REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Monza, Sezione Prima Civile, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Davide De IO, ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa iscritta al numero 2390/2024 Registro Generale affari contenziosi civili vertente

TRA
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
), con il patrocinio dell'avv. Pasquale Sepe, presso cui C.F._2 hanno eletto domicilio in Milano, via Baracchini n. 1, giusta le procure in atti
OPPONENTI
E
(C.F. ), con il patrocinio degli avv. Controparte_1 P.IVA_1
Alessandro Brambilla ed Anna Teresa Ventura, presso cui ha eletto domicilio in
Nova Milanese, via Madonnina n. 9, giusta la procura in atti
OPPOSTA OGGETTO: 140011 - vendita di cose immobili
CONCLUSIONI delle parti:
Per e (come da foglio di precisazione delle Parte_1 Parte_2 conclusioni depositato in data 28.11.2024): Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa e reietta, così giudicare: In via preliminare: non concedere la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto, laddove sia richiesta da controparte, non sussistendone, per i motivi di cui in narrativa, i presupposti previsti dall'art. 648 c.p.c. ed essendo la presente opposizione fondata su prova scritta e non di pronta soluzione.
In via principale nel merito: accertare e dichiarare che nessuna somma è dovuta dai sigg.ri e a e, pertanto, Parte_1 Parte_2 Controparte_1 dichiarare nullo e/o inefficace o, comunque in ogni caso, annullare e/o revocare il decreto ingiuntivo n. 426/24 (R.G. 351/24), emesso dal Tribunale di Monza in data 05 febbraio 2024 e notificato in data 22 febbraio 2024, poiché infondato in fatto ed in diritto per le motivazioni di cui in narrativa.
1 Tribunale di Monza
Sezione Prima Civile dott. Davide De IO In via istruttoria: (omissis)
In ogni caso: con vittoria di spese di lite e competenze professionali oltre accessori di legge.
Per (come da foglio di precisazione delle conclusioni Controparte_1 depositato in data 02.12.2024):
Contrariis rejectis, Nel merito: respingersi l'opposizione siccome destituita da fondamento per i morivi esposti in atti e, conseguentemente, confermarsi il decreto ingiuntivo n.
426/2024 R.G.D.I., emesso in data 5.2.2024, dal Tribunale di Monza.
Con vittoria di spese e competenze di lite, oltre a spese generali, IVA e C.p.a., e condanna degli opponenti ex art. 96 c.p.c. anche ai sensi del terzo comma. In via istruttoria: (omissis)
MOTIVI DELLA DECISIONE
I. Con il decreto ingiuntivo opposto, emesso su ricorso di Controparte_1
è stato ingiunto a e il pagamento della
[...] Parte_1 Parte_2 somma di euro 70.000,00, oltre interessi, che si assumeva dovuta a titolo di doppio della caparra confirmatoria versata in forza di un contratto preliminare di compravendita immobiliare, e ciò a seguito del recesso esercitato dalla ricorrente, quale promissaria acquirente, per l'inadempimento dei debitori ingiunti, promittenti venditori. Con l'atto di citazione in opposizione, e hanno Parte_1 Parte_2 sostenuto che l'ingiunzione era stata emessa in relazione ad un credito privo dei requisiti di liquidità ed esigibilità ed hanno negato altresì di essersi resi inadempienti al contratto preliminare di cui trattasi, rassegnando conclusioni di merito di tenore analogo rispetto a quelle riportate in epigrafe. All'accoglimento delle stesse si è opposta la la quale ha Controparte_1 concluso per il rigetto dell'opposizione. La causa è stata ritenuta per la decisione sulla scorta delle risultanze documentali in atti, senza effettuazione di ulteriore attività istruttoria.
II. Passando all'esame del merito, deve rilevarsi che gli opponenti hanno sostenuto l'illegittimità dell'emissione del decreto ingiuntivo opposto, per difetto dei requisiti di liquidità ed esigibilità del credito ingiunto. In particolare, gli stessi hanno dedotto che l'applicazione dell'art. 1385, comma secondo, c.c. “presuppone la risoluzione del contratto che può essere determinata in via giurisdizionale solo mediante una pronuncia costitutiva della risoluzione del contratto” (cfr.: atto di citazione in opposizione, a pagina 8). Tale assunto non può essere condiviso. Il secondo ed il terzo comma dell'art. 1385 c.c. prevedono, infatti, quanto segue:
“Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra;
se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la
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Sezione Prima Civile dott. Davide De IO risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali”. Al riguardo, quanto all'esigibilità, è agevole notare che il presupposto per la richiesta del doppio della caparra è non già la risoluzione giudiziale del contratto, bensì il recesso, e che, al contrario, la richiesta di emissione della pronuncia costitutiva di risoluzione del contratto per inadempimento legittima la parte non inadempiente a richiedere non il doppio della caparra, bensì il risarcimento del danno secondo le norme generali.
Inoltre, proprio per il fatto che la domanda dell'opposta ha ad oggetto unicamente il doppio della caparra, la cui misura è stata predeterminata dalle parti, non può certo ritenersi che il relativo credito sia illiquido.
Infine, essendosi già verificato lo scioglimento del rapporto contrattuale di cui trattasi per effetto del recesso unilaterale della promissaria acquirente, non è necessaria in questa sede l'emissione di alcuna sentenza costitutiva di risoluzione giudiziale.
In ogni caso, anche qualora volesse ritenersi - solo astrattamente - fondata la doglianza degli opponenti, non potrebbe evitarsi di rilevare che la Corte di Cassazione (cfr.: Cass., Sez. 2, ordinanza n. 25768 del 26.09.2024) ha affermato quanto segue: “In primis, a fronte della contestazione dei presupposti per l'emissione del decreto ingiuntivo, nel giudizio di opposizione deve comunque essere accertata la fondatezza, nel merito, della pretesa azionata (Cass. Sez. 2,
Ordinanza n. 35068 del 29/11/2022; Sez. 2, Sentenza n. 4974 del 18/04/2000; Sez. 2, Sentenza n. 3671 del 14/04/1999). E ciò in conseguenza della natura bifasica dell'unitario procedimento, non avendo l'eventuale opposizione natura
“impugnatoria”, ma meramente “prosecutoria” (Cass. Sez. U, Sentenza n. 927 del 13/01/2022). Sicché quando si chieda in via monitoria il pagamento di una somma a titolo di caparra confirmatoria, conseguente ad un'implicita pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto preliminare, il diritto non può considerarsi né liquido né esigibile, in quanto il suo riconoscimento dipende dalla modificazione del diritto sostanziale operata dal giudice con la sentenza costitutiva. Nondimeno ne consegue che se, da un lato, il decreto ingiuntivo non può essere emesso, d'altro canto, una volta emesso, il giudice dell'opposizione non può limitarsi a dichiarare la nullità del decreto ingiuntivo, ma deve pronunciarsi sull'intero rapporto dedotto in giudizio e conoscere anche la domanda di risoluzione del contratto sottesa alla richiesta di decreto ingiuntivo
(Cass. Sez. 2, Sentenza n. 23336 del 09/09/2008; contra Cass. Sez. 2, Sentenza n.
3247 del 04/10/1976)”. Da quanto precede deriva come conseguenza che anche l'eventuale erroneo utilizzo da parte della promissaria acquirente del procedimento di ingiunzione non esimerebbe l'organo giudicante dall'obbligo di esaminare il merito della controversia tra le parti.
III. Con contratto preliminare in data 1° febbraio 2023 (cfr.: doc. 9 degli opponenti), e si sono obbligati a vendere alla Parte_1 Parte_2 per il corrispettivo di euro 280.000,00, il compendio Controparte_1 immobiliare di loro proprietà sito in Varedo, via Puccini n.

3. Il termine per la stipulazione del contratto definitivo è stato stabilito nella data del
30 maggio 2023.
Per quanto concerne la conformità del bene oggetto della futura vendita alle previsioni normative in materia edilizia ed urbanistica, sebbene in sede di proposta di acquisto del 26 gennaio 2023 (cfr.: doc. 10 degli opponenti) essa fosse stata indicata come “da verificare”, nel successivo contratto preliminare, le cui pattuizioni superano ogni precedente accordo, i promittenti venditori, “in relazione alla legge 28/2/1995 n. 47 e successive modifiche”, hanno garantito “la messa in conformità della porzione immobiliare in oggetto alle Leggi, strumenti edilizi urbanistici vigenti e/o agli atti di competenza della pubblica amministrazione”. Al contrario, è pacifico che, successivamente alla conclusione del contratto preliminare, siano emerse delle violazioni pregresse che hanno reso necessaria la richiesta da parte dei proprietari del permesso di costruire in sanatoria (cfr.: doc.
13 degli opponenti), rilasciato soltanto in data 7 marzo 2024 (cfr.: doc. 15 degli opponenti), vale a dire ben oltre il termine stabilito concordemente per il rogito.
Il recesso della promissaria acquirente è avvenuto dopo un mese dalla scadenza del termine per la stipula del contratto definitivo, termine unilateralmente prorogato dai promittenti venditori, nonché circa quattro mesi prima del rilascio del permesso di costruire in sanatoria. Ora, la pattuizione contenuta nel preliminare e sopra riportata obbligava i promittenti venditori a trasferire il bene in una situazione di regolarità, senza che potesse essere addotta a scusante l'asserzione, da parte degli opponenti, di aver avuto conoscenza delle difformità soltanto in epoca successiva alla conclusione del contratto preliminare. D'altronde, i proprietari del compendio immobiliare in questione, qualora, per la vetustà del bene, avessero avuto dei dubbi circa la sua situazione dal punto di vista della disciplina edilizia ed urbanistica, ben avrebbero potuto tutelarsi in sede negoziale, diversamente da quanto accaduto in concreto.
Per quanto riguarda l'immobile oggetto di causa, la cui costruzione era iniziata in data ben anteriore al 1967 (cfr.: doc.

5.2.2 degli opponenti), l'inadempimento dei promittenti venditori non concerne un'eventuale incommerciabilità del bene.
In particolare, la Corte di Cassazione (cfr.: Cass., Sez. Un., sentenza n. 8230 del
22.03.2019) ha affermato che “la nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art. 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile. Pertanto, in presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il
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Sezione Prima Civile dott. Davide De IO contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato”. Sempre la Suprema Corte (cfr.: Cass., Sez. 2, sentenza n. 30425 del 17.10.2022) ha anche affermato che “nel caso di immobile la cui costruzione sia iniziata anteriormente al 1 settembre 1967, la nullità prevista dall'art. 40, comma 2, l. n. 47 del 1985, che ha natura testuale e non virtuale, ricorre soltanto nel caso in cui manchi nell'atto traslativo la dichiarazione del proprietario o di altro avente titolo, nella forma sostitutiva dell'atto notorio, attestante che l'opera è iniziata prima di tale data, mentre restano irrilevanti, a tal fine, eventuali difformità del bene rispetto allo stato di fatto originario, potendo tale situazione assumere rilievo solo sotto il profilo della responsabilità contrattuale”.
I promittenti venditori, invece, devono essere considerati inadempienti sotto due diversi profili.
In primo luogo, come affermato dalla Corte di Cassazione (cfr.: Cass., Sez. 2, sentenza n. 1501 del 23.02.1999; in senso conforme, si veda anche: Cass., Sez. 2, sentenza n. 14030 del 22.09.2003), benché l'art. 40 della legge n. 47 del 1985 consenta la stipula di un atto tra vivi con il quale venga trasferita la proprietà di un immobile costruito senza la necessaria licenza o concessione (o in difformità dalla stessa), purché l'alienante dichiari gli estremi della concessione in sanatoria o alleghi agli atti copia della relativa domanda, è tuttavia necessario che la situazione dell'immobile venga resa nota in sede di preliminare di vendita e accettata dal promissario acquirente, essendo evidente che un tale immobile, ancorché commerciabile, è pur sempre esposto al rischio del rigetto della domanda di concessione in sanatoria;
ne consegue che il promittente venditore che abbia taciuto in sede di preliminare sulla pendenza della pratica di condono deve ritenersi inadempiente, con conseguente legittimazione del promissario acquirente all'azione di risoluzione, a nulla rilevando che la concessione in sanatoria sia stata successivamente ottenuta.
Si noti che, nella specie, la domanda di permesso di costruire in sanatoria è stata presentata dopo la stipulazione del contratto preliminare e che il recesso della promissaria acquirente è intervenuto alcuni mesi prima del rilascio della sanatoria, quest'ultimo verificatosi dopo la notificazione del decreto ingiuntivo, e dunque in corso di causa.
In secondo luogo, la presentazione dell'istanza sopra indicata ha comportato il superamento non solo del termine pattizio relativo alla stipula del contratto definitivo, ma anche di quello unilateralmente prorogato dai promittenti venditori
(fine ottobre 2023). Si noti che, all'epoca del recesso, era emersa la necessità di stipula di una convenzione con i proprietari del fondo confinante ed uno di questi ultimi era sottoposto ad amministrazione di sostegno, il che costituiva situazione foriera di ulteriori ritardi nel rilascio della sanatoria da parte del Comune (cfr.: doc. 17 degli opponenti). Sebbene il termine per la conclusione del contratto definitivo non fosse stato qualificato come essenziale dalle parti, il periodo intercorso dalla sua scadenza al recesso eccedeva di certo i limiti della normale tolleranza e giustificava la risoluzione del rapporto. Una volta assodato che i promittenti venditori devono essere considerati inadempienti alle obbligazioni assunte, la disponibilità dagli stessi manifestata ad attenuare o elidere le conseguenze dannose del loro inadempimento non possono considerarsi idonee a far venire meno l'inadempimento medesimo.
Anche la trasmissione a mezzo e-mail del 19 gennaio 2023 (cfr.: doc. 8 degli opponenti) della documentazione relativa alla situazione urbanistica del compendio immobiliare di cui trattasi costituisce osservanza di un dovere di informazione nei confronti della controparte, ma non esenta il venditore da responsabilità per eventuali difformità dei beni rispetto ai titoli trasmessi.
Ne consegue che devono respingersi le deduzioni degli opponenti secondo cui essi avrebbero agito secondo buona fede, visto che i promittenti venditori avevano precisi obblighi di controllo circa la situazione dei beni venduti prima della stipula di eventuali contratti preliminari.
Va peraltro rilevato che dal contenuto del messaggio WhatsApp in data 7 aprile
2023 prodotto dagli opponenti sub doc. 19 (“Del box cmq anche se CP_2 non avevano trovato nulla cmq io avrei fatto lo stesso accesso atti”)
[...] sembra addirittura emergere che l'assenza del titolo concernente l'edificazione di parte dell'immobile fosse già stata rilevata prima che iniziasse la vicenda per cui è causa.
Oltre a quanto precede, deve ulteriormente osservarsi che lo stesso permesso di costruire in sanatoria, ottenuto nel marzo del 2024 (cfr.: doc. 15 degli opponenti), prevedeva, tra l'altro, la condizione che “- vengano eseguite le opere di demolizione indicate nella “relazione tavole integrative” e negli elaborati grafici denominati TAV Rp.pdf.p7m e TAV Rs.pdf.p7m presentate in data 14/02/2024 prot. n. 3208; - Le opere ancora da effettuarsi dovranno terminare entro 90 giorni dalla ricezione del Permesso di Costruire anche in Sanatoria e dell'avvenuto inizio e fine lavori degli stessi entro detto termine dovrà darsi tempestiva comunicazione all'ufficio scrivente pena la decadenza del provvedimento stesso”. Ciò implica che, una volta sanato il vizio attraverso la demolizione delle opere abusive, si sarebbe avuta una, almeno parziale, modificazione del bene oggetto del contratto, bene che dunque non avrebbe avuto più le medesime caratteristiche che aveva al momento della sottoscrizione del preliminare, il che integra ancora una volta gli estremi dell'inadempimento.
IV. Deve infine escludersi che la situazione urbanistica emersa dopo la sottoscrizione del contratto preliminare costituisca un'ipotesi di impossibilità sopravvenuta della prestazione.
Quest'ultima, infatti, deve essere fondata su un fatto successivo alla stipulazione del contratto ed estraneo rispetto alla sfera di imputabilità dei contraenti, mentre la violazione della disciplina edilizia ed urbanistica è anteriore alla sottoscrizione del contratto preliminare e l'inadempimento poteva essere evitato sol che fossero stati svolti dei controlli adeguati prima della stipula stessa.
6 Tribunale di Monza
Sezione Prima Civile dott. Davide De IO Peraltro, la violazione di cui trattasi non è ostativa alla conclusione del contratto definitivo, rilevando, semmai, ex art. 1489 c.c. (cfr.: Cass., Sez. 2, ordinanza n. 17148 del 21.06.2024).
V. Alla luce di quanto precede, il recesso della promissaria acquirente deve essere ritenuto legittimo, così come fondata va considerata la domanda della parte in questione di condanna dei promittenti venditori al pagamento del doppio della caparra a suo tempo ricevuta.
Le prove dichiarative offerte dalle parti non sono idonee a mutare le conclusioni di cui innanzi, sicché vanno considerate superflue ai fini della decisione. L'opposizione va dunque disattesa, con conseguente conferma integrale del decreto opposto, ciò anche con riferimento alle spese processuali della fase monitoria, nonché con declaratoria di esecutorietà ai sensi dell'art. 653, comma 1, del codice di rito.
Va disattesa la domanda proposta dalla promissaria acquirente ex art. 96 c.p.c., non ricorrendo nella specie i presupposti del dolo o della colpa grave.
VI. Le spese della fase di opposizione seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo, utilizzandosi a tal fine i valori tabellari medi per le prime due fasi e quelli minimi per le ultime due, visto che la fase istruttoria è stata limitata al deposito delle memorie e la fase decisoria è avvenuta senza necessità di deposito degli scritti conclusivi.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando sull'opposizione a decreto ingiuntivo proposta da e nei confronti di Parte_1 Parte_2 Controparte_1
rigettata ogni ulteriore istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
[...]

1. rigetta l'opposizione e, per l'effetto, conferma integralmente - anche nella parte relativa alle spese della fase monitoria - il decreto ingiuntivo opposto, di cui dichiara l'esecutorietà ex art. 653, comma 1, c.p.c.;

2. condanna e , in solido tra loro, a rifondere a Parte_1 Parte_2 le spese processuali, che liquida in complessivi euro Controparte_1
9.142,00 per compensi, oltre 15% spese forfettarie ed accessori di legge, se ed in quanto dovuti.
Così deciso in Monza, in data 10 gennaio 2025. Il Giudice
Davide De IO 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
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