N. 2435/2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI SIENA
Sezione Unica Civile
Il Tribunale Ordinario di Siena, Sezione Unica Civile, in composizione monocratica, nella persona del Giudice Dott. Michele Moggi ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. 2435/2024 R.G. promossa da
(C.F.: e (C.F.: Parte_1 C.F._1 Parte_2
, rappresentate e difese, per mandato allegato all'atto di C.F._2 citazione, dall'Avv. Claudia Barina, presso il cui studio in Roma, Viale Beato
Angelico n. 90, è elettivamente domiciliato
ATTRICI contro

Controparte_1
C.F.: ), contumace
[...] P.IVA_1
CONVENUTO avente ad oggetto: Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare - spese condom.
CONCLUSIONI DELLE PARTI
All'udienza del 24.6.202, per e l'Avv. Graziana Bonucci, in Parte_1 Parte_2 sostituzione dell'Avv. Claudia Barina, insiste nelle conclusioni già rassegnate:
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione In via principale: dichiarare la nullità della deliberazione assembleare N. 2435/2024 R.G. 2 / 8
del 7 ottobre 2024 per tutti i motivi di cui in narrativa e con ogni conseguenza di legge. In subordine: Nella denegata e non creduta ipotesi di non riconosciuta nullità della deliberazione impugnata, dichiarare l'annullamento della deliberazione assembleare del 7 ottobre 2024 per mancato raggiungimento del quorum di legge, per genericità ed erroneità dell'o.d.g. Ovvero Accertata e dichiarata l'esistenza del Condominio parziale sopra eccepito, dichiarare
l'annullamento della deliberazione del 7 ottobre 2024 dovendo escludere tutti i partecipanti della scala A sia alla convocazione che alla relativa discussione e decisione assembleare riferita al lastrico della sola scala B per tutti i motivi dedotti in narrativa. Il tutto con vittoria delle spese, competenze ed onorari del giudizio, oltre oneri di legge (15% spese generali, iva e cpa).”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato il 16.12.2024, e Parte_1 Parte_2 convenivano il in
[...] Controparte_1 Controparte_1 dinanzi al Tribunale di Siena;
proponevano impugnazione avverso la delibera
[...] assembleare del 7.10.2024, con cui il di Controparte_1 Controparte_1
in aveva deciso, col voto contrario delle attrici, di
[...] Controparte_1 effettuare i lavori di manutenzione straordinaria per l'eliminazione delle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare condominiale che si manifestavano nei sottostanti appartamenti;
sostenevano che la delibera era nulla per impossibilità dell'oggetto, in quanto l'assemblea aveva esorbitato dalle attribuzioni ad essa conferite dalla legge, posto che tutti i condomini, sia quelli della scala A che quelli della scala B, erano stati chiamati a decidere su un intervento che riguardava solo il lastrico solare della scala B nonché su lavori da svolgere su una proprietà esclusiva a causa di infiltrazioni provenienti da un lastrico di proprietà esclusiva;
sostenevano altresì che la delibera era annullabile 1) per il mancato raggiungimento del quorum deliberativo, in quanto adottata col voto favorevole di 334,90 millesimi, e per incertezza dell'oggetto, in quanto non era stata indicata l'entità definitiva della spesa;
2) perché adottata da tutti i condomini ancorché riguardasse i condomini della sola scala B del Condominio;
3) perché adottata sulla base di un ordine del N. 2435/2024 R.G. 3 / 8
giorno generico e comunque su un argomento non inserito nell'ordine del giorno;
concludevano chiedendo di accertare la nullità della delibera ovvero di annullarla, con vittoria di spese.
Il convenuto in pur Controparte_1 Controparte_1 ritualmente citato, non si costituiva e veniva dichiarato contumace.
Espletati gli incombenti preliminari all'udienza di prima comparizione e trattazione ex art. 183 c.p.c. del 24.6.2025, la causa veniva istruita solo con la produzione di documenti.
Alla medesima udienza, la parte attrice precisava le conclusioni, come in epigrafe indicate, ed il Giudice tratteneva la causa in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Le attrici hanno proposto una impugnazione della delibera dell'assemblea del
Condominio di in in CP_1 Controparte_1 Controparte_1 data 7.10.2024.
Con tale delibera, in relazione all'unico punto all'o.d.g. “Lavori straordinari immobile: Interventi atti alla eliminazione delle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare condominiale che si manifestano nei sottostanti appartamenti - esame preventivi di spesa - valutazioni - decisioni”, l'assemblea, con la presenza di sei condomini su dieci, appartenenti sia alla scala A che alla scala B, per complessivi
732,37 millesimi, ha così deliberato: “a maggioranza dei Condomini presenti con voto contrario espresso dalle sig.re e delibera di affidare gli Parte_2 Pt_1 interventi e le opere di cui al corrente argomento posto all'O.d.G. alla impresa
Lura Costruzioni S.r.l.s.”, specificando che “in questa prima fase di lavorazioni viene deciso di intervenire nella solo fascia perimetrale del lastrico mettendo in opera il prodotto indicato dalla impresa in una superficie definita in circa un metro sulla pavimentazione orizzontale del lastrico e di circa cinquanta centimetri nella parte verticale del parapetto…” e che “…lo sviluppo dell'area di intervento sarà comunque verificato sul posto contestualmente alla impresa appaltatrice a lavoro realizzato” ed evidenziando che “per i motivi di cui sopra allo stato attuale non è possibile determinare una spesa definitiva dell'opera”; con la medesima delibera, N. 2435/2024 R.G. 4 / 8
“a completamento ed integrazione della decisione sopra assunta, viene dato mandato alla stessa ditta di provvedere con la stessa Controparte_2 tipologia di intervento proposto alla eliminazione delle infiltrazioni che si manifestano nella proprietà del condomino sig. provenienti da una CP_3 porzione del sovrastante lastrico privato di proprietà del condomino sig.
. Parte_3
Con il primo motivo di impugnazione, le attrici sostengono che la delibera sia nulla per impossibilità dell'oggetto, in quanto l'assemblea ha esorbitato dalle attribuzioni ad essa conferite dalla legge, posto che tutti i condomini, sia quelli della scala A che quelli della scala B, sono stati chiamati a decidere su un intervento che riguardava solo il lastrico solare della scala B e su lavori da svolgere su una proprietà esclusiva a causa di infiltrazioni provenienti da un lastrico di proprietà esclusiva.
Si deve in proposito premettere che, secondo la giurisprudenza (cfr. Cassazione civile, sez. unite, 7 marzo 2005, n. 4806), in tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto; in particolare, per come ulteriormente chiarito (cfr. Cassazione civile, sez. unite, 14 aprile 2021, n. 9839), in tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere N. 2435/2024 R.G. 5 / 8
assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 Legge 11 dicembre 2012 n. 220, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al “difetto assoluto di attribuzioni” -, contenuto illecito, ossia contrario a “norme imperative” o all'
“ordine pubblico” o al “buon costume”.
Ancor più precisamente, per quel che interessa in questa sede, in ordine all'impossibilità giuridica dell'oggetto, l'assemblea, quale organo deliberativo della collettività condominiale, può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni;
perciò, l'assemblea non può perseguire finalità extracondominiali e non può nemmeno occuparsi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi, giacché qualsiasi decisione che non attenga alle parti comuni dell'edificio non può essere adottata seguendo il metodo decisionale dell'assemblea, che è il metodo della maggioranza, ma esige il ricorso al metodo contrattuale, fondato sul consenso dei singoli proprietari esclusivi (in tal senso, cfr. altresì Cassazione civile, sez. II, gennaio 2023 n. 921). E allora, il potere deliberativo dell'assemblea in tanto sussiste in quanto l'assemblea si mantenga all'interno delle proprie attribuzioni;
ove l'assemblea straripi dalle attribuzioni ad essa conferite dalla legge, la deliberazione avrà un oggetto giuridicamente impossibile e risulterà viziata da “difetto assoluto di attribuzioni”, vizio che non attiene al quomodo dell'esercizio del potere ma all'an del potere stesso, che non dipende dal cattivo esercizio in concreto di un potere esistente, ma dalla carenza assoluta in astratto del potere esercitato: in tali casi, la deliberazione non è idonea a conseguire l'effetto giuridico che si proponeva, risultando affetta da nullità radicale per “impossibilità giuridica” dell'oggetto.
Nel caso di specie, le attrici hanno lamentato che la delibera era nulla perché adottata dall'assemblea dell'intero condominio ancorché avente ad oggetto il lastrico della sola scala B nonché un lastrico solare di proprietà esclusiva (del N. 2435/2024 R.G. 6 / 8
condomino che arrecava danni ad un altro proprietario esclusivo (il Parte_3 condomino . CP_3
Ebbene, in proposito, si deve premettere che, ai sensi dell'art. 1117 n. 1 c.c., il lastrico solare rientra tra “tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune” che
“sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio… se non risulta il contrario dal titolo“.
Nel caso di specie, l'attrice ha solo allegato ma non ha in alcun modo provato che il lastrico solare oggetto della deliberazione sia relativo ai condomini facenti parte della sola scala B e, analogamente, ha solo allegato che anche l'altro lastrico solare, quello definito di proprietà sia effettivamente di proprietà esclusiva e, Parte_3 comunque, non vada a coprire l'intero condominio piuttosto che il solo appartamento sottostante di proprietà quindi, in mancanza di tale prova, CP_3 non può ritenersi provato neanche che l'assemblea condominiale abbia deliberato al di là dei propri poteri.
Con il secondo motivo di impugnazione, le attrici sostengono che la delibera è annullabile 1) per il mancato raggiungimento del quorum deliberativo, in quanto adottata col voto favorevole di 334,90 millesimi su 732,37 presenti, in violazione di quanto previsto dall'art. 1360 c.c..
A tal proposito, l'art. 1360 comma 3° c.c. prevede, come regola generale, che “se
l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera …. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio”; tuttavia, il successivo 4° comma dispone, a sua volta, che “…le deliberazioni che concernono … riparazioni straordinarie di notevole entità … devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo”, il quale, a sua volta, dispone che “sono valide le N. 2435/2024 R.G. 7 / 8
deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio”.
Ora, considerato che i lavori di rifacimento del lastrico solare oggetto di approvazione da parte dell'assemblea condominiale devono essere inquadrati tra i lavori di straordinaria amministrazione e che l'importo dei lavori in questione è pari ad € 12.564,00 oltre IVA, a cui dovrebbe aggiungersi l'ulteriore costo - di importo non definito - dei lavori sul lastrico solare deve ritenersi applicabile la Parte_3 maggioranza prevista per le “riparazioni straordinarie di rilevante entità”.
In questa prospettiva, se può dirsi raggiunto il quorum della maggioranza degli intervenuti, in quanto hanno votato a favore quattro dei sei condomini presenti, non può invece dirsi raggiunto il quorum ulteriore della metà del valore dell'edificio, in quanto hanno votato a favore condomini per complessivi 335,27 millesimi e, dunque, in misura inferiore a quella richiesta dalla legge.
Conseguentemente, l'impugnazione risulta fondata e deve essere accolta.
Ogni altra questione risulta assorbita.
La regolamentazione delle spese di lite segue il principio della soccombenza.
Pertanto, il convenuto di in Controparte_1 Controparte_1 deve essere condannato a rimborsare alle attrici le Controparte_1 Pt_1 spese di lite da esse sostenute, spese che vengono liquidate come indicato in dispositivo, sulla base dei parametri di cui al D.M.Giustizia 10 aprile 2014 n. 55, come modificati con D.M. 8 marzo 2018 n. 37 e con D.M. 13 agosto 2022 n. 147, vigenti all'epoca in cui si è esaurita l'attività difensiva (cfr. Cassazione civile, sez. un., 12 ottobre 2012, n. 17405), tenuto conto del valore della controversia e dell'attività difensiva espletata.


P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di Siena, Sezione Unica civile, definitivamente pronunciando, accoglie la domanda e, per l'effetto, annulla la deliberazione dell'assemblea del in del Controparte_1 Controparte_1
7.10.2024; N. 2435/2024 R.G. 8 / 8
condanna il Condominio di in CP_1 Controparte_1 CP_1
a rimborsare a e le spese di lite, che liquida
[...] Parte_1 Parte_2 in € 264,00 per spese ed € 2.540,00 per compenso professionale, oltre i.v.a., c.p.a. e rimborso spese generali.
Siena, 9 settembre 2025
Il Giudice Dott. Michele Moggi