N. R.G. 31755/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Sabrina Bocconcello ha pronunciato ex art. 281 sexies quarto comma c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 31755/2024 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. TINO ENZO Parte_1 P.IVA_1
AL elettivamente domiciliato in VIA NIRONE 10 presso il difensore avv. TINO ENZO AL Pt_1
ATTORE/I
contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. FONTANELLI AL e dell'avv. CP_1 C.F._1
CH NA ( ) VIA PODGORA 11 ; C.F._2 Pt_1 CP_2 Parte_2
( ) VIA EMILIO DE' CAVALIERI, 11 00198 ROMA;
elettivamente domiciliato in VIA EMILIO C.F._3
DE' CAVALIERI, 11 00198 ROMA presso il difensore avv. FONTANELLI AL
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da fogli allegati al verbale d'udienza.
pagina 1 di 9 SVOLGIMENTO IN FATTO DEL PROCESSO
Si premette che la presente sentenza verrà redatta con motivazione stesa in forma concisa e sintetica in conformità anche con i criteri espressi dalla Corte di Cassazione, SS.UU., con la sentenza n. 642 del
16/01/2015. Ci si limiterà pertanto ad una succinta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione,
specificando che tale esposizione potrà fondarsi su precedenti conformi. Per quanto riguarda le domande, le eccezioni e le richieste conclusive delle parti, si rinvia agli atti processuali delle medesime ed ai verbali delle udienze, atteso il contenuto dell'art. 132 n° 4 c.p.c. e dell'art. 118 disp att. c.p.c., che esclude una lunga e particolareggiata esposizione di tutte le vicende processuali anteriori alla decisione.
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
La presente controversia è stata introdotta dal che con ricorso ex art. Parte_3
281 decies c.p.c. ha convenuto in giudizio per sentire accogliere le seguenti conclusioni: “- CP_1
emesse tutte le più opportune pronunce, condanne e declaratorie del caso;
- respinta ogni contraria e diversa domanda, eccezione e deduzione, - accertato che il Cortile rientra tra le parti comuni del;
- dichiarata Parte_1
(ove dovesse occorrere) l'inefficacia per il Condominio di dell'acquisto del diritto di Pt_1 Parte_3
uso esclusivo del Cortile condominiale da parte della Signora nel merito: - ordini alla Signora CP_1
la restituzione del Cortile Condominiale (libero da persone e cose), e delle chiavi del cancello, a favore CP_1
del e la rimozione di ogni ostacolo al legittimo uso da parte di tutti i condomini;
- fissi (anche ex art. Parte_1
614 bis c.p.c.) una penale di 1.000,00 euro per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione dell'ordine di riconsegna del bene;
- condanni la Signora al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi dal da CP_1 Parte_1
liquidarsi, se del caso, anche equitativamente”.
La causa veniva assegnata alla Dott.ssa Bocconcello che fissava l'udienza di prima comparizione delle parti avanti a sè per il 21.1.2025.
Con comparsa di risposta regolarmente depositata si costituiva in giudizio chiedendo CP_1
l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “- in via preliminare: dichiarare il difetto di rappresentanza dell'Amministratore e dunque il difetto di legittimazione del attore in relazione alla presente azione Parte_1
giudiziaria per tutti i motivi suesposti, e per l'effetto rigettare tutte le avverse domande con ogni opportuna e conseguente pronuncia anche in ordine alla condanna alle spese ed al risarcimento danni ex articolo 96 c.p.c. in pagina 2 di 9 considerazione del comportamento processuale avverso. - nel merito: rigettare le avverse domande, in quanto totalmente prive di qualsiasi presupposto giuridico ed infondate in fatto, in diritto e comunque non provate per tutti i motivi su dedotti”.
All'udienza di prima comparizione delle parti, sciogliendo la riserva ivi assunta, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e per la discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c..
Con nota depositata in data 6.10.2025 il ricorrente produceva il verbale dell'assemblea Parte_1
condominiale del 23.5.2025 nel corso della quale veniva confermata ed in ogni caso ratificata l'autorizzazione alla lite per cui vi è causa.
All'udienza del 28.10.2025, le parti precisavano le conclusioni come da rispettivi atti introduttivi e dopo ampia discussione orale, la causa veniva trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 281 sexies, ult. comma, c.p.c.
Oggi viene decisa con la presente sentenza.
Preliminarmente si dà atto che essendo stata esperita la procedura di mediazione obbligatoria, conclusasi negativamente in data 9.4.2024, la condizione di procedibilità prevista dalla legge può considerarsi assolta.
Nel merito il Condominio ricorrente lamenta che , proprietaria di una unità immobiliare situata al CP_1
piano seminterrato, occupa illegittimamente e senza alcun titolo l'area adiacente all'unità immobiliare di cui è
proprietaria rappresentata da una porzione del cortile di proprietà comune individuata al N.C.E.U. di al Pt_1
foglio 276, particella 34, subalterno 712, quindi chiede la restituzione del Cortile Condominiale (libero da persone e cose), e delle chiavi del cancello, a favore del Condominio e la rimozione di ogni ostacolo al legittimo uso da parte di tutti i condomini.
A fondamento della pretesa restituzione il allega che il cortile è di proprietà comune sin dalla Parte_1
originaria costituzione del , avvenuta con la scrittura privata del 21.2.1958 (repertorio n. 23045/ Parte_1
6743) con cui gli originari proprietari del fabbricato realizzavano il proposito di “costruire e far costruire a proprie
spese i locali per ciascuno rispettivamente suindicati, nonché le parti comuni – pro quota millesimale – nello
stabile che andrà a sorgere nell'area formante oggetto del comune acquisto” e con la successiva adozione del regolamento di Condominio del 22.11.1958 (cfr. doc. 2, 3)
Il inoltre: Parte_1
-Deduce che lo spoglio dell'area di proprietà comune sarebbe stato realizzato dapprima dalla Harthur S.r.l.s.,
pagina 3 di 9 dante causa di parte convenuta, per poi essere continuato da parte di quest'ultima a seguito dell'acquisto in data
23.6.2022 dell'unità immobiliare di cui risulta proprietaria;

-Allega che all'assemblea del 12.10.2023 la signora avrebbe comunicato la propria disponibilità a CP_1
“regolarizzare la situazione transitivamente tramite il pagamento di un corrispettivo al condominio” salvo poi ,
nonostante la concessione assembleare di un termine massimo di due mesi per formulare una proposta economica, incardinare la procedura di mediazione.
Parte resistente eccepisce che la dicitura “giardino ad uso esclusivo” riportata nel contratto di compravendita è
da intendersi in senso attributivo del diritto di proprietà pertinenziale del giardino di cui si discute, contrariamente all'assunto del , sul presupposto che : Parte_1
- dal proprio atto di acquisto della sua unità immobiliare risulta desumibile che la porzione di giardino per cui vi è causa (identificata al subalterno 712) le veniva ceduta come giardino in uso esclusivo al servizio dell'appartamento di cui al subalterno 709;
- nel contratto di compravendita la società venditrice avrebbe dichiarato di avere pacificamente goduto dell'area sin dall'acquisto;
- sin dal momento della edificazione del tale giardinetto è risultato essere posto al servizio Parte_1
esclusivo dell'unita immobiliare di cui al subalterno 709 di cui risulta proprietaria;

- i vari proprietari succeduti nella titolarità dell'unità immobiliare di cui al subalterno 709 avrebbero sempre goduto in maniera esclusiva, pacifica ed indisturbata della porzione di giardino per cui vi è causa tant'è che proprio il medesimo rappresenta uno dei due ingressi di accesso all'appartamento;
- la porzione di giardino risulta cintata da un muretto, sovrastato da una cancellata di recinzione e con un cancello di accesso munito di chiave, che lo divide e lo delimita dal cortile condominiale;

Quanto all'eccezione preliminare di parte resistente relativa al difetto di rappresentanza dell'amministratore e,
dunque, il difetto di legittimazione del ricorrente, deve intendersi superata dalla produzione in atti Parte_1
della delibera del 23.5.2025 pertanto sul punto nessuna statuizione deve seguire.
Nel merito , in tema di cd. “diritto reale di uso esclusivo” su porzioni di beni condominiali quale quella oggetto di causa, che può essere applicato anche al caso in esame, è intervenuta Corte di Cassazione SSUU che ha ritenuto che: “La pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d. "diritto reale di uso esclusivo" su una
pagina 4 di 9 porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell'edificio, mirando alla creazione di una
figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del
diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall'articolo 1102 c. c., è preclusa dal principio,
insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi” (Cass. Sezz. UU.
n°2897/2020).
Come noto infatti l'articolo 1117 c.c., nell'indicare le parti comuni di un edificio in condominio, «se non risulta il
contrario dal titolo», consente che, al momento di costituzione del condominio, alcune delle parti altrimenti comuni possono essere sottratte alla presunzione di comunione;
se ciò è possibile, a fortiori è possibile, nella medesima sede costitutiva del , che le parti convengano l'uso esclusivo di una parte comune in Parte_1
favore di uno più condòmini. Posto che sotto la dizione sintetica di «uso esclusivo», contrapposta a quella di
«uso comune», contenuta nell'articolo 1122 c.c. è ormai pacifico in giurisprudenza che si celi la coesistenza, su parti comuni, di facoltà individuali dell'usuario e facoltà degli altri partecipanti (mai in effetti realmente del tutto esclusi dalla fruizione di una qualche utilità sul bene c.d. in uso esclusivo altrui), secondo modalità non paritarie-
in funzione del migliore godimento di porzioni di piano in proprietà esclusiva cui detti godimenti individuali accedano- cosicchè deve riconoscersi nella parte comune, anche se sottoposta ad uso esclusivo, il permanere della sua qualità, appunto, comune, giacché l'attribuzione dell'uso esclusivo costituisce soltanto deroga da parte dell'autonomia privata al disposto dell'articolo 1102 c.c., altrimenti applicabile anche al condominio, che consente ai partecipanti di fare uso della cosa comune «secondo il loro diritto» (Cass 8972\2020)
Quindi sulla scorta anche del ragionamento svolto dalla suprema Corte a sezioni unite, esclusa la validità della costituzione di un diritto reale di uso esclusivo di una parte comune dell'edificio, in ambito condominiale, sorge il problema della sorte del titolo negoziale che, invece, tale costituzione possa aver contemplato.
Ricordato che l'articolo 1117 c.c., nel porre una presunzione di condominialità, consente l'attribuzione ad un solo condomino della proprietà esclusiva di una parte altrimenti comune, occorre anzitutto approfonditamente verificare, nel rispetto dei criteri di ermeneutica applicabili, se le parti, al momento della costituzione del condominio, abbiano effettivamente inteso limitarsi alla attribuzione dell'uso esclusivo, riservando la proprietà
all'alienante, e non abbiano invece voluto trasferire la proprietà.
Sebbene l'articolo 1362 c.c. richiama al primo comma il senso letterale delle parole, senso che, nel caso pagina 5 di 9 dell'impiego della formula «diritto di uso esclusivo», depone senz'altro contro l'interpretazione dell'atto come diretto al trasferimento della proprietà per quanto sopra detto in tema di numerus clausus dei diritti reali e della
tipicità di essi, è anche vero che il dato letterale, pur di fondamentale rilievo, non è mai, da solo, decisivo, atteso che il significato delle dichiarazioni negoziali può ritenersi acquisito esclusivamente al termine del processo interpretativo che deve considerare tutti gli ulteriori elementi, testuali ed extratestuali, indicati dal legislatore,
anche quando le espressioni appaiano di per sé non bisognose di approfondimenti interpretativi, dal momento che un'espressione prima facie chiara può non apparire più tale se collegata alle altre contenute nella stessa dichiarazione o posta in relazione al comportamento complessivo delle parti (p. es. Cass. 1° dicembre 2016, n.
24560; Cass. 11 gennaio 2006, n. 261).
In tale prospettiva devono leggersi gli atti di costituzione del ed il regolamento condominiale atteso Parte_1
che il regolamento condominiale contrattuale può contenere la previsione dell'uso esclusivo di una parte dell'edificio altrimenti comune a favore di una frazione di proprietà esclusiva, ed in tal caso il rapporto ha natura pertinenziale, essendo stato posto in essere dall'originario unico proprietario dell'edificio, con l'ulteriore conseguenza che, attenendo siffatto rapporto alla consistenza della frazione di proprietà esclusiva, il richiamo puro e semplice del regolamento condominiale in un successivo atto di vendita (o promessa di vendita) da parte del titolare della frazione di proprietà esclusiva, a cui favore sia previsto l'uso esclusivo di una parte comune,
può essere considerato sufficiente ai fini dell'indicazione della consistenza della frazione stessa venduta o promessa in vendita (Cass. 4 giugno 1992, n. 6892, sulla scia di Cass. 29 marzo 1982, n. 1947; nella stessa linea più di recente, Cass. 4 settembre 2017, n. 20712).
Orbene nel caso in esame è documentalmente provato che:
- con l'atto di acquisto del terreno del 1958 le parti hanno inteso che “Alla Parte_4
in accomandita semplice competerà in uso esclusivo la porzione di cortile comune
[...]
contornata con tinta rosa nella piantina ….”(pag70\ 71 doc 2 ricorrente )
- con il primo atto di vendita la società si é riservata l'uso esclusivo del cortile comune: testualmente si Pt_4
legge “ In particolare la parte acquirente si dichiara edotta che alla società Parte_4
costruzioni società in accomandita semplice compete in uso esclusivo la porzione di cortile comune
fronteggianti locali di proprietà della società stessa siti al piano seminterrato verso Corte ed è delimitata la
pagina 6 di 9 porzione medesima da una recinzione di muretto un sovrastante cancellata in ferro”.(doc 4 ricorrente).
Ad una lettura attenta e ragionata dei documenti in atti deve escludersi la costituzione di un diritto di proprietà
della porzione del cortile ed anche un rapporto di natura pertinenziale, essendo pacifico che il cortile tutto- anche quello in uso alla resistente- sia comune a tutto il attesa la chiara enunciazione in ogni parte degli Parte_1
atti originari della condominialità del cortile stesso: altrimenti non si potrebbe ragionare atteso che in ogni atto si fa riferimento all'uso esclusivo del cortile comune.
In questa situazione, appurato che la comune volontà delle parti, accertata anche sulla base della situazione di fatto esistente, era di attribuire a una singola unità immobiliare (quella oggi della resistente) un “maggior uso” di una parte comune condominiale (porzione di corte), fermo restando una residua facoltà di utilizzo comune dell'area da parte degli altri condomini, come sopra specificato, sembra possibile qualificare il diritto di uso esistente come uso individuale di una parte comune, facendo riferimento all'art. 1102 c.c. in tal modo chiarendo che si tratta di una parte comune destinata al maggior uso di una singola unità immobiliare, con Parte_5
esclusione della censura di nullità per la creazione di un diritto reale atipico.
Nella fattispecie in esame alla resistente spetta quindi un “maggior uso” di una parte comune condominiale per cui il trasferimento del bene principale (appartamento che beneficia dell'uso dell'area) comporta un automatico trasferimento della quota proporzionale di comproprietà, espressa in millesimi, delle parti comuni condominiali che servono al miglior godimento dell'unità immobiliare in proprietà esclusiva, ivi compresa la parte comune su cui si esercita il “maggior uso”.
Su punto Cass. 13 novembre 1993, n. 11207 ha chiarito che è possibile, per effetto di un accordo, ai sensi dell'art. 1138, ultimo comma, c.c., l'attribuzione a un condomino di una facoltà di godimento di un bene comune maggiore rispetto alla sua quota, pur rimanendo all'interno della destinazione o dell'utilizzo condominiale;

viceversa, qualora a beneficio delle unità immobiliari si imponga un peso che la destinazione delle cose in sé o la misura dell'uso non consentirebbero, e si consenta a un condomino l'esercizio di un diritto che comporti un vantaggio ulteriore e diverso (l'utilitas del diritto romano) al piano o appartamento di sua proprietà esclusiva e un peso sulla cosa comune, non può parlarsi di ampliamento del diritto di condominio ma si verte in un esempio tipico di pesi imposti a un fondo a esclusivo vantaggio di un altro fondo (art. 1027 c.c.) ( si veda anche Cass. 15
aprile 1999, n. 3749, in Giust. civ., 2000, 1, 163.)
pagina 7 di 9 Così individuato il maggior uso può certo qualificarsi come una servitù per contratto ex art 1058 c.c. integrando un vantaggio a favore dell'immobile ed un peso a carico delle altre unità immobiliari del fabbricato, e in particolare a carico delle aree antistanti l'immobile che, pur mantenendo la qualifica di parti comuni condominiali,
risentono dell'uso più intenso attribuito al titolare del detto bene, con il conseguente subentro automatico degli aventi causa nella medesima situazione giuridica e in particolare nel diritto per il titolare del fondo dominante
(l'immobile) di esercitare le facoltà corrispondenti alla servitù e nell'obbligo per i titolari del fondo servente (i comproprietari dell'area condominiale gravata dalla servitù d'uso) di consentire il suddetto esercizio.
L'esercizio del maggior uso “ consentito a un condomino non deve determinare un'impossibilità di fatto per gli
altri condomini, comproprietari dell'area gravata dalla servitù, di una qualunque forma di utilizzo dell'area
comune, poiché in tale evenienza si sarebbe in presenza di una “proprietà mascherata”, qualificata come diritto d'uso solamente per ovviare a problemi di identificazione catastale.
Per quanto sopra, esclusa quindi la validità della costituzione di un diritto reale di uso esclusivo su questa parte comune condominiale oggetto di causa, va anche esclusa la attribuzione alla resistente della proprietà esclusiva su di essa in quanto dal suo atto di acquisto non emergono elementi in tal senso, ma semmai che le parti abbiano inteso limitarsi alla attribuzione solo del suo uso esclusivo (giardino in uso esclusivo e non di proprietà
esclusiva), va invece individuata la servitù a favore dell'immobile della resistente attesa anche la indicata esistenza di una recinzione con muretto sin dalla realizzazione dello stabile che limita l'area in uso esclusivo.
Per quanto sopra non essendo, allo stato e per quanto in atti, stata allegata alcuna necessità di passaggio o di esistenza di beni comuni nell'area de quo che impongano l'accesso degli altri condomini ai fini manutentivi, e mancando quindi un interesse specifico alla consegna delle chiavi per l'accesso all'area, le domande di parte ricorrente vanno rigettate.
Con rigetto o assorbimento di ogni altra domanda e eccezione sollevata in giudizio tra le parti, in applicazione del principio processuale della "ragione più liquida" (Cass. Sez. U, n. 9936 del 08/05/2014; Cass. n. 12002 del
28/05/2014; Cass. civ. Sez. V Ord., 08/06/2018, n. 15008) .
Le spese e competenze processuali e di mediazione attesa la particolare complessità della materia trattata, si ritiene congruo compensarle .
Sentenza esecutiva .
pagina 8 di 9

P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, ogni altra domanda e istanza disattesa, rigettata o assorbita, così
provvede sulle domande formulate in atti, come in motivazione:
rigetta le domanda di parte ricorrente compensa tra le parti le spese di lite
Sentenza esecutiva
Milano 2.12.2025
Il giudice
Dott.ssa Sabrina Bocconcello
pagina 9 di 9