REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VIBO VALENTIA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Vibo Valentia, in composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa Claudia De Santi, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 919 del 2021 R.G., pendente tra
(C.F. , Parte_1 P.IVA_1 Parte_2
(C.F. , (C.F.
[...] C.F._1 Parte_3
, (C.F. C.F._2 Parte_4
, (C.F. C.F._3 Parte_5
), (C.F. C.F._4 Parte_6
, (C.F. C.F._5 Parte_7
), (C.F. , C.F._6 Parte_8 C.F._7
(C.F. ), Parte_9 C.F._8 [...]
(C.F. ), Parte_10 C.F._9
(C.F. ), Parte_11 C.F._10 [...]
(C.F. ), rappresentati e difesi dall'avv. Pt_12 C.F._11
PP NE ed elettivamente domiciliati come in atti;

-attori-
e
(C.F. ), rappresentato e Controparte_1 C.F._12
difeso dall'avv. PP Renda ed elettivamente domiciliato come in atti;

-convenuto-
1 Oggetto: proprietà condominiale.
Conclusioni: come in atti.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Gli attori hanno citato in giudizio al fine di sentire Controparte_1
accogliere le seguenti conclusioni: “A) Accertare e dichiarare che il lastrico solare, posto al 5° piano del complesso condominiale sito in Nicotera alla Via
Foschea, 1^ Traversa, n. 21, è di proprietà comune, di tutti i condomini del medesimo complesso. B) Per l'effetto, condannare il sig. Controparte_1
al rilascio, in favore di tutti i condomini, di tale porzione immobiliare e all'esecuzione di tutte le opere necessarie al fine di rendere detta parte fruibile”.
A sostegno della domanda, la difesa di parte attrice ha dedotto:
-che “la ha provveduto ad edificare un complesso Parte_13
edilizio residenziale in Nicotera alla Via Foschea, I^ Traversa”;
-che “Tale complesso condominiale risulta costituito da n. 13 appartamenti e
n. 8 locali adibiti a garage/deposito (categoria C/2- C/6)”;
-che “La proprietà delle diverse unità immobiliari, all'attualità, risulta in testa ai seguenti signori: Parte_14 Parte_15

Parte_16 Pt_17 Parte_18 Pt_19
Parte_20 Per_1 Pt_10 Parte_21 [...]
”; Persona_2 Parte_22
-che “L'acquisto fatto dagli attori in virtù degli atti sopra indicati, pertanto, considerato il tempo decorso, deve considerarsi a titolo originario”;
-che “La con l'atto del 12 luglio 2001, registrato a Parte_23
Vibo Valentia il 27 luglio 2001 al n. 1542, sezione I, ha provveduto alla vendita in favore del sig. della piena proprietà della Controparte_1
porzione immobiliare facente parte del fabbricato, per civile abitazioni, sito in Nicotera alla Via Foschea, I^ Traversa, ossia il mini appartamento ubicato al quinto piano, composto da quattro vani ed accessori, confinante 2 con vano scala, e proprietà condominiale dai restanti lati, censito nel NCEU del Comune di Nicotera al foglio di mappa 18, mappale 627, sub 13, vani 5,5, nonché il box auto identificato con sub 14”;
-che “Al quinto piano del suddetto complesso condominiale risulta ubicato, oltre al mini appartamento acquistato dal sig. il Parte_24
terrazzo di proprietà condominiale”;
-che “Il sig. ritiene che il lastrico solare posto al quinto Controparte_1
piano del suddetto immobile non costituisca bene comune bensì di proprietà esclusiva dello stesso”;
-che “Il convenuto, infatti, in occasione dell'assemblea condominiale del giorno 30 marzo 2021…ha espressamente dichiarato che …non si tratta di un terrazzo comune ma di proprietà esclusiva del sig.
[...]
”; Parte_25
-che “Lo stesso, inoltre, successivamente alla suddetta assemblea condominiale ha provveduto alla sostituzione del cilindro della serratura del portoncino che, attraverso la scala comune, consente l'accesso sul citato lastrico solare, inibendo, di fatto, a tutti gli altri condomini, in precedenza muniti della chiave del suddetto uscio, di poter accedere al terrazzo condominiale”.
In data 15 novembre 2021 si è costituito in giudizio . Controparte_1
In data 18 novembre 2021, il Tribunale ha assegnato il termine per avviare la procedura di mediazione obbligatoria.
In data 12 maggio 2022 sono stati concessi i termini di cui all'art. 183, comma
VI, c.p.c.
In data 27 giugno 2024, questo giudice ha rigettato le istanze istruttorie e ha rinviato la causa per la precisazione delle conclusioni e la discussione orale.
L'udienza del 12 dicembre 2025 è stata celebrata ex art. 127 ter c.p.c., all'esito della quale la causa è stata trattenuta in decisione ex art. 281 sexies, comma 3,
c.p.c.
* * * 3 Preliminarmente, va osservato che gli attori, nell'incardinare il giudizio, hanno chiesto sia l'accertamento della proprietà comune del lastrico solare sia il rilascio dello stesso.
La difesa della parte convenuta, in sede di memoria depositata ex art. 183, comma VI, n. 1, c.p.c., ha dedotto che: “il convenuto, dopo l'ingresso al proprio appartamento dal vano scala, è l'unico a poter usufruire della terrazza.... Va precisato, peraltro, che la terrazza, per tutta la sua circonferenza, è delimitata da parapetti e ringhiere, che consentono il comodo affaccio sulla strada sottostante… A prescindere, quindi, dalla circostanza che essa rientri nella proprietà del convenuto, appare evidente che questi esercita un uso esclusivo della stessa, con conseguente esclusione dei proprietari degli appartamenti sottostanti, i quali solo potenzialmente potrebbero vantare il diritto di accedervi. Il sig. esercita Controparte_1
l'uso legittimo della terrazza secondo la sua destinazione normale ed ordinaria. Essa, infatti, costituisce parte integrante dell'appartamento di sua proprietà, il quale ha diritto al suo uso esclusivo, nonostante la definizione usata nell'atto di compravendita…A nulla rileva la circostanza che alla sommità del vano scala esista una porticina che, teoricamente, consenta l'accesso ai condomini o a terze persone. Si consideri, infatti, che
l'eventuale accesso di questi ultimi, comporterebbe un costante e potenziale pericolo per la sicurezza e la riservatezza cui ha diritto la famiglia del proprietario. Per tali motivi appare palesemente infondata ed inammissibile la domanda attorea, la quale fa riferimento ad una pretesa ed imprecisata fruibilità della terrazza da parte dei condomini”.
Dunque, la difesa della parte convenuta ha contestato la natura condominiale della terrazza e ha affermato che sulla stessa - che costituirebbe parte integrante dell'appartamento di proprietà di - Controparte_1
quest'ultimo vanta un diritto all'uso esclusivo.
4 Ritiene questo giudice che le deduzioni e le allegazioni del convenuto non siano sufficienti a legittimare il rigetto della domanda introduttiva del giudizio per le ragioni di seguito dettagliate:
1)come è noto: “In tema di condominio negli edifici, qualora un condomino agisca per l'accertamento della natura condominiale di un bene, non occorre integrare il contraddittorio nei riguardi degli altri condomini, se il convenuto eccepisca la proprietà esclusiva, senza formulare, tuttavia, un'apposita domanda riconvenzionale e, quindi, senza mettere in discussione - con finalità di ampliare il tema del decidere ed ottenere una pronuncia avente efficacia di giudicato - la comproprietà degli altri soggetti” (cfr. Cass. Civ., S.U., n. 25454 del 2013);
2) “In tema di condominio degli edifici, qualora non intervenga una volontà derogatoria degli interessati sul regime di appartenenza, i beni e i servizi elencati dall'art. 1117 c.c., in virtù della relazione di accessorietà o di collegamento strumentale con le singole unità immobiliari, sono attribuiti
“ex lege” in proprietà comune per effetto dell'acquisto della proprietà dei piani o porzioni di piano;
pertanto, il terrazzo a livello è oggetto di proprietà comune se il contrario non risulta dal titolo, per tale intendendosi gli atti di acquisto delle altre unità immobiliari, nonché il regolamento di condominio espressamente accettato dai singoli condomini in occasione del loro acquisto, non essendo sufficiente che la proprietà individuale risulti dal titolo di acquisto della parte che si rivendica proprietaria esclusiva del terrazzo, sicché, in difetto di tale prova, la presunzione di condominialità spiega piena efficacia” (cfr. Cass. Civ. n.
27363 del 2021);
3)la Suprema Corte, intervenuta sul tema, ha anche chiarito che: “La terrazza
a livello, con funzione di copertura e protezione dagli agenti atmosferici dei vani sottostanti ….deve ritenersi bene di proprietà ex art. 1117 CP_2
c.c., giacché, svolgendo la medesima funzione del lastrico solare, è necessaria all'esistenza stessa del fabbricato;
né osta a tale conclusione la 5 circostanza che ad essa si acceda da un appartamento contiguo (ubicato, nella specie, in uno degli edifici coperti ed) al cui servizio pertinenziale la terrazza è destinata, non pregiudicando tale destinazione i diritti dei condomini sulla cosa comune, ex art. 819 c.c., né essendo il regime di comunione escluso dal solo fatto che uno o più comproprietari traggano dal bene utilità maggiori rispetto ad altri ed occorrendo, al contrario, che la deroga all'attribuzione legale al , con assegnazione della Parte_1
terrazza a livello in proprietà od uso esclusivi, risulti da uno specifico titolo, mediante espressa disposizione nel negozio di alienazione, ovvero mediante un atto di destinazione del titolare di un diritto reale, a prescindere dalla natura reale o personale del diritto così costituito” (cfr. Cass. Civ. n. 20287 del 2017);
4)in altre parole, la terrazza a livello deve presumersi di proprietà condominiale, ai sensi dell'art. 1117 c.c., in quanto, svolgendo essa la medesima funzione del lastrico solare, è necessaria ai fini dell'esistenza dell'edificio; ne deriva che l'assegnazione del bene comune in proprietà o uso esclusivi, in deroga all'attribuzione al condominio, deve risultare dall'atto di frazionamento dell'iniziale unica proprietà, da cui si è sorta la situazione di condominio;

5)spetta, pertanto, alla parte convenuta superare la presunzione di condominialità;
6)nel presente giudizio, tale prova non è stata raggiunta;

7)infatti, nella vicenda in esame, non solo la presunzione di condominialità non è stata superata dal convenuto, ma la ricostruzione effettuata dagli attori, valutata unitamente all'atto di compravendita dell'immobile da parte di
[...]
e agli altri atti notarili, induce a ritenere che la terrazza non Controparte_1
sia stata esclusa dai beni comuni;

8)invero, dall'esame degli atti del giudizio emergono i seguenti dati: a) il complesso residenziale è stato edificato dal proprietario Parte_26
b) quest'ultimo ha venduto a le unità facenti parte
[...] Controparte_1
6 del suddetto complesso immobiliare e identificate con la particella 627, subalterni 13 e 14; c) nell'atto notarile allegato dalla parte attrice si legge che ha acquistato la proprietà del “mini appartamento Controparte_1
ubicato al quinto piano, composto da quattro vani ed accessori, confinante con vano scala, proprietà condominiale dai restanti lati”; d) il terrazzo, posto al quinto piano, non viene, quindi, menzionato;
e) i confini descritti nell'atto notarile corrispondono alla situazione risultante dalla planimetria allegata;
f) da nessun altro atto si evince l'esclusione del terrazzo dalle parti condominiali.
In definitiva, può affermarsi che:
-la terrazza per cui è causa (tenuto conto anche della sua posizione e delle caratteristiche che la contraddistinguono) svolge senza dubbio la funzione di copertura dell'immobile e deve, perciò, presumersi di proprietà CP_2
ai sensi dell'art. 1117 c.c.;
-negli atti di trasferimento della proprietà e che hanno determinato la formazione del condominio, l'originario proprietario e costruttore non ha escluso la terrazza dai beni comuni.
Inoltre, nel caso in esame, la stessa presenza di una porta di accesso che dal vano scala conduce alla terrazza conferma la presunzione di condominialità.
Né, a fronte del quadro esaminato, può attribuirsi rilievo alla circostanza che alla terrazza si acceda anche passando attraverso l'immobile di proprietà del convenuto poiché le modalità di fruizione del bene non possono escludere la natura condominiale dello stesso.
Con la precisazione che le lacune assertive e probatorie evidenziate non sono colmabili mediante una CTU che costituisce strumento utilizzabile solo ove le parti abbiano assolto l'onere probatorio su di esse gravanti e abbiano perimetrato e dimostrato le contestazioni articolate.
La domanda degli attori deve essere quindi accolta.
Sussistono, inoltre, i presupposti per ordinare alla parte convenuta la consegna delle chiavi del portoncino che, attraverso la scala comune, consente 7 l'accesso al terrazzo. Va, invece, disattesa la richiesta di condanna della parte convenuta all'esecuzione delle opere necessarie al fine di rendere fruibile la porzione immobiliare da parte dei condomini in quanto genericamente formulata.
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come in dispositivo applicando i parametri minimi di cui al D.M. 147 del 2022 tenuto conto del valore della causa (indeterminabile - complessità bassa), dell'attività espletata e delle questioni affrontate.


P.Q.M.


Il Tribunale di Vibo Valentia, in composizione monocratica, in persona del giudice dott.ssa Claudia De Santi, definitivamente pronunciando nell'ambito del procedimento n. 919 del 2021 R.G., disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, così provvede:
-accoglie la domanda e, per l'effetto, dichiara che la porzione immobiliare oggetto di causa (terrazza) è di proprietà CP_2
-ordina alla parte convenuta la consegna, ai condomini, delle chiavi del portoncino che, attraverso la scala comune, consente l'accesso al terrazzo;

-condanna la parte convenuta al pagamento, in favore degli attori, in solido tra loro, delle spese di lite del presente giudizio che liquida in euro 3.809,00 per compensi professionali ed euro 558,23 per esborsi, oltre al rimborso spese generali, IVA e CPA, come per legge.
Così deciso in data 15 dicembre 2025
Il giudice dott.ssa Claudia De Santi
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