsi senza il loro frazionamento, essi devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito dell'eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche nelle porzioni di più coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l'attribuzione.
Se nessuno dei coeredi è a ciò disposto, si fa luogo alla vendita all'incanto
(cfr. art. 720 c.c.).
Sul punto occorre considerare che, secondo un orientamento giurisprudenziale assolutamente consolidato, al quale questo Giudice ritiene di aderire, "l'art. 720 cod. civ., nel disciplinare l'ipotesi in cui l'immobile oggetto di comunione non sia divisibile o comodamente divisibile a prescindere dal fatto che le quote dei condividenti siano o meno eguali,
configura la vendita all'incanto come rimedio residuale cui ricorrere quando nessuno dei condividenti voglia giovarsi della facoltà di attribuzione dell'intero" (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 11641 del 13/05/2010).
La stessa giurisprudenza di legittimità ha, inoltre, affermato che "In tema di divisione ereditaria, il giudice, ai sensi dell'art. 720 c.c., può attribuire, per
7 l'intero, un bene non comodamente divisibile, non solo nella porzione del coerede con quota maggiore, ma anche nelle porzioni di più coeredi che tendano a rimanere in comunione, come titolari della maggioranza delle quote" (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5603 del 22/03/2016).
Peraltro, "il concetto di comoda divisibilità di un immobile a cui fa riferimento l'art. 720 c.c. postula, sotto l'aspetto strutturale, che il frazionamento del bene sia attuabile mediante determinazione di quote concrete suscettibili di autonomo e libero godimento che possano formarsi senza dover fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi e, sotto l'aspetto economico -funzionale, che la divisione non incida sull'originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell'intero" (Cass. Civ., sez. VI, 13.7.2016 n. 14343).
Nel caso di specie risulta, quindi, applicabile l'art. 720 c.c., dal momento che, in forza del richiamo contenuto nell'art. 1116 c.c., alla divisione delle cose comuni si applicano le norme sulla divisione dell'eredità, in quanto compatibili (in termini Cass., sez. 3, n. 12758/2001).
La norma sopra richiamata dispone che gli immobili non divisibili debbano essere compresi per intero, con addebito dell'eccedenza, nella porzione di uno dei condividenti aventi diritto alla quota maggiore e che si debba fare luogo alla vendita all'incanto solo in mancanza di richieste di assegnazione.
Applicando i principi sopra riportati alla divisione oggetto del presente
8 giudizio, risulta chiaro che la domanda delle attrici di attribuzione del bene appare preferibile rispetto a quella del convenuto, essendo esse titolari della porzione maggiore.
Pertanto, la comunione dovrà essere sciolta mediante l'accoglimento della relativa richiesta di assegnazione, alla luce delle conclusioni formulate dalle parti, vale a dire quella proposta congiuntamente da parte di Parte_1
e .
[...] Parte_2
In ogni caso, le attrici rimangono i condividenti con la quota maggiore, e quindi appare ragionevole confermare il superiore ragionamento in punto di diritto.
Pertanto, ai sensi dell'art. 720 c.c., il bene immobile sopra menzionato va compreso per l'intero, con addebito per l'eccedenza, nella quota delle attrici.
Poiché il valore dell'intero bene immobile sopra menzionato è stato stimato in Euro 115.500,00, il valore del conguaglio è pari ad Euro 38.500,00 (€.
115500,00 : 3), e pertanto le attrici devono corrispondere al convenuto la somma di Euro 38500,00 (tenuto conto che le spese per la regolarizzazione catastale avvenuta tramite ctu, hanno formato oggetto di liquidazione in corso di causa).
Orbene, va rammentato che "in materia di divisione giudiziale, la somma dovuta dal condividente assegnatario di un immobile non facilmente divisibile a titolo di conguaglio in favore di quello non assegnatario ha natura di debito di valore, sicché, sorgendo all'atto dell'assegnazione del bene, va
9 rivalutata, anche d'ufficio, al momento della decisione della causa di divisione, senza che, peraltro, da ciò ne derivi l'alterazione del "petitum"
della controversia, poiché la rivalutazione incide esclusivamente sulla concreta quantificazione della quota in termini monetari" (Cass. Civ., sez. II,

8.4.2016 n. 6931).
Pertanto, tenuto conto delle valutazioni operate dal CTU in data 29.06.2022
(data di deposito della perizia) ed operata la rivalutazione monetaria all'attualità del conguaglio, la somma dovuta al convenuto è pari ad
€.41.888,00.
La domanda, proposta dalle attrici, di rimborso delle spese per la conservazione del bene sostenute in via esclusiva dal giugno 2018 (quando il convenuto si è trasferito presso l'appartamento di Via Alvarado n. 20) al
2019 compreso (TARI; spese condominiali, utenze ecc.) essa non può
essere accolta.
Invero la documentazione richiamata a sostegno di tale domanda (docc. nn.

3-4 e 4 bis allegati alla citazione, in realtà non numerati) non è idonea a fornire la prova che vi siano stati dei pagamenti sostenuti in via esclusiva dalle attrici, trattandosi nello specifico dell'avviso di pagamento della TARI,
proveniente da HERA s.p.a., contenente la quantificazione delle spese
(Euro 454,07); di un sollecito proveniente dal Condominio indirizzato a “
[...]
” per il pagamento di spese condominiali non evase (492 x3, Parte_3
spese condominiali, anno 2019) e delle bollette Hera per luce gas ecc.. (cfr.
10 immagini allegate) intestate a , ovvero di documentazione Persona_2
inidonea a dar conto dei pagamenti effettuati e, soprattutto, della loro provenienza.
In assenza di documentazione comprovante il pagamento (es. bonifici bancari, modelli F24 e simili), la relativa domanda di rimborso deve,
pertanto, essere rigettata.
Va del pari disattesa la domanda di indennizzo da illegittima occupazione dell'immobile, in quanto formulata unicamente nella memoria 183, comma
6 n. 1 c.p.c. e dunque tardiva.
La divisione del compendio immobiliare, in conclusione, dovrà procedere secondo le modalità sopra indicate.
In ordine alla regolamentazione delle spese processuali trova applicazione il principio di diritto secondo cui nei giudizi di divisione vanno poste a carico della massa ereditaria le spese necessarie allo svolgimento del giudizio nel comune interesse, mentre valgono i principi generali sulla soccombenza per quelle spese che secondo il prudente apprezzamento del giudice di merito siano conseguenza di eccessive pretese o di inutili resistenze (cfr. Cass. Sez.
II n. 3083 del 13/2/2000).
Quanto alle spese del presente giudizio, occorre considerare che il convenuto ha visto il rigetto della domanda di assegnazione e deve altresì
tenersi conto che l'esito complessivo del processo è stato determinato anche dalla condotta processuale del convenuto che in corso di causa non ha
11 mostrato una sufficiente collaborazione ai fini della auspicabile definizione in via transattiva della controversia.
Dall'altro lato, però, sono state rigettate le domande di parte attrice volte al rimborso delle spese sostenute e ad ottenere l'indennizzo da illegittima occupazione del bene.
Devono quindi ritenersi sussistenti le gravi ragioni, richieste dall'art. 92 c.p.c.
(dopo l'intervento della Corte Costituzionale con sentenza n. 77/2018) per disporre l'integrale compensazione delle spese tra le parti.
Analogamente, le spese di CTU, già liquidate in corso di causa, devono essere poste a carico di tutte le parti in uguale misura e in solido verso il
CTU.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda, eccezione e conclusione disattesa, così provvede:
- Dichiara lo scioglimento della comunione sul bene immobile sito in
Modena, al civico n. 20 di via P.Alvarado, distinto al Catasto Edilizio
Urbano del predetto comune al Foglio 82, mappale 125 (subalterni 10 e
33);
- Assegna a e l'immobile anzidetto, Parte_1 Parte_2
in comproprietà indivisa nella misura del 50% ciascuna;

12 -Pone a carico delle attrici, e il Parte_1 Parte_2
pagamento della somma di Euro €. 41.888,00 in favore del convenuto,
, a titolo di conguaglio;
Controparte_1
-Dichiara la presente statuizione titolo idoneo ex art. 2646 c.c. per la trascrizione presso la competente Conservatoria dei RR. II;

-Rigetta ogni residua domanda ed eccezione;

-Compensa le spese di lite tra le parti;

-Pone le spese di CTU, già liquidate, a carico di tutte le parti in uguale misura e in solido verso il CTU.
Modena, 6.11.2025 Il Giudice
Eleonora OT
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