N. R.G. 1448/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLZANO
Seconda Sezione Civile
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Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario, dott.ssa Manuela Nart, all'udienza del 13 novembre 2025 ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta sub R.G. n. 1448/2025, promossa da:
e rappresentati e difesi dagli avv.ti MARSONER Ulrich e Parte_1 Parte_2
NB MA, entrambi del foro di Bolzano
- intimanti/ricorrenti - contro nato il [...] a [...], codice fiscale Controparte_1 C.F._1
[...]
- resistente contumace -
In punto: Opposizione a convalida di sfratto per morosità
Causa trattenuta in decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI del procuratore di parte ricorrente, precisate all'odierna udienza, "come in atti e verbale
d'udienza del 30 ottobre 2025".
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MOTIVI DELLA DECISIONE


1. I fatti controversi.
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, regolarmente notificato, i signori e in qualità di comproprietari Parte_1 Parte_2
pagina 1 di 7 dell'immobile sito in Bolzano, vicolo del Bersaglio n. 12, contraddistinto tavolarmente dalla p.m.
25 della p.ed. 3374 in C.C. Gries, intimavano al signor conduttore dello Controparte_1 stesso in virtù del contratto di locazione del 21 aprile 2017, debitamente registrato e decorrente dal primo maggio 2017 (cfr. doc. n. 1 di parte ricorrente/intimante), lo sfratto per morosità, stante l'inadempimento di quest'ultimo dovuto al mancato pagamento dei canoni di locazione dovuti per il periodo da febbraio 2020 a marzo 2025, per un importo di Euro 16.099,00, nonché degli oneri accessori relativi agli esercizi dal 2019 al 2025, pari a Euro 5.509,87, oltre a Euro 184,00 a copertura della metà delle spese di registrazione del contratto.
Tanto premesso, i ricorrenti concludevano per la convalida dello sfratto ed emissione di decreto ingiuntivo e, in caso di opposizione, per l'ordinanza di rilascio.
All'udienza dell'8 maggio 2025, il conduttore compariva personalmente, non contestando né
l'avvenuta conclusione del contratto né la sussistenza della morosità così come dedotta dai locatori, ma opponendosi all'intimato sfratto, deducendo di non aver potuto godere dell'immobile oggetto di causa in quanto affetto da diffuse formazioni di muffa, particolarmente evidenti nei periodi di pioggia e durante la stagione invernale. Allegava, inoltre, che le somme non versate a titolo di canone erano state destinate all'acquisto di medicinali necessari per la propria famiglia
(cfr. verbale di udienza dell'8 maggio 2025).
Parte ricorrente chiedeva l'emissione di ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c.
Il Giudice, in data 12 maggio 2025, emetteva ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c. con la quale - rilevata la persistenza di una ingente morosità e l'insussistenza di gravi motivi contrari - ordinava al conduttore di rilasciare l'immobile oggetto di causa in un termine non anteriore al 12 luglio
2025.
Parte resistente, nonostante regolare e tempestiva notificazione dell'ordinanza del 12 maggio
2025, non si costituiva nella presente fase di giudizio, rimanendo, pertanto, contumace.
Parte intimante depositava memoria integrativa, con la quale coltivava le domande già formulate nella fase sommaria, dava atto della persistenza della morosità e rappresentava che la procedura di mediazione aveva avuto esito negativo, stante la mancata partecipazione del resistente.
Precisava, inoltre, che in data 28 giugno 2025 il conduttore aveva provveduto a liberare l'immobile, come da verbale di consegna prodotto con la memoria integrativa, ove le parti davano atto delle buone condizioni dello stesso (cfr. doc. n. 5 di parte ricorrente/intimante).
pagina 2 di 7 All'udienza del 30 ottobre 2025 i ricorrenti chiedevano che la causa venisse trattenuta in decisione, riportandosi agli atti e chiedendo, in particolare, anche la risoluzione del contratto di locazione per cui è causa per grave inadempimento del conduttore.
Il Giudice, a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 30 ottobre 2025, fissava udienza ex art. 429 c.p.c. il 13 novembre 2025 e a tale udienza, all'esito di breve discussione, dava lettura del dispositivo di sentenza con concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.


2. Il merito della lite.
La domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore è fondata e va accolta, con conferma dell'ordinanza di rilascio.
Nel merito, la conclusione di un contratto di locazione tra le parti risulta essere circostanza pacifica, in quanto non contestata e documentalmente comprovata dal deposito del contratto di locazione (cfr. doc. n. 1 di parte intimante/ricorrente); né risulta essere stato contestato il quantum dei canoni e degli oneri accessori dovuti.
Pacifica, per quanto illustrato, la sussistenza del titolo, va in questa sede immediatamente chiarito che in tema di risoluzione per inadempimento, onere di chi agisce, perché sia dichiarata la risoluzione del vincolo contrattuale, è quello di dare prova della sussistenza del rapporto contrattuale nonché di allegare l'inadempimento della controparte, essendo il riparto dell'onere probatorio fondato sul principio che sarà viceversa onere della controparte provare l'adempimento dell'obbligazione derivante dal rapporto contrattuale stesso (cfr. Cass. civ., Sez.
Unite, 30 ottobre 2001, n. 13533).
Premesso il consolidato principio in materia di riparto dell'onere della prova in caso di inadempimento contrattuale, nel caso di specie parte ricorrente ha pienamente assolto all'onere probatorio gravante su di essa, avendo dimostrato la stipulazione del contratto e allegato l'inadempimento del conduttore.
Quest'ultimo, per contro, non ha fornito prova dell'avvenuto pagamento dei canoni di locazione e degli oneri accessori insoluti, né ha specificamente contestato l'inadempimento, limitandosi ad allegare che l'immobile sarebbe stato affetto da muffa.
In tema di contratto di locazione, è principio ormai pacifico in giurisprudenza che l'interruzione o la riduzione unilaterale del pagamento del canone siano consentite soltanto nell'ipotesi di totale privazione del godimento del bene locato, tale da determinare una radicale alterazione del pagina 3 di 7 sinallagma contrattuale. Diversamente, qualora tale circostanza non ricorra, la sospensione o la riduzione del canone da parte del conduttore costituiscono condotta arbitraria e illegittima, anche qualora poste in essere con l'intento di ripristinare l'equilibrio contrattuale.
In caso di parziale privazione del godimento del bene, al conduttore è riconosciuta, ai sensi dell'art. 1578, comma 1, c.c., la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, trattandosi tuttavia di rimedi che devono essere valutati dal giudice adito, e non di decisioni che il conduttore possa adottare unilateralmente mediante la sospensione del pagamento del canone (Cass. civ. Sez. III, 26 giugno 2012, n. 10639; sul tema, da ultimo, vedasi Tribunale
Roma, sez. VI, 27 maggio 2022, n. 8468, secondo cui "in tema di locazione (nella specie, relativa ad un immobile adibito ad uso commerciale), la mancata corresponsione e/o la cosiddetta autoriduzione del canone costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio e ciò anche nell' ipotesi in cui detta omissione e/o riduzione sia stata effettuata dal conduttore per ripristinare l'equilibrio del contratto, turbato dal ritenuto inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata: l'articolo 1578 del codice civile (rubricato "vizi della cosa locata") non dà al conduttore la facoltà di operare detta riduzione (e, "a fortiori", il mancato versamento del dovuto) ma solo di domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti").
Il pagamento del canone costituisce, infatti, la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal pagamento del corrispettivo e neppure ritardarne la corresponsione e ciò perché la sospensione totale o parziale dell'adempimento di detta obbligazione, così come il ritardo dello stesso, legittima l'applicazione dell'art. 1460 c.c. solamente quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte che come noto, si sostanzia nel consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione.
Ma, a ben vedere, anche qualora si volesse applicare l'orientamento secondo cui sarebbe ammessa, valutato il rispetto o meno da parte dei contraenti del canone di buona fede, la autosospensione del canone quale declinazione del principio inadimplenti non est adimplendum, non parrebbe che nel caso de quo il contegno del conduttore sia effettivamente improntato al canone di buona fede. Nel caso di specie non vi è contestazione in merito alla circostanza che la pagina 4 di 7 parte conduttrice abbia continuato a godere dell'immobile mantenendolo nella propria piena disponibilità, tanto da indurre parte attrice a domandarne il rilascio in corso di causa.
Va, inoltre, dato atto che l'immobile è stato riconsegnato in data 28 giugno 2025 e che il relativo verbale, sottoscritto da entrambe le parti e prodotto con la memoria integrativa, non contiene riserve di sorta, dando anzi atto che l'immobile si trovava in buono stato di conservazione, anche con riferimento alla lamentata presenza di muffa.
In ordine, infine, alla valutazione della gravità dell'inadempimento ai fini della risoluzione del contratto, valgono le seguenti considerazioni.
È principio ormai consolidato nella giurisprudenza della Suprema Corte che, in materia di locazioni di immobili ad uso abitativo, il mancato pagamento, da parte del conduttore, di una o più mensilità del canone di locazione, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, integra motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1455 c.c.
In tali ipotesi, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento risulta predeterminata per legge, ai sensi degli artt. 5 e 55 della legge n. 392 del 27 luglio 1978, anche quando la morosità riguardi gli oneri accessori, purché l'importo non versato, entro il termine previsto, superi quello corrispondente a due mensilità di canone (cfr. Cass. civ., Sez. III, 18 novembre 2010, n. 23257; Cass. civ. Sez. III, 12 aprile 2006, n. 8628).
Nel caso di specie, è indubbio che il conduttore, abbia omesso di Controparte_1 corrispondere una somma di entità superiore ad una mensilità di canone, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, motivo per cui il dedotto inadempimento deve ritenersi grave, alla stregua della previsione richiamata.
La debenza delle spese condominiali risulta comprovata dalle previsioni contrattuali contenute all'art. 4 del contratto di locazione, che stabilisce oneri accessori nella misura di Euro 100,00 mensili, salvo successivo conguaglio, nonché dal bilancio consuntivo depositato in atti (cfr. doc.
n. 2, atto di intimazione). Tali importi, riferiti al periodo di vigenza del rapporto locatizio, ammontano complessivamente a Euro 5.509,87 e sono a carico del conduttore, il quale non ne ha mai contestato la debenza né il quantum.
Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. civ., Sez. III, 28 settembre 2010, n.
20348), è pur sempre il conduttore a dover sollevare l'eventuale questione della debenza o meno dei richiesti oneri accessori così come le eventuali questioni connesse al riparto degli oneri stessi, ciò che nel caso di specie non si è verificato.
pagina 5 di 7 Del resto, anche la mancata partecipazione senza giustificato motivo dell'intimato,
[...]
, convocato alla mediazione obbligatoria, in forza del combinato disposto dell'art. 8 CP_1 del D.Lgs. 28/2010 e art. 116 c.p.c., concorre alla valutazione del materiale probatorio assunto in corso di causa, con valutazione sfavorevole per la parte che si è resa assente senza motivazione e, dunque, nel caso de quo, dalla mancata partecipazione in mediazione obbligatoria ritiene questo
Giudice sussistente la prova della fondatezza delle pretese degli intimanti sulla morosità.
In definitiva, il grave inadempimento del conduttore fonda la pronuncia di risoluzione del contratto di locazione de quo - dovendosi riqualificare, a seguito del mutamento del rito, la domanda originaria di convalida di sfratto in domanda di risoluzione contrattuale - con conseguente condanna del conduttore al pagamento dell'importo complessivo di Euro 24.017,87, di cui Euro 18.322,00 a titolo di canoni, Euro 5.509,87 per oneri accessori scaduti fino alla data di effettivo rilascio dell'immobile avvenuto in data 28 giugno 2025, nonché dell'ulteriore somma di Euro 184,00 per spese di registrazione del contratto.
Per ciò che concerne la domanda volta all'ottenimento degli interessi sulle somme dovute, questi sono dovuti dalle singole scadenze al saldo, non essendoci necessità di costituzione in mora, stante la natura di obbligazione portable (cfr. Cass. civ., Sez. III, 13 marzo 2007, n. 5836).


3. Spese di lite.
Le spese seguono la soccombenza;
pertanto, parte resistente deve rifondere al ricorrente le spese di lite.
Vengono, quanto a liquidazione delle spese, in considerazione i nuovi parametri disciplinati dal
D.M. 55/2014, come poi modificati dal D.M. n. 147/2022.
La liquidazione del compenso unitario, senza, quindi, più distinzione tra diritti ed onorari, va fatta previa determinazione del valore della controversia che si collega, nei giudizi per pagamento di somme, anche a titolo di danno, alla somma attribuita alla parte vincitrice e non alla somma domandata.
Nel caso in esame deve trovare applicazione lo scaglione da Euro 5.201,00 ad Euro 26.000,00, nell'ambito del quale vanno considerati i valori minimi per le singole fasi svoltesi (fasi di studio, introduttiva, istruttoria e decisoria), tenuto conto della natura contumaciale del giudizio, dell'esiguità dell'attività istruttoria svoltasi su base meramente documentale ed avuto riguardo anche all'estrema semplicità delle questioni giuridiche trattate.
A carico di parte resistente devono essere pure poste le spese della fase di convalida di sfratto.
pagina 6 di 7

P.Q.M.


Il Giudice Onorario, definitivamente pronunciando nella causa sub R.G. n. 1448/2025, vertente tra e disattesa o assorbita ogni contraria Parte_1 Parte_2 Controparte_1 istanza, eccezione e difesa, così provvede:
- conferma la precedente ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c.;
- accerta e dichiara la risoluzione del contratto di locazione de quo per grave inadempimento del conduttore Controparte_1
- condanna, il conduttore al pagamento in favore dei ricorrenti Controparte_1
e dell'importo di Euro 24.017,87, a titolo di canoni ed oneri Parte_1 Parte_2 accessori scaduti sino alla data del 28 giugno 2025, nonché dell'ulteriore somma di Euro 184,00 per spese di registrazione del contratto, il tutto oltre agli interessi legali dalle rispettive scadenze al saldo;

- condanna il conduttore a rifondere ai ricorrenti e Controparte_1 Parte_1 le spese del presente giudizio che liquida, per compenso unico, in complessivi Parte_2
Euro 2.540,00, oltre ad Euro 158,90 per anticipazioni ed Euro 196,92 per spese di mediazione, oltre rimborso forfettario (15%) e accessori come per legge;

- condanna, inoltre, il conduttore a rifondere ai ricorrenti Controparte_1 Pt_1
e le spese di lite relative alla fase sommaria che liquida, per compenso
[...] Parte_2 unico, in complessivi Euro 1.293,00, oltre rimborso forfettario (15%) e accessori come per legge.
Così deciso in Bolzano, con dispositivo letto all'udienza del 13 novembre 2025.
Il Giudice Onorario
(dott.ssa Nart Manuela)
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