REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere – IV Sezione Civile - nella persona del G.o.p.,
dott.ssa Maddalena Natale, ha pronunziato la seguente

SENTENZA

nella causa iscritta al numero 10632 del R.G. dell'anno 2017, avente ad oggetto: “Comunione e
Condominio, impugnazione di delibera assembleare – spese condominiali”, riservata in decisione all'udienza del 20.05.2025, con concessione alle parti dei termini di legge e vertente
TRA

(c.f.: , rapp.to e difeso, in virtù di mandato in calce Parte_1 C.F._1
all'atto di citazione, dall'avv. Antonio Santoro ed elettivamente domiciliato in S. Maria C.V.
(CE) alla via Mercadante n. 19
(attore)
E

(c.f.: ), sito in Caserta alla via Amalfi n. 14, in persona Controparte_1 P.IVA_1
dell'amministratore p.t ing. rapp.to e difeso, giusta procura allegata alla comparsa di CP_2
costituzione e risposta di nuovo difensore depositata il 28.11.2024, dall'avv. Antonio D'Addio ed elettivamente domiciliato in Macerata C. (CE), alla via G. Mazzini n. 91
(convenuto) CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da atti, verbali di causa e memorie conclusionali depositate in procedura.
FATTO E DIRITTO

La presente sentenza viene redatta secondo le indicazioni dettate dagli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att.
c.p.c., così come modificati dalla legge n. 69 del 18.6.2009, mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto.
Ai fini della decisione, pertanto, è sufficiente ricordare che, con atto di citazione regolarmente notificato - in qualità di comproprietario, unitamente al coniuge, di un Parte_1
appartamento al primo piano del sito in Caserta alla via Amalfi n. 14 - ha Controparte_1
convenuto quest'ultimo in giudizio, al fine di sentir accertare e dichiarare la nullità/annullabilità/illegittimità della delibera condominiale del 9 dicembre 2016, previa sospensione della sua efficacia esecutiva, formulando plurimi motivi di impugnazione, con condanna del convenuto al pagamento delle spese di giudizio.
Si è costituito in giudizio il il quale, impugnando e contestando le avverse Controparte_1
deduzioni, in prelimine, in merito all'istanza di sospensiva ha eccepito la carenza di interesse dell'attore per insussistenza in specie di un pregiudizio irreparabile e, nel merito, ha chiesto il rigetto della domanda per totale infondatezza, con refusione delle spese di lite e condanna dell'attore ex art. 96 c.p.c..
Concessi i termini ex art. 183, comma 6, c.p.c., ammessa ed espletata CTU contabile, dopo qualche rinvio richiesto e concesso al fine di favorire una risoluzione concordata della vicenda, purtoppo non raggiunta, la causa - che nel suo iter processuale ha registrato il mutamento della persona fisica del Giudice Istruttore - ormai matura per la decisione, è stata dalla scrivente, all'udienza del
20.05.2025, riservata in decisione con concessione alle parti dei termini di legge per il deposito di scritti conclusionali e memorie di replica.
Ciò posto in punto di fatto, in diritto occorre, preliminarmente, rilevare che, in materia di condominio negli edifici, la Suprema Corte – con la nota pronuncia resa a Sezioni Unite nel 2021 –
ha definitivamente chiarito che sono da qualificarsi nulle le deliberazioni prive degli elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito, o con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea ed ancora quelle che incidono sui diritti individuali, sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, nonché le deliberazioni comunque invalide in relazione all'oggetto.
Vanno, di contro, qualificate annullabili, ai sensi dell'articolo 1137 c.c., le deliberazioni affette da vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con una maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento contratto condominiale, quelle affette da vizi formali, o in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione ed, infine, quelle che violano norme richiedenti maggioranze qualificate in relazione all'oggetto (cfr., SS.UU. n. 9839/2021)
Nel caso che ci occupa, la prima censura sollevata dall'attore alla delibera impugnata è la violazione del disposto di cui all'art. 1129 c.c. comma 7, secondo cui l'amministratore è tenuto a trasferire tutte le somme versate dai condomini su di un conto corrente postale o bancario dedicato;
tale censura, sulla base di quanto appena sopra evidenziato, rientra nell'ambito delle ipotesi di annullabilità.
La citata norma, che obbliga l'amministratore a far transitare sul conto corrente condominiale le somme ricevute a qualsiasi titolo dai condomini o da terzi nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, è stata introdotta dalla L. 220/2012 di riforma del condominio, per ineludibili esigenze di trasparenza e correttezza dell'operato dell'amministratore, onde evitare la confusione tra il patrimonio dell'amministratore e quello dei singoli enti di gestione da lui amministrati.
Essa ha carattere imperativo, giacché l'art. 1138 comma 4 c.c. ne prevede l'inderogabilità da parte di regolamenti di natura contrattuale e la sua violazione è integrata da ogni condotta dell'amministratore che sottragga somme alla registrazione nel conto corrente, in entrata o in uscita,
a prescindere dalla loro destinazione e dall'approvazione del rendiconto da parte dell'assemblea. Ebbene, nel caso in esame dalla consulenza tecnica d'ufficio espletata in giudizio - le cui conclusioni appaiono corrette, immuni da vizi e, pertanto, si condividono pienamente - è evidente l'incongruenza dei valori riportati dal registro cassa del condominio e l'estratto del conto corrente dello stesso relativamente all'anno 2015. Da un'attenta analisi della documentazione in atti risulta,
infatti, che non tutte le somme versate in contanti dai condomini all'amministratore sono poi confluite nel relativo conto corrente bancario. Più precisamente, “il registro di cassa 2015 riporta il
saldo iniziale al 01/01/2015 della banca pari ad euro 4430,36 mentre il saldo iniziale risultante
dall'estratto conto banca è pari ad euro 4.345,13. Tale divergenza …omissis… si ritrova anche nel
saldo finale, infatti il conto corrente chiude con un saldo positivo pari ad euro 4.457,21 mentre
saldo banca riportato nel registro di cassa è 4.709,8…”(cfr. C.T.U. d.ssa in atti). Per_1
La divergenza degli importi scaturisce dalla circostanza che parte di questi sono stati utilizzati dall'amministratore per effettuare dei pagamenti di spese in contanti, ad esempio costo di raccomandate, spese di manutenzioni e piccole riparazioni, come accertato dal ctu e da esso riportato nell'elaborato peritale.
Ad ogni buon conto, sul punto, giova comunque precisare che la norma citata non vieta il pagamento delle quote dei condomini in contanti, sebbene sia auspicabile che ogni versamento avvenga attraverso disposizione di bonifico sul conto corrente, ma, nell'ipotesi di versamento con denaro liquido, l'amministratore deve depositarlo sul suddetto conto, registrandolo come pagamento del condomino, stanti le basilari esigenze di trasparenza e correttezza sottese alla norma di cui all'art. 1129 comma 7 c.c..
Alla luce di quanto sopra esposto, essendo emerso in giudizio la violazione del principio di corrispondenza tra registro di cassa e conto corrente bancario da parte dell'amministratore, la censura sul punto formulata dal condomino è risultata fondata e, pertanto, il secondo punto Pt_1
della delibera impugnata va annullato.
Ulteriore censura attorea attiene ad illegittima imputazione al privi di Controparte_3
relativi documenti giustificativi, in violazione dei diversi criteri di redazione dettati dall'art. 1130 bis c.c.. Anche tale doglianza ha trovato conforto in giudizio e, pertanto, anche sotto tale profilo la delibera impugnata va annullata relativamente al punto numero due.
Premesso che la redazione del rendiconto è uno dei compiti principali dell'amministratore tra quelli elencati all'art. 1130 bis citato poiché è proprio tramite questo documento che i condomini possono controllare l'operato dell'amministratore, verificare l'esattezza degli addebiti posti a loro carico e la situazione patrimoniale del , quest'ultimo è tenuto a redigerlo indicando tutte le spese CP_1
sostenute, le entrate riscosse, i debiti ed i crediti sia verso i condomini che verso i fornitori nonché
altre eventuali entrate e uscite, la consistenza di fondi ove esistenti ed il saldo di cassa.
L'amministratore deve, altresì, specificare nel registro di contabilità le voci di entrata e di uscita,
documentando gli incassi e i pagamenti eseguiti. Solo quando tali condizioni siano state scrupolosamente rispettate può ritenersi soddisfatto il principio dell'intellegibilità del rendiconto condominiale.
Nella fattispecie, l'ausiliario d'ufficio, dopo aver analizzato la documentazione versata in atti, non ha rinvenuto i giustificativi di spesa dei vari pagamenti indicati nel registro di cassa.
Allo stesso modo, anche per quanto concerne i pagamenti effettuati a mezzo conto corrente bancario non sono state reperite le fatture indicate nell'estratto conto, non avendo parte convenuta provveduto a versare in atti – come, all'incontro, sarebbe stato suo onere fare – i documenti giustificativi delle spese. Manca, altresì, la prova che questi siano stati effettivamente portati all'attenzione dei condomini in assemblea.
Per consolidato orientamento giurisprudenziale è onere dell'amministratore consentire ai condomini di verificare i giustificativi di spesa e questo sia durante l'assemblea chiamata ad approvare il rendiconto che antecedentemente e successivamente ad essa (Cass. Civ. n. 11940/2003, n.
13350/2003 e n. 12650/2008).
Pertanto, nel caso in cui l'assemblea approvi un rendiconto senza i predetti documenti, si configura ipotesi di annullabilità della delibera, essendo venuto meno il principio della chiarezza e della trasparenza a cui deve uniformarsi la tenuta della contabilità condominiale. Alla luce di quanto esposto, l'impugnazione proposta da va accolta e, per l'effetto, Parte_1
la delibera condominiale del 9 dicembre 2016, al punto 2, va annullata anche sotto tali evidenziati profili.
La decisione fondata sui suddetti motivi ha carattere assorbente ed è idonea a definire il giudizio,
senza che sia necessario l'esame degli ulteriori motivi di doglianza proposti dall'attore, dei quali -
pertanto- se ne omette la disamina, in applicazione del noto principio della “ragione più liquida” del
decisum, desumibile dagli artt. 24 e 111 Cost.
Da ultimo, quanto alla domanda di condanna per lite temeraria spiegata dal convenuto, CP_1
essa non può essere accolta, atteso l'esito del giudizio e l'assenza dei presupposti di mala fede ovvero colpa grave, normativamente previsti, in capo all'istante.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo, in applicazione dei parametri dettati dal D.M. 55/2014, come modificati dal D.M. 147/2022 sotto la cui vigenza si è
esaurita l'attività processuale e difensiva, tenuto conto dello scaglione di riferimento della controversia, concretamente rapportati alla natura ed alla semplicità delle questioni trattate, nonché
all'attività processuale e difensiva espletata. In ossequio al medesimo principio pone a definitivo carico del convenuto le spese di CTU. CP_1


P. Q. M.



Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, IV Sezione Civile, nella persona del G.o.p., dott.ssa
Maddalena Natale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da , nei Parte_1
confronti del sito in Caserta alla via Amalfi n. 14, in persona Controparte_1
dell'amministratore p.t., disattesa ed assorbita ogni diversa istanza e conclusione, così provvede:
1) Accoglie l'impugnativa proposta dall'attore e, per l'effetto, annulla il punto 2) della delibera condominiale del 9.12.2016;
2) Condanna il in persona dell'amministratore p.t., al pagamento, in favore Controparte_1
dell'istante, delle spese processuali che liquida in € 1.378,00, oltre IVA, CPA e rimborso spese forfetarie del 15% come per legge;
3) Pone definitivamente a carico del convenuto il costo della CTU.
Così deciso in S. Maria C.V., lì 13.09.2025
Il OP
(dott.ssa Maddalena Natale)