N. R.G. 1065/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BUSTO ARSIZIO
SEZIONE Terza CIVILE
Il Tribunale, nella persona dei seguenti magistrati: dott. M. RADICI Giudice ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1065/2025 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. TALAMONE Parte_1 C.F._1 AN e dell'avv. BARDELLI MATTIA ( ) Indirizzo Telematico;
, C.F._2 elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico presso il difensore avv. TALAMONE AN
INTIMANTE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. GALBIATI LUIGI CP_1 C.F._3 LU e dell'avv. , elettivamente domiciliato in VIA ROMA N. 43 21010 ARSAGO SEPRIO presso il difensore avv. GALBIATI LUIGI LU
INTIMATA
Oggetto: Altri istituti del diritto delle locazioni
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come segue:
Per l'intimante: Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Busto Arsizio, reietta e disattesa ogni contraria istanza, e premessa ogni più opportuna declaratoria


1. Risolvere, per fatto e colpa della conduttrice , il contratto di locazione avente a CP_1 oggetto l'immobile sito in Sumirago Via Del Saliccio n° 4;


2. Ordinare alla conduttrice, per l'effetto, il rilascio immediato dell'immobile locato, qualora non già eseguito o altrimenti avvenuto;



3. Condannare la conduttrice al pagamento, a favore del signor , dell'importo di Parte_1 euro 7.000,00, a titolo di canoni di locazione scaduti e non versati a partire dal mese di Aprile 2024 sino ad oggi, oltre interessi legali, oltre ai canoni che medio tempore matureranno, sino alla pronuncia di risoluzione del contratto;



4. Condannare, altresì, la conduttrice a versare, successivamente alla pronuncia di risoluzione del contratto, indennità di occupazione nella misura di euro 750,00 mensili, pari al canone di locazione pagina 1 di 5 aumentato del 50% in applicazione della penale di cui all'art. 16 del contratto sottoscritto dalle parti, e ciò sino all'effettivo rilascio;

5. Condannare al pagamento delle spese del presente giudizio, da liquidarsi in favore CP_1 dell'attore ai sensi dell'art. 96, comma primo, c.p.c.;
Per l'intimata: Piaccia al Giudice Ill.mo designato del Tribunale di Busto Arsizio, contrariis reiectis, di giudicare: NEL MERITO
1) Respingersi le domande tutte ex adverso svolte in quanto assolutamente infondate in fatto e diritto. Pertanto e per l'effetto dichiararsi il contratto di locazione con preliminare di vendita a tutti gli effetti valido e operativo sino alla sua scadenza naturale pattuita. Respingersi in ogni caso le domande di condanna al pagamento di qualsivoglia somma e per qualsivoglia titolo ex adverso svolta in quanto infondate in fatto e diritto. IN OGNI CASO
2) Respingersi la domanda di condanna ex art. 96 comma primo c.p.c. perché infondata e insussistente in fatto e diritto.
3) Condannarsi Parte attrice come in atti generalizzata al pagamento delle spese e competenze del presente Giudizio a favore della Convenuta per la soccombenza in giudizio. In via istruttoria come in atti pagina 2 di 5 RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato il Sig. intimava lo sfratto per Parte_1 morosità nei confronti della Sig.ra in relazione all'immobile locato a quest'ultima CP_1 sino in Sumirago Via Del Saliccio n° 4.
All'udienza fissata si costituiva la Sig.ra mediante memoria con la quale si opponeva allo CP_1 sfratto assumendo l'insussistenza della morosità e sostenendo che tra le parti era intervenuto un preliminare di vendita.
Con ordinanza del 20 Marzo 2025, il Giudice ritenuta non suffragata l'opposizione dell'intimata, ordinava il rilascio dell'immobile sito in Sumirago a favore dell'intimante, fissando all'uopo termine sino al 15 Maggio 2025, e disponeva il mutamento del rito con assegnazione di termine alle parti per il deposito di memorie integrative.
Esauriti tali incombenti il procedimento veniva sospeso per consentire l'espletamento della procedura mediatoria, che si concludeva negativamente, cui seguiva l'istruttoria orale.
Le parti rassegnavano quindi le proprie conclusioni, come da note in atti.
Sulla base di tali conclusioni la causa viene decisa con sentenza.
Natura del contratto/clausola di prelazione
Pacifica la stipula del contratto locativo da cui trae origine il presente procedimento, si controverte in ordine alla clausola contrattuale che accordava alla parte conduttrice la prelazione in ordine all'acquisto dell'immobile (“le parti in comune accordo pattuiscono un diritto di prelazione a favore del Conduttore per l'acquisto dell'immobile, al quale viene garantita la compravendita per un valore totale di € 170.000,00 (euro centosettantamila/00) entro il 30/12/2022”).
Come rilevato in sede di ordinanza di rilascio provvisoriamente esecutiva, tale clausola ha cessato ogni valenza in quanto soggetta ad un termine (30/12/22) abbondantemente superato.
Dunque, in ogni caso, si tratta i una prospettiva che non si è concretizzata né sono stati allegati elementi a supporto della proroga ovvero dell'ultrattività di tale pattuizione (sul punto vd. infra quanto alle somme ricevute dall'intimante indirettamente).
A ciò si aggiunga che la cessazione del rapporto locativo per morosità, nei termini che seguono, travolge l'intero rapporto negoziale tra le parti.
Sussistenza della morosità
Parte intimante ha dedotto varie inadempienze della conduttrice rispetto agli obblighi derivanti dal contratto di locazione, tra cui quello afferente al pagamento dei canoni locativi.
Rispetto alla morosità, quantificata in euro 7.000,00, a titolo di canoni di locazione scaduti e non versati a partire dal mese di Aprile 2024 sino alla data della memoria integrativa (maggio 2025), non è stata data prova dell'estinzione dell'obbligo da parte della conduttrice, la quale ha dichiarato di avere corrisposto altre somme oltre a quelle riconosciute da controparte, anche tramite soggetti terzi.
La questione è stata approfondita in sede di interpello del locatore, il quale ha dichiarato che il rapporto tra le parti andava al di là del contratto di locazione posto che l'intimante lavorava in nero per il Sig.
, compagno della resistente, ed i compensi che riceva da quest'ultimo venivano corrisposti Pt_2 pagina 3 di 5 “in nero sulla carta poste pay di , che è la mamma della mia compagna Parte_3
”, “quando è venuta a mancare ho restituito la carta al Parte_4 Parte_3 marito di quest'ultima, Sig. ”. Parte_5
Ai sensi dell'art. 2734 cc., “quando alla dichiarazione indicata dall'articolo 2730 si accompagna quella di altri fatti o circostanze tendenti a infirmare l'efficacia del fatto confessato ovvero a modificarne o a estinguerne gli effetti, le dichiarazioni fanno piena prova nella loro integrità se l'altra parte non contesta la verità dei fatti o delle circostanze aggiunte”.
Tale è il caso di specie, posto che l'intimata ha fatto proprie le dichiarazioni rese da controparte per la parte confessoria senza contestare i fatti aggiunti, ma limitandosi ad affermare (e solo nelle note conclusive, che questi ultimi non sarebbero credibili.
La Suprema Corte ha chiarito tuttavia che “in caso di dichiarazioni aggiunte dal confitente alla confessione, ai sensi dell'art 2734 c.c., la contestazione della controparte - che impedisce alle dichiarazioni del confitente di fare piena prova nella loro integrità e permette al giudice di apprezzarle liberamente – deve essere manifestata in modo espresso, non potendo risultare, in modo implicito, dalla mera richiesta di accoglimento della domanda di merito, incompatibile con le predette dichiarazioni aggiunte, formulata in sede di precisazione delle conclusioni“ (Cass. Sez. I, ord. n. 8768 del 3/4/2024).
Dunque il valore probatorio delle dichiarazioni confessorie rese dall'intimante si estende anche alle circostanze aggiunte, sopra esposte.
Per l'effetto va riconosciuta la morosità di parte intimate.

Risoluzione del rapporto
La morosità dell'intimata, avuto riguardo all'entità ed al tempo decorso, non può dirsi di scarsa importanza, ai sensi dell'art. 1455 c.c., e giustifica pertanto l'accoglimento della domanda di risoluzione del contratto.
Rilascio dell'immobile
Sussiste pertanto il diritto dell'intimante ad ottenere il rilascio dell'immobile, in relazione al quale è già stato emesso provvedimento provvisoriamente esecutivo, che si conferma.
Pagamento dei canoni/indennità di occupazione
L'intimata deve altresì provvedere a corrispondere all'intimante i canoni non versati (pari ad euro 7 mila sino alla data dell'intimazione) oltre interessi come da richiesta ed oltre ai canoni successivi, a titolo di indennità di occupazione, maturati e maturandi sino alla data dell'effettivo rilascio con la maggiorazione del 50 % prevista a titolo di penale dall'art. 16 del contratto.
Spese di lite
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono pertanto poste a carico dell'intimata nella misura che si determina come da dispositivo.
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PQM


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, accertato quanto in premessa, ogni diversa domanda, istanza, eccezione e difesa disattesa e respinta, così provvede:
1) Rigetta le domande svolte da parte dell'intimata nei confronti dell'intimante;
2) Accerta e dichiara la risoluzione del contratto a causa della morosità dell'intimata;
3) Conferma l'ordinanza di rilascio dell'immobile emessa nel corso del procedimento,
4) Condanna l'intimata a corrispondere all'intimante i canoni non versati (pari ad euro 7 mila sino alla data dell'intimazione) oltre interessi di mora al tasso legale ed oltre ai canoni successivi, a titolo di indennità di occupazione, maturati e maturandi sino alla data dell'effettivo rilascio maggiorati del 50 %;
5) Condanna l'intimata a rifondere all'intimante le spese di lite liquidate in euro 4.000,00 per compensi professionali oltre spese generali, oneri di legge ed anticipazioni documentate.
Manda alla cancelleria per quanto di competenza
Busto Arsizio, 6 dicembre 2025
Il Giudice
dott. Massimiliano Radici
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