N. R.G. 5779/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TORINO
Ottava Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Marco CI ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA
all'esito delle note scritte depositate dalle parti ex art. 127-ter c.p.c.
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 5779/2025 promossa da:
(C.F. ), domiciliata presso l'avv. PIEMONTE VITANTONIO che Parte_1 C.F._1
la rappresenta e difende in forza di procura allegata all'intimazione di sfratto
ATTORE contro
(C.F. ), domiciliata presso l'avv. COMETTO ALICE che la CP_1 C.F._2
rappresenta e difende in forza di procura allegata alla comparsa di risposta
CONVENUTO
Oggetto: Altri istituti del diritto delle locazioni
CONCLUSIONI
POLLONE:
“IN VIA PRELIMINARE - dichiarare inammissibile e/o improcedibile la domanda riconvenzionale formulata da parte resistente.
NEL MERITO
- rigettare la domanda riconvenzionale avversaria in quanto totalmente infondata in fatto e in diritto e non provata;
pagina 1 di 10 - dichiarare risolto, tanto di diritto ex art. 1456 c.c. in virtù della clausola di cui all'art. 9 del contratto, quanto per grave inadempimento della conduttrice ex art. 1453 c.c., il rapporto locativo di cui al contratto stipulato in data 01.03.2023, registrato in pari data, e per l'effetto confermare l'ordinanza di rilascio emessa in data 19.03.2025;
- dichiarare la sig.ra decaduta dal beneficio del termine concesso con la scrittura privata del CP_1
02.12.2024 per l'effetto, dichiarare tenuta e condannare la sig.ra al pagamento in CP_1
favore della sig.ra della somma di € 9.163,00, o della diversa somma che risulterà di Parte_1
giustizia, a titolo di canoni, oneri accessori e rate del debito pregresso maturati alla data odierna, oltre ai canoni ed oneri a scadere fino all'effettivo rilascio dell'immobile, e oltre interessi moratori ex art. 1284, comma 4, c.c. dalle singole scadenze al saldo.
IN OGNI CASO
- condannare la sig.ra al risarcimento dei danni per lite temeraria ex art. 96 c.p.c., da CP_1
liquidarsi in via equitativa.
Con vittoria di spese e compensi professionali dell'intero giudizio, ivi compresa la fase di mediazione, oltre rimborso forfettario spese generali (15%), I.V.A. e C.P.A. come per legge, con applicazione delle maggiorazioni previste.
IN VIA ISTRUTTORIA per scrupolo defensionale si richiamano le istanze dedotte nella memoria integrativa, da intendersi qui per ritrascritte”.
PROCHILO:
“Nel merito:
a) accertare la presenza di vizi dell'immobile locato ex artt. 1578-1581 c.c. e, in conseguenza:
I. Dichiarare l'esonero di parte conduttrice dal pagamento delle mensilità richieste da parte attrice e, quindi, ritenere infondata ogni azione proposta o proponenda tendente ad ottenere lo stesso;

II. condannare la sig.ra risarcire la sig.ra per i danni derivanti durante la locazione dal Pt_1 CP_1
mancato ripristino dell'immobile in modo che esso potesse servire all'uso pattuito nel contratto;

III. condannare altresì la sig.ra al risarcimento del danno emergente (beni danneggiati Pt_1
dall'umidità, spese per i lavori di ristrutturazione sostenute dalla sig.ra al momento CP_1 pagina 2 di 10 dell'ingresso nel locale e vanificate poi dall'inerzia della proprietà) e il lucro cessante (perdita di guadagni per le ragioni indicate in atti), pari, nel complesso, a circa € 30.000 calcolati come segue: - €
15.000,00 (€ 5000,00 circa a titolo di perdita di ricavi come si evince dal doc. 4, cit., moltiplicato almeno per tre, viste le tempistiche che si sono protratte sia con riferimento ai ponteggi che poi all'umidità). La perdita si evince anche dal raffronto della dichiarazione dei redditi 2023 (per il 2022) pari a € 26638 e la dichiarazione dei redditi del 2024 (per il 2023, periodo con il ponteggio) pari a €
11328,00 (doc. 3 e doc. 4). - € 10.000 come danni stimati derivanti dall'umidità dei locali (cfr doc. 19, cit) ; - € 9.000,00 come somma iniziale che la sig.ra ha pagato all'impresa che CP_1 CP_2
si è occupata dei lavori di ristrutturazione del locale (doc. 3); - € 1000,00 almeno, stimati equitativamente per il danno di immagine subito dalla sig.ra nel corso del tempo. CP_1
In ogni caso: con vittoria di spese di lite, oltre spese generali IVA e CPA come per legge”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
ha intimato a sfratto per morosità dall'immobile sito in Parte_1 CP_1
Torino, via Mazzini n. 27D, concessole in locazione per uso commerciale, in ragione del mancato pagamento dei canoni da dicembre 2024 a febbraio 2025.
si è opposta allo sfratto deducendo: CP_1
• che le mensilità da dicembre 24 a febbraio 25 non sono state pagate per “problemi relativi alla propria banca estera” e che la locatrice non ha dato seguito all'invito di recarsi presso la conduttrice per riceverne il pagamento dei canoni;

• che la conduttrice vanta nei confronti della locatrice diritti restitutori e risarcitori conseguenti alla presenza di un ponteggio esterno che ha ridotto la visibilità del negozio e creato un danno all'immagine, nonché di vizi dell'immobile (muffe e infiltrazioni, malfunzionamento dei serramenti).
Ha chiesto pertanto il rigetto della domanda di risoluzione e, in via riconvenzionale, la condanna della locatrice al ripristino dell'immobile e al risarcimento dei danni, quantificati in € 10.000 per danno emergente e € 30.000 per perdita di fatturato.
pagina 3 di 10 *
Con ordinanza ex art. 665 c.p.c. del 19.3.25 è stato ordinato il rilascio dell'immobile e disposto il mutamento del rito.
*
Con la memoria integrativa, la locatrice ha precisato che – a seguito di precedente intimazione di sfratto per morosità – le parti avevano concluso, in data 2.12.24, un accordo transattivo che prevedeva, fra l'altro:
• la riduzione del canone al 50% per i mesi da novembre 2024 a maggio 2025
• il pagamento in 12 rate dei canoni arretrati (come sopra ridotti), unitamente ai canoni che sarebbero maturati da dicembre 2024 in poi;

• la rinuncia della conduttrice a ogni domanda risarcitoria collegata al contratto di locazione.
Deduce quindi che:
a) la si è resa gravemente inadempiente al contratto, avendo interamente sospeso il CP_1
pagamento dei canoni;

b) il contratto deve intendersi risolto di diritto in virtù della clausola risolutiva di cui all'art. 9 e, comunque, in ragione del grave inadempimento della conduttrice;

c) i danni oggetto della domanda riconvenzionale avversaria sono stati espressamente rinunciati con la scrittura di transazione del dicembre 2024; tali danni sono, comunque, non provati;

d) la conduttrice è decaduta dal beneficio del termine per il pagamento delle rate non ancora scadute oggetto dell'accordo del dicembre 2024; essa è dunque tenuta all'integrale e immediato pagamento dei canoni arretrati.
Conclude per la risoluzione del contratto e la condanna della al pagamento dei canoni CP_1
insoluti fino al rilascio.
La conduttrice, con la memoria integrativa, ha ribadito le difese già svolte, precisando che “il ripristino del locale ancora richiesto con l'opposizione allo sfratto del 10.3.25 non ha più utilità per la sig.ra , dovendosi convertire esso in un'obbligazione interamente risarcitoria”. CP_1
pagina 4 di 10 *
1. Va preliminarmente disattesa l'eccezione, sollevata dalla convenuta nella comparsa costitutiva, di nullità della procura rilasciata dalla sig.ra al proprio difensore, fondata sulla Pt_1
(asseritamente impropria) denominazione di tale atto come “delega” anziché come “procura” e, in subordine, sulla ritenuta non riconducibilità della sottoscrizione alla persona del conferente. Tale eccezione – non riproposta nella memoria integrativa né in altre difese del giudizio di merito – è manifestamente infondata, considerato che il contenuto dell'atto è tipicamente quello di una procura alle liti riconducibile all'art. 83 c.p.c.; mentre la firma della conferente è stata Parte_1
autenticata dal difensore e fa fede fino a querela di falso.
2. chiede che sia risolto il contratto di locazione per inadempimento della Parte_1
conduttrice all'obbligazione di pagamento dei canoni previsti nel contratto dell'1.3.23 e nella scrittura di “novazione parziale oggettiva” del 2.12.24, che ha integrato e modificato le obbligazioni contrattuali. L'attrice chiede che la risoluzione sia pronunciata sia ai sensi dell'art. 1456 c.c., espressamente richiamato dalla clausola 9 del contratto, sia ai sensi dell'art. 1453 c.c. La conduttrice non contesta il mancato pagamento dei canoni, ma, per un verso, deduce l'esistenza di vizi dell'immobile tali da giustificare il mancato pagamento delle mensilità richieste;
per altro verso chiede, in via riconvenzionale, la condanna della locatrice al risarcimento dei danni causati da tali vizi.
3. La locatrice ha provato i titoli su cui si fonda la sua domanda. E' stato prodotto, infatti, il contratto di locazione concluso fra le parti in data 1.3.23 e regolarmente registrato (doc. 1 attore), che prevede (art. 6) un canone mensile di € 800 da pagare entro il giorno 10 di ogni mese, unitamente a € 50 per acconto spese condominiali. L'art. 9 del contratto contiene la clausola risolutiva espressa richiamata dall'attrice e sanziona con la risoluzione l'omesso pagamento di due rate del canone. Entrambe le parti hanno dato conto della scrittura di transazione stipulata il 2.12.24
(doc. 3 attore) con cui, per comporre bonariamente il procedimento di sfratto per morosità radicato dalla sig.ra , hanno concordato: Pt_1
a) la rinuncia, da parte della locatrice, al 50% del credito maturato per canoni insoluti a far data da agosto 2023 e la determinazione del residuo debito della conduttrice in € 6.800; CP_1
b) il pagamento di tale somma in 12 rate di € 433 ciascuna, a partire dal novembre 2024, da novembre 2024; pagina 5 di 10 c) la riduzione del canone locativo a € 400 (riduzione del 50%) fino al mese di maggio 2025, da pagarsi mensilmente insieme alla rata di arretrati di cui al punto che precede;

d) la rinuncia da parte della sig.ra a ogni domanda di natura risarcitoria collegata al CP_1
contratto di locazione inter partes.
Con l'intimazione di sfratto è stata dedotta la morosità nel pagamento delle mensilità di dicembre
2024, gennaio e febbraio 2025, in ciascuna compresa anche la quota di canoni arretrati (€ 433 al mese), per un totale di € 2.499.
Con la memoria integrativa la locatrice ha allegato il mancato pagamento anche delle mensilità di marzo, aprile e maggio 2025, per ulteriori € 2.499.
L'attrice ha chiesto, a partire da giugno 2025 il pagamento del canone pieno (€ 800) e della quota di arretrati (€ 433/mese), per un totale mensile di € 1.233.
L'immobile è stato rilasciato il 31.7.25 (verbale UNEP, doc. 10 attore).
La morosità è stata quindi precisata in € 9.163.
4. La conduttrice ha formulato eccezione di inadempimento, ritenendo non dovuto il CP_1
pagamento dei canoni insoluti in ragione dei vizi e difetti presenti nell'alloggio; e ha fatto valere, in via riconvenzionale, un proprio credito risarcitorio dipendente sia da questi vizi, sia dalla presenza, per molti mesi, di un ponteggio per l'esecuzione di lavori sulla facciata condominiale, che, riducendo la visibilità dell'esercizio di parrucchiera della sig.ra , le ha causato una significativa perdita di CP_1
guadagno.
4.1 Va rilevato, in primo luogo, che la conduttrice, pur chiedendo di dichiarare l'esonero dall'obbligo di pagare i canoni insoluti a causa dei vizi presenti nell'alloggio, all'udienza di convalida dell'11.3.25 non ha contestato la debenza delle mensilità di dicembre 2024, gennaio e febbraio 2025, affermando che esse “risultano non pagate unicamente per problemi relativi alla propria banca estera”; e aggiungendo di aver offerto più volte il pagamento in contanti.
4.2 In ogni caso, va richiamata la “scrittura di novazione parziale soggettiva” conclusa fra le parti il 2.12.24 con cui la sig.ra , a fronte della rinuncia da parte della locatrice al 50% CP_1 Pt_1
del proprio credito per canoni da agosto 2023 e alla riduzione al 50% dei canoni successivi fino a maggio 2025 ha “dichiarato di rinunziare, come in effetti rinuncia, ad ogni domanda di natura risarcitoria collegata a tale contratto, quale sollevata oggi retro”. I fatti oggi dedotti dalla a CP_1
pagina 6 di 10 sostegno dell'eccezione di inadempimento sono, in gran parte antecedenti all'accordo transattivo. In particolare:
• la perdurante presenza dei ponteggi era stata denunciata dalla con mail e messaggi CP_1
anteriori alla transazione (si vedano i doc. 3 e 8 allegati alla comparsa costitutiva); il ponteggio
è stato smontato il 28 giugno 2024, quindi prima dell'accordo fra le parti;

• la sostituzione dell'elettroserratura risulta da preventivi e pagamenti (doc. 7 prodotto dalla convenuta in sede di sfratto) anteriori alla transazione;

• come risulta dalla mail del 4.10.24 (doc. 8 prodotto dalla in sede di sfratto) i “vizi CP_1
legati agli infissi e alla serranda”, alla “elettroserratura della porta di ingresso” e alla “porta dei disabili sul retro” erano stati oggetto di denunce anteriori alla transazione.
Rispetto a tutti questi asseriti vizi, la conduttrice, che aveva già fruito di una consistente riduzione del canone per i mesi pregressi e per quelli a venire fino a maggio 2025, non poteva fondatamente eccepire l'inadempimento della locatrice per rifiutare il pagamento della residua parte del canone.
4.3 E' onere del conduttore dare la prova dei vizi posti a fondamento della propria eccezione.
La sig.ra non ha, tuttavia, dedotto alcuna prova sul punto. Pertanto, con riferimento ai vizi CP_1
che non si dovessero ritenere coperti dall'accordo transattivo intervenuto fra le parti, va rilevata l'assoluta carenza di prova in merito alla loro esistenza ed entità.
5. Va poi considerato che l'eccezione di inadempimento deve essere sollevata “secondo buona fede” e che, con riferimento al contratto di locazione, il conduttore non può far valere la presenza di vizi dell'immobile per sottrarsi interamente al pagamento del canone, a meno che non si tratti di vizi di gravità tale da pregiudicare completamente il godimento dell'immobile. Nel caso di specie, sulla base delle stesse allegazioni della sig.ra (oltre che delle fotografie da lei CP_1
prodotte) i vizi denunciati sono di entità relativamente modesta, perché riguardano il funzionamento di accessori dell'immobile (elettroserratura, serranda, ingresso secondario sul retro) nonchè umidità
e muffe di portata circoscritta. Non si tratta quindi di vizi che pregiudichino il godimento dell'immobile, del quale, anzi, la conduttrice ha sempre fruito esercitandovi la propria attività di parrucchiera.
6. Con riferimento alla domanda di risarcimento danni proposta dalla convenuta – che si ritiene ammissibile nonostante il deposito tardivo della memoria integrativa, perché trattasi di pagina 7 di 10 domanda che era stata formulata già nella comparsa di costituzione del procedimento di sfratto – essa va disattesa sulla base delle seguenti considerazioni:
a) i danni da lucro cessante conseguenti alla presenza del ponteggio sono stati oggetto di espressa rinuncia con l'accordo del 2.12.24;
b) il danno emergente consistente nelle spese che la afferma di aver sostenuto per CP_1
l'iniziale ristrutturazione dei locali (quantificati in € 10.000) non trova causa in una condotta inadempiente o illecita della locatrice, trattandosi di opere che la conduttrice ha eseguito a proprie spese, come previsto dall'art. 10 del contratto, per rendere i locali adatti alla propria attività;
c) nessuna prova è stata offerta in ordine alla presenza e all'entità dei danni da infiltrazioni.
7. Alla luce delle considerazioni che precedono:
• va accolta la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice, poiché i vizi e i danni allegati (e comunque non provati) non giustificano il mancato pagamento dei canoni;
l'inadempimento della conduttrice, avendo ad oggetto più di due mensilità del canone, rientra nella previsione di cui all'art. 9 del contratto (clausola risolutiva espressa) e la locatrice, con la domanda proposta in questo giudizio, ha manifestato l'intenzione di avvalersi della clausola;
in ogni caso, la risoluzione deve essere pronunciata ai sensi dell'art. 1453, poiché il mancato pagamento di ben sei mensilità del canone (fino a maggio 2025) costituisce inadempimento di indubbia gravità alla principale obbligazione gravante sul conduttore;

• va, di conseguenza, confermata l'ordinanza di rilascio del 19.3.25;
• va accolta la domanda della locatrice di pagamento dei canoni insoluti determinati come di seguito:
o € 433 per 11 rate residue, quale saldo della rateizzazione dei canoni pregressi oggetto dell'accordo del 2.12.24, per complessivi € 4.763;
o € 400 per il canone dei mesi da dicembre 2024 a maggio 2025 (6 mesi) per complessivi
€ 2.400;
o € 800 per il canone dei mesi di giugno e luglio 2025 (rilascio del 31.7.25), per complessivi € 1.600;
pagina 8 di 10 o € 50 al mese da dicembre 2024 a luglio 2025 per acconto oneri accessori (8 mesi), per complessivi € 400;
e dunque in totale € 9.163.
• va respinta la domanda di risarcimento danni proposta dalla conduttrice.
8. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e vanno poste interamente a carico della conduttrice . Esse sono liquidate come segue, sulla base dei parametri di cui alla CP_1
Tabella A allegata al D.M. Giustizia n. 37/2018 (come da ultimo modificati con D.M. 147/2022), tenendo conto della complessità della controversia, del numero delle parti e delle questioni trattate, del pregio dell'attività difensiva, rapportato anche alle tecniche di redazione degli atti difensivi:
• fase di studio (procedimento di sfratto) € 530
• fase introduttiva (procedimento di sfratto) € 494
• fase di trattazione (merito) € 1.500
• fase decisoria (merito) € 1.500
E dunque in totale € 4.024, oltre € 342 per spese vive (escluse le spese di esecuzione, non liquidabili in questa sede); oltre € 400 per spese di mediazione;
oltre IVA e CPA come per legge.


P.Q.M.


Il Tribunale di Torino, definitivamente pronunciando sulla domanda come sopra proposta, così provvede: dichiara risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione concluso fra le parti in data 1.3.23 avente ad oggetto l'immobile sito in Torino, via Mazzini n. 27/D, piano terra e, per l'effetto, conferma l'ordinanza di rilascio emessa il 19.3.25; condanna al pagamento in favore di di € 9.163, oltre interessi CP_1 Parte_1
moratori ex art. 1284, comma 4, c.c. dalle singole scadenze al saldo;
rigetta le domande proposte da;
CP_1
condanna all'integrale rimborso delle spese del giudizio in favore di CP_1 Pt_1
, liquidandole in € 4.024, oltre € 342 per spese vive (escluse le spese di esecuzione, non
[...]
liquidabili in questa sede); oltre € 400 per spese di mediazione;
oltre IVA e CPA come per legge. pagina 9 di 10 Torino, 23/12/2025
Il Giudice
Marco CI
pagina 10 di 10