REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Il Tribunale di Napoli Nord, Seconda Sezione Civile, nella persona del Giudice dott.ssa Dora Alessia Limongelli, ha pronunciato, la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 12671/2021 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi, avente ad oggetto: “rilascio immobile e risarcimento danni da occupazione illegittima”, promossa da e vertente TRA
, nata a [...] il [...], C.F. Parte_1
, residente in [...]
n. 8, rappresentata e difesa dall'avv. Giuseppina Letizia, con domicilio eletto presso il suo studio in Castel Volturno (CE), alla Via B. Celentano n. 2,

ATTRICE
E
, nato a [...] il [...], C.F. CP_1
, residente in [...], C.F._2

CONVENUTO CONTUMACE

CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da note conclusionali e verbale di udienza del 14.01.2025

RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE

Con atto di citazione in rinnovazione notificato in data 27.9.2023-7.10.2024, la sig.ra conveniva in giudizio il sig. al fine di Parte_1 CP_1 sentire accogliere le seguenti conclusioni:
- accertare e dichiarare l'occupazione sine titulo dell'immobile sito in NA (CE), alla Via Orazio n. 36 (già n. 13), censito all'Agenzia del Territorio di Caserta Sez. Urbana al foglio 2, particella 5731, cat. A/2, classe 3, di proprietà della sig.ra , da parte del sig. , Parte_1 CP_1 quanto meno a far data dal mese di ottobre dell'anno 2014; - per l'effetto, condannare il sig. al rilascio immediato dell'immobile sito CP_1
NA (CE), alla Via Orazio n. 36 (già n. 13), censito all'Agenzia del
Territorio di Caserta Sez. Urbana al foglio 2, particella 5731, cat. A/2, classe 3, in favore dell'attrice sig.ra , quale legittima proprietaria;
- Parte_1 condannare altresì il sig. al pagamento in favore della sig.ra CP_1
della somma complessiva di € 34.000,00 a titolo di Parte_1 risarcimento del danno da occupazione sine titulo dell'immobile sito NA (CE), alla Via Orazio n. 36(già n. 13), censito all'Agenzia del Territorio di Caserta Sez. Urbana al foglio 2, particella 5731, cat. A/2, classe 3, ovvero al pagamento del maggiore o minore importo ritenuto di giustizia e che
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verrà eventualmente accertato in corso di causa, anche a mezzo di CTU estimativa che sin da ora si richiede, oltre rivalutazione monetaria ed interessi sulla somma rivalutata, come per legge;
- condannare inoltre il sig. CP_1 al pagamento in favore della sig.ra della somma complessiva Parte_1 di € 3.600,00 quale corrispettivo dell'occupazione a titolo oneroso dell'immobile sito NA (CE), alla Via Orazio n. 36 (già n. 13), censito all'Agenzia del Territorio di Caserta Sez. Urbana al foglio 2, particella 5731, cat. A/2, classe 3, a far data dal gennaio 2014 e fino al settembre 2014, ovvero al pagamento del maggiore o minore importo ritenuto di giustizia e che verrà eventualmente accertato in corso di causa, anche a mezzo di CTU estimativa che sin da ora si richiede, oltre rivalutazione monetaria ed interessi sulla somma rivalutata, come per legge;
- condannare ancora il sig. al pagamento in favore della CP_1 sig.ra al pagamento delle somme debende a titolo di Parte_1 risarcimento del danno da occupazione sine titulo dell'immobile sito NA (CE), alla Via Orazio n. 36 (già n. 13), censito all'Agenzia del
Territorio di Caserta Sez. Urbana al foglio 2, particella 5731, cat. A/2, classe 3, da quantificarsi in € 400,00 mensili, a far data dalla notifica del presente atto di citazione e fino all'effettivo rilascio dell'immobile de quo. L'attrice – premesso di essere proprietaria del fabbricato per civile abitazione sito in NA (CE), alla Via Orazio n. 36 (già n. 13), censito all'Agenzia del Territorio di Caserta Sez. Urbana al foglio 2, particella 5731, cat. A/2, classe 3 - esponeva che in data 26.05.2012, concedeva il suddetto immobile in comodato d'uso gratuito al sig. con contratto di comodato di durata di 18 CP_1 mesi, con decorrenza dall'01.06.2012 e fino al 30.12.2013; che sebbene il suddetto termine sia abbondantemente elasso, il sig. a tutt'oggi, CP_1 continua ad occupare sine titulo il complesso immobiliare;
che l'istante ha diritto al rilascio immediato del fabbricato di sua proprietà e ad una indennità commisurata al periodo di occupazione sine titulo della consistenza immobiliare di sua proprietà; che, difatti, ad integrazione del contratto di comodato d'uso gratuito sottoscritto il 26.05.2012, in pari data, le parti stipulavano un accordo supplementare in base al quale, il comodato sarebbe stato convertito in una vera e propria locazione, con previsione di un canone in favore della sig.ra Parte_1
commisurato alle valutazioni di mercato, a partire dal momento in cui il
[...] comodante, in relazione all'immobile de quo, avesse ottenuto dal Comune di NA (CE) il permesso per costruire in sanatoria, a fronte della domanda di Condono Edilizio già avanzata ai sensi della Legge 724/94 in data 28.02.1995; che invero, sebbene il permesso per costruire in sanatoria fosse stato regolarmente rilasciato dal Comune di NA (CE), in data 18.12.2013 prima della scadenza del comodato d'uso gratuito mai alcuna locazione veniva stipulata;
che con missiva del 25.02.2014 la sig.ra richiedeva al sig. Parte_1 CP_1
il pagamento di un corrispettivo equivalente al valore dei canoni di
[...] locazione, a far data dall'01.01.2014; che peraltro, la consistenza immobiliare concessa in comodato in data 26.05.2012, aveva già costituito oggetto di un precedente contratto preliminare di compravendita, sottoscritto in data 21.01.2012 per mezzo del quale proprio il sig. odierno convenuto, si impegnava CP_1 ad acquisirne la piena proprietà con previsione della data entro la quale stipulare il rogito notarile il 28.02.2013, poi prorogata sulla base della già richiamata scrittura privata del 26.05.2012 e subordinata alla previa acquisizione del permesso di
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costruire in sanatoria, come detto intervenuto in data 18.12.2013; infine che il sig.
promissario acquirente, sebbene formalmente invitato, tramite la
CP_1 già menzionata missiva del 25.02.2014, non ha mai inteso provvedere alla fissazione della data di stipula del rogito notarile, dinanzi ad un Notaio di sua fiducia;
che il sig. pur inadempiente rispetto al suddetto contratto
CP_1 preliminare di compravendita, ha approfittato del beneficio del comodato, concesso in previsione del futuro acquisto dell'immobile, per insidiarsi all'interno dello stesso, senza più abbandonarlo e senza nulla corrispondere a titolo di locazione, e l'istante, con lettera raccomandata a.r., spedita in data 26.09.2014 e regolarmente ricevuta diffidava e costituiva in mora circa
CP_1 l'immediato rilascio dell'immobile di sua proprietà. Non si è costituito in giudizio nonostante la ritualità della notifica
CP_1 dell'atto di citazione effettuata in rinnovazione e perfezionatasi ai sensi dell'art. 8 L. 890 del 1982 e pertanto ne va dichiarata la contumacia.
Giova a riguardo osservare che a seguito della concessione di un primo termine per la rinotifica dell'atto di citazione, osservato da parte attrice, il Tribunale si avvedeva di un vizio della citazione relativo alla vocatio in ius e ordinava la rinnovazione della citazione, essendo rimasto contumace il convenuto. Parte attrice ottemperava all'ordine di rinnovazione della citazione nel termine assegnato, ma la notifica non si perfezionava poiché le formalità dell'art 140 c.p.c. non venivano completate, essendo ritornato il CAD al mittente per indirizzo del destinatario inesatto. Su istanza dell'attrice, veniva autorizzata la rinotifica dell'atto di citazione che si perfezionava ai sensi dell'art. 8 L. 890 del 1982 presso il medesimo indirizzo ritenuto inesatto nella precedente notifica. Assegnati a richiesta di parte i termini di cui all'art. 183 comma 6 c.p.c., la causa sulla scorta della documentazione acquisita veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e assegnata in decisione sulle conclusioni delle parti. In via preliminare va rilevato l'avveramento della condizione di procedibilità prevista dall'art. 5, comma 1-bis, D.Lgs. 28/2010, relativo alla necessaria instaurazione del tentativo obbligatorio di mediazione, avendo ad oggetto la presente controversia un'azione in materia di rilascio di immobile occupato senza titolo. Vi è infatti prova in atti dell'attivazione del procedimento de quo, conclusosi con esito negativo per la mancata partecipazione della parte invitata
(cfr. verbali negativi di mediazione in atti).
Nel merito, la domanda è fondata e merita accoglimento per quanto di seguito esposto.
Dalle risultanze istruttorie documentali acquisite nel corso del giudizio, deve innanzi tutto ritenersi dimostrata la proprietà in capo all'odierna attrice dell'immobile sito in NA (CE), alla Via Orazio n. 36 (già n. 13), censito all'Agenzia del Territorio di Caserta Sez. Urbana al foglio 2, particella 5731, cat. A/2, classe 3, come risulta dal titolo di provenienza versato in atti, donazione e divisione per Notaio del 2.1.1987 (cfr. donazione e divisione e note di Per_1 trascrizione).
È, altresì, comprovato documentalmente che in data 21.1.2012 Parte_1 in qualità di promittente venditrice stipulava un contratto preliminare di compravendita dell'immobile sopra menzionato per il prezzo di € 180.000,00 con quale promissario acquirente e con la previsione del termine del CP_1
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28.2.2013 entro e non oltre il quale avrebbe dovuto concludersi il contratto definitivo di compravendita (cfr. promessa di vendita); ancora che in data
26.5.2012 le parti a parziale modifica della promessa di vendita prevedevano con scrittura privata che le scadenze fissate nel preliminare venivano prorogate e condizionate al rilascio del permesso in sanatoria (per il quale era già pendente la pratica di condono) e la concessione dell'immobile a titolo gratuito al promissario acquirente fino al rilascio del permesso a costruire, e in seguito a partire dal rilascio del permesso in sanatoria e fino alla compravendita dietro versamento di un canone di locazione.
In pari data (26.5.2012), le parti stipulavano in forma scritta anche un contratto di comodato dell'immobile la cui durata era fissata in mesi 18 con decorrenza dal 1.6.2012 al 30.12.2013.
Ciò posto, come emerge dalla documentazione depositata da parte attrice, il permesso in sanatoria veniva rilasciato il 18.12.2013 e in data 25.2.2014 il promissario acquirente veniva invitato a fissare la data del rogito notarile e a versare i canoni di locazione. Infine, in data 26.9.2014, parte attrice inoltrava con racc. a/r regolarmente ricevuta dal destinatario, un atto di diffida e messa in mora al convenuto al fine di ottenere la restituzione dell'immobile. CP_1
Ai sensi dell'art. 1803 c.c. il comodato è il contratto col quale una parte consegna all'altra un bene mobile o immobile, affinchè se ne serva per un tempo o un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il II comma del medesimo articolo specifica che il comodato è un negozio essenzialmente gratuito. Il comodato quindi si perfeziona con la consegna della cosa ed ha carattere obbligatorio, nel senso che il comodatario acquista solo ed esclusivamente un diritto personale all'uso del bene pattuito, in quanto non vi è mai il trasferimento della proprietà del bene concesso in uso. Infine, il comodato può essere fattispecie a tempo determinato, qualora le parti ne abbiano previsto la durata. Generalmente si ritiene che il negozio suddetto trovi la sua causa nel rapporto di cortesia e fiducia esistente tra le parti o nella volontà a sopperire ad un'esigenza altrui, per cui elemento essenziale del comodato è la gratuità, poiché la previsione di un corrispettivo sarebbe incompatibile con lo schema tipico del comodato, che si basa come si è detto sulla fiducia, sulla cortesia o su una esigenza temporanea del comodatario. Tuttavia, la natura e la causa del negozio de quo non vengono meno nel caso in cui i contraenti si accordino per imporre un onere a carico del comodatario stesso. Infatti, il carattere essenzialmente gratuito del comodato non viene meno per l'apposizione a carico del comodatario di un modus, di un onere, purché esso non sia di consistenza tale da snaturare il rapporto contrattuale (Ex Multis: Cass. Civ. Sent. n. 485 del 2003). In altre parole, è necessario che tale modus non si ponga come corrispettivo del godimento della cosa ed assuma così la natura di una controprestazione. Inoltre, l'elemento della gratuità o della onerosità del contratto in esame deve valutarsi avuto riguardo alla causa del contratto stesso, intesa come funzione economico-sociale che il medesimo è destinato obiettivamente ad adempiere.
Il comodato avente ad oggetto beni immobili è soggetto a registrazione obbligatoria entro 30 giorni dalla data di stipula (a pena di nullità ai sensi dell'art
1 co 346 L 311/2004) solo se redatto in forma scritta, se invece il contratto è
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verbale, è obbligatorio registrarlo solo se viene enunciato in un altro atto sottoposto a registrazione (cfr. DPR 131/1986).
Orbene, nella specie non sussiste alcun valido titolo (scrittura privata di comodato registrata) legittimante la detenzione dell'immobile da parte del convenuto, e in ogni caso anche qualora sussistente, lo stesso risulterebbe già venuto a scadenza in data 30.12.2013, secondo le pattuizioni intercorse tra le parti.
Del resto, la Corte di Cassazione, ha affrontato ripetutamente la questione dell'occupazione sine titulo a seguito della scadenza di un comodato d'uso gratuito, affermando “l'obbligo del comodatario di restituire il bene alla scadenza del contratto o su richiesta del comodante, configurando la mancata restituzione come un illecito extracontrattuale” (Cass. Civ. Sez. III, n. 10498/2006). “Il diritto del comodante al risarcimento del danno patrimoniale derivante dall'occupazione sine titulo” (Cass. Civ., Sez. III, n. 827/2006) nonché il Tribunale di Milano, Sentenza n. 9907/2013 ha qualificato “la mancata restituzione dell'immobile da parte del comodatario come un illecito extracontrattuale, condannando il comodatario alla restituzione immediata dell'immobile e al risarcimento del danno per occupazione abusiva”. Pertanto, alla luce di quanto osservato, il sig. è tenuto al rilascio CP_1 immediato dell'immobile sito in NA (CE), alla Via Orazio n. 36, censito all'Agenzia del Territorio di Caserta Sez. Urbana al foglio 2, particella 5731, cat. A/2, classe 3, in favore della sig.ra . Parte_1
Merita altresì accoglimento la domanda volta ad ottenere la condanna del resistente al pagamento dell'indennità di occupazione. Per quanto concerne la suddetta domanda risarcitoria, va considerato che, secondo quanto di recente statuito in tema occupazione senza titolo dalla Sezioni Unite della Corte di Cassazione, il fatto costitutivo del diritto al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione a terzi dietro corrispettivo, restando, invece, non risarcibile il venir meno della mera facoltà di non uso, quale manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, suscettibile di reintegrazione attraverso la sola tutela reale (in questi termini Cass. Civ., SS.UU.,
n. 33645 del 15 novembre 2022).
In particolare, nel risolvere il contrasto generatosi in materia di risarcimento del danno derivante da illegittima occupazione del bene immobile da parte di un terzo, le Sezioni Unite hanno escluso che il predetto pregiudizio possa costituire un danno in re ipsa, dovendosi piuttosto questo qualificare in termini di c.d.
“danno presunto.” Ne discende che, per quanto concerne gli oneri di allegazione e di prova, l'attore è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito, di cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza. Dal momento che l'onere di contestazione, la cui inosservanza rende il fatto pacifico e non bisognoso di prova, sussiste soltanto per i fatti noti, l'onere probatorio sorge comunque per i fatti ignoti al danneggiante, ma il criterio di normalità che generalmente presiede, salvo casi specifici, alle ipotesi di mancato esercizio del diritto di godimento, comporta che l'evenienza di
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tali fatti sia tendenzialmente più ricorrente nelle ipotesi di mancato guadagno (cfr.
Cass. Civ., SS.UU., n. 33645 del 15 novembre 2022).
Sulla scorta dei richiamati principi, la richiesta risarcitoria avanzata nel caso di specie deve trovare accoglimento stante il corretto assolvimento da parte dell'attrice degli oneri di allegazione e di prova gravanti a carico della stessa.
Ed infatti, è possibile desumere dal contenuto delle scritture private versate in atti
(contratto di comodato e scrittura modificativa del preliminare) la sussistenza di una concreta intenzione dell'attrice di ottenere il versamento di un canone di locazione da parte del promissario acquirente per il godimento dell'immobile, una volta ottenuto il rilascio del permesso a costruire.
In ordine al quantum, va rilevato che nella pronuncia sopra richiamata le Sezioni Unite hanno affermato che la quantificazione dell'importo dovuto a titolo di risarcimento del danno derivante dall'occupazione sine titulo dell'immobile può avvenire sulla scorta di una valutazione equitativa effettuata dal giudice che tenga conto anche del valore del canone locativo di mercato del bene. Pertanto, il danno può essere liquidato in via equitativa, avuto riguardo al valore locativo del bene, alla tipologia dell'immobile e alla sua ubicazione secondo le puntuali allegazioni effettuate da parte attrice, (“Considerato che per immobili di tipologia analoga a quella oggetto di causa, quanto a caratteristiche, stato d'uso ed ubicazione, il canone di locazione è mediamente determinato in € 4,00 per metro quadrato, che il fabbricato di proprietà della sig.ra misura complessivamente 100 metri quadrati, oltre pertinenze”), Parte_1 confermate anche dalla perizia di parte prodotta in allegato alle memorie istruttorie.
Nel caso in esame, tenuto conto che il periodo di occupazione illegittima può essere determinato a far data dal mese di ottobre 2014 e fino alla presente pronuncia (essendo l'ipotesi di condanna in futuro eccezionale), l'ammontare del danno risarcibile può essere determinato in complessivi € 49.600,00, oltre interessi legali dalla presente pronuncia al soddisfo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo, in ragione dei parametri di cui al D.M. n. 55 del 10 marzo 2014, come modificato dal DM
37/2018 in vigore dal 27.4.2018 e successive modifiche, discostandosi dai valori medi tenuto conto dell'attività effettivamente espletata.



P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli Nord, definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 12671 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2021 ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta, così provvede:

1. dichiara la contumacia di;
CP_1

2. accoglie la domanda attorea e, per l'effetto:
o condanna il sig. al rilascio immediato in favore della sig.ra CP_1 dell'immobile sito in NA (CE), alla Via Parte_1
Orazio n. 36 censito all'Agenzia del Territorio di Caserta Sez. Urbana al foglio 2, particella 5731, cat. A/2, classe 3;
o condanna altresì il sig. al pagamento in favore della sig.ra CP_1 della somma complessiva di € 49.600,00, a titolo di Parte_1 risarcimento del danno da occupazione illegittima dell'immobile, oltre rivalutazione monetaria ed interessi sulla somma rivalutata, come per legge;

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3. condanna il sig. al pagamento delle spese di lite, che si CP_1 liquidano in complessivi € 3.809,00 per compensi, €. 518,00 per spese, oltre IVA e CPA come per legge, da distrarsi in favore dell'avv. Giuseppina Letizia, dichiaratasi antistataria.
Così deciso in Napoli Nord, il 30.1.2025.
IL GIUDICE dott.ssa Dora Alessia Limongelli
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