REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Lecco
Sezione Prima Civile
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dr.ssa Marta Paganini ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta al n. R.G. 2057/2024 promossa da
(p.iva ), con il patrocinio dell'Avv. Tommaso Filincieri con elezione di Parte_1 P.IVA_1 domicilio presso il suo studio in Vimercate (MB) via NZ n. 2;
ATTORE contro
(p.iva Controparte_1
); P.IVA_2
CONVENUTO CONTUMACE

CONCLUSIONI: come precisate entro il termine dell'8.9.2025 assegnato ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.
e di seguito riportate
CONCLUSIONI DI PARTE ATTRICE voglia il Tribunale Ill.mo adìto
-) contrariis rejectis;

-) effettuato ogni più opportuno accertamento in fatto e/o in diritto;

-) previa ogni più opportuna declaratoria in rito e/o nel merito, così giudicare: pagina 1 di 8 In via principale e nel merito: accertato l'inadempimento di in persona del legale Controparte_2 rappresentante pro-tempore, alle obbligazioni di cui al contratto preliminare del
19.04.2023 nei termini meglio descritti in atti, dichiarare legittimo il recesso operato da ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1385 2° co. c.c. e, per Parte_1
l'effetto
(a) dichiarare il diritto di a ritenere la caparra confirmatoria convenuta Parte_1 nell'importo complessivo di euro 72.000,00, di cui solo 11.500,00 già versate e, conseguentemente condannare in persona del legale Controparte_2 rappresentante pro-tempore, al pagamento, in favore della concludente, dell'importo di euro 60.500,00 per sorte capitale, oltre interessi di mora e rivalutazione dal dovuto al saldo, emettendo ogni conseguente declaratoria;

(b) condannare altresì in persona del legale rappresentante Controparte_2 pro-tempore, anche ai sensi dell'art. 6 del contratto preliminare del 19.04.2023, all'immediato rilascio delle unità immobiliari facenti parte del complesso residenziale ad uso abitazione sito in Comune di AS NZ (LC) via
Tremoncino n. 9A, composta da villino su tre livelli ed autorimessa pertinenziale, tutto censito al Catasto dei Fabbricati dello stesso Comune come segue:
- sezione urbana CAS, foglio 6 (sei), particella 3096, subalterno 11, via Tremoncino
n. 9/A, Piano T-1-2, categoria A/7, classe 1, vani 8,5, superficie catastale totale mq
164, totale escluse aree scoperte mq 157, rendita catastale Euro 702,38;
- sezione urbana CAS, foglio 6 (sei), particella 3096, subalterno 23, via Tremoncino
n. 9/A, Piano T, categoria C/6, classe 2, metri quadri 15, superficie catastale totale mq 18, rendita catastale Euro 59,65; posta al piano terra;
emettendo ogni conseguente declaratoria;

(c) condannare la medesima in persona del legale Controparte_2 rappresentante pro-tempore, al risarcimento dei tanni tutti patiti e patiendi da Pt_1 in ragione della illegittima occupazione delle predette unità immobiliari, pari
[...] all'importo, determinato anche in via equitativa, di euro 900,00 mensili decorrenti dalla data del 19.04.2023 sino all'effettivo rilascio ovvero nell'importo, maggiore o minore, che codesto Ill.mo Tribunale riterrà di giustizia ovvero, in subordine, nell'importo, di euro 900,00 mensili decorrenti dalla data del 15.10.2024 sino all'effettivo rilascio o comunque in quello, maggiore o minore, che codesto Ill.mo pagina 2 di 8 Tribunale riterrà di giustizia, emettendo ogni conseguente declaratoria.
In via istruttoria:
Ferma la natura prettamente documentale del presente giudizio, per scrupolo difensivo chiede volersi ammettere prova per testi sulle seguenti circostanze:
1) “Vero che con contratto preliminare di vendita del 19.04.2023 (doc. 2 che mi si rammostra), prometteva di vendere a in persona del Parte_1 Controparte_2 legale rapp.te pro-tempore, l'intera piena proprietà delle unità immobiliari facenti parte del complesso residenziale ad uso abitazione sito in Comune di AS
NZ (LC) via Tremoncino n. 9A, composta da villino su tre livelli ed autorimessa pertinenziale, tutto censito al Catasto dei Fabbricati dello stesso
Comune come segue:
- sezione urbana CAS, foglio 6 (sei), particella 3096, subalterno 11, via Tremoncino
n. 9/A, Piano T-1-2, categoria A/7, classe 1, vani 8,5, superficie catastale totale mq
164, totale escluse aree scoperte mq 157, rendita catastale Euro 702,38;
- sezione urbana CAS, foglio 6 (sei), particella 3096, subalterno 23, via Tremoncino
n. 9/A, Piano T, categoria C/6, classe 2, metri quadri 15, superficie catastale totale mq 18, rendita catastale Euro 59,65; posta al piano terra”;
2) “Vero che, ai sensi dell'art. 6 del contratto preliminare. il pagamento del corrispettivo, complessivamente convenuto in euro 410.000,00, sarebbe dovuto avvenire
- quanto ad euro 72.000,00 mediante pagamento di 36 rate mensili dell'importo di euro 2.000,00 ciascuna “a partire dal giorno 20 aprile 2023, il giorno 20 di ogni mese, consecutivamente per trentasei mesi, con la precisazione che tutti i predetti pagamenti sono stati eseguiti/verranno eseguiti a titolo di caparra confirmatoria”;
- quanto al saldo di euro 338.000,00 al momento della stipula del contratto definitivo di vendita il cui termine ultimo era fissato per il 19.04.2026”;
3) “Vero che l'art. 6 del preliminare del 19.04.2023 espressamente prevedeva che
“nel caso la parte promissaria acquirente sia inadempiente per mancato pagamento di almeno due delle rate pattuite, anche non consecutive, o degli oneri a suo carico o del saldo finale, il predetto contratto si intenderà risolto e la stessa parte promissaria acquirente dovrà lasciare immediatamente gli immobili occupati”;
4) “Vero che ai sensi dell'art. 7 del preliminare del 19.04.2023 la parte promissaria acquirente veniva immessa, a partire dalla data di stipula, nella detenzione della pagina 3 di 8 consistenza immobiliare promessa in vendita, con espressa previsione che le spese condominiali, ordinarie e straordinarie, sarebbero rimaste a suo carico a decorrere dal 19.04.2023, unitamente alle spese per riscaldamento, acqua calda sanitaria e potabile e con diritto di rivalsa in capo alla proprietà relativamente alle imposte locali IMU-TASI per il periodo intercorrente tra la data di stipula del contratto preliminare ed il definitivo”;
5) “Vero che non provvedeva al pagamento delle rate mensili Controparte_2 previste all'art. 6 restando debitrice, alla data di redazione del presente atto, dell'importo di euro 28.500,00 per rate scadute, oltre che dell'importo di euro
5.266,03 per spese condominiali (come da estratto conto che sui produce sub doc.
3).
Si indicano a testi, su tutti i capitoli di prova, i sigg.ri:
- Geom. c/o House Building SRL Piazza Stazione 3/A Lecco quale Testimone_1 amministratore dello stabile,
- sig.ra Silvia Corpus via Tremoncino AS NZ (LC).
In ogni caso:
(a) emettere ogni altra pronuncia e/o statuizione comunque connessa e/o conseguente, alle domande tutte come sopra formulate;

(b) con vittoria di compensi di lite, ex D.M. 55/2014, oltre 15% spese forfettarie, spese generali, nonché oltre i.v.a. e c.p.a. nelle rispettive aliquote di legge.
Salvis Juribus
Vimercate-Lecco lì, 01.09.2025
(Avv. Tommaso Filincieri)
-atto sottoscritto digitalmente-

RAGIONI DELLA DECISIONE ha convenuto in giudizio al fine di far dichiarare la legittimità del recesso Parte_1 Controparte_2 ex art. 1385 co. 2 c.c. dal contratto preliminare stipulato in data 19.4.2023 e, per l'effetto, dichiarare il diritto di a ritenere quanto versato a titolo di caparra confirmatoria e condannare il Parte_1 convenuto a versare la restante parte, nonché a rilasciare immediatamente l'immobile, oltre al risarcimento del danno per l'illegittima occupazione quantificato in € 900 mensili dal 19.4.2023 ovvero in subordine dal 15.10.2024, fino all'effettivo rilascio. pagina 4 di 8 A fondamento della propria domanda, ha dedotto: CP_3
- di aver stipulato, in data 19.04.2023, con il convenuto, un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto le unità immobiliari facenti parte del complesso residenziale sito in AS NZ via Tremoncino 9° e distinte al Catasto del predetto Comune al fg 6, mapp. 3096, sub 11 e 23 (appartamento e box), al prezzo complessivo di € 410.000, così suddiviso:
72.000 a titolo di caparra confirmatoria da versarsi in rate mensili di € 2.000 con decorrenza dal
20.4.2023;
338.000 al momento della stipula del contratto definitivo, prevista per il mese di aprile 2026;
- che a seguito della stipula del preliminare, la promissaria acquirente Controparte_4 veniva immessa nella detenzione dell'unità immobiliare promessa in vendita, con espressa previsione che le spese condominiali ordinarie e straordinarie, unitamente alle utenze e alle imposte, sarebbero state a suo carico;

- che il promissario acquirente non provvedeva al puntuale pagamento delle rate mensili restando debitore dell'importo di euro 28.500 per rate scadute, oltre che dell'importo di euro 5.266,03 per spese condominiali;

- che la parte attrice, con racc. a.r. in data 15.10.2024 formalizzava la propria volontà di recedere dal contratto preliminare ai sensi dell'art. 6 del medesimo, intimando ai sensi dell'art 1385 c. 2
c.c. e 1186 c.c., il pagamento del saldo di quanto dovuto a titolo di caparra confirmatoria, e ordinando il rilascio immediato dell'immobile sito in AS NZ (LC) via Tremoncino
9/A;
- che tale comunicazione non sortiva alcun esito, e che l'immobile risulta tuttora occupato dal promissario acquirente.
Non si costituiva in giudizio il convenuto, di talché ne veniva dichiarata la contumacia.
La causa è stata istruita a mezzo delle produzioni documentali delle parti.
Parte attrice ha infine precisato le conclusioni innanzi al sottoscritto Giudice nei termini sopra riportati.
La domanda giudiziale di parte attrice volta ad ottenere la ritenzione della caparra confirmatoria versata e l'immediata liberazione dell'immobile è fondata e merita accoglimento.
L'articolo 6 c.3 del contratto preliminare stipulato tra le parti in data 19.4.2023 prevede che: “nel caso in cui la promissaria acquirente sia inadempiente per il mancato pagamento di almeno due delle rate pattuite, anche non consecutive, o degli oneri a suo carico, o del saldo finale, il predetto contratto si intenderà risolto e la stessa parte promissaria dovrà lasciare immediatamente gli immobili occupati”.
pagina 5 di 8 Il recesso esercitato dalla parte promittente venditrice ai sensi dell'art. 1385 co. 2 c.c. pertanto risulta legittimo in virtù dell'inadempimento della parte promissaria acquirente che, pur immessa nel possesso dell'immobile sin dalla stipula del contratto preliminare, non ha provveduto al pagamento di € 28.500 a titolo di rate scadute al momento della raccomandata del 15.10.2024 con cui è stato esercitato il recesso, oltre alle spese condominiali. L'inadempimento deve senz'altro considerarsi grave ai fini della validità del recesso da parte della promissaria acquirente, considerato che dalla data di immissione nella detenzione dell'immobile (19.4.2023) alla data della diffida (15.10.2024) era stato versato unicamente l'importo di € 11.500.
Ciò premesso, si deve innanzitutto ritenere che parte attrice abbia inteso avvalersi della facoltà prevista dall'art. 1385 co. 2 c.c. ossia far dichiarare il recesso per inadempimento del promissario acquirente, con trattenimento della caparra confirmatoria versata. Tale rimedio si configura come alternativo alla domanda di adempimento ovvero alla domanda di risoluzione del contratto, oltre al risarcimento del danno secondo le regole ordinarie.
Va tuttavia osservato che la caparra confirmatoria rappresenta un accordo di natura reale, che presuppone la consegna, come chiaramente si evince dall'art. 1385 c.c. e come affermato dalla giurisprudenza di legittimità, che proprio su tale presupposto ha ritenuto di escludere l'operatività del meccanismo di cui all'art. 1385 co. 2 c.c. nell'ipotesi in cui la caparra confirmatoria prevista nel contratto non sia stata versata. Si veda sul punto Cass. Civ. 21506/21 secondo cui “il patto con cui si stabilisca la corresponsione di quantità determinata di cose fungibili, per il caso dell'inadempimento delle obbligazioni nascenti da un diverso negozio ad esso collegato (cd. contratto principale), allo scopo di rafforzarne il vincolo, ha natura reale e, come tale, è improduttivo di effetti giuridici, ove non si perfezioni con la consegna di tali cose;
ciò, tuttavia, non esclude che le parti, nell'ambito della loro autonomia negoziale, possano differire la dazione della caparra, in tutto o in parte, ad un momento successivo alla conclusione del contratto, come previsto dall'art. 1385, comma 1 c.c., purché anteriore alla scadenza delle obbligazioni pattuite, mentre non è consentito escludere la natura reale del patto accessorio, attribuendo all'obbligazione della prestazione della caparra gli effetti che l'art. 1385, comma 2 c.c. ricollega, al contrario, alla sua consegna”.
Se ne deduce l'accoglibilità della domanda di ritenzione della caparra confirmatoria unicamente in relazione all'importo effettivamente versato, pari ad € 11.500.
L'intervenuta risoluzione del contratto preliminare per effetto del recesso ai sensi dell'art. 1385 c.c. comporta il venire meno del titolo in base al quale il promissario acquirente era stato immesso nella detenzione anticipata del bene, sicchè deve trovare accoglimento la domanda di immediato rilascio delle unità immobiliari oggetto di causa. pagina 6 di 8 Parimenti fondata risulta la conseguente domanda risarcitoria formulata da parte attrice.
Se è vero infatti che la caparra confirmatoria ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente che intenda esercitare il potere di recesso conferitole ex lege, sicché, ove ciò avvenga, essa è legittimata a ritenere la (sola) caparra ricevuta ovvero ad esigere il doppio di quella versata, non potendo pretendere l'ulteriore ristoro dei danni, va parimenti osservato che l'occupazione illegittima del bene rappresenta un distinto fatto illecito, che non rientra nella liquidazione preventiva del danno operata per mezzo della caparra confirmatoria e che legittima il promittente venditore a richiedere un'autonoma tutela risarcitoria (cfr. Cass. Civ.
19403/16). La giurisprudenza di legittimità ha altresì precisato che in tal caso, stante l'efficacia retroattiva del recesso, l'indennità di occupazione spetta dalla data di immissione del promissario acquirente inadempiente nella detenzione dell'immobile sino al momento della restituzione (Cass. Civ.
5201/25).
Nel caso di specie, ai fini della quantificazione in via equitativa del risarcimento del danno da illegittima occupazione, si osserva che parte attrice ha fornito un valido parametro di riferimento del valore locativo dell'immobile per cui è causa, producendo il contratto di locazione stipulato da Pt_1 con un terzo soggetto relativo ad un immobile sito nel medesimo complesso immobiliare e avente
[...] caratteristiche del tutto similari, al prezzo di € 900 mensili (doc. 5).
Parte convenuta deve pertanto essere altresì condannata al risarcimento del danno da illegittima occupazione che si quantifica in € 900 mensili dalla data di immissione in possesso (19.4.2023) fino all'effettivo rilascio.
Le spese di lite, liquidate ai sensi del d.m. 147/2022 nella misura indicata in dispositivo ridotta in considerazione della complessiva attività svolta e del mancato espletamento della fase istruttoria, seguono la soccombenza e sono pertanto poste a carico del convenuto contumace.

P.Q.M.

Il Tribunale di Lecco, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sul giudizio in epigrafe, ogni altra istanza o eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
1) dichiara risolto il contratto in virtù del recesso esercitato da ai sensi dell'art. 1385 Parte_1 co. 2 c.c. per inadempimento di Controparte_2
2) accerta il diritto di a ritenere l'importo versato dal convenuto a titolo di caparra Parte_1 confirmatoria, pari ad € 11.500;
3) condanna all'immediato rilascio delle unità immobiliari facenti parte del Controparte_2 complesso residenziale sito in AS NZ (LC) via Tremoncino n. 9 e distinte la Catasto del predetto Comune al fg 6, mapp. 3096, sub 11 e 23; pagina 7 di 8 4) condanna al risarcimento del danno da illegittima occupazione delle predette Controparte_2 unità immobiliari, che liquida in € 900 mensili decorrenti dal 19.4.2023 fino all'effettivo rilascio;

5) condanna a rifondere a le spese di lite del presente giudizio, che Controparte_2 Parte_1 liquida in € 545 per anticipazioni, € 3.500 per compensi professionali, oltre 15% rimborso spese forfettarie, iva e cpa come per legge.
Lecco, 12.9.2025
Il Giudice
Dr.ssa Marta Paganini
pagina 8 di 8