REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Sezione decima civile
Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, in persona del Giudice, dott.
Francesco Cina, letti gli artt. 281 quinquies, 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA DEFINITIVA nella causa iscritta al n. 21936 del Ruolo Generale Affari Civili Contenziosi dell'anno
2020 tra
(c.f. ), in giudizio con l'avv. Patrizia Parte_1 C.F._1
Lecci
-parte attrice-
e
(c.f. ), in giudizio con l'avv. Bianca Controparte_1 C.F._2
CC
-parte convenuta-
OGGETTO: vendita di cose immobili.
CONCLUSIONI: - per parte attrice: “a. accertare e dichiarare la sussistenza delle difformità e dei vizi occulti, dedotti da parte attrice con riferimento all'appartamento sito in Roma, Via della Camilluccia n.589/C, piano terzo, interno 6-A, censito in Catasto al foglio 227, particella 105, sub 504, oggetto dell'atto di compravendita del
12/04/2019, a rogito notar di Roma, Repertorio n.17.602, Raccolta Persona_1
6.384, registrato presso l'Agenzia delle Entrate Roma 5 il 12/04/2019 al n. 5240 – serie
1/T, e trascritto presso l'Agenzia delle Entrate Roma 1 il 15/04/2019 al n.31024 di formalità e n.44681 d'ordine, intercorso tra la sig.ra ed il sig. Controparte_1 Pt_1

[...]
1 b. per l'effetto, ed in accoglimento della domanda di riduzione del prezzo corrisposto dal compratore, voglia condannare la venditrice sig.ra alla Controparte_1 restituzione della somma di euro 94.090,96, a titolo di minor valore dell'immobile in questione ovvero quella diversa somma, maggiore o minore, da stabilirsi anche con criteri equitativi secondo il prudente apprezzamento del Giudice adito. In ogni caso, oltre interessi dalla data dell'atto (17.04.2019) al soddisfo;

c. altresì, condannare la convenuta al risarcimento dei danni Controparte_1 patrimoniali, per le causali in narrativa, nella misura complessiva di euro 16.406,40, ovvero quella diversa somma, maggiore o minore, da stabilirsi anche con criteri equitativi secondo il prudente apprezzamento del Giudice adito;

d. infine, condannare la convenuta al risarcimento dei danni non Controparte_1 patrimoniali, per le causali in narrativa, nella misura di euro 20.000 o nella diversa misura da stabilirsi, anche con criteri equitativi, secondo il prudente apprezzamento del
Giudice adito;

e. con vittoria di spese ed onorari di giudizio, oltre rimborso forfetario 15%, Iva e Cassa
Forense, come per legge”;
- per parte convenuta:“1) preliminarmente disporre la fissazione di nuova prima udienza di comparizione per consentire la chiamata in causa del terzo a norma dell'art.
269 c.p.c. e nel rispetto dei termini di cui all'art. 163-bis c.p.c. dell'ing. CP_2
con studio in Roma via di Lanzo 93 affinchè questi manlevi la sig.ra
[...] CP_1 da ogni eventuale somma che questa dovesse essere condannata a pagare in
[...] accoglimento, anche parziale, delle domande attoree;

2) nel merito: respingere le domande attrici perché infondate in fatto e in diritto per tutte le ragioni esposte in narrativa e comunque perché non provate;
in denegata ipotesi di accoglimento delle domande attoree, accertare e dichiarare che il chiamato in causa ing. è tenuto a manlevare la comparente sig.ra da CP_2 Controparte_1 ogni pretesa attorea condannando lo stesso a rifondere quanto quest'ultima sarà eventualmente tenuta a pagare all'attore.
3) con vittoria di spese, competenze e onorari di causa”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. L'oggetto della controversia è in sintesi il seguente.
1.1. Con atto di citazione ritualmente notificato in data 7.4.2020, ha Parte_1
2 convenuto in giudizio formulando conclusioni conformi a quelle sopra Controparte_1 trascritte. Ha quindi domandato la riduzione del prezzo del contratto di compravendita concluso con la convenuta, con condanna di quest'ultima alla restituzione del maggior importo corrisposto rispetto al dovuto, nonchè al risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali.
L'attore ha infatti allegato e dedotto:
- che, con atto di compravendita del 12.4.2019, a rogito del notaio di Persona_1
Roma, Repertorio n.17.602, Raccolta 6.384, la convenuta aveva Controparte_1 alienato allo stesso attore la piena proprietà dell'appartamento sito in Roma, via della
Camilluccia n. 589/C, piano terzo, interno 6-A, censito in Catasto Fabbricati al foglio
227, particella 105, subalterno 504;
- che, nel mese di marzo del 2020 ed avendo interpellato un tecnico di propria fiducia in vista di una parziale ristrutturazione dell'immobile acquistato, l'acquirente aveva verificato la presenza di “numerose difformità rispetto a quanto previsto e dichiarato nell'atto di compravendita, oltre ad alcune violazioni di precetti e vincoli urbanistici e regolamentari in materia edilizia, nonché diversi vizi occulti sia strutturali che impiantistici, che pregiudicano gravemente la stessa fruibilità dell'immobile oltre che la sua agevole commerciabilità e che ne deprezzavano in misura rilevante il valore del mercato”; il tutto come analiticamente descritto nella perizia poi predisposta dal predetto tecnico e riportato al punto 8) delle premesse in fatto dell'atto di citazione (in cui si lamenta, in particolare, il difetto di corrispondenza fra stato dei luoghi e planimetria catastale, nonché il mancato rispetto di disposizioni normative, quali quelle in materia di efficienza energetica, confort acustico, impianti elettrici, luci e vedute, impianti a gas, superfici illuminanti);
- che il consulente interpellato dall'attore aveva quantificato in euro 94.090,96 il costo degli interventi ed adempimenti necessari a sanare le difformità riscontrate;

- che l'attore aveva quindi diritto ad una riduzione del prezzo di importo corrispondente, nonché al risarcimento dei danni patrimoniali (euro 3.806,40 per il compenso professionale dovuto al tecnico incaricato della predisposizione della perizia;
euro
12.600,00 per l'indisponibilità dell'immobile per tutto il periodo, di almeno dodici mesi, necessario per gli interventi di eliminazione delle difformità) e non patrimoniali
(quantificabili in euro 20.000,00 in ragione del disagio subito e da subire per il periodo
3 di mancata fruizione dell'immobile).
1.2. si è costituita in giudizio tempestivamente, formulando istanza Controparte_1 ex art. 269 c.p.c. finalizzata alla chiamata in causa del terzo e CP_2 concludendo, nel merito, per il rigetto delle domande attoree o, in subordine e nella denegata ipotesi di loro accoglimento, per la condanna del terzo chiamato a tenerla indenne.
Ha infatti allegato, dedotto ed eccepito:
- che la perizia prodotta da parte attrice era inidonea ad acclarare l'effettiva sussistenza delle supposte irregolarità, posto che lo stesso tecnico si era riservato di “effettuare approfondimenti anche documentali, studi e ricerche supplementari in caso di necessità ed eventuali sviluppi ulteriori”;
- che i vizi lamentati erano in realtà inesistenti e che, in ogni caso, la quantificazione dei costi per la loro eliminazione era ingiustificata;

- che era comunque onere dell'attore provare l'esistenza dei predetti vizi;

- che l'attore aveva visionato prima dell'acquisto l'immobile in più occasioni ed era perfettamente consapevole (o avrebbe dovuto esserlo) dello stato di fatto e di diritto in cui questo si trovava;
e ciononostante, pur avendo iniziato i lavori presso l'appartamento in concomitanza con l'estate 2019, aveva atteso l'aprile 2020 per agire in giudizio;

- che la convenuta si era comunque affidata ad un professionista, ossia all'ing. CP_2
affinché questo certificasse lo stato di fatto dell'immobile, tanto in punto di
[...]
SCILA agibilità che di attestazione di prestazione energetica (A.P.E.), ai fini del rogito notarile;

- che il predetto tecnico – assumendo così la responsabilità di garantire l'esistenza delle condizioni dell'immobile poi compravenduto sotto ogni profilo tecnico, urbanistico, impiantistico e normativo – aveva asseverato “la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, relativamente all'intervento oggetto del titolo edilizio/comunicazione, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità all'opera del progetto presentato”.
1.3. Rigettata l'istanza ex art. 269 c.p.c. come da decreto del 7.10.2020, assegnati i termini per il deposito delle memorie ex art. 183, comma 6 c.p.c. e rigettate le istanze di prova orale come da ordinanza del 16.1.2022, la causa, istruita mediante produzioni
4 documentali e CTU (sulla base del seguente quesito: “Letti gli atti ed i documenti di causa, sentite le parti ed i loro eventuali CT, svolta ogni indagine ritenuta opportuna, il
C.T.U.: 1) verifichi l'esistenza dei vizi e difformità lamentati da parte attrice con l'atto di citazione;
2) indichi, per ciascun vizio e difformità riscontrati, gli interventi necessari per porvi rimedio ed i relativi costi”), è stata poi assunta in decisione sulla base delle conclusioni sopra riportate, con termini ex art. 190, comma 1, c.p.c. per il deposito degli scritti conclusionali.
2. La domanda di riduzione del prezzo va accolta per i motivi e nei limiti di seguito indicati.
2.1. Parte convenuta, pur essendo onerata della prova del fatto impeditivo in questione, ha eccepito in termini inammissibilmente generici la pregressa conoscenza o conoscibilità delle difformità da parte dell'attore, non avendo puntualmente indicato – e comunque provato – in base a quali concrete circostanze l'attore stesso avrebbe potuto maturare tale conoscenza prima della conclusione del contratto di compravendita, non venendo comunque in considerazione – fatto salvo quanto di seguito precisato – vizi o difformità macroscopiche e quindi come tali rilevabili ictu oculi tramite un sommario esame dello stato di fatto del bene.
A diversa conclusione, si deve peraltro giungere con riguardo al vizio – più precisamente al peso o diritto di terzi riconducibile alla fattispecie di cui all'art. 1489 c.c.
– costituito dalla presenza, sul balconcino del soggiorno, dell'affaccio di una finestra dell'adiacente interno 5, creato al momento del frazionamento dell'originaria unità abitativa di maggiore estensione in due distinte unità abitative (v. CTU, pag. 43).
In questo caso, infatti, la manifesta apparenza del peso – e dunque la sua conoscenza o facile conoscibilità da parte dell'acquirente – esclude la garanzia.
2.2. Quanto ai vizi concernenti gli impianti, va inoltre osservato che il predetto contratto di compravendita (doc. 1 del fascicolo di parte attrice), all'art. 5, esclude espressamente la garanzia del venditore relativa agli impianti (“La parte acquirente, dal suo canto, rinunzia espressamente alla prestazione della garanzia in ordine alla conformità e o rispondenza degli impianti serventi le unità immobiliari in oggetto e di quelli condominiali”).
In altri termini, non rientrava fra gli impegni assunti dalla venditrice quello di garantire che la cosa compravenduta fosse dotata di impianti conformi alle normative di
5 settore o comunque funzionanti.
Ragione per cui la domanda attorea è infondata nella misura in cui è volta a far valere tale tipologia di vizio.
2.3. Il CTU, sulla base di motivazioni congrue, logiche ed esaurienti (anche nella parte in cui ha replicato in modo esaustivo alle osservazioni dei CTP) e dunque idonee ad essere poste a base della presente decisione, ha accertato la ricorrenza di parte delle difformità e dei vizi lamentati da parte attrice (v. relazione depositata in data
31.10.2022).
In particolare, l'ausiliario del giudice ha verificato:
- la presenza delle dedotte difformità fra stato di fatto e planimetria catastale (paragrafo 1 della relazione del CTU);
- il mancato rispetto delle disposizioni normative concernenti, per quanto qui più rileva
(v. precedenti paragrafi 2.1. e 2.2.), l'efficienza energetica (paragrafo 2, a) della relazione del CTU), il confort acustico (paragrafo 2, b) della relazione del CTU) e le superfici illuminanti (paragrafo 2, h), i) e j) della relazione del CTU);
- le conseguenti carenze della documentazione concernente l'immobile (paragrafo 3 della relazione).
2.4. Altrettando meritevoli di adesione, in quanto anch'esse supportate da adeguata motivazione e non sconfessate dalle osservazioni dei CTP, sono poi le conclusioni cui è giunto il CTU in ordine all'incidenza economica, sul valore dell'immobile, dei predetti vizi e difformità (costi necessari per la loro eliminazione, comprensivi di oneri per lavori e per la regolarizzazione urbanistica;
incidenza sul valore dell'immobile conseguente alla riduzione della sua superficie;
v. paragrafi A, B e C della relazione del CTU).
Considerando quanto già osservato (v. precedenti paragrafi 2.1. e 2.2.), l'ammontare dell'importo a cui parametrare la riduzione del prezzo va quindi determinato in complessivi euro 14.768,00 (euro 1.300,00, oltre IVA al 22%, per le voci di cui alle lettere 2a e 2b; euro 2.800,00, oltre IVA al 22%, per le voci di cui alle lettere 2h, 2i e 2j; euro 5.166,00 per la riduzione della superficie;
euro 3.500,00 per il conseguimento dei titoli edilizi necessari all'esecuzione delle opere e l'adeguamento della planimetria catastale allo stato di fatto;
euro 1.100,00 per redazione APE e certificato di agibilità).
2.5. Non induce peraltro a conclusioni diverse il fatto che – come concordemente allegato dalle parti in occasione dell'udienza di precisazione delle conclusioni –
6 l'immobile, ad ottobre 2023, sia stato poi rivenduto dall'attore a terzi ad un prezzo (euro
340.000,00) corrispondente a quello di acquisto.
La circostanza non è infatti accompagnata dalla prova del carattere immutato, fra l'altro, sia delle condizioni delle condizioni del mercato immobiliare, che dello stato dell'immobile.
2.6. In accoglimento della domanda proposta dall'attore, va dunque disposta la riduzione del prezzo di compravendita nella misura di euro 14.768,00 e, stante il già avvenuto pagamento integrale del prezzo, condannata la convenuta alla restituzione, in favore dell'attore, del predetto importo, oltre interessi in misura legale e dunque nella misura maggiorata di cui all'art. 1284, comma 4, c.c. con decorrenza dal 7.4.2020, data di proposizione della domanda giudiziale.
3. La domanda risarcitoria proposta dall'attore deve invece essere rigettata.
3.1. L'esborso dell'importo di euro 3.806,40, oltre a non essere documentato (non essendo a tal fine sufficiente il “preavviso di fattura” prodotto da parte attrice), è riferito ad attività stragiudiziale (predisposizione della perizia di parte) da ritenersi non utile ai fini di una più pronta definizione del contenzioso, stante il carattere manifestamente eccessivo dell'importo indicato dal tecnico come necessario per eliminare le difformità.
3.2. Il danno da limitazione del godimento dell'immobile è indimostrato.
L'entità degli interventi indicati dal CTU come necessari al ripristino non consente infatti di ritenere che gli stessi, per durata e modalità esecutive, siano idonei a comportare una significativa limitazione del godimento.
3.3. La genericità delle relative allegazioni (v. atto di citazione, pag. 16) induce infine ad escludere la ricorrenza dei presupposti per il risarcimento del danno non patrimoniale.
La prospettazione attorea non consente infatti neanche di individuare quale diritto inviolabile della persona si assuma essere stato leso, né tantomeno se ricorrano le ulteriori condizioni (gravità della lesione e non futilità del danno) a cui occorre avere riguardo, secondo un'interpretazione costituzionalmente orientata dell'art. 2059 c.c., nell'individuazione dei danni non patrimoniali risarcibili (cfr. Cass. S.U. 26972/2008).
4. Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate, nel complessivo importo indicato nel dispositivo, facendo applicazione dei parametri di cui al D.M.
55/2014, come modificati dal D.M. 147/2022 (valore della controversia ricompreso nello
7 scaglione da euro 5.200,00 ad euro 26.000,00 in ragione dell'importo effettivamente dovuto alla parte vittoriosa;
medi per le fasi di studio, introduzione, istruttoria e decisione).
La evidente sproporzione del petitum dell'azione di riduzione del prezzo ed il rigetto della domanda risarcitoria, peraltro, giustificano la compensazione delle spese di lite nella misura della metà.
Per le stesse ragioni, le spese di CTU, liquidate come da decreto del 15.11.2022, vengono poste a carico della convenuta nella misura di due terzi ed a carico dell'attore nella misura di un terzo.


P.Q.M.

il Tribunale in composizione monocratica, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) dispone la riduzione, nella misura di euro 14.768,00, del prezzo pattuito con il contratto di compravendita a rogito del notaio di Roma, Repertorio Persona_1
n.17.602, Raccolta 6.384 e, per l'effetto, condanna alla restituzione, in Controparte_1 favore di dell'importo complessivo di euro 14.768,00, oltre interessi Parte_1 nella misura di cui all'art. 1284, comma 4, c.c. dal 7.4.2020 al saldo;

2) rigetta la domanda risarcitoria proposta da nei confronti di Parte_1 CP_1
[...]
3) condanna al rimborso, in favore di delle spese di Controparte_1 Parte_1 lite, che, già operata la compensazione delle stesse nella misura della metà, si liquidano in complessivi euro 2.538,50 per compenso professionale ed euro 393,00 per esborsi, oltre spese generali nella misura del 15% e oltre CPA e IVA come per legge;

4) pone in via definitiva le spese di CTU, liquidate come da decreto del 15.11.2022, a carico di nella misura di due terzi ed a carico di nella Controparte_1 Parte_1 restante misura di un terzo.
Così deciso in Roma, il 1° luglio 2025.
Il Giudice
(dott. Francesco Cina)

8