N. 5663/2022 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI IA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di ER, in composizione monocratica, nella persona del Giudice Dott. Edoardo
Postacchini, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al n. 5663/2022 R.G. tra
IA (PG), c.f. Parte_1
, rappresentato e difeso dall'Avv. Raimondo D'Antonio; P.IVA_1
Attore
CONTRO
, c.f. , rappresentata e difesa dall'Avv. Francesca Bagianti;
CP_1 P.IVA_2
Convenuta
Conclusioni per l'attore: come da note scritte del 19/05/2025.
Conclusioni per la convenuta: come da note scritte del 20/05/2025.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO


1. Le domande delle parti e lo svolgimento del processo
Il di ER agiva ex art. 702 bis c.p.c. nei confronti Parte_1 della società allegando, in sintesi, che a seguito delle opere edilizie svolte CP_1 sull'edificio condominiale erano emersi gravi vizi di costruzione, i cui costi di ripristino erano già stati quantificati tramite CTU, espletata in sede di accertamento tecnico preventivo, in complessivi € 50.678,09 per le parti comuni ed € 22.599,68 per le parti private. Chiedeva quindi, ai sensi dell'art. 1669 c.c., la condanna della convenuta al risarcimento del danno.
Si costituiva la convenuta, eccependo il proprio difetto di legittimazione passiva rispetto all'azione ex art. 1669 c.c., in quanto la società non aveva eseguito la costruzione dell'edificio, svolta da altro soggetto, ma si era limitata unicamente a vendere l'immobile condominiale.
1 Eccepiva poi la decadenza e la prescrizione ex art. 1495 c.c., contestando comunque la sussistenza dei gravi difetti allegati e chiedendo il rigetto della domanda attorea.
Mutato il rito da sommario a ordinario e assegnati i termini ex art. 183, comma 6, c.p.c., con ordinanza ex art. 127 ter c.p.c. del 03/06/2025 la causa veniva trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c.


2. Sul difetto di legittimazione passiva
Posto che l'attore ha agito nei confronti della convenuta ai sensi dell'art. 1669 c.c., adducendo gravi vizi di costruzione, va esaminata preliminarmente l'eccezione di difetto di legittimazione passiva sollevata dalla convenuta, secondo cui ella non risponderebbe dell'obbligazione risarcitoria in quanto non appaltatrice bensì venditrice dell'immobile.
L'eccezione è infondata.
Il fatto che la convenuta non abbia direttamente costruito l'immobile, eretto da altro soggetto giuridico, non è di per sé idoneo ad elidere la responsabilità ex art. 1669 c.c.
Infatti, secondo la giurisprudenza di legittimità, è responsabile ex art. 1669 c.c. il venditore che ha mantenuto il potere di impartire direttive o sorvegliare l'attività di costruzione da parte di terzi, anche ove si sia avvalso di soggetti qualificati (appaltatori, progettisti, direttori dei lavori), gravando a suo carico, per l'esonero da responsabilità, la prova di non aver avuto alcun potere di direttiva o controllo sull'appaltatore, anche all'esito di una concatenazione di appalti, al fine di superare la presunzione di addebitabilità dell'evento dannoso ad una propria condotta colposa, anche eventualmente omissiva (cfr. Cass. Civ., n. 17955/2024; nel medesimo senso
Cass. Civ., n. 777/2020; Cass. Civ., n. 9370/2013).
Nel caso di specie, una effettiva estraneità tra la convenuta committente e la società appaltatrice della costruzione dell'immobile non sussiste.
In primo luogo, infatti, l'art. 2 del contratto di appalto del 04/05/2007 stipulato tra la convenuta e la società prevede che l'appaltatrice si Controparte_2 obbliga all'esecuzione dell'opera “secondo le disposizioni che verranno impartite dalla Direzione Lavori”, evidenziando quindi senza dubbio il potere della committente quanto meno di sorvegliare l'operato dell'appaltatore tramite il direttore dei lavori.
In secondo luogo, l'art. 4, ultimo comma, del medesimo contratto prevede che “La si CP_3 assume la piena ed assoluta responsabilità dei disegni, elaborati di progetto, particolari costruttivi forniti dalla
, così come lo sarebbe se si fossero da essa DITTA redatti e predisposti;
quindi in CP_4 proposito rinuncia a qualunque eccezione presente e futura”. Tale pattuizione evidenzia la riferibilità del
2 progetto di costruzione non direttamente all'appaltatrice bensì alla committente, che lo ha fornito alla prima. Del resto, tale pattuizione è coerente con l'attività esercitata dalla committente il cui oggetto sociale è proprio la “esecuzione dei lavori di costruzione civili, CP_1 industriali, stradali, idraulici marittimi, sia per conto proprio che per conto di terzi”.
Per tali ragioni, deve ritenersi sussistente la legittimazione passiva della convenuta rispetto all'azione ex art. 1669 c.c., atteso che questa, pur avendo venduto e non costruito l'immobile, ha mantenuto un ampio potere decisionale e di controllo sull'esecuzione dell'opera, sia fornendo i progetti sia mantenendo il potere di impartire, tramite il direttore dei lavori, disposizioni sull'esecuzione dell'opera.
Ne deriva che, trattandosi di responsabilità ex art. 1669 c.c., non hanno rilievo le eccezioni di decadenza e prescrizione formulate ai sensi dell'art. 1495 c.c., quali fattispecie relative alla vendita e non all'appalto.
In ogni caso, anche valutando il rispetto dei termini di decadenza e prescrizione rispetto all'azione ex art. 1669 c.c., essi non sono decorsi.
Secondo la giurisprudenza di legittimità, infatti, la scoperta dei vizi deve collocarsi nel momento in cui il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza obiettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera (nella specie attraverso una relazione di consulenza tecnica), non essendo sufficiente, di regola, per il decorso del termine suddetto, la constatazione di segni esteriori di danno o di pericolo, salvo che si tratti di manifestazioni indubbie come cadute o rovine estese (cfr. Cass. Civ., n. 13707/2023).
Nel caso di specie, la consulenza tecnica di parte risulta datata 26/03/2018, mentre la denunzia
è datata 23/04/2018 ed è quindi rispettosa del termine annuale di decadenza posto dall'art. 1669 c.c.
Per converso, è incontestato che il ricorso per ATP sia stato depositato in data 11/04/2019, dunque entro l'anno dalla denunzia, come previsto dall'art. 1669, comma 2, c.c., e che la CTU sia stata depositata il 22/09/2020, rimanendo la prescrizione nel frattempo sospesa ai sensi dell'art. 2945, comma 2, c.c. Parimenti, è incontestato che la mediazione sia stata instaurata il
31/05/2021, dunque entro l'anno dalla conclusione del giudizio di ATP, e si sia conclusa il
16/12/2021, rimanendo anche in tal caso sospesa la prescrizione, ai sensi dell'art. 5, comma 6,
D.Lgs 28/2010, laddove il ricorso giudiziale è stato depositato il 09/12/2022, ossia entro l'anno dalla conclusione del procedimento di mediazione.
L'eccezione va quindi in ogni caso rigettata.
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3. Sulla responsabilità
Ciò posto sull'eccezione preliminare, va esaminata l'effettiva sussistenza dei gravi difetti di costruzione rilevante ai sensi dell'art. 1669 c.c.
Sul punto, la domanda è fondata.
Tra le parti si è svolto un giudizio di accertamento tecnico preventivo, all'esito del quale il CTU nominato da questo Tribunale, all'esito di un approfondito esame sia degli elaborati progettuali che dei luoghi e delle opere concretamente eseguite, ha riscontrato la sussistenza di gravi vizi nell'opera eseguita.
Va osservato che l'analisi dell'ausiliario ha avuto ad oggetto sia le parti comuni che quelle private.
Quanto alle prime, il CTU, la cui relazione è stata prodotta come doc. 4 di parte attrice, ha formulato le seguenti testuali conclusioni: “Gli accertamenti effettuati correlati alle immagini fotografiche particolareggiate ed agli elaborati tecnici riportati hanno dato modo di accertare l'effettiva sussistenza dei vizi / difetti lamentati in ricorso e nello specifico: 1) La mancanza di collegamento degli scarichi del piano interrato alla condotta principale di scarico;
2) Le acque piovane provenienti dall'interrato si immettono nel pozzo situato all'ingresso disperdendosi nel terreno fondale di conseguenza interessando le strutture di fonda-zione del fabbricato;
3) La presenza di infiltrazioni provenienti dai lastrici superiori che interessano i box sottostanti ed il locale tecnico dove sono alloggiati i contatori Enel;
I difetti sopra indicati rendono fruibili alcuni dei box al limite dell'agiilità; - In base a quanto rilevabile dai grafici acquisiti presso l'UTC di ER è possibile affermare
l'assoluta mancanza di qualsiaisi indicazione progettuale afferente il piano interrato circa lo smaltimento delle acque piovane né tantomeno si configura la messa in opera del pozzo esistente;
- Le facciate del fabbricato presentano in più punti lesioni agli intonaci dei parapetti ed alle pareti esterne: in particolare gli intonaci interni dei parapetti, afflitti da problematche di umidità da risalita, riflettono i medesimi dissesti anche sulla faccia esterna così da generare fenomeni di marcescenza degli intonaci”¹.
Quanto alle seconde, l'ausiliario ha concluso nei seguenti termini: “E' stata accertata la non perfetta messa in opera della pavimentazione in prosieguo dei lastrici privati (ingresso), aspetto che comporta significative infiltrazioni ai box interrati ed in particolare: 1) E' stata verificata la non corretta posa in opera della membrana impermeabilizzante, rilevatasi anche non palesemente all'altezza della funzione preposta
(consistenza); 2) Non è stato operato l'opportuno risvolto della membrana nella parte terminale dei lastrici
(incrocio solaio muratura perimetrale) rendendo così esposto al percolamento verticale le pareti fondali dei sottostanti box;
3) La pavimentazione superiore utilizzata (klinker) ai lastrici prevede la messa in opera di ¹ Cfr. pag. 72-73 della CTU 4 fughe tra una piastrella e l'altra utilizzando per il riempimento prodotti specifici come le resine epossidiche (quelle in opera si sono palesemente rilevate non idonee alla funzione preposta). - Ai piani superiori (1° e 2°) sono stati accertati fenomeni di umidità provenienti dalle pareti esterne;
- Il piano 3° e l'attico sono quelli interessati in maniera più significativa da difetti ritenuti, alcuni, pericolosi per la pubblica e privata come nel caso del distacco
e collasso delle copertine dei parapetti;
I suddetti piani sono inoltre interessati da fenomeni di marcescenza degli intonaci, schiacciamento delle murature interne / esterne e dalla non planarità delle pavimentazioni esterne, fenomeno che determina la stagnazione dell'acqua piovana che, in ragione della non perfetta pendenza e impiego di materiale non idoneo (fughe), genera infiltrazioni in taluni punti e umidità ascensionale alla base dei parapetti”².
Per entrambe le tipologie di danno il CTU ha osservato che “I difetti / vizi accertati sono imputabili alla messa in opera di materiali non idonei alla funzione preposta, alla mancanza assoluta di progettazione degli impianti di scarico (P.I.) ed alla esecuzione di interventi non a regola d'arte”³, e ha quantificato i costi di ripristino in complessivi € 73.277,67, di cui € 50.678,09 relativi alle parti comuni e il restante importo relativo alle parti private.
Nessuna delle parti ha sollevato specifiche contestazioni avverso le conclusioni dell'ausiliario.
Conseguentemente, essendo tali conclusioni supportate da un puntuale esame delle tavole progettuali e dal riscontro del concreto stato dei luoghi, esse devono ritenersi senz'altro condivisibili.
La tesi della convenuta, secondo cui i vizi emersi non sarebbero in nessun caso gravi difetti rilevanti ai sensi dell'art. 1669 c.c., non è condivisibile.
In primo luogo, infatti, l'ausiliario ha evidenziato una carenza strutturale relativa all'impianto di scarico delle acque piovane, che costituisce certamente un grave difetto in quanto, come rilevato dal CTU, esso costituisce pericolo per le stesse strutture di fondazione. Al riguardo,
l'ausiliario ha osservato che “appare quantomeno inusuale e assolutamente non corretto smaltire gli sversamenti provenienti dalla rampa / garage (Vedi elaborati successivi), ovvero anche gli oli e le polveri degli autoveicoli che, inevitabilmente, si fondono con le acque piovane andando a depositarsi sul terreno fondale del pozzo e da qui, di conseguenza, interessare le fondazioni degli edifici D ed E. Tale anomalia è da considerarsi quale difetto / deficienza costruttiva, ancorchè non verificata sul piano tecnico e che comporta il progressivo degrado delle strutture di fondazione, perennemente interessate dallo smaltimento delle acque che, inevitabilmente, si disperdono nel sottosuolo, aspetto che potrebbe minare la staticità degli edifici sovrastanti in futuro”⁴.
In secondo luogo, il CTU ha evidenziato la inadeguata impermeabilizzazione della struttura, foriera di infiltrazioni di acqua. Come affermato dalla giurisprudenza di legittimità, i gravi difetti che, ai sensi dell'art. 1669 c.c., fanno sorgere la responsabilità dell'appaltatore nei confronti del committente e dei suoi aventi causa consistono in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura. A tal fine, rilevano pure vizi non totalmente impeditivi dell'uso dell'immobile, come quelli relativi all'efficienza dell'impianto idrico o alla presenza di infiltrazioni e umidità, ancorché incidenti soltanto su parti comuni dell'edificio e non sulle singole proprietà dei condomini (cfr. Cass.
Civ., n. 24230/2018).
Per tali ragioni, i vizi riscontrati sull'immobile devono qualificarsi i come gravi difetti rilevanti ai sensi dell'art. 1669 c.c.


4. Sul risarcimento del danno
Acclarata la sussistenza della responsabilità della convenuta, occorre procedere alla quantificazione del risarcimento.
Sul punto va osservato che la domanda è stata proposta dall'ente condominiale pur avendo ad oggetto vizi attinenti non solo alle parti comuni bensì anche alle parti private. Tale perimetro dell'azione non esclude la legittimazione dell'amministratore del condominio.
Infatti, come affermato dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 2436/2018, “Secondo la prevalente giurisprudenza di questa Corte, l'art. 1130, n. 4 c.c., che attribuisce all'amministratore del il potere di compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio deve Parte_1 interpretarsi estensivamente nel senso che. oltre agli atti conservativi necessari ad evitare pregiudizi a questa o a quella parte comune, l'amministratore ha il potere - dovere di compiere analoghi atti per la salvaguardia dei diritti concernenti l'edificio condominiale unitariamente considerato. Pertanto rientra nel novero degli atti conservativi di cui al citato art. 1130 n. 4 cod. civ. l'azione di cui all'art. 1669 cod. civ. intesa a rimuovere i gravi difetti di costruzione, nel caso in cui questi riguardino l'intero edificio condominiale ed i singoli appartamenti, vertendosi in una ipotesi di causa comune di danno che abilita alternativamente l'amministratore del condominio ed i singoli condomini ad agire per il risarcimento, senza che possa farsi distinzione tra parti comuni e singoli appartamenti o parte di essi soltanto" (tra le varie, v. Cass. civ., Sez. Seconda , Sent. 23 marzo ⁴ Cfr. pag. 12 della CTU 6 1995, n. 3366 e Sent. 18 giugno 1996, n. 5613; Sez. 2, Sentenza n. 441 del 10/02/1968 Rv. 33145; più di recente, v. sez. 2, Sentenza n. 8512 del 2015 non massimata;
Sez. 2, Sentenza n. 25216 del 2017).
Analogo principio trovasi, a ben vedere, ribadito anche nella sentenza Sez. 2, n. 22656 del 08/11/2010 Rv.
615545 ove si riconosce la legittimazione dell'amministratore a promuovere azione di responsabilità, ai sensi dell'art. 1669 cod. civ. nei confronti del costruttore a tutela dell'edificio nella sua unitarietà, in un contesto nel quale i pregiudizi derivano da vizi afferenti le parti comuni dell'immobile, ancorché interessanti di riflesso anche quelle costituenti proprietà esclusiva di condomini, ed a chiederne la relativa rimozione, eliminandone radicalmente le comuni cause o condannando il costruttore alle relative spese (così in motivazione)”.
Ciò posto, il CTU ha quantificato i costi di ripristino in complessivi € 73.277,67, sulla base di apposito computo metrico. Nessuna delle parti ha sollevato specifiche contestazioni su tale quantificazione che, essendo logicamente e congruamente motivata, deve ritenersi condivisibile.
Non rileva l'argomento, speso dalla convenuta, secondo cui l'eventuale propria responsabilità concorrerebbe comunque con la responsabilità degli altri soggetti intervenuti nell'esecuzione dell'opera, con conseguente ripartizione delle responsabilità, atteso che, ai sensi dell'art. 2055
c.c., la responsabilità civile è solidale (cfr., ex multis, Cass. Civ., n. 9969/2025), per cui ciascun singolo danneggiante risponde per l'intero, salva l'azione di regresso, che tuttavia nel caso di specie non risulta esercitata dalla convenuta.
Sull'importo di € 73.277,67 decorre la rivalutazione, trattandosi di debito di valore.
Considerando tuttavia che tali importi sono stati calcolati al tempo della consulenza del
18/09/2020, la rivalutazione, da operare secondo l'indice FOI tempo per tempo vigente, deve decorrere da tale data.
Quanto agli interessi compensativi, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno stabilito il principio per cui il pregiudizio da ritardo deve essere oggetto di allegazione e prova da parte del danneggiato (cfr. Cass. Civ., S.U., n. 1712/1995): nel caso di specie l'attore non ha svolto alcuna allegazione circa il rapporto tra la remuneratività media del denaro, o comunque dell'investimento prescelto, e il tasso di svalutazione, con conseguente carenza di prova anche solo presuntiva in ordine al danno da ritardo (cfr. Cass. Civ., n. 18564/2018). Non possono essere quindi riconosciuti gli interessi compensativi sull'importo del risarcimento.
Decorrono tuttavia gli interessi legali sulla somma rivalutata dalla pubblicazione della sentenza al saldo.


5. Conclusioni e spese
7 In conclusione, la domanda risarcitoria deve essere accolta e la convenuta va condannata al pagamento, in favore del attore, di € 73.277,67, oltre rivalutazione secondo l'indice Parte_1
FOI tempo per tempo vigente dal 18/09/2020 alla pubblicazione della sentenza, oltre interessi legali sulla somma così rivalutata dalla pubblicazione della sentenza al saldo.
Per le medesime ragioni finora esposte, le istanze istruttorie avanzate da parte attrice sono superflue.
Le spese di lite seguono la soccombenza, ai sensi dell'art. 91 c.p.c.
Il valore della causa è compreso nello scaglione da € 52.000,00 a € 260.000,00. Segue
l'applicazione dei corrispondenti parametri, tenuto conto della non complessità della controversia e dell'assenza di fase istruttoria in senso stretto. Tali spese devono essere distratte in favore del difensore Avv. Raimondo D'Antonio, dichiaratosi antistatario.


P.Q.M.


Il Tribunale di ER, definitivamente pronunciando sulla causa in epigrafe, disattesa ogni diversa domanda o eccezione, così provvede:
- Condanna al pagamento, in favore di CP_1 Parte_2
di € 73.277,67, oltre rivalutazione secondo l'indice FOI tempo per
[...] tempo vigente dal 18/09/2020 alla pubblicazione della sentenza, oltre interessi legali sulla somma così rivalutata dalla pubblicazione della sentenza al saldo;

- Condanna la convenuta al pagamento delle spese di lite in favore dell'Avv. Raimondo
D'Antonio, quale procuratore antistatario di parte attrice, che si liquidano in complessivi
€ 11.500,00, oltre spese generali al 15%, oneri fiscali e previdenziali come per legge.
ER, 23/08/2025
Il Giudice
Dott. Edoardo Postacchini
8 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ² Cfr. pag. 73-74 della CTU ³ Cfr. pag. 74 della CTU 5