REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI LECCO
- Sezione Prima - in composizione monocratica, nella persona del Dott. RI LA, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1680 del Ruolo Generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2024, promossa da
(c.f. ), sito in Garlate (LC), Via Parte_1 P.IVA_1
per Galbiate n. 2/4, in persona dell'amministratrice pro tempore Pt_2
(c.f. , con studio in CC, Via Santa
[...] C.F._1
Barbara n. 11, a ciò autorizzata come da delibera assembleare del 18.9.2024
(cfr. doc. 1 ricorrente) – con il patrocinio dell'Avv. ELIA CAMPANIELLI, ricorrente; contro
(c.f. ), nato a [...] CP_1 C.F._2
(LC) il 10.7.1951 e residente in [...],
(c.f. ), nata a [...] Controparte_2 C.F._3
il 29.11.1958 e residente in [...],
(c.f. , nato a [...] il CP_3 C.F._4
26.8.1993 e residente in [...] e
(c.f. , nata a [...] il [...] e CP_4 C.F._5
residente in [...], convenuti, contumaci. CONCLUSIONI DEL RICORRENTE
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito (i) dichiarare il - C.F. , sito in 23852 Garlate (LC), Parte_1 P.IVA_1 Via per Galbiate n. 2/4 - in persona dei singoli condomini, proprietario esclusivo per intervenuta usucapione in virtù del possesso continuo, ininterrotto, pacifico e pubblico per oltre 20 anni del locale facente parte dello stabile condominiale, distinto al catasto fabbricati come segue: Comune di Garlate (D926) (LC), Foglio 4, Particella 1584, Subalterno 7, rendita € 173,22, Categoria C/2, Classe 1, Consistenza 78 mq;
Indirizzo: Via G. Marconi, Piano S1, Dati di superficie: Totale: 85 mq;
(ii) per l'effetto, ordinare al competente Ufficio della Conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari di provvedere alla consequenziale trascrizione dell'emananda Sentenza, con esonero del Conservatore da ogni responsabilità; (iii) con condanna alla rifusione delle spese di lite in caso di opposizione dei resistenti”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
Il ha promosso l'odierno giudizio nei confronti Parte_1
di , , e CP_1 Controparte_2 CP_3
(questi ultimi tre in qualità di eredi di CP_4 Persona_1
allegando che all'interno del proprio complesso immobiliare, sito in Garlate (LC),
Via per Galbiate n. 2/4, è presente un locale sito al piano interrato e adiacente alle cantine di proprietà dei singoli condomini, adibito a zona comune sin dall'epoca di costruzione del condominio, risalente all'incirca alla metà degli anni '80. Tale unità immobiliare risulta contraddistinta al catasto fabbricati del Comune di Garlate (D926)
(LC), Foglio 4, Particella 1584, Subalterno 7, rendita € 173,22, Categoria C/2, Classe
1, Consistenza 78 mq;
Indirizzo: Via G. Marconi, Piano S1, Dati di superficie:
Totale: 85 mq (cfr. doc. 2 ricorrente) ed indicata quale “ripostiglio” nella planimetria prodotta sub doc. 3A e quale “locale sgombero” nell'elaborato planimetrico prodotto sub doc. 3B di parte ricorrente.
La difesa ricorrente ha spiegato quindi che, in occasione di una verifica tecnica intrapresa per valutare la fattibilità di lavori condominiali, i condomini hanno appurato che il bene immobile in questione risultava ancora intestato all'impresa costruttrice del condominio, Controparte_5
(a detta del , probabilmente
[...] Parte_1
come “residuato” delle vendite e/o per un errore burocratico) e che, contestualmente
2 allo scioglimento e alla cessazione della società avvenuta in seguito alla chiusura del relativo fallimento in data 26.11.2015, era stato automaticamente intestato, in ragione del 50% ciascuno, ai due ex soci (C.F. CP_1
), nato a [...] il [...] e C.F._2 [...]
(C.F. , nato a [...] il [...] (v. Per_1 C.F._6
doc. 4 ricorrente).
Quindi, assumendo di aver posseduto tale locale per un periodo ultraventennale, in maniera pubblica, pacifica, continua, ininterrotta, indisturbata, come proprietari assoluti ed esclusivi, utilizzandolo nella convinzione che esso fosse a tutti gli effetti di proprietà i condomini si sono attivati al fine di far CP_6
dichiarare l'intervenuta usucapione di detta unità immobiliare.
Nelle more, il CONDOMINIO ha appreso la notizia del decesso di
[...]
(proprietario per ½), ragion per cui ha introdotto il procedimento di Per_1
mediazione avanti l'Organismo di Mediazione dell'Ordine degli Avvocati di CC nei confronti dei di lui eredi e di , procedura che si è chiudsa CP_1
con verbale negativo per mancata adesione dei convenuti (v. doc. 5 ricorrente).
Il presente giudizio ha pertanto ad oggetto l'accertamento dell'acquisto del diritto di proprietà per usucapione, da parte del , del Parte_1
menzionato bene immobile, originariamente di proprietà dell
[...]
quindi, per la Controparte_5
quota di ½ ciascuno, degli ex soci e CP_1 Persona_1
come risultante dalla visura del Catasto fabbricati prodotta dalla parte ricorrente sub doc. 2.
Rispetto alla legittimazione passiva dei convenuti, si ritiene che la presente causa sia stata correttamente incardinata nei confronti di CP_1
(proprietario per ½) e degli eredi del defunto così come Persona_1
risultanti dalla dichiarazione dagli stessi sottoscritta (cfr. doc. 6 ricorrente), in virtù della cessazione della società costruttrice.
3 Premesso ciò, alla stregua delle allegazioni documentali e dell'istruttoria svolta, la parte ricorrente ha dimostrato il più che ventennale possesso del bene immobile sito al piano interrato del e adiacente alle Parte_1
cantine di proprietà dei singoli condomini, contraddistinto al catasto fabbricati quale
Comune di Garlate (D926) (LC), Foglio 4, Particella 1584, Subalterno 7, rendita €
173,22, Categoria C/2, Classe 1, Consistenza 78 mq;
Indirizzo: Via G. Marconi,
Piano S1, Dati di superficie: Totale: 85 mq ed indicato quale “ripostiglio” nella planimetria prodotta sub doc. 3A e quale “locale sgombero” nell'elaborato planimetrico prodotto sub doc. 3B di parte ricorrente, attraverso un comportamento continuo ed ininterrotto, inteso inequivocabilmente all'esercizio di un potere corrispondente a quello del proprietario: dunque sussistono i presupposti per l'accoglimento della domanda di usucapione ai sensi dell'art. 1158 e ss c.c.
Anzitutto, le affermazioni attoree, secondo cui i condomini avrebbero utilizzato in modo esclusivo, pacifico e pubblico il locale di cui è causa, sin dagli anni
'80, hanno trovato riscontro nelle risultanze testimoniali.
Difatti, all'udienza del 6.5.2025 i testi e Testimone_1
, entrambi ex condomini che avevano acquistato i rispettivi Testimone_2
appartamenti nel da , hanno Parte_1 CP_1
confermato:
i) che, sin dagli anni '80, il e per esso i Parte_1
condomini, ha goduto in maniera pacifica, indisturbata, esclusiva, pubblica e continuativa del locale sito al piano interrato del e adiacente alle cantine Parte_1
di proprietà dei singoli condomini, meglio identificato nella visura prodotta sub doc. 2 ed indicato quale “ripostiglio” nella planimetria prodotta sub doc. 3A e quale “locale sgombero” nell'elaborato planimetrico prodotto sub doc. 3B, precisando il sig.
che sicuramente, almeno fino a circa il 2012, l'utilizzo del locale di cui si Tes_1
tratta era a libera disposizione dei condomini, come dimostrato dalla circostanza che la di lui zia ivi aveva depositato alcuni mobili e cose che non usava. La sig.ra a aggiunto di aver acquistato la propria unità immobiliare appena costruita, Tes_2
4 per poi trasferirvisi nel 2002, riportando che “al momento dell'acquisto ci è stato indicato questo locale come luogo a disposizione dei condomini”;
ii) che da oltre vent'anni il ha adibito a zona Parte_1
comune l'immobile de quo, provvedendo alla sua regolare pulizia e manutenzione, ricordando il sig. “(…) in particolare l'episodio di un allagamento che Tes_1
ha determinato la necessità del di pulire tale locale” e dichiarando la Parte_1
sig.ra he per la pulizia e la manutenzione si faceva a turno;
Tes_2
iii) che il locale in questione è chiuso tramite chiavi, queste ultime in possesso dei condomini, da oltre vent'anni, dichiarando il sig. che “(…) Nei primi Tes_1
anni non avevamo l'amministratore e le chiavi erano tenute da alcuni condomini, tra cui io stesso. ADR il locale era chiuso tramite lucchetto, da me apposto senza opposizione degli altri condomini. ADR prima della vendita l'impresa disse CP_1
che il locale era a disposizione dei condomini” e la sig.ra he “Sono stati Tes_2
messi dei lucchetti, di cui anche io ho avuto le chiavi, che poi sono stati tolti” (cfr. verbale udienza 6.5.2025).
Ulteriore conferma può trarsi dal persistente disinteresse dei convenuti, rimasti contumaci, nonostante la regolare convocazione sia in sede di mediazione (v. doc. 5 ricorrente), che nel presente giudizio (v. dep. ricorrente del 27.1.2025), ragion per cui all'udienza del 5.2.2025 sono stati dichiarati contumaci.
Di più, l'assoluta mancanza di interesse dei convenuti per l'immobile in questione risulta chiaramente dalle dichiarazioni prodotte sub doc. 6 di parte ricorrente, dalle quali si evince che, con raccomandata datata 31.5.2024 ed inviata al procuratore attoreo, tutti gli odierni convenuti comunicavano testualmente quanto segue: “[...] Il sig. e gli eredi del sig. CP_1 Persona_1 [...]
ved. -figlia- e -figlio-) sono pronti CP_2 Per_1 CP_4 CP_3
alla sottoscrizione di atto notarile per formalizzare la richiesta del Parte_1
” non ravvisando alcuna controversia e di fatto accettando le ragioni della
[...]
pretesa (anche se essendo atti troppo datati non siamo in grado di risalire ai responsabili di eventuali errori burocratici nella trascrizione degli atti di proprietà).
5 Rimaniamo in attesa di concordare giorno e data prevista per l'atto fermo restando che tutte le spese relative all'atto o ad esso connesse saranno addebitate interamente al ””, allegando i propri documenti di identità e Parte_1
sottoscrivendo la comunicazione (cfr. doc. 6 ricorrente).
Risulta quindi provato che il possesso non è stato né violento, né clandestino, in quanto lo stesso è intervenuto a seguito della costruzione del complesso condominiale e dell'acquisto da parte dei condomini delle rispettive unità immobiliari, oltre che confermato dai convenuti e dalle testimonianze.
Di conseguenza, dalla certezza che da più venti anni la parte ricorrente ha posseduto uti dominus il bene immobile di cui si discute, avendone i condomini l'esclusivo godimento, provvedendo alla relativa pulizia e manutenzione, nonché precludendone l'accesso a soggetti non autorizzati attraverso una chiave ad hoc, deriva l'accertamento dell'intervenuta usucapione, in favore del
, della piena proprietà dell'unità immobiliare Parte_1
contraddistinta al catasto fabbricati come Comune di Garlate (D926) (LC), Foglio 4,
Particella 1584, Subalterno 7, rendita € 173,22, Categoria C/2, Classe 1, Consistenza
78 mq;
Indirizzo: Via G. Marconi, Piano S1, Dati di superficie: Totale: 85 mq ed indicata quale “ripostiglio” nella planimetria prodotta sub doc. 3A e quale “locale sgombero” nell'elaborato planimetrico prodotto sub doc. 3B di parte ricorrente, di proprietà di , di e degli eredi di CP_1 Persona_1
quest'ultimo.
La pronuncia costituisce titolo idoneo per ottenere dal Conservatore dei
RR.II. la trascrizione ex art. 2651 c.c.
Le spese di lite devono intendersi integralmente compensate tra le parti, tenuto conto della natura del giudizio, della richiesta attorea di condanna di controparte alla rifusione delle spese soltanto in caso di opposizione da parte dei convenuti e quindi della mancata opposizione da parte dei convenuti, che anzi hanno sostanzialmente aderito alle domande attoree, non rappresentando la mancata adesione alla procedura di mediazione, nonché la loro mancata
6 costituzione nel presente giudizio, comportamento ostativo alle pretese attoree, bensì condotta coerente con il disinteresse che sta alla base dell'inerzia che ha consentito l'usucapione.


P.Q.M.


Il Tribunale definitivamente pronunciando nel merito del giudizio proposto da nei confronti dei convenuti contumaci Parte_1
, , e CP_1 Controparte_2 CP_3 CP_4
ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita,
[...]
accertato il possesso ultraventennale uti dominus, dichiara
l'avvenuto acquisto da parte del , sito in Garlate Parte_1
(LC), Via per Galbiate n. 2/4, per intervenuta usucapione, del bene immobile facente parte dello stabile condominiale, distinto al catasto fabbricati come segue: Comune di Garlate (D926) (LC), Foglio 4, Particella 1584, Subalterno
7, rendita € 173,22, Categoria C/2, Classe 1, Consistenza 78 mq;
Indirizzo:
Via G. Marconi, Piano S1, Dati di superficie: Totale: 85 mq, di proprietà di e di e degli eredi di CP_1 Persona_1
quest'ultimo; ordina al Conservatore dei RR.II. competente la trascrizione della presente sentenza ed il compimento di ogni conseguente incombente, con esonero da ogni responsabilità; compensa integralmente le spese di lite tra le parti;
manda alla Cancelleria per gli incombenti di competenza.
Così deciso in CC in data 30.6.2025.
Il Giudice
RI LA
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