N. 1135/2024 R.Gen.Aff.Cont.

R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Napoli
6 SEZIONE CIVILE
Il Giudice, dott.ssa Valeria Conforti, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
Ai sensi del novellato art. 281 quinquies c.p.c. nella causa iscritta al n. 1135/2024
R.Gen.Aff.Cont. (udienza di remissione della causa in decisione del 25/11/2025) vertente:

TRA
( cf elettivamente domiciliato in Napoli alla Parte_1 C.F._1
Piazza Carlo III n. 42 presso lo studio dell'Avv. Ciro Cerino ( ) che lo C.F._2 rappresenta e difende giusta procura speciale in calce all' atto di citazione
ATTORE
CONTRO
, sito in Napoli, alla Via Mario Pomilio, 9, (C.F. ) Controparte_1 P.IVA_1
,in persona dell'amministratore p.t., rappresentato e difeso dall'avv. Domenico Festa presso il cui studio in Napoli alla via C. Poerio, 90 ha eletto domicilio
CONVENUTO
OGGETTO: impugnativa di delibera assembleare
CONCLUSIONI: come da memorie di precisazione delle conclusioni depositate ex art. 281 quinquies e 189 c.p.c.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO

1. Va premesso che la presente sentenza è redatta senza lo svolgimento del processo in ossequio alla nuova formulazione degli artt. 132, co. 4, c.p.c. e 118 disp att. c.p.c., per effetto delle modifiche introdotte dagli artt. 45 e 52 dalla legge n. 69 del 18/6/09 in vigore dal 04.07.2009.
1 Parte attrice , condòmino all'interno del IC Astra Celt di via Parte_1
Mario Pomilio n. 9 in Napoli, composto da nove scale rispettivamente indicate con le lettere
(segnatamente l'attore è condòmino della scala G) tutte confluenti in CodiceFiscale_3 un'unica gestione condominiale gestita dalla , in persona di Controparte_2 CP_2
, ha impugnato le seguenti delibere: delibera del 18/9/2023 e dell'11/10/2023
[...] limitatamente alle decisioni assunte all'esito della discussione dei rispettivi punti 1) dell'ordine del giorno: “la sospensione ed annullamento, revoca della delibera del 23/03/2023 e la relativa ripartizione della spesa scaturente dalla sentenza n.8448/2022 con contestuale approvazione di un nuovo riparto” (delibera del 18/9/2023) “atto di citazione di Pt_2
e per sospensione e annullamento della delibera assembleare del
[...] Parte_1
23/3/2023 relativa alla ripartizione spese della sentenza numero 8448/2022 causa Controparte_3
: deliberazioni in merito alla costituzione in giudizio, Controparte_4 approvazione di nuovo riparto, eventuale mandato alla transazione della lite” (delibera dell'11/10/2023) nonché la delibera del 15/11/2023 limitatamente alle decisioni assunte all'esito della discussione dei punti 3) “ Ripristino impermeabilizzazione lastrico cantinole scale G e H;
ratifica intervento. Spese e riparto e 4) “lavori di manutenzione straordinaria ai lastrici scale EFGH. Approvazione del riparto relativo ai lavori deliberati in data 18 settembre 2023 “.
Vengono in rilievo delibere assunte in seconda convocazione;
i motivi di doglianza sono comuni e possono così brevemente sintetizzarsi:
a) Mancata verbalizzazione dell'assemblea tenutasi in prima convocazione;

b) contrarietà al regolamento condominiale contrattuale (artt. 1 e 4) con decisioni assunte senza le necessarie maggioranze (violazione art. 1136 c.c.); violazione delle proprietà indivise e dei criteri di riparto stabiliti dal regolamento condominiale;

c) Violazione dell'art. 1117 c.c. ;
d) violazione dell'art. 1123 c.c. (censura sollevata in via gradata).
Le ragioni dell'opposizione, è bene chiarirlo sin da subito, sono limitate alle decisioni assunte dall'assemblea nelle tre riunioni sulle modalità di imputazione e conseguente ripartizione delle spese e di tutti i pagamenti collegati alla gestione e alla manutenzione dei lastrici solari.
Nelle prime due delibere opposte, in particolare, le censure hanno ad oggetto le modalità con le quali è stato deciso di suddividere il debito del avente titolo nella sentenza CP_1
n. 84448/2022. Con tale pronuncia il Tribunale di Napoli condannava l'intero , CP_1 evocato in giudizio tramite l'amministratore, al risarcimento in favore di un singolo condòmino dei danni procurati dalla cattiva manutenzione del lastrico solare sovrastante l'abitazione del condòmino SO . L'assemblea riunitasi il 18/9/2023 stabiliva che la 2 somma riconosciuta a titolo risarcitorio dovesse essere corrisposta pro quota solo dai ND della scala G mentre quella a titolo di spese legali a carico di tutti, compresi i partecipanti della scala G. La successiva assemblea tenutasi l'11/10/2023, pur non revocando espressamente la decisione sopra richiamata, nel decidere nuovamente in ordine al criterio di imputazione della debitoria derivante dalla sentenza di condanna n.
84448/2022, stabiliva che tutti gli importi (risarcimento del danno e spese legali) dovessero essere pagati dai soli ND appartenenti alla scala G.
Anche in relazione alla delibera del 15/11/2023 le decisioni avversate dall'attore sono quelle relative al modo con cui si è deciso di dividere la spesa relativa ai lastrici solari. In particolare, quanto alla decisione assunta all'esito della discussione del punto 3) è stata contestata la decisione di suddividere la spesa per i lavori urgenti di messa in sicurezza ed impermeabilizzazione della porzione di lastrico staccato in corrispondenza delle verticali G-
H (lavori resisi necessari a seguito del distacco di un'intera lastra di guaina impermeabilizzante posta al piano più alto del lastrico solare) solo tra i ND delle scale
G ed H.
Quanto al punto 4) è stata invece contestata la decisione di imputare la spesa per i lavori di manutenzione straordinaria dei lastrici solari per ciascuna scala. CP_5
Questa precisazione ci consente di evidenziare che il tema principale del presente giudizio è proprio la ripartizione degli esborsi collegati alla gestione/manutenzione dei lastrici solari in quanto secondo la tesi interpretativa dell'attore l'attento esame del regolamento condominiale, alla luce della conformazione dell'edificio quale si presentava anche al costruttore all'atto della redazione del regolamento stesso, consente di ritenere che i lastrici siano stati ritenuti, a qualsiasi livello realizzati, comuni a tutti i 122 ND con la conseguenza che l'imputazione degli esborsi in qualsiasi modo ad essi collegati deve essere necessariamente a carico di tutti in base ai millesimi di proprietà e non già della sola verticale a ridosso della quale il danno o l'opera manutentiva si genera, tesi quest'ultima sostenuta invece dal convenuto. CP_1
L'ente di gestione, nel costituirsi in giudizio, ha contestato in modo diffuso e specifico le singole censure mosse dal condòmino opponente ed ha argomentato offrendo una diversa interpretazione delle disposizioni contenute nel regolamento condominiale – del quale non ha disconosciuto la natura contrattuale e la piena ed attuale vigenza – tale per cui le decisioni assunte sono da ritenersi conformi alle disposizioni codicistiche in materia di spese (art 1123
c.c.) e non derogatorie/ contrarie a quelle regolamentari.
3 2. Ciò posto il Tribunale ritiene che l'opposizione a tutte e tre le decisioni assembleari nei termini in cui è stata sopra delineata e precisata sia procedibile (è depositato in atti il verbale di mancata conciliazione in sede di mediazione del 17/01/2024 (doc. 23) e fondata in relazione all'assorbente censura di contrarietà delle decisioni assunte al punto 1 lett. C del regolamento del (all. 15). CP_1
A fronte delle diverse censure sollevate, si ritiene, infatti, di dovere fare applicazione del principio della ragione più liquida - che, per esigenze di economia processuale e di celerità di giudizio consente di sostituire il profilo di evidenza a quello dell'ordine di trattazione delle questioni di cui all'art. 276 cod. proc. civ. (cfr., Cass. 2909/17, Cass 5805/17, Cass. n.
26242/2015 e Cass. S.U. n. 9936/ 2014) - per cui l'esame della domanda giudiziale va limitata al motivo di merito suscettibile di definire il giudizio con piena soddisfazione del diritto fatto valere e ciò anche in presenza di questioni pregiudiziali.
Il regolamento condominiale contrattuale per il IC A (redatto dal costruttore e vincolante per tutti i ND) nella sua premessa chiarisce che esso disciplina i rapporti di natura patrimoniale e condominiale fra tutti i futuri 122 proprietari degli alloggi facente parte del fabbricato (alloggi descritti nel regolamento).
Nel capo dedicato alle “parti comuni” il regolamento descrive in modo puntuale e dettagliato nei punti a) , b) e c) i beni che sono stati ritenuti comuni e indivisibili tra tutti i 122 ND
; in particolare, per quanto interessa in questa sede, al punto c) il regolamento testualmente include tra le parti comuni: “ i 1000 millesimi di tutte le parti comuni del fabbricato A, oggetto della presente relazione, oltre le parti dell'edificio comuni per legge, vengono individuate come segue:
…. “tutti i lastrici solari a qualunque livello realizzati, fatta eccezione di quelli concessi in proprietà esclusiva”.
La specificazione relativa ai lastrici solari è ulteriore ed aggiuntiva rispetto alle “altre parti dell'edificio comuni per legge” e accomuna in tale precisazione i lastrici solari (anche se di diverse altezze) ad altre parti del fabbricato quali l'area di esclusivo sedime, le fondazioni e le strutture portanti dell'edificio che per loro intrinseca natura sono necessariamente appartenenti a tutti i ND perché necessarie all'uso comune.
L'interpretazione letterale, sistematica e logica di queste espressioni induce a ritenere che, quanto meno in parte qua, il regolamento condominiale non si sia limitato a riprodurre le disposizioni normative ed in particolare l'art. 1117 c.c. a fini meramente descrittivi delle parti comuni, come sostenuto dal convenuto, ma abbia inteso indicare anche il CP_1 conseguente criterio di attribuzione della relativa spesa ponendolo a carico di tutti , anche se
4 vengono in rilievo più lastrici o porzioni di lastrico “scalati”. Rispetto alla più ampia portata dell'art. 1117 c.c. il regolamento, dopo il richiamo alle “altre parti dell'edificio comuni per legge”, si sofferma solo su taluni specifici beni tra cui i lastrici solari, area di sedime, fondazione allo scopo evidente di stabilire la necessaria comunanza tra tutti i 122 ND della titolarità di tali beni e della attribuzione a tutti delle relative spese.
E' altamente verosimile che il costruttore proprio in ragione della già nota conformazione morfologica e strutturale del fabbricato al momento della redazione del regolamento abbia inteso imprimere nel regolamento questo criterio, posto che dalla plurime fotografie prodotte da parte attrice si evince che il lastrico sovrastante le scale (tutte scale di eguale CP_5 altezza) è comunicante e copre anche porzioni della scale D ed I per cui non vi è una piena corrispondenza tra lastrico solare e verticali (cfr docc. 1, 2,, 3 , 3 bis, 3 ter).
Sempre dal materiale fotografico si evince che il lastrico può assolvere con le sue mura perimetrali anche ad una funzione di contenimento delle acque che, diversamente, si propagherebbero dalle scale più alte alle scale di altezza inferiore A-B-C-D-I. CP_5
In considerazione di tale stato dei luoghi la specificazione operata nel regolamento con particolare riferimento ai lastrici solari appare quindi esprimere la specifica volontà di escludere, salva una modifica del regolamento stesso, che pur in presenza di più lastrici possa operare la regola stabilita nell'art. 1123 comma terzo c.p.c. , da molti ritenuto il fondamento normativo del c.d. condominio parziale.
Come è noto in giurisprudenza è stato da tempo ammesso che possono sussistere, nell'ambito dell'edificio condominiale, talune parti (ad esempio, il tetto, le scale, l'ascensore o il cortile) che risultano destinati al servizio o al godimento di una parte soltanto del fabbricato: in siffatte ipotesi è configurabile la fattispecie del condominio parziale “ex lege”.
Questa peculiarità non riguarda solo aspetti impositivi collegati all'obbligo di contribuzione dei ND ma si riflette sulla titolarità dei beni stessi in quanto tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio, esso rimane oggetto di un autonomo diritto di proprietà. In tali evenienze quindi viene meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i ND su quel bene.
Si richiama in argomento una recente pronuncia della seconda sezione della Corte di
Cassazione secondo cui “La fattispecie del condominio parziale, che rinviene il fondamento normativo nell'art. 1123, comma 3, c.c., è automaticamente configurabile "ex lege" tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato
5 oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio, rimanendo, per l'effetto, oggetto di un autonomo diritto di proprietà e venendo meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene;
ne consegue che i partecipanti al gruppo non hanno il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose di cui non hanno la titolarità e la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare” (Cass.
Ordinanza n. Ordinanza n. 791 del 16/01/2020).
Ed allora nella fattispecie del parziale mancano i presupposti per l'attribuzione, CP_1 ex art. 1117 c.c., della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti, poiché le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali, risultano necessari per l'esistenza o per l'uso (oppure sono destinati all'uso o al servizio) non di tutto l'edificio, ma di una sola parte (o di alcune parti) di esso. In questa ottica il terzo comma dell'art. 1123 c.c. stabilisce che l'obbligazione di contribuire alle spese per la conservazione ed il godimento gravi, invece, soltanto su taluni ND (in deroga al primo comma del medesimo articolo) proprio come conseguenza della delimitazione della loro appartenenza.
Un tale evenienza nel caso in esame si scontra e si pone quindi in contrasto con la specifica scelta operata dal regolamento contrattuale.
Non è persuasiva la diversa chiave di lettura offerta dal convenuto in merito alla CP_1 interpretazione da dare alle disposizioni del regolamento condominiale.
Secondo la prospettazione del convenuto nessuna delle decisioni assembleari CP_1 violerebbe il regolamento condominiale nei termini prospettati dall'attore in quanto con l'art. 1 punto c) il regolamento si sarebbe limitato a riprodurre un principio generale sulla contitolarità delle parti comuni dell'edificio condominiale senza introdurre un criterio di riparto delle spese diverso dall'art. 1123 comma terzo richiamato, peraltro, nell'art. 7 del medesimo regolamento.
Seguendo la tesi del , quindi, neppure risulterebbe violato l'art. 1117 c.c in CP_1 quanto non si contesta che i lastrici siano parti comuni dell'edificio ma in quanto distinti tra di loro ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 1123 le relative spese di manutenzione e gestione di ciascuno di essi sono a carico del gruppo che ne trae utilità.
L'assunto del condominio valutato nello specifico caso concreto non può essere condiviso proprio per le caratteristiche che dovrebbe avere il c.d. condominio parziale. L'opzione interpretativa del convenuto si scontra con i dati letterali e logici sopra richiamati dell'art. 1
n. c) del regolamento letto nel suo complesso ed alla luce della già conosciuta ed invariata conformazione dell'edificio al momento della redazione del regolamento;
non è dirimente il richiamo all'art. 7 del medesimo regolamento intitolato “relazione di accompagnamento 6 alle tabelle millesimali” ed ove sono meramente riprodotte le norme codicistiche che vanno dall'art. 1117 al 1126 e le disposizioni contente negli artt. 68 e 69 disp att c.c.
Come si è già avuto modo di osservare, la disciplina specifica data dal costruttore al lastrico di cui è causa è coerente con il dato letterale e con la sua specifica funzione di copertura a tutela dell'intero fabbricato non essendovi corrispondenza tra scale e lastrico stesso.
Del resto, a prescindere dalla circostanza che siano stati convocati tutti i ND delle nove scale per le tre riunioni sopra indicate, nella votazione di interesse relativa agli esborsi collegati al lastrico sono stati conteggiati tutti i presenti il che non appare coerente con l'ipotesi del condominio parziale che lo stesso ha inteso avallare sostenendo la CP_1 piena validità delle delibere impugnate.
Per tutte le ragioni esposte le delibere opposte (delibera del 18/9/2023 punto 1 all'ordine del giorno;
delibera dell'11/10/2023 punto 1 all'ordine del giorno;
delibera del 15/11/2023 punti 3 e 4 all'ordine del giorno) nella parte in cui sono stati decisi i criteri di imputazione delle spese e degli esborsi collegati alla manutenzione e gestione dei lastrici solari (compresi gli esborsi scaturenti dalla sentenza n. 8448/2022) sono contrarie al regolamento condominiale e vanno conseguentemente annullate.
In proposito non si ritiene che ricorra un'ipotesi di nullità delle citate delibere, come pure sostenuto dall'attore, perché con tali decisioni non è stata espressa la specifica volontà assembleare di derogare al criterio di riparto indicato dal regolamento condominiale da valere per il futuro ma sono solo state assunte specifiche decisioni in ordine alle singole spese e/o posizioni debitorie da attribuire, in modo però contrario al regolamento condominiale per cui sono annullabili.
Si rammenta che “In tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al
"difetto assoluto di attribuzioni" -, contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'"ordine pubblico" o al "buon costume". Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge
o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni
7 assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art.
1137, comma 2, c.c..” (Sezioni unite n. 9839/2021).
Le spese di lite seguono il criterio naturale della soccombenza e vanno poste integralmente a carico del convenuto in favore di parte attrice e liquidate, in applicazione delle CP_1 tariffe di cui al D.M. 55/14 e successivi aggiornamenti, secondo lo scaglione di valore corrispondente al deductum, come da dispositivo, applicando i valori medi per ciascuna fase.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, 6 SEZIONE Civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
1) Annulla le deliberazioni del 18/09/2023 e dell'11/10/2023 limitatamente alle decisioni assunte in relazione ai rispettivi punti 1) dell'ordine del giorno nei termini precisati in parte motiva;

2) annulla la delibera del 15/11/2023 limitatamente alle decisioni assunte in relazione ai punti 3) e 4) dell'ordine del giorno nei termini precisati in parte motiva;

3) condanna il convenuto alla refusione delle spese di lite sostenute CP_1 dall'attore che liquida in euro 786,00 per esborsi ed euro € 14.103,00 per compensi, oltre IVA
e C.P.A. e rimborso forfettario al 15%, con attribuzione all'avv. Ciro Cerino dichiaratosi anticipatario.
Così deciso in Napoli, il 28/11/2025.
Il Giudice
(dott.ssa Valeria Conforti)
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