REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Parma, in composizione monocratica, in persona del Giudice Unico, dott.ssa Maria
Pasqua Rita Vena, letti gli artt. 281 quinquies, 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 4445 del Ruolo Generale Affari Civili Contenziosi dell'anno 2022 vertente
TRA
, rappresentato e difeso, giusta procura agli atti, dall'avv. Silvia Dodi, presso il cui studio Parte_1
è elettivamente domiciliato in Parma, P.le Boito n. 5
-ATTORE-
E
e , rappresentati e difesi, giusta delega agli atti, dall'avv. Silvia Controparte_1 CP_2
Cocca, presso il cui studio sono elettivamente domiciliati in Parma, via San Leonardo n. 36
-CONVENUTI-
OGGETTO: preliminare di vendita di beni immobili
CONCLUSIONI: All'udienza del 4/06/2025 le parti precisavano le rispettive conclusioni, che devono intendersi ivi integralmente richiamate e trascritte.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio Parte_1 Controparte_1
e , chiedendo che, previo accertamento dell'inadempimento da parte dei convenuti
[...] CP_2
delle obbligazioni derivanti dal contratto preliminare con gli stessi stipulato, fosse dichiarata la legittimità del recesso da egli esercitato ex art. 1385 c.c. e, per l'effetto, che i convenuti fossero condannati al pagamento del doppio della caparra confirmatoria contrattualmente prevista, pari ad euro
60.000,00, di cui 30.000,00 mediante restituzione dell'assegno bancario non trasferibile n.
3122275962-00 tratto su BNL intestato a , ancora non incassato. Controparte_1
A sostegno delle domande svolte, esponeva che in data 29/05/2021 aveva sottoscritto Parte_1 una proposta irrevocabile di acquisto avente ad oggetto l'immobile sito in Mamiano di Traversetolo
pagina 1 di 11 (PR), in via Argini Sud n. 204, di proprietà dei convenuti, al prezzo di euro 255.000,00.
Contestualmente alla sottoscrizione aveva consegnato, a titolo di caparra confirmatoria, all'
[...]
un assegno bancario non trasferibile n. 3122275962-00 tratto su BNL Ag. Controparte_3
2 di Parma, per l'importo di euro 30.000,00, intestato a . La proposta era stata Controparte_1 formulata utilizzando un modulo prestampato dell' in cui era Controparte_3 stato espressamente specificato che euro 30.000,00 venivano versati “a garanzia dell'impegno preso” e che l'acquisto dell'immobile era subordinato alla condizione sospensiva del buon esito della vendita di un altro immobile di sua proprietà, sito in San Polo di Torrile. Detta proposta era stata accettata dai promittenti venditori e lo stesso giorno 29/5/2021, con la CP_2 Controparte_1
richiesta di posticipare la data fissata per il rogito dal 15/9/2021 al 31/10/2021.
Assumeva l'attore che, dopo aver stipulato il preliminare di compravendita relativo al suo appartamento sito in Torrile, ne aveva dato notizia all' chiedendo Controparte_3
di procedere con tutte le pratiche per formalizzare l'acquisto dell'immobile di proprietà dei convenuti.
Successivamente era venuto a conoscenza dell'esistenza di alcune difformità sussistenti nell'immobile dei coniugi nonché della presenza di un'ipoteca, circostanze tutte taciute dall'Agenzia CP_4 al momento della presentazione dell'immobile in vendita. Nonostante ciò, aveva comunque manifestato il proprio interesse all'acquisto, aspettandosi da parte dei venditori la sanatoria delle difformità emerse.
Verso la metà del mese di ottobre del 2021, aveva ricevuto una lettera raccomandata inviatagli, per conto dei coniugi dall'Avv. Lo Iacono, con cui i promittenti venditori gli CP_4
comunicavano di ritenere non verificata la condizione sospensiva apposta al preliminare di vendita e dichiaravano di non voler procedere alla vendita.
Il allegava che, a fronte di ciò, egli, essendo comunque interessato all'acquisto, sia con Pt_1 comunicazione email in data 02/11/202 per il tramite dell'Avv. Verona, sia a mezzo raccomandata
A.R. in data 05/11/2021 spedita personalmente, aveva invitato formalmente i promittenti venditori a presentarsi, per la stipula del contratto definitivo, dinanzi al Notaio dott. per il giorno Persona_1
19/11/2021 alle ore 16.30, manifestando la volontà di provvedere all'adempimento del preliminare e offrendo il prezzo pattuito. I convenuti avevano opposto un netto rifiuto a procedere alla stipula del contratto definitivo, non presentandosi davanti al Notaio. In assenza di qualsivoglia disponibilità all'adempimento da parte dei promittenti venditori, egli, in data 26/11/2021, aveva inviato un'ulteriore lettera raccomandata A.R., comunicando la propria volontà di esercitare il recesso dal contratto preliminare ex art. 1385 c.c. e di ottenere la corresponsione del doppio della caparra, pari ad euro
60.000,00. La predetta richiesta non aveva ottenuto alcun riscontro e pertanto egli aveva instaurato il procedimento di mediazione obbligatoria, conclusosi con esito negativo.
pagina 2 di 11 Tanto esposto in fatto, , argomentava in diritto, assumendo che nella specie il grave Parte_1 inadempimento dei venditori, i quali pur venuti a conoscenza dell'avveramento della condizione sospensiva della vendita, si erano rifiutati di stipulare il contratto definitivo, legittimava il suo recesso dal contratto, con conseguente diritto di vedersi riconosciuta la somma di euro 60.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria versata, così come previsto dall'art. 1385 c.c.
Si costituivano in giudizio e , i quali si opponevano Controparte_1 CP_2 all'accoglimento delle domande avversarie, contestandone la fondatezza in fatto e in diritto. I convenuti esponevano che, ricevuta la proposta di acquisto del avevano deciso di accettarla, chiedendo Pt_1
comunque che fosse procrastinato il termine per la stipula del definitivo al 31/10/2021. Allegavano che l'Agenzia immobiliare aveva consegnato loro la sola fotocopia dell'assegno di euro 30.000,00 emesso dal informandoli al contempo del fatto che l'assegno sarebbe stato trattenuto fiduciariamente Pt_1 dalla medesima fino all'avveramento della condizione sospensiva, da cui dipendeva l'efficacia CP_3
del contratto preliminare.
I convenuti allegavano che, accettata la proposta contrattuale se pure con la predetta modifica, non avevano ricevuto alcuna comunicazione da parte dell' in merito alla disponibilità del CP_3 Pt_1
ad accettare la controproposta dagli stessi formulata. Nonostante il silenzio serbato, in data 1/10/2021
l'agente immobiliare aveva contattato telefonicamente , chiedendogli se Controparte_5 CP_2 avesse dato seguito alla pratica volta ad eliminare la difformità rinvenuta nell'immobile, inerente il locale lavanderia/cucina. Pertanto, essi avevano deciso di rivolgersi all'avv. Lo Iacono, il quale aveva inviato in data 6/10/2021 una formale comunicazione sia all'agenzia sia all'attore, con Controparte_6
cui aveva informato i destinatari che la proposta di acquisto doveva essere considerata inefficace, a causa del mancato avveramento della condizione sospensiva nel termine stabilito del 30/06/2021 e aveva pertanto invitato l'agenzia immobiliare a riconsegnare al l'assegno di euro 30.000,00. A Pt_1 tale comunicazione aveva fatto seguito una e-mail dell'avv. Verona, nell'interesse del con cui Pt_1 essi erano stati invitati a presentarsi il giorno 19/11/2021 presso lo studio del Notaio per Persona_1
la stipula del rogito di compravendita. Inoltre, il 26/11/2021 avevano ricevuto una lettera raccomandata dell'acquirente, il quale, sul presupposto dell'efficacia della proposta sottoscritta il 29/5/2021, aveva loro intimato la corresponsione della somma di euro 60.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria versata.
A dire dei convenuti, tale situazione era stata fonte di grande stress emotivo, tale da compromettere l'equilibrio interno della famiglia e da provocare un vero e proprio danno di natura psicologica in capo alla CP_1
pagina 3 di 11 Tanto esposto, i convenuti sostenevano che la proposta sottoscritta dall'attore in data 29/5/2021 non aveva generato alcun vincolo tra le parti, per le ragioni di seguito indicate.
Innanzitutto, il preliminare di vendita non poteva ritenersi concluso, in quanto essi non avevano accettato integralmente le condizioni previste nella proposta contrattuale formulata dall'attore, ma avevano richiesto lo spostamento della data del rogito al 31/10/2021, così formulando una controproposta, a cui non aveva fatto seguito alcuna accettazione.
In secondo luogo, pur volendo ritenere perfezionato l'accordo, l'accordo non aveva mai acquistato efficacia, a causa del mancato avveramento della condizione sospensiva, a cui la proposta era subordinata. Infatti, l'attore non aveva venduto l'immobile di sua proprietà a tale CP_7
entro il termine del 30/06/2021, come previsto nella proposta di acquisto allegata al contratto preliminare di vendita intercorso tra le parti. Al riguardo, evidenziavano che il documento prodotto dalla controparte sub. all. 3 non corrispondeva alla proposta collegata a quella sottoscritta dalle parti il
29/05/2021, ma costituiva una diversa proposta stipulata con un altro acquirente in data 24/06/2021, con la mediazione dell'agenzia immobiliare Tecnorete, di cui peraltro essi convenuti erano venuti a conoscenza solo nel corso del presente giudizio.
Infine, affermavano che la corresponsione della somma di euro 30.000,00 non era avvenuta a titolo di caparra confirmatoria, non essendovi nella proposta alcun riferimento a tale istituto. In ogni caso, sostenevano, che anche ove l'assegno fosse stato consegnato a titolo di caparra confirmatoria, la pretesa di pagamento avanzata dall'attore era comunque infondata, per la mancanza del requisito fondamentale per la concreta operatività della caparra, vale a dire la consegna dell'assegno all'altra parte contrattuale.
Infatti, nella specie l'assegno non era stato consegnato ai venditori, ma trattenuto fiduciariamente dall'agenzia in evidente contrasto con la natura reale della caparra. CP_6
Concludevano quindi chiedendo che fosse accertata l'invalidità o l'inesistenza della proposta di acquisto del 29/05/2021 ovvero, in via subordinata, che ne fosse accertata l'inefficacia per mancato avveramento della condizione sospensiva, con conseguente rigetto delle domande avversarie.
In via subordinata, chiedevano che, ove la proposta contrattuale formulata dal fosse stata Pt_1 ritenuta valida ed efficace, la domanda di pagamento formulata dall'attore fosse comunque rigettata, in difetto del requisito del presupposto di legge per l'applicazione dell'art. 1385, comma 2, cc.
In via riconvenzionale, domandavano che il fosse condannato a risarcire, a titolo di Pt_1
responsabilità extracontrattuale, i danni da essi patiti a seguito della illegittima condotta dal medesimo tenuta ovvero che il fosse condannato, ai sensi dell'art. 96 cpc, a risarcire i danni da essi patiti Pt_1
(biologico, morale, dinamico-relazionale), anche per i negativi riflessi sul nucleo familiare, danni pagina 4 di 11 quantificati nella somma di euro 5.000,00 o nella diversa misura che fosse risultata dovuta all'esito dell'istruttoria svolta.
La causa, istruita documentalmente, nonché mediante l'assunzione delle prove orali, veniva trattenuta in decisione all'udienza del 4/6/2025, con concessione del termine ridotto di giorni trenta per il deposito delle comparse conclusionali e dell'ulteriore termine di giorni venti per il deposito delle memorie di replica.
*****
Tanto esposto in ordine ai fatti di causa, l'attore ha agito in giudizio per ottenere l'accertamento della legittimità del recesso dallo stesso manifestato nell'esercizio delle facoltà di cui all'art. 1385 c.c., a seguito dell'invio della missiva del 26/11/2021, con conseguente condanna dei convenuti al pagamento del doppio della caparra confirmatoria ricevuta.
L'interesse perseguito dal è quello di ottenere, con la caducazione del contratto, il beneficio Pt_1
previsto dall'art. 1385 co. 2 c.c. e quindi la corresponsione del doppio della caparra confirmatoria versata, per effetto dell'altrui inadempimento;
beneficio che non è possibile conseguire senza l'esercizio del diritto di recesso ed il conseguente accertamento dell'avvenuto scioglimento del vincolo contrattuale.
Ciò precisato, innanzitutto deve ritenersi regolarmente perfezionato l'accordo contrattuale intercorso tra le parti, posto che le risultanze documentali offrono piena prova dell'avvenuta conclusione del contratto preliminare.
In proposito, occorre ricordare che, ai sensi dell'art. 1326 c.c., il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte. L'accettazione deve essere conforme alla proposta, altrimenti equivale a controproposta. In tal caso, il contratto deve ritenersi perfezionato solo nel momento in cui la parte che ha accettato con modifiche l'originaria proposta, abbia, a sua volta, avuto conoscenza dell'accettazione dell'originario proponente (in tal senso Cass. civ.
n. 527/86). Tale fattispecie, quella relativa alla controproposta, ricorre anche quando le modifiche richieste in sede di accettazione siano di valore secondario (Cass. nn. 16016/03, 2472/99 e 77/93).
Logicamente, tale proposta può essere soggetta a revoca, ammissibile fino a quando il contratto non si è concluso.
Deve, infine, ricordarsi che la proposta, l'accettazione e la loro revoca sono atti negoziali recettizi e come tali, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1334 e 1335 c.c.., producono effetto quando pervengono a conoscenza del destinatario, conoscenza che si reputa sussistere nel momento in cui giungono all'indirizzo del destinatario.
pagina 5 di 11 Ebbene, proprio in applicazione di tali principi, rileva questo Giudicante che il materiale probatorio acquisito comprova che il contratto preliminare per cui è causa si è concluso.
Invero, sulla base della documentazione in atti la vicenda deve essere ricostruita come segue, prestando particolare attenzione alle date in cui sono stati posti in essere i diversi atti.
In data 29/5/2021, sottoscriveva proposta di acquisto irrevocabile (v. doc. 1 fascicolo Parte_1 attore) avente ad oggetto l'immobile sito in Mamiano di Traversetolo (PR), in via Argini Sud n. 204, di proprietà dei convenuti, per il prezzo di euro 255.000,00, di cui euro 30.000,00 corrisposti a mezzo assegno bancario in pari data (assegno trattenuto fiduciariamente dall' Controparte_3
, mentre gli ulteriori euro 225.000,00 avrebbero dovuto essere corrisposti alla data del rogito,
[...]
da stipularsi entro il 15/9/2021. La proposta veniva sospensivamente condizionata al buon esito della vendita di un immobile di proprietà dello stesso sito in Torrile, Via Verdi 18/3 (di cui veniva Pt_1 allegata copia della proposta), vendita quest'ultima per la quale era previsto il termine del 30/6/2021.
A fronte di tale proposta, i coniugi dichiaravano di accettare tutte le condizioni ad CP_4
eccezione di quella relativa alla data di stipula del contratto definitivo, proponendo a loro volta che la data di stipula del rogito notarile fosse differita al 31/10/2021 (si veda dichiarazione valevole come controproposta, per quanto sopra evidenziato: doc. 1 fascicolo attore).
In atti, vi è prova che tale controproposta è stata accettata dal e che la relativa accettazione è Pt_1
pervenuta nella sfera di conoscenza dei convenuti.
Esaminando la corrispondenza successivamente intercorsa tra le parti, si rileva che, con lettera a.r. del
6/10/2021, l'avv. Lo Iacono informava l'attore e l'Agenzia immobiliare Globalcasa sas che i suoi assistiti non avevano avuto alcuna notizia circa l'avveramento della condizione e che pertanto la stessa si doveva considerare come non avverata, con conseguente inefficacia della proposta.
Con successive raccomandate a.r. del 5/11/2021, pervenute nella sfera di conoscenza dei convenuti rispettivamente in data 20/11/2021 e 11/12/2021, l'attore intimava i coniugi ad CP_4
adempiere il contratto preliminare di compravendita dagli stessi sottoscritto in data 29/5/2921 e li invitava a presentarsi davanti al Notaio dott. per il giorno 19/11/2021, al fine di Persona_1
concludere il contratto definitivo di compravendita immobiliare.
A tale comunicazione ritiene il Giudicante che debba essere riconosciuta la valenza di atto di accettazione della controproposta formulata dai coniugi in quanto dal tenore della CP_4 stessa emerge la chiara volontà dell'attore di addivenire alla stipula del contratto definitivo, in conformità alle condizioni contenute nel contratto preliminare di compravendita immobiliare sottoscritto dai convenuti in data 29/5/2021.
pagina 6 di 11 Ne discende, quindi, che in seguito all'accettazione dell'attore, la controproposta formulata dai convenuti è divenuta vincolante tra le parti e come tale fonte di reciproci obblighi giuridici.
Occorre ora verificare se tale contratto abbia mai acquistato efficacia, a seguito dell'avveramento della condizione sospensiva rappresentata dalla preventiva vendita dell'abitazione di proprietà del A Pt_1
dire dei convenuti, tale condizione non si sarebbe mai verificata e ciò in quanto il non ha più Pt_1 venduto l'immobile di sua proprietà entro il termine del 30/6/2021 a tale come CP_7 previsto nella proposta allegata e richiamata nel preliminare di vendita intercorso tra le parti. L'attore, dal canto suo, ha sostenuto che la condizione si sarebbe comunque avverata, posto che egli ha comunque venduto l'immobile se pure ad altri acquirenti, i coniugi , e se pure in data Persona_2
successiva rispetto a quella del 30/6/2021.
E' pacifico che l'evento condizionante l'efficacia di un contratto possa essere costituito da un negozio giuridico, purché lo stesso venga in considerazione ai fini del condizionamento come mero fatto.
Secondo il costante orientamento della Suprema Corte, le parti, nella loro autonomia contrattuale, possono pattuire una condizione sospensiva (o risolutiva) nell'interesse esclusivo di uno soltanto dei contraenti, occorrendo al riguardo una espressa clausola o, quanto meno, una serie di elementi idonei ad indurre il convincimento che si tratti di una condizione alla quale l'altra parte non abbia alcun interesse. Ne consegue che la parte contraente nel cui interesse è posta la condizione ha la facoltà di rinunziarvi sia prima che dopo l'avveramento o il non avveramento di essa, senza che la controparte possa comunque ostacolarne la volontà (Cass.15/11/2006 n. 24299; Cass. 27/11/1992 n. 12708; Cass
23/3/1991 n. 3185; 20/12/1989 n. 5757; 15/11/1986 n. 6742; 6/7/1984 n. 3965).
Nella specie, è pacifico e non contestato che la condizione sospensiva prevista nel contratto preliminare fosse stata pattuita nell'esclusivo interesse del promittente acquirente, in quanto tale condizione era volta a consentire al di reperire, a seguito della vendita dell'abitazione di sua proprietà, la Pt_1
provvista necessaria per acquistare un nuovo immobile. Se così è, il aveva la piena facoltà di Pt_1
rinunciare alla condizione sospensiva anche dopo il suo non avveramento, e cioè anche dopo che era scaduto il termine inizialmente fissato (30 giugno 2021) entro cui avrebbe dovuto avverarsi la condizione dedotta in contratto, rappresentata dalla vendita della casa di sua proprietà sita in Torrile.
Ciò è quanto è avvenuto nell'ipotesi in esame, avendo il rinunciato, se pure per facta Pt_1
concludentia, alla condizione sospensiva, quando era ormai decorso il termine fissato per il suo avveramento, così rendendo definitivamente efficace il contratto. Va evidenziato che, secondo la giurisprudenza della Suprema Corte, il promissario acquirente di un immobile oggetto di contratto preliminare di compravendita può sempre rinunciare alla condizione sospensiva convenuta nel suo esclusivo interesse e detta rinuncia non deve necessariamente risultare da atto scritto, ma può essere pagina 7 di 11 desunta anche da "facta concludentia". La rinuncia può essere addirittura desunta dal contegno processuale della parte nel cui interesse è prevista la condizione (cfr. Cassazione, sentenza 5 giugno
2008, n. 14938, sez. II civile, che ha confermato la sentenza di merito che aveva implicitamente desunto, dalle conclusioni rassegnate nell'atto di appello dal promissario acquirente di un appezzamento di terreno, la rinuncia della medesima parte ad avvalersi della condizione sospensiva stipulata nel suo esclusivo interesse, avendo questi chiesto il trasferimento dell'immobile indipendentemente dalla verificazione dell'evento dedotto in condizione e cioè dell'acquisto da parte del promissario alienante di una particella di terreno di proprietà di una al fine di Parte_2
adempiere all'assunto obbligo spostare il percorso di una strada vicinale).
Infatti, nei contratti per i quali è prescritta la forma scritta “ad substantiam” la volontà comune delle parti deve rivestire la forma scritta soltanto nella parte riguardante gli elementi essenziali
(consenso, res e pretium), che devono risultare dall'atto stesso e non possono ricavarsi “aliunde”.
Qualora sia previsto un termine per la stipula del contratto definitivo o sia apposta una condizione sospensiva, la modifica di detto elemento accidentale e la rinuncia della parte ad avvalersene non richiedono, invece, la forma scritta, non incidendo su alcuno degli elementi essenziali del contratto (v.
Cass. n. 5197/2008).
Nella specie, allorché il con raccomandata A.R. in data 05/11/2021, ha invitato formalmente i Pt_1
promittenti venditori a presentarsi, per la stipula del contratto definitivo, dinanzi al Notaio dott.
per il giorno 19/11/2021, comunicando la propria volontà di provvedere Persona_1 all'adempimento del preliminare e offrendo il prezzo pattuito, ha tenuto una condotta in linea con la volontà di addivenire alla stipula del contratto definitivo, di fatto rinunciando alla condizione sospensiva apposta al contratto preliminare. Come giustamente rilevato dalla difesa dell'attore, si è trattato di un comportamento concludente, manifestante la chiara volontà di riconoscere efficacia al contratto preliminare, così rinunciando alla condizione sospensiva allo stesso apposta.
Acclarato, quindi, che il contratto preliminare intercorso tra le parti è pienamente produttivo dei suoi effetti, il rifiuto opposto dai convenuti alla stipula del contratto definitivo non appare legittimo e giustificato. Infatti, i convenuti hanno motivato il loro rifiuto esclusivamente facendo riferimento al mancato avveramento della condizione e alla conseguente inefficacia del contratto, senza dedurre altro.
Ne consegue che i promittenti venditori risultano inadempienti alle obbligazioni contrattualmente assunte e tale inadempimento non appare in alcun modo giustificato.
A fronte di tale inadempimento, , promissario acquirente, ha chiesto accertarsi la Parte_1
legittimità del proprio recesso e riconoscersi il suo diritto ad ottenere il doppio della caparra ai sensi dell'art. 1385 c.c. Si tratta di verificare se le pretese dell'attore sono fondate.
pagina 8 di 11 Ciò di cui si discute nella presente causa è la natura della clausola contrattuale che prevedeva il versamento del prezzo di 255.000,00 con le seguenti modalità:
- euro 30.000,00 “versati in data odierna a garanzia dell'impegno preso”;
- euro 250.000,00 alla sottoscrizione del rogito.
A dire dell'attore, la dazione della somma di euro 30.000,00 (avvenuta mediante la consegna all'Agenzia immobiliare di un assegno intestato alla costituisce una vera e propria caparra CP_1
confirmatoria. Tale interpretazione è stata fortemente contestata dai convenuti, i quali hanno evidenziato come la proposta di acquisto non fa alcun riferimento alla caparra confirmatoria.
Al fine di comprendere se la corresponsione di una somma di denaro sia stata effettuata a titolo di caparra confirmatoria, la Suprema Corte ha precisato che: "L'anticipato versamento di una somma di denaro può assumere funzione di caparra confirmatoria qualora, nelle intenzioni delle parti, sia stato eseguito per conseguire gli scopi pratici di cui all'art. 1385 c.c., con riferimento anche alle ipotesi di inadempimento del contratto;
cosicché, per il positivo riscontro della predetta qualificazione, il giudice di merito è tenuto ad indagare in ordine alla effettiva intenzione delle parti attraverso l'esame del complessivo regolamento contrattuale da esse divisato, non essendo sufficiente il mero elemento formale della denominazione in termini di "caparra" del detto versamento anticipato". (Sez. 2, Sentenza
n. 12472 del 07/07/2004, Rv. 574266).
Inoltre, con riferimento alla distinzione tra la caparra confirmatoria ed il deposito cauzionale, la
Suprema Corte ha precisato che "La consegna anticipata di una somma di denaro effettuata dall'uno all'altro dei contraenti al momento della conclusione di un negozio ha natura di caparra confirmatoria quando risulti che le parti abbiano inteso perseguire gli scopi di cui all'art. 1385 cod. civ., ovvero attribuirle la funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento qualora la parte non inadempiente abbia esercitato il potere di recesso, mentre ha natura di deposito cauzionale qualora essa sia stata conferita a garanzia di un eventuale obbligo di risarcimento del danno del cauzionante. (Sez. 3,
Sentenza n. 4411 del 04/03/2004, Rv. 570784).
Sicché, per comprendere la natura del versamento anticipato di una somma di denaro da parte dell'acquirente in favore del venditore è necessario ricostruire, sulla base delle pattuizioni contrattuali, la comune intenzione delle parti in ordine alla funzione del versamento stesso. Ed a tal fine è necessario tenere presente che il deposito cauzionale, come generalmente affermato in dottrina sulla scorta dei caratteri comuni delle varie forme di cauzione diffuse nei rapporti commerciali, costituisce una forma di garanzia dell'eventuale obbligazione di risarcimento del danno. Più precisamente, la cauzione consiste nella consegna di denaro o di altre cose mobili fungibili a garanzia dell'eventuale obbligo di risarcimento a carico del cauzionante. La funzione è quella propria della garanzia,
pagina 9 di 11 consentendo al creditore di soddisfarsi sulla somma o sul valore delle cose, ove il cauzionante abbia cagionato un danno e per l'ammontare del danno stesso.
Per contro, la caparra confirmatoria –come previsto dai commi primo e secondo dell'art. 1385 c.c.- assume invece la funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento, secondo il meccanismo della ritenzione della caparra o della esazione del doppio di essa, qualora la parte non inadempiente abbia esercitato il diritto di recesso. Quindi, la consegna anticipata di una somma di danaro effettuata dall'uno all'altro dei contraenti al momento della conclusione di un negozio ha natura di caparra confirmatoria solo qualora risulti che le parti abbiano inteso perseguire gli scopi di cui al citato art. 1385 cod. civ.
Ciò posto, nel caso in esame, nel contratto si legge semplicemente che la somma di euro 30.000,00 viene versata “a garanzia dell'impegno preso”, senza che vi sia alcun riferimento all'istituto della caparra confirmatoria. Nel testo contrattuale non vi sono clausole che richiamano il meccanismo previsto dall'art. 1385 c.c., né risulta che in alcuna pattuizione le parti abbiano inteso perseguire gli scopi di cui all'art. 1385 c.c. Ne consegue che la somma versata dall'attore al momento della sottoscrizione della proposta di acquisto deve essere qualificata come deposito cauzionale.
Di conseguenza, in assenza di prova che la somma di euro 30.000,00 sia stata corrisposta a titolo di caparra confirmatoria, deve essere rigettata la domanda volta ad accertare il diritto dell'attore a sentir dichiarare la legittimità del recesso ex art. 1385 c.c. e ad ottenere la restituzione del doppio della somma suindicata.
Infine, quanto alle domande risarcitorie avanzate in via riconvenzionale dai convenuti, le stesse non appaiono meritevoli di positivo apprezzamento. I convenuti hanno asserito che la vicenda relativa al contratto preliminare de quo avrebbe turbato la loro serenità familiare e in particolare avrebbe causato una situazione di forte stress psicologico nella determinando un vero e proprio e danno CP_1
esistenziale in capo alla stessa.
Rileva il Tribunale che le pretese di pagamento formulate dall'attore, prima in via stragiudiziale e poi in via giudiziale con l'instaurazione della presente causa, non costituiscono un illecito aquiliano e quindi non posso essere considerate fonte di un danno ingiusto. Invero, ogni contraente ha diritto di far valere le proprie ragioni e di adire eventualmente l'autorità giudiziaria per ottenere il riconoscimento delle stesse, indipendentemente dall'esito della lite.
Da ultimo, quanto alla domanda di condanna ex art. 96 comma 3 c.p.c. avanzata dai convenuti, va ricordato che la norma in esame costituisce una disposizione di natura pubblicistica, in quanto prescinde totalmente dal danno subito dalla parte e tende a sanzionare la condotta processuale della parte che viola il principio costituzionalmente garantito della durata del giusto processo. Ebbene, nel pagina 10 di 11 caso di specie, non ritiene il Giudice che l'attore abbia posto in essere una condotta tale da configurare un abuso dello strumento processuale, il quale esige, peraltro, dal punto di vista soggettivo, la mala fede o la colpa grave della parte soccombente, sussistente nell'ipotesi di violazione del grado minimo di diligenza che consente di avvertire facilmente l'infondatezza o l'inammissibilità della propria domanda, non essendo sufficiente la mera infondatezza, anche manifesta, delle tesi prospettate.
Nella specie, le prospettazioni attoree non si sono rivelate del tutto infondate, posto che, come correttamente dedotto dal l'accordo intervenuto tra le parti si era perfezionato e aveva pure Pt_1
acquistato piena efficacia. Pertanto, anche sotto questo profilo, non meritano accoglimento le richieste risarcitorie dei convenuti.
Stante la prevalente soccombenza dell'attore, lo stesso deve essere condannato alla rifusione, nei confronti di e , delle spese di lite da questi sostenute, liquidate Controparte_1 CP_2
come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe indicata, così provvede:
1) Rigetta le domande avanzate da;
Parte_1
2) Rigetta le richieste risarcitorie avanzate in via riconvenzionale dai convenuti e CP_2
; Controparte_1
3) Condanna alla rifusione, in favore di e delle Parte_1 Controparte_1 CP_2
spese di lite, che liquida in complessivi euro 8.000,00 per compenso professionale, oltre rimborso forfetario spese generali nella misura del 15%, I.V.A. e CPA come per legge.
Così deciso in Parma, il 19 agosto 2025
Il Giudice Unico
(Dott.ssa Maria Pasqua Rita Vena)
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