n. 21648 anno 2022
REPUBBLICA ITALIANA -IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
VI SEZIONE CIVILE in persona del Giudice dott. Massimo Corrias, sulle conclusioni precisate all'udienza del 4.10.2024, scaduti i termini ex art.190
c.p.c., ha pronunziato la seguente
SENTENZA NON DEFINITIVA nella causa civile di primo grado iscritta al n.r.g. 21648/2022 tra
(CF: ), Parte_1 C.F._1 rappresentata e difesa dall'avv.PERO VOLPE, elettivamente domiciliata in VIA SAVOIA 72, ROMA, attrice,
e
(CF: ) Controparte_1 P.IVA_1 convenuta contumace.
Fatto e diritto.
Con atto di citazione notificato il 18.3.2022 ha Parte_2 convenuto davanti a questo Tribunale la società esponendo: CP_1 di essere proprietaria di un compendio immobiliare sito in Roma, in
Via Monte Nevoso n° 19, in cui abita dal 1984, costituito da una palazzina cielo-terra, composta da due piani fuori terra e uno interrato, con all'interno tre unità immobiliari(censite al Catasto
Fabbricati come segue: - foglio 280, particella 172, subalterno 1; - foglio 280, particella 172, subalterno 2; - foglio 280, particella
172, subalterno 3); che detto compendio era stato da lei acquistato con atto del 26 giugno 1984 a rogito del notaio;
Persona_1 che detta sua proprietà comprendeva anche un terreno antistante l'indicata particella che essa deteneva in quota proporzionale con i propri figli e Persona_2 Controparte_2 CP_3
, censito al Catasto Terreni al foglio 280, particella 832, e al
[...] foglio 280, particella 834; che detto terreno era stato acquistato da lei e dal coniuge in regime di separazione dei Persona_3 beni, in data 21 novembre 1994 con atto a rogito del notaio Per_4
di Roma, rep. 33799/13258, regolarmente registrato e
[...]
trascritto, presso Roma-1, in data 10 dicembre 1994, ai nn. 43163 e
43164 di formalità; che in data 24 aprile 2017 suo marito era deceduto, lasciando quali eredi legittimi i figli, giusta denuncia di successione registrata a Rieti in data 11 dicembre 2017, n. 1616 volume 9990/17, trascritta presso Roma-1 in data 19 novembre 2020 al n. 81427, mentre lei aveva rinunciato all'eredità con atto a rogito del notaio in data 25 settembre 2017 rep. 62325/10429 Persona_5 registrato a Roma 3 il 4 ottobre 2017 al n. 25506; che lei occupava come proprietaria, da oltre 20 anni, anche parte dei terreni circostanti, nello specifico una porzione della particella catastale
859, che aveva provveduto ad annettere alle altre sue proprietà innanzi descritte, mediante la costruzione di un muro di recinzione realizzata già prima del 1998, ed alla quale si accede per mezzo del citato terreno censito al catasto urbano terreni al foglio 280, particella 834; che su detto terreno, facente parte della particella catastale 859, lei aveva anche costruito, sul finire degli anni 90, alcuni manufatti e un ricovero per cani, e aveva realizzato un orto e impiantato un uliveto e un frutteto con aranci, albicocchi e alberi di prugne, raccogliendone i relativi frutti;
che lo stato dei luoghi era riportato e descritto analiticamente nella relazione asseverata dell'ing. datata 17.01.2022, nonché nelle foto Persona_6 allegate a detta relazione (tra cui l'aerofotogrammetria acquisita presso la società S.A.R.A. Nistri e conservata nei relativi archivi a scopo di studio , giusta concessione n° 207 del 08/07/1998, da Pt_3 cui risultava visibile lo stato dei luoghi al 31 maggio 1998, e, in particolare, il citato muro di recinzione, ancora oggi presente e rinvenibile senza alterazioni); che da oltre vent'anni, pertanto, lei possedeva, animo domini, in modo continuato, ininterrotto, palese e pacifico, anche mediante la realizzazione di una recinzione e altri manufatti, il terreno in questione, con relative pertinenze, indentificato con particella catastale 859 (parte), che tuttavia risultava oggi intestato, per 1/1 della piena proprietà, alla convenuta società (c.f. - p.iva ), CP_1 P.IVA_1 P.IVA_2 corrente in Roma alla Via Antonio Bertoloni n° 26; che né l'apparente proprietaria di detto bene, né i suoi aventi causa, avevano mai manifestato alcuna reazione al suo pieno, esclusivo ed ininterrotto possesso ultraventennale;
che mai aveva ricevuto contestazioni a detto suo possesso con azioni giudiziarie, né alcuno aveva mai rivendicato la proprietà o altri diritti sull'immobile de quo e sulle sue pertinenze;
che anche attualmente lei godeva di detto bene in via
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esclusiva, esercitandovi il dominio sia diretto che utile, curandolo e mantenendolo a proprie spese, dimostrandosi pubblicamente e pacificamente quale sua unica ed esclusiva proprietaria;
che pertanto ricorrevano tutti i presupposti di legge perchè fosse dichiarato in suo favore l'avvenuto acquisto per compiuta usucapione della proprietà piena, libera ed esclusiva del citato immobile;
che infine, il
13.10.2021 aveva avviato la procedura di mediazione obbligatoria ai sensi del d.lgs. 28/2010 e del d.l. 69/2013 (convertito in l.
98/2013), che, tuttavia si era concluso con esito negativo per mancata partecipazione della CP_1
Sulla base di quanto sopra esposto la ha formulato le seguenti Pt_1 richieste:
“voglia l'On.le Tribunale adito, contrariis reiectis:
-in via istruttoria, dare atto della produzione dei seguenti documenti: 1) atto a rogito Notaio del 26 giugno Persona_1
1984; 2) atto a rogito del Notaio di Roma, rep. Persona_4
33799/13258 del 21 novembre 1994; 3) denuncia di successione del 11 dicembre 2017, reg. n. 1616 volume 9990/17, trascritta a Roma 1 in data 19 novembre 2020 al n. 81427; 4) atto rinuncia eredità a rogito del Notaio del 25 settembre 2017 rep. 62325/10429; 5) Persona_5 relazione asseverata dell'Ing. del 17.01.2022; 6) Persona_6 aerofotogrammetria S.A.R.A. Nistri del 31 maggio 1998; 7) visura catastale particella 859; 8) verbale negativo mediazione;

- ammettere, in caso di contestazione, interrogatorio formale del legale rappresentante della convenuta sui capitoli formati anteponendo il prefisso "vero che" ai capi dal n° 3 al n° 9 di cui in narrativa, nonché, all'esito, prova per testi sui medesimi capitoli a mezzo dei
Sigg.ri e residenti in [...]alla Controparte_4 Parte_4
Via Monte Nevoso 21, e dei Sigg.ri e Parte_5 Parte_6 anch'essi residenti in [...], salvo altri da indicarsi in prosieguo;

- sempre in caso di contestazione, ammettere C.T.U. volta alla esatta individuazione ed identificazione del terreno usucapito, anche ai fini del necessario frazionamento;
con espressa riserva di avanzare ogni ulteriore utile istanza ed effettuare ulteriori produzioni nei termini di legge;

- nel merito:
1) accertare e dichiarare l'intervenuto acquisto per usucapione a norma dell'art. 1158 4 c.c., in favore della sig.ra Parte_1
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e nei confronti della convenuta, della piena proprietà del terreno, con relative pertinenze, sito nel Comune di Roma ed identificato nel
Catasto Terreni al foglio 280, particella 859, per la porzione come delimitata dalla recinzione in muratura costruita da parte attrice ed alla quale si accede dal terreno di proprietà della sig.ra Pt_1 identificato in Catasto al Foglio 280 Particella 834, in virtù del possesso pubblico, continuato, pacifico e non interrotto esercitato dall'attrice per oltre venti anni;

2) per l'effetto, ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari di
Roma la relativa annotazione/trascrizione ed all'Ufficio Tecnico
Erariale di di eseguire previo Controparte_5 frazionamento la voltura dell'accatastamento, esonerandoli da ogni responsabilità;
3) in caso di opposizione, condannare la convenuta opponente alla refusione in favore dell'attrice delle spese e competenze del presente giudizio e della fase di mediazione”.
La convenuta è rimasta contumace il suo legale CP_1 rappresentante non si è presentato all'udienza fissata per il suo interrogatorio formale.
Nel corso dell'istruttoria sono stati prodotti documenti, sono state esperite due prove testimoniali ed è stata espletata una CTU;
la causa
è stata quindi trattenuta in decisione all'udienza di precisazione delle conclusioni del 4.10.2024.
---x---
La domanda formulata dall'attrice è risultata Parte_1 fondata e merita quindi accoglimento, dovendosi considerare:
-che la ha correttamente individuato come legittimata passiva Pt_1 al presente giudizio la società che, secondo la visura CP_1 catastale in atti, è risultata essere la proprietaria del terreno iscritto ne locale catasto terreni al foglio 280, particella 859 (oggi
867, come sarà appresso specificato), oggetto della sua domanda di accertamento di avvenuta usucapione;

-che la teste ha dichiarato: “Sono vicina di casa della Testimone_1 signora Cap.3: confermo la circostanza;
la Parte_1 Pt_1
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fece costruire il muro nel 1998 e fruisce di tutto il terreno situato fra detto muro e la sua casa;
cap.4: confermo che la dal finire Pt_1 degli anni 90 tiene curato detto terreno in cui ha piantato alberi da frutta e costruito un ricovero per il cane;
cap.5: le foto che mi avete mostrato riproducono il terreno in questione;
cap.6: la foto aerea che avete mostrato rappresenta l'abitazione mia e quella della signora nonché il terreno della cap.7: in detta foto Pt_1 CP_1 aerea riconosco il muro di recinzione costruito dalla cap.8 e Pt_1
9 : confermo la circostanza;
non sono a conoscenza di alcuna rivendicazione da parte della società ”; CP_1
-che analoghe dichiarazioni sono state rese dalla teste Parte_6
che ha riferito: “Sono stata collaboratrice domestica della
[...] signora . Oggi sono pensionata. Sui capitoli da 3 a 9 dell'atto
Pt_1 di citazione, risponde: cap. 3 e 4: confermo che la fece
Pt_1 costruire il muro di recinzione oggi visibile nell'anno 1998 e usa come suo tutto il terreno che c'è fra detta recinzione la sua casa, avendovi piantato alberi da frutta e costruito un ricovero per i cani;
cap. 5, 6 e 7: riconosco nella foto aerea che mi mostrate la casa e il terreno della con il muro di cui ho parlato;
cap. 8 e 9:_che io
Pt_1 sappia la signora non ha mai ricevuto contestazioni da parte
Pt_1 della società ”; CP_1
-che la circostanza dell'avvenuta edificazione in epoca precedente all'anno 1998 del muro menzionato dalle testi e ha Tes_1 Parte_6 trovato conferma nell'areofotografia in atti che la ha Controparte_6 certificato come eseguita il 31.5.1998 e essere stata depositata presso il suo archivio per motivi di studio su concessione dello Pt_3 in data 8.7.1998;
-che il CTU, ing. nella relazione in atti, ha scritto: Persona_7
“Come già descritto dettagliatamente nel precedente cap. 2 (“Descrizione delle operazioni peritali”) lo scrivente, dopo aver esaminato la documentazione prodotta in giudizio, sentita la parte nel corso dell'incontro in videoconferenza del 22 dicembre 2023, ha visitato i luoghi oggetto di causa nel corso del sopralluogo del 01 febbraio 2024 ed eseguito rilievo fotografico (v. All.to 2.3). Inoltre, avvalendosi di ausiliario nominato a seguito di procedura negoziata ad inviti, ha eseguito il rilievo topografico dell'area oggetto di usucapione (v. All.to 2.4)” … “DESCRIZIONE DELLO
STATO DEI LUOGHI. A) ESAME DELLA DOCUMENTAZIONE IN GIUDIZIO E
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ACCERTAMENTI PRESSO UFFICI PUBBLICI. Dall'atto di Citazione, la sig.ra
[...]
risulta proprietaria dal 1984 di un compendio immobiliare sito a Parte_1
Roma, in via Monte Nevoso n.19 (v. All.to 2.3, fot.12), costituito da una palazzina composta da due piani fuori terra e un piano interrato, comprendente tre distinte unità immobiliari, identificate nel N.C.E.U. del Comune di Roma al foglio 280, part.lla 172, sub. 1, sub. 2 e sub. 3, e da un terreno antistante la suddetta particella censito al Catasto Terreni al Foglio 280, particella 832 e particella 834, acquistato nel 1994 e dal 2017 in comproprietà con i figli” … “In realtà, dalle visure catastali eseguite dallo scrivente, il terreno al Foglio 280, particella 832 risulta di altrui proprietà mentre il compendio immobiliare è attualmente identificato dai subalterni 501-502-503 della part.lla 172.” … “Nell'atto di citazione viene inoltre dichiarato che la sig.ra occupa da oltre venti anni, come proprietaria, anche Pt_1 parte dei terreni circostanti: in particolare, una porzione della particella catastale
859 alla quale si accede dal terreno censito al Catasto Urbano Terreni al Foglio 280, part.lla 834, che parte attrice ha annesso alle altre sue proprietà sin dal 1998 con la costruzione di un muro di recinzione. Su questa porzione di terreno (part.lla 859) ha inoltre costruito, a fine anni '90, alcuni manufatti e provveduto a piantare alberi ed arbusti vari curandone la manutenzione. In realtà, dalle attuali mappe catastali del Comune di Roma (v. F°280), lo scrivente evince che la porzione di terreno occupata dalla attrice è la particella 867 e non la 859 (soppressa) come invece riportato negli atti di causa.” … “Ciò perchè successivamente alla data di proposizione del giudizio R.G. n. 2164/2022 e della relazione di parte e, più precisamente, il 10.01.2024, è intervenuto un frazionamento (Pratica n.
RM0013436 in atti dal 10.01.2024 protocollo NSD n. Entrate AGEV-ST1.Registro
Ufficiale 99806-10/01/2024) per effetto del quale è stata soppressa la particella n.
859 dando così origine alle particelle n. 867 e n. 868. Inoltre, dalla visura catastale, la particella 867 risulta essere di proprietà della società … “B) CP_1
. Nel corso del sopralluogo del 01 febbraio 2024, lo scrivente Parte_7 verificava che la sig.ra ha annesso alle sue proprietà, mediante la Pt_1 costruzione di un muro di recinzione (v. All.to 2.3, fot.4,6) una porzione di terreno facente parte della particella catastale 867, alla quale accede dalla part.lla 834 di sua proprietà; su detta porzione di terreno insiste un fabbricato non censito di circa
94mq. (v. All.to 2.3, fot.1,2,3,9,11), sono presenti alberi da frutto ed olivi (v. All.to
2.3, fot. 2,3,4,5,6,7) coltivati dalla sig.ra un orto con ricovero per cani (v. Pt_1
All.to 2.3, fot.5,10). Nella sottostante aerofotogrammetria tratta da Google lo scrivente riporta, in modo schematico per una più facile comprensione di quanto esposto, la situazione rilevata all'atto del sopralluogo, con la numerazione indicata
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nel foglio di mappa 280 del comune di Roma.” … “STATO ATTUALE DEL TERRENO
(PART.LLA 867, EX 859 SOPPRESSA) DELIMITATO DALLA RECINZIONE IN
MURATURA E SUA RAPPRESENTAZIONE GRAFICA. Sempre in modo schematico e per una più facile comprensione, lo scrivente riporta nella sottostante aerofotogrammetria tratta da Google lo stato attuale del terreno;
in particolare, la parte tratteggiata rappresenta la porzione della part.lla 867 occupata da oltre venti anni dalla sig.ra ” … “Per definire l'esatta consistenza di quest'area Pt_1 occupata, lo scrivente si è avvalso di un ausiliario, geom. iscritto Persona_8 all'Albo dei Geometri e G.L. di Rieti al Ing. – C.T.U. Tribunale Persona_7
Ordinario di Roma, sez. Civile 9 / 13 n.572, che ha eseguito un rilievo topografico satellitare (v. All.to 2.4) con strumentazione GPS GEOMAX Zenith 35 Pro con precisione RTK: Hz 8 mm ± 1 ppm (rms). Il rilievo ha riguardato la porzione di part. 867 (di cui la ricorrente chiede l'usucapione, v. All.to 2.3, fot.3,4,5,6,7,10) delimitata dal muro di recinzione e il fabbricato che vi insiste, il muro di recinzione delle particelle 834 e 351 e l'abitazione (part.lla 172 del catasto urbano) che insiste sulla particella 351 (catasto terreni). Il rilievo è stato appoggiato alla maglia primaria di punti fiduciali (PF-02 e PF-03 del F°280, PF-04 del F°599) . Come evidenziato nelle mappe allegate, la particella 867 è stata invasa con recinzione in due parti: - la prima in prosecuzione della particella 832 per una superficie di mq.
433,46 (v. All.to 2.3, fot.4,6); - la seconda in prosecuzione della particella 834 per una superficie di mq. 16,87 (v. All.to 2.3, fot.8). Il fabbricato rilevato (di circa 94 mq., v. All.to 2.3, fot.1,2,3,9,11) e non censito ricade interamente nella prima particella da usucapire. Infine, è stato riscontrato un errore rilevante sul posizionamento in mappa (F°280, part.lla 351) dell'abitazione (part.lla 172)” ...
… “Il lavoro svolto risulta essere propedeutico alle eventuali successive attività di frazionamento.”;
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-che quanto sopra esposto attesta che la , quantomeno dall'anno Pt_1
1998 (quando, con la realizzazione del suddetto muro di recinzione, ebbe ad includere nella sua proprietà parte della particella confinante, oggi n.867), ha utilizzato e continua ancora oggi a utilizzare detta porzione di terreno come proprietaria, avendola recintata e fornita di un unico accesso dalla sua proprietà, avendovi realizzato un manufatto adibito a ricovero per i cani e avendovi realizzato un orto ed un frutteto;

-che a fronte delle suddette risultanze probatorie era onere della società convenuta provare l'eventuale detenzione della in forza Pt_2 di un titolo non comportante un possesso valido per l'usucapione
(locazione o comodato) ovvero l'esistenza di validi atti interruttivi del suo possesso;

-che tale prova non è stata fornita, non essendosi la società CP_1 costituita in giudizio;

-che infine la mancanza di contestazioni della società CP_1 rispetto all'asserito possesso ultraventennale e ininterrotto vantato dalla ben potrà essere desunta dallo stesso comportamento di Pt_1 detta convenuta: questa infatti non è comparsa all'incontro di mediazione, non si è costituita in giudizio né ha inviato il suo legale rappresentante a rendere l'interrogatorio formale richiesto dalla difesa della . Pt_1
Dovendosi pertanto ritenere che la per oltre 20 anni abbia Pt_1 esercitato sulla porzione della particella 867 (già 859) compresa fra il muro di recinzione ivi esistente e le confinanti particelle 834 e
351, un possesso continuato e ininterrotto, dovrà essere qui dichiarata, in favore della medesima la sua acquisizione in Pt_1 proprietà, per intervenuta usucapione ex art.1158 cod. civ., della suddetta porzione della particella 867.
La causa dovrà tuttavia essere rimessa sul ruolo istruttorio con separata ordinanza per la realizzazione del frazionamento catastale dell'area, riservata all'esito ogni decisione sulle spese del giudizio.
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P. Q. M.


Il Tribunale non definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione respinta:
-dichiara acquisita da per usucapione ex art.1158 Parte_1 cod.civ., la proprietà di parte del terreno censito al Catasto Terreni di Roma al foglio 280, particella 867 (già 859), compresa fra il muro di recinzione ivi esistente e le confinanti particelle 834 e 351;
-rimette la causa sul ruolo istruttorio per il frazionamento catastale dell'area, riservata all'esito ogni decisione sulle spese del giudizio e della CTU.
Roma, lì 27/08/2025.
Il Giudice monocratico dott. Massimo Corrias
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