Pubblicato il 19/12/2025

N. 23183/2025 REG.PROV.COLL.

N. 13710/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio

(Sezione Seconda Bis)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 13710 del 2022, integrato da motivi aggiunti, proposto da
Ostello Bello Roma S.r.l., in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentata e difesa dagli avvocati Tiziana Katia Fiorella, SC De Filippis, Andrea Marega, Giorgia Diotallevi e Cristina Maria Celotto, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso il loro studio, in Roma, alla via XX Settembre, n. 1;

contro

Roma Capitale, in persona del Sindaco in carica, rappresentata e difesa dall'avvocato Aurora Francesca Sitzia, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso la sede dell’Avvocatura Capitolina, in via del Tempio di Giove, n. 21;

per l'annullamento

con il ricorso principale:

- della nota del Comune di Roma, Municipio I, Direzione Tecnica Urbanistica – Edilizia Privata, del 20 luglio 2022, prot. CA/122226, di “conclusione del procedimento di dichiarazione di nullità ed inefficacia ai sensi dell’art. 10-bis della l. n. 241/90 della C.I.L.A. prot. CA/2022/46623 del 22.3.2022” ;

- della nota del Comune di Roma, Municipio I, Direzione Tecnica Urbanistica – Edilizia Privata, del 9 giugno 2020, prot. CA/93393, di “Comunicazione di nullità ed inefficacia ai sensi dell’art. 10-bis della l. n. 241/90 C.I.L.A. prot. CA/2022/46623 del 22.3.2022” ;

- nonché, qualora occorra, della nota del Comune di Roma, Direzione Tecnica, Servizio Ispettorato e Disciplina Edilizia, del 20 settembre 2022, prot. CA/153372, di “Esito accertamento tecnico riferito a violazione urbanistico-edilizia” ;

- di tutti gli atti presupposti, consequenziali o comunque connessi;

con i motivi aggiunti:

- della nota del Comune di Roma, Municipio I, Direzione Tecnica Urbanistica – Edilizia Privata dell’1 dicembre 2022, Prot. CA/2022/199976, recante “Determinazione dirigenziale di avvio del procedimento sanzionatorio ex art. 7, L. 241/90 e di sospensione di eventuali lavori in corso. Abusi edilizi in via Poliziano 75 Piani S1 – 6 POS. UDE 168/2022” (la “Determinazione Dirigenziale”);

- di tutti gli atti presupposti, consequenziali o comunque connessi.

Visti il ricorso, i motivi aggiunti e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4- bis c.p.a.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 21 novembre 2025 il dott. SC LA e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Rilevato in fatto e ritenuto in diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. – I provvedimenti impugnati da Ostello Bello Roma S.r.l. con il ricorso principale e i susseguenti motivi aggiunti si inseriscono nella medesima sequenza procedimentale (facente parte di una vicenda amministrativa più ampia, di cui non occorre però dare conto in questa sede) avviata dalla società ricorrente con la presentazione, in data 22 marzo 2022, di una CILA per frazionamento di immobile destinato a struttura turistico-ricettiva senza esecuzione di opere edili.

In sostanza, la manifestata intenzione di Ostello Bello Roma S.r.l. era quella di adibire l’immobile, sino a quel momento destinato unitariamente ad hotel, in parte a ostello (piani rialzato, primo, terzo, quarto, quinto oltre a una porzione del piano seminterrato) e in parte a hotel.

2. – L’amministrazione comunale, tuttavia, ha ritenuto che la CILA presentata non fosse conforme a norma, in quanto, con il frazionamento, le unità immobiliari risultanti non manterrebbero tutti i requisiti necessari per l’attività alberghiera e risulterebbero, pertanto, in contrasto con il regolamento regionale del 24 ottobre 2008, n. 17, concernente la “Disciplina delle Strutture Ricettive Alberghiere” .

In particolare, risulterebbero violati l’art. 2, Strutture ricettive alberghiere e relative caratteristiche , che, al comma 2, prevede che gli alberghi siano dotati di «servizi centralizzati» e che «le strutture alberghiere sono composte da non meno di sette camere» ; e l’art. 4, comma 1, lett. d) , Requisiti strutturali minimi , con riferimento al numero di camere adibite al pernottamento degli ospiti e con riferimento alla previsione per cui occorre che ci sia “almeno un’area per uso comune che può coincidere con la sala ristorante a colazione, ove presente” .

Infatti, le unità immobiliari indicate con i sub 503, al piano seminterrato, 504 e 512, al piano terra, 509, al piano 5, non hanno almeno sette camere adibite al pernottamento degli ospiti; inoltre, nessuno degli immobili del post operam presenta servizi centralizzati, tranne il sub 512 al piano terra.

Ancora, con il frazionamento, l’immobile situato al piano 5, con sub. 509, costituito da 2 camere, tre bagni e una cucina (oltre il terrazzo), risulta avere, ai sensi degli artt. 40 e 41 del Regolamento edilizio, i requisiti di un immobile con destinazione d’uso abitativa (con la presenza della cucina prevista nelle abitazioni e in mancanza di sette camere e dei servizi centralizzati previsti per l’attività alberghiera), con un cambio di uso urbanisticamente rilevante da attività alberghiera ad abitazione in assenza di adeguato titolo edilizio ai sensi dell’art. 23 ter d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.

3. – Dunque, il Municipio I di Roma Capitale, dopo aver inviato preavviso ai sensi dell’art. 10- bis l. 7 agosto 1990, n. 241, segnalando alla società ricorrente che la CILA presentata «è nulla ed inefficace e l’intervento proposto e realizzato è in contrasto con la normativa» , con la successiva nota del 20 luglio 2022 ha dichiarato che la CILA deve ritenersi annullata ai sensi dell’art. 21- nonies l. n. 241 del 1990.

Hanno fatto seguito una nota del 20 settembre 2022, di accertamento tecnico riferito a violazioni urbanistico ed edilizie, e la determinazione dirigenziale dell’1 dicembre 2022 contenente l’ordine di sospensione dei lavori.

3. – Ostello Bello Roma S.r.l., premesso di aver ripristinato catastalmente lo status quo ante e di aver presentato SCIA per l’esercizio di un ostello nell’intero immobile, ha comunque impugnato tutti i provvedimenti descritti d’innanzi a questo Tribunale Amministrativo Regionale, deducendone l’illegittimità per:

a) carenza di potere: la CILA sarebbe una mera comunicazione che, a differenza della SCIA, non determinerebbe alcun potere di controllo dell’amministrazione, la quale potrebbe solo intervenire successivamente in via repressiva e sanzionatoria;

b) se i provvedimenti impugnati fossero intesi quale esercizio del potere repressivo, nondimeno l’amministrazione lo avrebbe esercitato senza svolgere alcun accertamento sui luoghi, senza concedere un termine per il rispristino delle eventuali irregolarità, sula base di motivazioni estranee ai profili urbanistici ed edilizi;

c) l’amministrazione non avrebbe considerato che il frazionamento non ha comportato lo svolgimento di lavori edili, né ha portato alla modifica della destinazione urbanistica dell’immobile, che è rimasto adibito a struttura ricettiva; infatti, la cucina presente a quinto piano è funzionale specificamente all’attività di ostello.

4. – Roma Capitale si è costituita con memoria nella quale ha eccepito l’inammissibilità del ricorso, in parte proposto avverso un provvedimento di sospensione.

Altro motivo di inammissibilità risiederebbe nel fatto che la società ricorrente ha ripristinato lo status quo ante .

In ogni caso, ha difeso la correttezza del proprio operato.

5. – Il ricorso è stato trattato all’udienza straordinaria del 21 novembre 2025, in vista della quale la società ricorrente ha dichiarato la sussistenza dell’interesse al ricorso, anche in ragione del procedimento penale che è stato avviato a seguito della vicenda amministrativa.

6. – Il Tribunale, contrariamente a quanto dichiarato dalla ricorrente, ritiene che non sussista un interesse attuale e concreto alla decisione del ricorso.

In proposito, la giurisprudenza ha chiarito che vi è improcedibilità per carenza di interesse ogni qualvolta sopravvengano provvedimenti che, senza essere satisfattivi della pretesa dedotta in giudizio, e anzi anche quando reiterino o aggravino la lesione, modifichino la situazione di diritto o di fatto, in senso favorevole o no, in guisa da togliere al ricorrente interesse alla rimozione dell'atto originariamente impugnato (Cons. Stato, Sez. II, 31 luglio 2025, n. 6794).

6.1. – Nel caso di specie, Ostello Bello Roma S.r.l. ha ripristinato lo status quo ante , annullando il frazionamento, con la presentazione al Comune di Roma di apposita CILA in data 19 gennaio 2023. Anzi, è stato dedotto che l’attività di ostello è stata regolarmente avviata.

Conseguentemente, una pronuncia di merito, resa da questo Tribunale sul ricorso in esame, non avrebbe alcuna efficacia concreta, non essendo idonea a incidere sulla realtà giuridico-fattuale.

6.2. – D’altra parte, la società ricorrente nemmeno ha dichiarato l’intenzione di coltivare un’azione risarcitoria nei confronti dell’amministrazione che avrebbe, in tesi, operato scorrettamente, dichiarazione che avrebbe potuto sorreggere l’interesse alla decisione.

6.3. – Infine, deve riaffermarsi l’autonomia del procedimento penale e delle valutazioni che l’Autorità giudiziaria penale è chiamata a operare.

Così come gli accertamenti del giudice penale possono condizionare l’attività amministrativa in materia di edilizia solo ricorrendo alcuni rigorosi presupposti (cfr. Cons. Stato, Sez. VI , 23 novembre 2017, n. 5473), deve allo stesso modo concludersi che la decisione richiesta a questo Tribunale Amministrativo Regionale non potrebbe condizionare l’esito del procedimento penale avviato come conseguenza delle violazioni edilizie che l’amministrazione capitolina ha ritenuto di riscontrare.

7. – Non rivenendosi, in conclusione, un interesse attuale e concreto alla decisione, il ricorso viene dichiarato improcedibile.

Le spese di lite possono essere compensate tra le parti, attesa la decisione in rito.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda Bis), definitivamente pronunciando sul ricorso e sui motivi aggiunti, come in epigrafe proposti, li dichiara improcedibili, per sopravvenuta carenza di interesse.

Spese compensate.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 21 novembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

RI AR, Presidente

SC LA, Consigliere, Estensore

Marco Martone, Referendario

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
SC LA	RI AR

IL SEGRETARIO