R E P U B B L I C A I T A L I A N A IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI CALTANISSETTA in composizione monocratica, nella persona del giudice dott. Alex
Costanza, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa iscritta al n. 2225 R.G.A.C. dell'anno 2022
T R A
, con sede a Mussomeli in Parte_1
C. da SC (P.IVA: ), in persona del legale P.IVA_1
rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv.
Corrado Garofalo, giusta procura in atti;

ATTORE
CONTRO
con sede a Mussomeli in C. dA SC (P. IVA: Controparte_1
, in persona del legale rappresentante pro tempore;
P.IVA_2
nato a [...] il [...], C.F. CP_2
; C.F._1
nato a [...] il [...], C.F. Controparte_3
; C.F._2
nato a [...] il [...], C.F. Controparte_4
C.F._3
, nato ad [...] il [...], C.F. CP_5
; C.F._4
, nato a [...] l'[...], C.F. Controparte_6
; C.F._5 , nata a [...] il [...], C.F. Controparte_7
; C.F._6
tutti rappresentati e difesi dall'avv. Salvatore Giovanni Loforte, giusta procura in atti;

CONVENUTI
Oggetto: contratto preliminare di compravendita.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
1. Con atto di citazione regolarmente notificato la
[...]
conveniva in giudizio la Parte_1 Controparte_1
ed i sig.ri CP_2 Controparte_3 Controparte_4
, e , chiedendo CP_5 Controparte_6 Controparte_7
la risoluzione del contratto preliminare di vendita stipulato in data 29/04/2019 con la società convenuta ed il rilascio degli immobili oggetto del preliminare, nonché il risarcimento dei danni subiti in conseguenza del mancato godimento degli stessi.
A sostegno della sua domanda, parte attrice rappresentava che, in data 29/04/2019, aveva promesso di vendere alla CP_1
con l'intervento in garanzia dei soci
[...] CP_2
il compendio immobiliare Controparte_3 Controparte_4
identificato in catasto come segue: terreno censito al NCT, foglio
27, mappale 838, per la sola parte compresa nei limiti del muro di contenimento esistente nonché fabbricato censito al NCEU, foglio
27, mappale 994, sub 2, cat. D/7, costituito da n. 3 capannoni industriali.
Le parti pattuivano il prezzo di vendita in euro 350.000,00 e contestualmente la promissaria acquirente versava a titolo di caparra confirmatoria euro 20.000,00, impegnandosi inoltre a
2 corrispondere almeno 3.000,00 euro mensili a decorrere dal
30/05/2019 e fino alla data del rogito con conseguente versamento dell'intero prezzo convenuto.
L'odierna convenuta provvedeva alla consegna dei primi sei titoli che sarebbero stati riscossi dalla promittente venditrice alle rispettive date di scadenza, mentre i successivi versamenti mensili sarebbero stati effettuati entro il giorno 15 di ciascun mese a pena di decadenza.
Ad integrazione del preliminare del 29/04/2019, con scrittura privata intervenivano i sig.ri signori , CP_5 [...]
e , che si costituivano fideiussori “a CP_6 Controparte_7
garanzia del pieno e corretto adempimento della promessa di acquisto del compendio immobiliare, sottoscritta in data 29 aprile 2019” tra la e la Parte_1 Controparte_1
La data prevista per la stipula del definitivo veniva fissata il
30/12/2019 e, a fronte dell'immissione in possesso degli immobili promessi in vendita a favore della promissaria acquirente, le parti, al punto 7 del preliminare di vendita, espressamente pattuivano che “In caso di ritardo nei pagamenti, la parte promettente la vendita potrà in ogni momento ed incondizionatamente dichiarare risolto il presente accordo e richiedere il rilascio del compendio immobiliare che dovrà avvenire inderogabilmente entro e non oltre i successivi 30 giorni”.
Con ulteriore scrittura redatta in pari data, le parti, ad integrazione del preliminare di vendita del 29/04/2019 e con l'intervento in garanzia dei soci CP_2 CP_3
convenivano che la
[...] Controparte_4 CP_8
[...]
[...] [...]
avrebbe trasferito alla anche il
[...] CP_1
fabbricato consistente in una palazzina a due piani censita al
NCEU al foglio 27, mappale sub 1, categoria A/3.
La promissaria acquirente, tuttavia, si dimostrava insolvente.
Nello specifico, uno degli assegni consegnati al momento della sottoscrizione del preliminare e specificamente quello portante il n. 3776345655 del 31/08/2019 rimaneva insoluto;
inoltre, parte convenuta non dava seguito ai pagamenti mensili di euro
3.000,00, contrattualmente previsti al punto 6 del preliminare di vendita.
Con lettera raccomandata del 27/09/2021, parte attrice diffidava la al pagamento di euro 69.720,00 e, CP_1
successivamente, con PEC del 17/05/2022, parte attrice comunicava alla controparte di volersi avvalere della previsione di cui al punto 7 del preliminare di vendita, con invito a rilasciare gli immobili della promessa di vendita entro 30 giorni.
Tuttavia, sebbene anche con PEC 15/06/2022 e 24/10/2022 parte attrice avesse diffidato la al rilascio degli immobili CP_1
di cui aveva usufruito sin dalla stipula del preliminare, quest'ultima rimaneva inerte.
Tanto premesso, la chiedeva la risoluzione Parte_1
del contratto preliminare del 29/04/2019, il rilascio degli immobili oggetto del contratto nonché il risarcimento dei danni subiti in conseguenza del mancato godimento degli stessi.
Si costituivano in giudizio i convenuti opposti, eccependo preliminarmente l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento della procedura di mediazione obbligatoria ex art. 5
4 D. Lgs. 28/2010.
Nel merito, ritenuta la validità del contratto preliminare, ponevano a carico di parte attrice l'inadempimento contrattuale, chiedendo la risoluzione del contratto per mutuo dissenso in considerazione dell'inadempimento reciproco delle parti.
Il giudice, all'udienza del 22/05/2023, rigettava l'eccezione di improcedibilità per mancato esperimento della procedura di mediazione formulata da parte convenuta ed assegnava alle parti i termini ex art. 183, comma 6, c.p.c.
La causa veniva istruita a mezzo produzioni documentali e C.T.U.
Espletata l'istruttoria, con ordinanza ex art. 127 ter c.p.c. del
30/04/25 il giudice poneva la causa in decisione assegnando alle parti i termini ex art. 190 c.p.c.
Le parti concludevano come da comparse conclusionali e memorie di replica agli atti.
2.1 Ciò posto, deve adesso procedersi allo scrutinio delle domande di parte attrice, in primis di quella avente ad oggetto la risoluzione del contratto preliminare di compravendita.
La ha promosso azione di Parte_1
risoluzione contrattuale per inadempimento ex art. 1456 c.c., ponendo a fondamento della propria domanda l'operatività della clausola risolutiva espressa, contenuta al punto 7 del contratto preliminare di vendita.
Tale clausola, espressamente pattuita dalle parti, prevede che “In caso di ritardo nei pagamenti, la parte promettente la vendita potrà in ogni momento ed incondizionatamente dichiarare risolto il presente accordo e richiedere il rilascio del compendio immobiliare che dovrà
5 avvenire inderogabilmente entro e non oltre i successivi 30 giorni”.
Ora, è emerso che la promissaria acquirente non ha ottemperato alla diffida ad adempiere avente ad oggetto il pagamento delle somme residue dovute pari a euro 69.720,00.
Parte convenuta non ha neppure contestato di non aver adempiuto alle prestazioni dedotte nel contratto stipulato con la
(assegno portante il n. 3776345655 del Parte_1
31/08/2019 rimasto insoluto e mancato pagamento di euro
3.000,00 fino alla stipula del contratto definitivo).
A fronte di ciò, non risulta agli atti che parte convenuta abbia avuto valide e comprovate ragioni per non dare seguito ai pagamenti previsti, configurandosi pertanto inadempimento del contratto preliminare imputabile alla convenuta medesima.
La , dal canto suo, ha manifestato in modo Controparte_9
inequivocabile la volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa di cui al preliminare con la notifica dell'atto di citazione ed ancor prima con PEC del 17/05/2022, 15/06/2022 e
24/10/2022.
Per tutte le considerazioni, ed in accoglimento della prima domanda di parte attrice, deve essere dichiarata la risoluzione del contratto preliminare oggetto di causa
2.2 Ugualmente deve accogliersi la domanda di rilascio dell'immobile promesso in vendita, atteso che la legittimità originaria del possesso viene meno a seguito della risoluzione lasciando che l'occupazione dell'immobile si configuri come "sine titulo" (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 30594 del 20/12/2017 - Rv.
646657 - 01).
6 2.3 Quanto alla domanda di parte attrice volta ad ottenere il risarcimento del danno secondo le Sezioni Unite della Corte di
Cassazione ““In caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto, mediante concessione a terzi dietro corrispettivo, restando, invece, non risarcibile il venir meno della mera facoltà di non uso, quale manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, suscettibile di reintegrazione attraverso la sola tutela reale”; sotto il profilo della prova “il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o a un canone superiore a quello di mercato), di cui, a fronte della specifica contestazione del convenuto,
è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza;
poiché l'onere di contestazione, la cui inosservanza rende il fatto pacifico e non bisognoso di prova, sussiste soltanto per i fatti noti, l'onere probatorio sorge comunque per i fatti ignoti al danneggiante, ma il criterio di normalità che generalmente presiede, salvo casi specifici, alle ipotesi di mancato esercizio del diritto di godimento, comporta che l'evenienza di tali fatti sia tendenzialmente più ricorrente nelle ipotesi di mancato guadagno ” (Cass., Sez. Un., Sentenza n. 33645 del 15/11/2022 -
Rv. 666193 - 04)
Ora, nel caso in esame parte attrice ha allegato il danno subìto derivante dalla mancata possibilità godere del bene, in quanto
7 occupato (ab initio sine titulo per effetto della risoluzione): occupazione provata ed incontestata, da cui presuntivamente desumere la perdita, per il promittente alienante, della possibilità di godere dei frutti civili ritraibili dal compendio immobiliare oggetto di causa, attesa altresì la mancata prova, da parte dei convenuti, di fatti tendenti ad escludere che parte attrice non avrebbe goduto di quei frutti anche se fosse stata in possesso del compendio immobiliare.
In ordine alla quantificazione del danno “In caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chiede il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato” (Cass., Sez. Un., cit.).
Nel caso di specie, la consulenza tecnica redatta dall'ing.
[...]
, redatta con corretto metodo, priva di vizi logici ed Persona_1
esaustiva, avendo il C.T.U. risposto ai quesiti posti dal giudice, ha permesso di individuare il valore locativo di mercato del compendio immobiliare di cui si discute.
Sul punto, il consulente ha rilevato che il valore locativo del fabbricato è pari ad euro 2.707,10 al mese, 32.485,20 all'anno, euro
162.426,00 per cinque anni di locazione, a decorrere dal 29 aprile
2019.
Questa somma è espressa in valuta attuale, ma trattandosi di debito di valore, occorre operare una “devalutazione” nominale delle voci liquidate in valuta attuale, rapportandole alla data di scadenza di scadenza delle singole annualità (termine nel quale
8 può dirsi verificato il danno) e procedere quindi alla rivalutazione applicando gli interessi alle somme che man mano che si incrementano per effetto della rivalutazione annuale, mentre i corrispondenti interessi, di tempo in tempo applicati sulla variabile base secondo il tasso vigente all'epoca di riferimento, si accantonano e si cumulano senza rivalutazione.
Tale “interesse” va poi applicato non già alla somma rivalutata in un'unica soluzione alla data della sentenza, bensì, conformemente al principio enunciato dalle Sezioni Unite della
Suprema Corte con sentenza 17/2/1995, n. 1712, sulla “somma capitale” originaria rivalutata di anno in anno.
Sulle somme così liquidate va applicata la devalutazione alla data delle scadenze delle singole annualità per esigenze di semplificazione (28/04/2020; 28/04/2021; 28/04/2022;
28/04/2023; 28/04/2024).
Pertanto, l'esito delle operazioni di devalutazione, rivalutazione e applicazione degli interessi (alla data del 26 settembre 2025), così come sopra descritte, comporta che le rispettive somme siano così determinate: euro 35.860,29 per il periodo aprile 2019 - aprile
2020; euro 35.708,44 per il periodo aprile 2020 - aprile 2021; euro
35.696,45 per il periodo aprile 2021 - aprile 2022; euro 35.577,84 per il periodo aprile 2022 - aprile 2023; euro 34.795,32 per il periodo aprile 2023 - aprile 2024, a cui vanno poi aggiunti ulteriori euro 33.462,12 per il periodo aprile 2024 - aprile 2025, nonché cinque ulteriori mensilità dal maggio 2025 al settembre
2025, per euro 13.535,50, così per un complessivo di euro
224.635,96, oltre interessi legali dalla data della presente sentenza
9 e sino all'effettivo soddisfo, (da cui andranno decurtate le somme già eventualmente versate dalla società convenuta), al cui pagamento in favore dell'attrice vanno condannati i convenuti in solido tra loro, (per i garanti, nei limiti delle garanzie prestate).
3. In considerazione dell'esito del giudizio, giusta il principio della soccombenza, i convenuti vanno condannati, in solido tra loro, alla rifusione delle spese di lite sostenute da parte attrice, liquidate nella misura indicata in dispositivo, tenuto conto del valore della controversia e dell'attività in concreto svolta nelle varie fasi del giudizio, alla luce dei parametri di cui al DMG
55/2014.
4. Per le stesse ragioni, le spese di C.T.U., liquidate con separato decreto, vanno definitivamente poste a carico dei convenuti, in solido tra loro.


PQM


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa domanda, eccezione e difesa, così provvede:
1) dichiara la risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato tra Parte_1
e del 29/04/2019, avente ad oggetto
[...] Controparte_1
il compendio immobiliare identificato in catasto come segue: terreno censito al NCT, foglio 27, mappale 838, per la sola parte compresa nei limiti del muro di contenimento esistente nonché fabbricato censito al NCEU, foglio 27, mappale 994, sub 2, cat. D/7, costituito n. 3 capannoni industriali;

2) condanna la al rilascio in favore di parte Controparte_1
10 attrice del compendio immobiliare sopracitato;

3) condanna la in solido con i fideiussori Controparte_1
CP_2 Controparte_3 Controparte_4
, e , nei CP_5 Controparte_6 Controparte_7
limiti delle garanzie da questi prestate, al pagamento in favore di parte attrice della somma di euro 224.635,96, oltre interessi legali dalla sentenza e fino all'effettivo soddisfo,
a titolo di risarcimento del danno derivante dal mancato godimento del compendio immobiliare sopracitato;

4) condanna la in solido con i fideiussori CP_1
CP_2 Controparte_3 Controparte_4
, e a CP_5 Controparte_6 Controparte_7
rifondere alla le spese Parte_1
processuali da questi sostenute, che si liquidano in euro
7.657,00, di cui euro 657,00 per spese vive, oltre I.V.A.,
C.P.A. e rimborso spese forfettarie nella misura del 15%, come per legge;

5) pone le spese di C.T.U. definitivamente a carico dei convenuti, in solido tra loro.
Caltanissetta, 26 settembre 2025
Il Giudice
Alex Costanza
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