REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
SEZIONE SPECIALIZZATA AGRARIA in persona dei magistrati dott. Antonio Masone Presidente dott. Gaetano Negro Giudice dott.ssa Laura Gigante Giudice rel. dott.ssa Simonetta Dario Esperto dott.ssa Anna Tocci Esperto all'esito della camera di consiglio ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 50/2024, avente ad oggetto: azione di rilascio fondo agricolo, vertente
TRA
, rapp.to e difeso in virtù di procura in calce al ricorso introduttivo, Parte_1 dall'avv. Lorenzo De Marinis, presso il cui studio elettivamente domicilia in
Cisterna di Latina alla via Nino Bixio n. 18
RICORRENTE
E
, residente come in atti Controparte_1
RESISTENTE CONTUMACE
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI
FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447bis c.p.c. depositato in data 5.1.2024, il ricorrente
, quale proprietario del fondo sito in Cisterna di Latina, censito al Parte_1
catasto del Comune di Cisterna di Latina al foglio 1 particelle 1203, 567, 568, in
-1- virtù di decreto di trasferimento del 15.5.2021, emesso dal Tribunale di Latina nella procedura esecutiva n.R.G.E. 205/2016, chiedeva il rilascio da parte dell'affittuario
, il quale era nel godimento in virtù di contratto di affitto del Controparte_1
2.12.2014, in autentica per notaio di Tarsia di Belmonte, Persona_1
registrato in data 5.12.2014.
A tal fine deduceva di essere coltivatore diretto, nonché proprietario confinante dei terreni aggiudicati, che i terreni in oggetto erano in stato di abbandono da parte dell'affittuario non coltivatore diretto, che il valore del contratto di affitto al momento della stipula, doveva considerarsi inferiore di 1/3 rispetto a valore di mercato con conseguente inopponibilità del contratto all'aggiudicatario ai sensi dell'art. 2923 comma 2 c.c. In subordine rappresentava di aver inviato regolare disdetta nei termini di cui all'art. 1 l. 606/1966 e che, pertanto, il contratto deve ritenersi risolto alla data del 2.12.2023. In ulteriore subordine eccepiva l'illegittima durata pattuita in anni 20, in difetto delle condizioni per l'esercizio della deroga alla durata di legge, con conseguente diritto al rilascio al 2.12.2029. In ogni caso chiedeva accertarsi il giusto valore locativo deli terreni in oggetto.
Non si costituiva in giudizio , ritualmente citato e non Controparte_1
comparso.
Esperito infruttuosamente il tentativo di conciliazione, prodotta documentazione, all'udienza del 25.6.2025, svoltasi la discussione orale della causa, il Tribunale ha deciso la stessa come da dispositivo letto in pubblica udienza e deposito contestuale della relativa motivazione.
Preliminarmente deve essere confermata la dichiarazione di contumacia di
, ritualmente citato e non comparso, resa all'udienza del Controparte_1
26.6.2024.
In via ulteriormente preliminare deve darsi atto della rinuncia, all'udienza del
26.2.2025, da parte del procuratore di parte ricorrente alla domanda risarcitoria.
Secondo costante giurisprudenza la rinuncia alla domanda, a differenza della rinuncia agli atti del giudizio, non richiede l'adozione di forme particolari, non necessita di accettazione della controparte ed estingue l'azione; non richiede inoltre
-2- formule sacramentali e può essere anche tacita. Detta rinuncia va riconosciuta quando vi sia incompatibilità assoluta tra il comportamento dell'attore e la volontà di proseguire nella domanda proposta, e si configura, tra l'altro, nella dichiarazione di non voler insistere nelle domande proposte e determina, indipendentemente dall'accettazione della controparte, che è di converso richiesta per la rinuncia agli atti del giudizio, l'estinzione dell'azione. La rinuncia espressa o tacita alla domanda rientra fra i poteri del difensore, che in tal guisa esercita la discrezionalità tecnica che gli compete nell'impostazione della lite e che lo abilita a scegliere in relazione anche agli sviluppi della causa la condotta processuale da lui ritenuta più rispondente agli interessi del proprio rappresentato, essendo espressione della facoltà della parte di modificare le domande e le conclusioni precedentemente formulate.
Nel merito la domanda principale è fondata nei termini di cui alla seguente motivazione.
È principio generale che è opponibile all'aggiudicatario anche oltre il novennio il contratto scritto e trascritto. (cfr. Tribunale di Taranto sentenza
2363/2013).
Tuttavia parte ricorrente ha chiesto, in via principale, accertarsi l'inopponibilità del contratto di affitto insistente sul fondo aggiudicato, in quanto il canone pattuito sarebbe stato inferiore di 1/3 al valore di mercato.
A tal fine versava in atti ctp effettuata nel novembre 2021, successivamente al decreto di trasferimento.
In ordine al calcolo del valore locativo è altresì stata versta in atti ctu espletata nel corso della procedura esecutiva, la quale procedeva alla quantificazione separata dei singoli lotti in aggiudicazione.
Orbene secondo la giurisprudenza “l'elencazione delle prove civili contenuta nel codice di rito non è tassativa, e quindi devono ritenersi ammissibili le prove atipiche, la cui efficacia probatoria è quella di presunzioni semplici ex art. 2729
c.c. od argomenti di prova. È prova atipica la CTU o la perizia resa in altri giudizi fra le stesse od altre parti”. (Tribunale Reggio Emilia, 06 Febbraio 2020, Corte di appello di Roma, 19.9.2022).
-3- Possono trovare accoglimento le conclusioni di cui alla ctu espletate nel corso della procedura esecutiva.
Ed invero il consulente ha correttamente quantificato il valore dei lotti, costituiti alcuni da terreni ed altri da immobili, alla data della stipula del contratto
(anno 2014), come richiesto dalla norma di cui all'art. 2923 comma 3 c.c.
Orbene con riferimento ai soli terreni, il ctu ha quantificato il canone annuo nella misura di 2.826,25.
Tale somma riferita ai soli terreni agricoli appare già di per sé rispettare il criterio della succitata norma.
Ed infatti appare superiore di oltre 1/3 del canone pattuito per l'intero complesso dei terreni agricoli, originariamente unitari e divisi in lotti per agevolare le operazioni esecutive.
Difatti per essere congruo con il valore di mercato stimato, l'importo del canone avrebbe dovuto essere non inferiore ad euro 1.884,17, mentre nel contratto
è pattuita la somma di euro 600,00, pertanto notevolmente inferiore di 1/3.
D'altronde, anche solo considerando il valore locativo dei terreni aggiudicati
(p.lle 1203 di mq40685, 567 di mq3700, 568 di mq1440), lo stesso ammonta ad euro 2.291,25, pertanto, diminuito di 1/3, il valore ammonta ad euro 1.527,50, già di per sé superiore all'importo pattuito per tutti i terreni agricoli di euro 600,00.
Parimenti considerando anche il valore degli immobili, pur se non oggetto di aggiudicazione al ricorrente, ma facenti comune parte dell'originario contratto di locazione unitario.
Per i lotti immobiliari il canone complessivi stimato dal ctu ammonta ad euro
16.116,24, a fronte dei 1.500,00 euro pattuiti per la sola parte immobiliare.
In tal caso è evidente la sproporzione in misura notevolmente superiore ad
1/3 rispetto al valore pattuito, posto che il canone non avrebbe dovuto essere inferiore ad euro 10.744,16 (pattuiti euro 1.500,00).
Infine sussiste sproporzione anche considerando il contratto nel complesso dei terreni e beni immobili, per i quali era pattuito un canone di euro 2.100,00 a fronte di un valore quantificato in consulenza di euro 18.942,49, per cui il canone
-4- per essere considerato congruo avrebbe dovuto ammontare a non meno di euro
12.628,33, mentre era stato pattuito in euro 2.100,00 complessivi.
Non possono, invece trovare accoglimento le valutazioni della consulenza di parte, essendo state da ctp allegate a base dei calcoli delle tabelle riferite all'anno
2022 e non alla data di stipula del contratto (2014).
Pertanto, accertato un valore del contratto di locazione alla data della stipula inferiore di 1/3 a valore di mercato, la locazione insistente sul terreno oggetto di causa, pervenuto al ricorrente in virtù di aggiudicazione a seguito di procedura esecutiva, benché scritto e registrato deve ritenersi inopponibile all'aggiudicatario acquirente: “la locazione "a canone vile" stipulata in data anteriore al pignoramento non è opponibile all'aggiudicatario ai sensi dell'art. 2923, comma 3,
c.c. ed è inopponibile anche alla procedura o ai creditori che ad essa danno impulso, stante l'interesse pubblicistico al rituale sviluppo del processo esecutivo
e, quindi, per un motivo di ordine pubblico processuale, il quale impone
l'anticipazione degli effetti favorevoli dell'aggiudicazione e del decreto di trasferimento, col peculiare regime di efficacia "ultra partes" di quest'ultimo: ne consegue che è pienamente legittima l'emanazione diretta, da parte del giudice dell'esecuzione, dell'ordine di liberazione - con la successiva attuazione da parte del custode e senza che sia necessario munirsi preventivamente di un titolo giudiziale conseguito in sede cognitiva - avvalendosi delle stesse inopponibilità previste per l'aggiudicatario, potendo i vari soggetti coinvolti o pregiudicati da tale provvedimento trovare tutela delle loro ragioni nelle forme dell'opposizione agli atti esecutivi.” (Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 9877 del 28 marzo 2022).
Ogni ulteriore questione, pur prospettata in giudizio, è assorbita dalla presente motivazione.
Le spese di lite del presente grado di giudizio seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c., e sono liquidate come da dispositivo, in applicazione dei parametri di cui al D.M. n. 55/2014, come mod. dal D.M. 147/2022. In particolare, i compensi si ispirano ai valori minimi dello scaglione di riferimento (valore indeterminabile), concretamente rapportati alla natura e complessità delle questioni trattate nonché all'attività processuale e difensiva effettivamente espletata.
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P.Q.M.


Il Tribunale di Latina – Sezione Specializzata Agraria –, definitivamente pronunziandosi, decidendo la domanda in epigrafe, così provvede:
a) in accoglimento della domanda principale, dichiara la inopponibilità nei confronti di del contratto di locazione stipulato tra Parte_1 Parte_2
n.q. procuratrice del e
[...] Controparte_2 CP
, in autentica per notaio di Tarsia di
[...] Persona_1
Belmonte, del 2.12.2014, registrato in data 5.12.2014;
b) condanna il resistente alla restituzione, in favore del Controparte_1
ricorrente , nel termine del 10.11.2025, dei seguenti beni: terreni Parte_1
siti in Cisterna di Latina, censiti al catasto del Comune di Cisterna di Latina al foglio 1 particelle 1203, 567, 568, meglio indentificati in atti;

c) condanna alla refusione delle spese di lite del Controparte_1
presente giudizio in favore di , che si liquidano in complessivi Parte_1
euro 4.073,00 di cui euro 264,00 per spese ed euro 3.809,00 per compensi, oltre rimborso delle spese generali al 15%, IVA e CPA se dovuti, come per legge.
Così deciso in Latina il 25.6.2025
Il giudice estensore
Dott.ssa Laura Gigante
Il Presidente
Dott. Antonio Masone
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