R.G. n. 504 / 2023
TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Distaccata di Ischia
Il Giudice Onorario di Pace, dott. Francesco Cavallaro;
dato atto che, ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., è stata disposta la sostituzione dell'udienza del 12/09/2025 con il deposito di note di trattazione scritta;
verificata la regolarità della comunicazione alle parti costituite del predetto provvedimento;

dato atto, altresì, che le parti ricorrente e resistente hanno depositato note scritte, illustrando le ragioni poste a fondamento delle rassegnate conclusioni;

a questo punto la controversia viene decisa mediante pronuncia della seguente sentenza, che viene incorporata al verbale di udienza, dando lettura del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni, di fatto e di diritto, della decisione.
Napoli-Ischia, 13/11/2025
Il Giudice Onorario di Pace
(dott. Francesco Cavallaro) R.G. n. 504 / 2023

TRIBUNALE DI NAPOLI
Sezione Distaccata di Ischia
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli, Sezione Distaccata di Ischia, in composizione monocratica e nella persona del dott. Francesco Cavallaro, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella controversia civile iscritta al n. 504/2023 del Ruolo Generale Affari
Contenziosi e vertente
TRA
(c.f. , rappresentato e Parte_1 C.F._1 difeso dall'avv. Emanuele Di Meglio;

- ricorrente;
E
(c.f. ), rappresentato e Controparte_1 C.F._2 difeso dall'avv. Vito MA;

- resistente;
NONCHÉ
(c.f. , Controparte_2 C.F._3 rappresentata e difesa dall'avv. Immacolata Capuano;

- interventrice volontaria.
Conclusioni come da atti difensionali e verbali di causa, che qui si intendono integralmente richiamati per relationem.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con contratto di locazione abitativa agevolata stipulato in data 29.09.2021, di durata 3+2 anni, nella qualità di proprietaria, concedeva in Parte_1 locazione a e a un Controparte_1 Controparte_2
1 immobile sito in Ischia, via NA MA n. 103/B (oggi indicato anche come 107/B), al canone annuo di € 7.200,00, pagabile in dodici rate mensili di €
600,00.
L'attrice deduceva l'inadempimento del convenuto per morosità nel pagamento dei canoni e di taluni oneri accessori, intimando sfratto per morosità a , CP_1 con contestuale domanda di ingiunzione per l'importo complessivo di € 4.888,60, oltre interessi e spese, nonché per il rilascio dell'immobile.
Il procedimento per convalida di sfratto era iscritto al n. 421/2023 R.G.; il convenuto si opponeva alla convalida, eccependo, in sintesi:
- la nullità dell'atto introduttivo per mancata integrazione del contraddittorio nei confronti della co-conduttrice ; CP_2
- il difetto di legittimazione attiva dell'attrice, assumendo che non fosse proprietaria dell'immobile;
- la nullità del contratto per asserita abusività del fabbricato;

- l'inesistenza della morosità, affermando di aver corrisposto il dovuto e, anzi, di aver versato ulteriori € 4.000,00 circa “a mezzo assegni di € 200,00 mensili” quali acconti su canoni futuri.
Proponeva domanda riconvenzionale risarcitoria per asserito inadempimento del locatore e per la presunta difformità e carenza dei requisiti dell'immobile, con richiesta di CTU tecnica.
All'udienza del 29.11.2023 il Giudice istruttore, sciogliendo la riserva, rilevava come agli atti non risultasse documentata la registrazione del contratto di locazione, reputandolo dunque, allo stato, apparentemente nullo e, non potendo tener conto della documentazione prodotta tardivamente, rigettava la domanda di convalida dello sfratto, disponendo che la causa proseguisse con il rito del lavoro e rinviando per le memorie ex art. 425 c.p.c. alla successiva udienza del
15.03.2024.
Il procedimento veniva iscritto d'ufficio al n. R.G. 504/2023, secondo il rito locatizio-lavoristico.
Nel termine assegnato l'attrice depositava memoria ex art. 425 c.p.c., producendo, tra l'altro:
- titolo di proprietà dell'immobile, comprovante la donazione in suo favore;

- attestazione di registrazione del contratto di locazione presso l'Agenzia delle
Entrate in data 04.10.2021;
- un puntuale prospetto dei canoni rimasti insoluti, nonché delle somme
2 anticipate per forniture di acqua e gas e per lo spurgo del pozzo assorbente.
Deduceva il persistere e il progressivo aggravarsi della morosità, sino a giungere, alla data delle ultime note di trattazione, ad un'esposizione complessiva di €
17.488,60 oltre canoni maturandi.
Il convenuto, a sua volta, depositava memoria autorizzata, insistendo sulle eccezioni già formulate e ribadendo la propria asserita inesistenza di morosità, con contestazione del quantum richiesto e richiesta di CTU tecnica per accertare le condizioni dell'immobile, di cui deduceva l'inidoneità all'uso pattuito, e la superficie convenzionale. Produceva due fotografie dell'immobile a sostegno della eccepita inidoneità del bene locato.
In data 09.02.2024 la co-conduttrice spiegava intervento Controparte_2 volontario, dichiarando:
- di aver sottoscritto il contratto di locazione con il marito;
CP_1
- che il contratto era stato regolarmente registrato all'Agenzia delle Entrate di
Ischia;
- di aver lasciato l'immobile nel settembre 2022 per sopravvenuti contrasti con il coniuge;

- che, dopo il suo allontanamento, il non aveva più corrisposto i CP_1 canoni di locazione e gli oneri accessori.
Riconoscendo la fondatezza della pretesa della locatrice, dichiarava di non opporsi alla risoluzione del contratto ed al rilascio dell'immobile, chiedendo di non essere gravata delle spese di lite, individuando nel solo l'unico responsabile CP_1 della morosità.
La causa veniva rinviata dapprima all'udienza del 06.12.2024 e quindi all'udienza del 12.09.2025, sostituita da note scritte ex art. 127-ter c.p.c., con termine per il deposito di eventuali note conclusionali.
Nelle note di trattazione scritta per l'udienza del 12.09.2025 l'attrice insisteva per:
- la dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione per grave morosità del convenuto;

- il rilascio dell'immobile;
- la condanna del convenuto al pagamento della somma di € 17.488,60 per canoni scaduti ed oneri accessori, ovvero quella maggiore o minore ritenuta di giustizia, oltre ai canoni maturandi fino all'effettivo rilascio, interessi e rivalutazione;

- la condanna alle spese di lite;

3 - in via gradata, l'ammissione dei mezzi di prova articolati nelle memorie.
Chiedeva introitarsi la causa a sentenza, con l'accoglimento di tutte le proprie domande e con la condanna alle spese con attribuzione in favore del difensore antistatario.
Nelle note di trattazione scritta depositate per l'udienza del 12.09.2025, il convenuto si riportava integralmente a tutte le eccezioni e conclusioni già in precedenza formulate, impugnava e contestava ogni avversa deduzione e concludeva per la reiezione integrale della domanda attorea e delle eccezioni di controparte, con condanna dell'attrice alle spese di lite, da distrarsi in favore del procuratore costituito.
All'esito dell'udienza del 12/09/2025 la causa era decisa con lettura del dispositivo in udienza.
MOTIVI DELLA DECISIONE


1. Sulla qualificazione della domanda e sul thema decidendum
A seguito del rigetto della convalida di sfratto e della conversione del rito ex artt.
667 e 426 c.p.c. in combinato disposto con l'art. 447-bis c.p.c., la domanda originariamente proposta in sede di intimazione di sfratto per morosità è proseguita come ordinaria azione di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, con contestuale domanda di condanna al rilascio dell'immobile e al pagamento dei canoni scaduti e degli accessori.
Oggetto del presente giudizio è dunque:
• l'accertamento della sussistenza o meno dell'inadempimento per morosità dedotto dall'attrice;
• la conseguente risoluzione del contratto di locazione ex artt. 1453 e 1455 c.c.;
• le domande riconvenzionali e le eccezioni del convenuto.


2. Sulle eccezioni preliminari del convenuto


2.1. Litisconsorzio necessario passivo
Il convenuto ha eccepito la nullità dell'atto introduttivo per mancata integrazione del contraddittorio nei confronti della co-conduttrice , invocando la CP_2 sussistenza di litisconsorzio necessario tra tutti i contitolari del rapporto di locazione per le domande di risoluzione.
È vero che, in ipotesi di contratto di locazione plurisoggettivo sul lato passivo, la domanda di risoluzione deve essere proposta nei confronti di tutti i conduttori.
4 Tuttavia, nel caso di specie, la co-conduttrice è intervenuta CP_2 volontariamente nel presente giudizio, riconoscendo il rapporto locatizio e aderendo integralmente alle domande dell'attrice, senza sollevare alcuna eccezione di nullità o di difetto di contraddittorio.
L'intervento volontario del litisconsorte necessario sana la dedotta nullità per mancata integrazione del contraddittorio, non risultando in concreto alcuna lesione del diritto di difesa né incertezza sul contraddittore, ai sensi dell'art. 157, comma 3, c.p.c.
L'eccezione va, pertanto, rigettata.


2.2. Difetto di legittimazione attiva e nullità del contratto per mancata registrazione
Il convenuto ha eccepito il difetto di legittimazione attiva dell'attrice, assumendo che la stessa non sarebbe proprietaria dell'immobile, nonché la nullità del contratto di locazione per mancanza di registrazione.
Tali eccezioni sono infondate.
In primo luogo, il contratto di locazione prodotto in atti individua espressamente quale proprietaria e locatrice dell'immobile, qualità ribadita Parte_1 nell'atto di provenienza prodotto dall'attrice in sede di memoria ex art. 425 c.p.c., con cui è comprovata la titolarità dell'immobile per donazione.
Ai sensi dell'art. 658 c.p.c., è il locatore che può intimare lo sfratto per morosità:
è sufficiente la sua qualità di parte del rapporto locatizio, a prescindere dalla prova piena dell'anteriore titolo di proprietà. La produzione del titolo dominicale rende in ogni caso incontestabile la legittimazione attiva dell'attrice.
Quanto alla registrazione, sebbene l'ordinanza del 30.11.2023 avesse rilevato che
“il contratto di locazione (…) non risulta registrato” agli atti di quella fase, ciò avveniva sulla base del materiale allora disponibile e con il limite, espressamente evidenziato, della tardività della produzione documentale.
Nel presente giudizio, a seguito del mutamento del rito e del deposito ordinato delle memorie, è stato prodotto il modello di registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate di Ischia in data 04.10.2021, come confermato altresì dall'interventrice . CP_2
Pertanto il contratto deve ritenersi tempestivamente registrato e pienamente valido;
nessuna nullità può essere dichiarata per tale profilo.
5 L'eccezione di difetto di legittimazione attiva e di nullità per mancata registrazione va respinta.


2.3. Nullità del contratto per abusività dell'immobile
Il convenuto ha sostenuto la nullità del contratto di locazione per asserita abusività edilizia dell'immobile, deducendo l'illiceità dell'oggetto e l'impossibilità di ottenere condanna al pagamento dei canoni.
L'eccezione non merita accoglimento.
Come correttamente richiamato dalla difesa attorea, la giurisprudenza di legittimità ha affermato che il carattere abusivo dell'immobile non comporta di per sé la nullità del contratto di locazione, non incidendo sulla liceità dell'oggetto del contratto, che resta pur sempre costituito dal godimento di un bene immobile abitativo.
Eventuali profili di irregolarità urbanistica possono assumere rilievo in altri ambiti
(amministrativo, penale, fiscale) e, sul piano civilistico, ai fini della responsabilità del locatore o della riduzione del canone in presenza di specifici vizi, ma non determinano nullità automatica del rapporto locatizio.
Ne discende che anche detta eccezione deve essere respinta.


3. Sulla morosità del convenuto e sulla gravità dell'inadempimento
Dalla documentazione versata in atti e dalle allegazioni circostanziate dell'attrice emerge che, alla data dell'intimazione di sfratto, il convenuto era inadempiente al pagamento dei canoni relativi ai mesi di luglio 2022, novembre 2022, giugno, luglio agosto e settembre 2023, nonché parzialmente inadempiente per i mesi di aprile e maggio 2023 (residuo di € 200,00 per ciascun mese), oltre a risultare moroso per il rimborso di talune forniture idriche e di gas e per lo spurgo del pozzo assorbente.
Successivamente, come esposto nelle note di trattazione scritta del 12.09.2025, la morosità si è ulteriormente aggravata sino a raggiungere la somma di € 17.488,60
a titolo di canoni scaduti ed accessori, oltre i canoni ancora a maturare fino alla riconsegna dell'immobile, permanendo il convenuto nell'occupazione senza corrispondere alcun corrispettivo.
Il convenuto si è limitato ad affermare, in maniera generica, di aver pagato ben oltre il dovuto, richiamando versamenti di € 200,00 mensili quale acconto su canoni futuri per un importo complessivo di circa € 4.000,00, senza tuttavia
6 fornire una precisa e completa rendicontazione dei periodi coperti da tali pagamenti né allegare documentazione idonea a dimostrare l'integrale adempimento.
Inoltre, la tesi difensiva secondo cui egli sarebbe obbligato solo per il 50% del canone (pari a € 300,00), in quanto co-conduttore, non è conforme al diritto: in mancanza di espressa pattuizione di parziarietà, i conduttori sono obbligati in solido tanto per il pagamento del canone quanto per gli oneri accessori, ai sensi degli artt. 1292 e 1294 c.c.
Ne consegue che le somme eventualmente corrisposte dal convenuto devono essere imputate a parziale soddisfacimento di un debito solidale di importo superiore, non potendo escludere la persistenza di una rilevante morosità.
Tale quadro probatorio risulta ulteriormente corroborato dalle dichiarazioni dell'interventrice , la quale ha espressamente riferito che, dopo il suo CP_2 allontanamento dall'immobile nel settembre 2022, il non ha più CP_1 pagato i canoni né i relativi oneri, confermando l'inadempimento del coniuge.
Nel complesso, deve ritenersi raggiunta la prova che il convenuto si è reso moroso nel pagamento di una pluralità di canoni mensili e di accessori, per un importo complessivo sicuramente non esiguo, senza che egli abbia provato né l'integrale adempimento, né una giustificazione idonea a legittimare la sospensione totale o pressoché totale del pagamento.
Ai sensi dell'art. 1455 c.c., l'inadempimento del conduttore deve considerarsi di non scarsa importanza, sia per l'entità economica delle somme non corrisposte sia per la protrazione nel tempo della morosità.
Sussistono, pertanto, i presupposti per la declaratoria di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore.


4. Sulle eccezioni di inadempimento del locatore e sulla domanda riconvenzionale
Il convenuto ha sollevato eccezioni di inadempimento del locatore, deducendo l'esistenza di gravi vizi dell'immobile (difetti strutturali, impianti non conformi, carenza di salubrità, ecc.), domandando CTU tecnica e formulando domanda riconvenzionale di risarcimento danni e restituzione di presunte maggiori somme corrisposte a titolo di canone.
Tali allegazioni, tuttavia, sono rimaste del tutto generiche e non supportate da specifici riscontri documentali o testimonianze tempestivamente dedotte. La
7 stessa produzione fotografica e i richiami alla presunta abusività edilizia non consentono, allo stato degli atti, di individuare vizi tali da privare l'immobile della sua attitudine abitativa o da giustificare la totale sospensione del pagamento del canone.
Va ricordato che, in tema di locazione, il conduttore che lamenti vizi della cosa locata o inadempimenti del locatore ha l'onere di allegare e provare, in maniera specifica, sia l'esistenza e la gravità dei vizi, sia il nesso causale tra gli stessi e il pregiudizio lamentato, potendo, al più, chiedere una riduzione proporzionale del canone o il risarcimento del danno, ma non sospendere unilateralmente e integralmente la corresponsione del corrispettivo, salvo che l'inadempimento del locatore sia di gravità tale da escludere radicalmente la possibilità di godimento.
Nel caso concreto, il convenuto ha continuato ad occupare l'immobile per un lungo periodo, senza dimetterne il possesso, senza promuovere un autonomo giudizio per la risoluzione per inadempimento del locatore, né offrire il pagamento dei canoni in deposito giudiziale o con riserva, limitandosi a non pagare e a formulare richieste istruttorie meramente esplorative.
La CTU richiesta si appalesa, invero, volta non già a verificare tecnicamente fatti specificamente allegati e già sorretti da un principio di prova, ma piuttosto a ricercare eventuali vizi o difformità dell'immobile su base indeterminata, con funzione esplorativa, e come tale inammissibile.
Pertanto, l'eccezione di inadempimento del locatore non è fondata, neppure ai fini di sospendere o ridurre il canone dovuto e la domanda riconvenzionale risarcitoria del convenuto deve essere rigettata per carenza di prova dei presupposti di fatto.


5. Sulle istanze istruttorie e sull'eccezione di tardività sollevata dall'attrice
L'attrice, oltre ad opporsi nel merito alle richieste istruttorie del convenuto, ne ha eccepito la tardività, evidenziando come la costituzione istruttoria del CP_1 sia avvenuta oltre il termine assegnato dal Giudice, con conseguente decadenza dai mezzi di prova articolati.
Invero, con l'ordinanza del 30.11.2023, nel disporre il mutamento del rito e la prosecuzione del giudizio secondo il rito locatizio-lavoristico, il Giudice ha fissato l'udienza del 15.03.2024, assegnando alle parti termine sino a 30 giorni prima per il deposito delle memorie ex art. 425 c.p.c.
È pacifico in atti – e non contestato – che le memorie istruttorie del convenuto siano state depositate in data 20.02.2024, dunque oltre il termine fissato dalla
8 prefata ordinanza.
Nel rito locatizio-lavoristico, il termine fissato dal Giudice per il deposito delle memorie e per l'articolazione dei mezzi istruttori ha natura perentoria, in quanto funzionale alla concentrazione e alla celerità del processo (artt. 152, 416 e 447-bis c.p.c.). Ne consegue che le istanze istruttorie e le eccezioni non rilevabili d'ufficio formulate per la prima volta nella memoria depositata tardivamente dal convenuto devono ritenersi inammissibili per tardività, con conseguente decadenza dalle relative prove.
Resta ferma, ovviamente, l'efficacia della comparsa di risposta già depositata dal convenuto nella fase sommaria di opposizione all'intimazione di sfratto, ai sensi dell'art. 426 c.p.c., ma le ulteriori deduzioni e richieste istruttorie veicolate con la memoria del 21.02.2024 non possono essere prese in considerazione proprio perché proposte oltre il termine perentorio fissato.
In ogni caso, anche a voler prescindere dal profilo formale della tardività, le ulteriori istanze istruttorie del convenuto (in particolare la richiesta di CTU tecnica sullo stato dell'immobile e le prove volte ad accertare genericamente la pretesa abusività o l'asserita insanità dei locali) si appalesano, da un lato, esplorative, in quanto non sorrette da una specifica e puntuale allegazione di fatti storici già assistiti da un principio di prova;
dall'altro, superflue, poiché i fatti rilevanti ai fini della decisione – ed in specie la morosità del convenuto e la persistente attitudine abitativa dell'immobile – risultano già adeguatamente accertati sulla base della documentazione in atti, delle stesse ammissioni della co-conduttrice intervenuta e delle allegazioni delle parti.
Per tali ragioni, le richieste istruttorie del convenuto devono essere dichiarate inammissibili per tardività e, comunque, rigettate per superfluità ed irrilevanza, come già sopra argomentato.


6. Conseguenze della risoluzione e posizione dell'interventrice
Accertata la grave morosità del convenuto, deve dichiararsi la risoluzione del contratto di locazione per suo inadempimento, con conseguente obbligo di rilascio dell'immobile da parte di chiunque lo occupi per suo tramite.
Quanto alla condanna al pagamento dei canoni, la domanda attorea è stata indirizzata, sin dall'origine, nei confronti del solo , e la co-conduttrice CP_1
si è limitata ad intervenire volontariamente per chiarire la propria CP_2 posizione, aderendo alla domanda di risoluzione e rilascio e chiedendo di non
9 essere condannata alle spese, avendo lasciato l'immobile e non opponendosi al rientro della proprietaria.
In applicazione del principio della domanda (art. 99 c.p.c.), la condanna al pagamento dei canoni e degli accessori deve dunque essere pronunciata nei confronti del solo convenuto , senza estenderla all'interventrice, nei CP_1 cui confronti non è stata formulata una specifica pretesa di condanna da parte dell'attrice.
Le spese tra attrice e interventrice, stante la sostanziale identità di posizione e l'adesione di quest'ultima alla domanda principale, possono essere compensate.


7. Spese di lite
Il convenuto risulta integralmente soccombente rispetto alle domande proposte dall'attrice e rispetto alle proprie domande riconvenzionali.
Ne consegue la sua condanna alla rifusione delle spese processuali in favore dell'attrice, che si liquidano – avuto riguardo al valore della causa e all'attività difensiva svolta – come in dispositivo, oltre accessori di legge.
Le spese tra attrice e interventrice vanno integralmente compensate, CP_2 per le ragioni sopra esposte.


P. Q. M.


Il Tribunale di Napoli, Sezione Distaccata di Ischia, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. R.G. 504/2023, ogni diversa domanda, eccezione e deduzione disattesa o assorbita, così provvede:
1. dichiara la risoluzione, per grave inadempimento del conduttore, del contratto di locazione abitativa agevolata stipulato in data 29.09.2021 tra Parte_1
, locatrice, e e
[...] Controparte_1 Controparte_2
, conduttori, avente ad oggetto l'immobile sito in Ischia (NA), via
[...]
NA MA n. 103/B (già indicato come 107/B);
2. condanna il convenuto a rilasciare, libero da persone e Controparte_1 cose, in favore di l'immobile di cui al punto precedente, Parte_1 entro e non oltre 60 (sessanta) giorni dalla comunicazione della presente sentenza, autorizzando, in difetto, l'esecuzione forzata per il rilascio;

3. condanna il convenuto a pagare in favore dell'attrice Controparte_1 [...]
la somma di € 17.488,60 a titolo di canoni di locazione ed Parte_1 oneri accessori scaduti e documentati in atti, nonché a corrispondere i canoni e
10 gli oneri che matureranno successivamente sino all'effettivo rilascio dell'immobile, nella misura contrattualmente pattuita, con interessi legali dalla scadenza di ciascuna mensilità al saldo;
il tutto oltre interessi legali sui relativi importi dalla scadenza di ciascuna mensilità fino al soddisfo;

4. rigetta le domande riconvenzionali proposte dal convenuto CP_1
[...]
5. dichiara assorbite e comunque non fondate le eccezioni preliminari e di merito sollevate dal convenuto, come da motivazione;

6. condanna il convenuto a rifondere all'attrice Controparte_1 Parte_1
le spese di lite, che liquida in complessivi € 201,00 per esborsi ed €
[...]
2.500,00 per compensi professionali, oltre rimborso forfetario ex art. 2 D.M.
55/2014, IVA e CPA come per legge, con attribuzione al difensore dichiaratosi antistatario;

7. dichiara compensate integralmente tra l'attrice e Parte_1
l'interventrice le spese del presente giudizio. Controparte_2
Napoli-Ischia, 13/11/2025
Il Giudice Onorario di Pace
(dott. Francesco Cavallaro)
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