REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE X

in persona DE Giudice unico, dott.ssa Raffaella Tronci ha emesso la presente
SENTENZA
nella causa civile di I grado, iscritta al n° 9373 DE ruolo generale per gli affari contenziosi DEl'anno
2021- cui è stata riunita la causa recante n.20039/2025- trattenuta in decisione all'udienza DE 13 novembre 2025 , all'esito di discussione orale ex art. 281 sexies co.3 c.p.c. , vertente
TRA
(C.F. ), in persona DE legale rappresentante pro tempore Parte_1 P.IVA_1 CP_1 nonché ( C.F. ) anche in proprio , rappresentati
[...] Controparte_1 CodiceFiscale_1
e difesi dall' avv. Dario Cappello giusta procura in allegato al ricorso
Attori e convenuti
E
(c.f. ) e (c.f. Controparte_2 C.F._2 Controparte_3
), rappresentati e difesi dall' avv. Micaela Corso, giusta procura in atti C.F._3
Convenuti e attori
OGGETTO: inadempimento contratto di permuta -pagamento penale
Conclusioni
per e : come da ricorso ex art.702 bis c.p.c. e prima memoria Parte_1 Controparte_1
183 co.6 c.p.c., quanto al giudizio portante “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis:
1 accertare e dichiarare la fondatezza DEle pretese di parte ricorrente come da documentazione depositata e per l'effetto condannare i signori e al Controparte_3 Controparte_2 pagamento DEla somma di euro 165.000,00 (centosessantacinquemila/00) in favore DE sig. CP_1
in proprio e nella sua qualità di amministratore unico DEla società “
[...] [...]
”. Con vittoria di spese” Controparte_4
come da comparsa di costituzione ,quanto al giudizio riunito “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis: in via preliminare: accertare e dichiarare la litispendenza ex art. 39 cod. proc. civ. tra il presente giudizio e quello pendente dinanzi Codesto Tribunale, Decima Sezione, avente
R.G. n. 9373/2021 e, per l'effetto disporre la cancellazione DEla presente causa dal ruolo. In via preliminare subordinata: nel caso di mancato accoglimento DEla richiesta di cui sopra, in subordine, accertare e dichiarare la litispendenza ex art. 39 cod. proc. civ. parziale tra il presente giudizio e quello pendente dinanzi Codesto Tribunale, Decima Sezione, avente R.G. n. 9373/2021 e disporre la prosecuzione DE presente giudizio solamente per gli argomenti che non comportino un bis in idem. Nel merito in via principale: accertare e dichiarare l'inammissibilità e/o l'infondatezza DEla domanda e per l'effetto disporne il rigetto integrale. Nel merito in via subordinata: accertare
e dichiarare che la domanda non è sufficientemente provata e per l'effetto disporne il rigetto integrale. In ogni caso: accertare e dichiarare la responsabilità degli attori ai sensi DEl'art. 96 cod. proc. Civ. e per l'effetto, condannare i signori e al risarcimento DE danno CP_3 CP_2 in favore degli attori nella misura che sarà ritenuta di giustizia. In ogni caso, con vittoria di spese, compensi, onorari, oltre IVA, CPA e spese generali”
per e : come da comparsa di costituzione quanto al giudizio portante CP_2 CP_3
“Piaccia al Tribunale adito, contrariis rejectis: a) in via preliminare, stante la complessità DEle questioni sottese alla presente vicenda, non risolvibili con una istruzione sommaria di cui al presente procedimento, di disporre il mutamento DE rito da sommario in ordinario, fissando l'udienza relativa;
b) in via principale, di rigettare integralmente le domande spiegate dal sig. CP_1
perché inammissibili col presente procedimento, infondate in fatto ed in diritto e non
[...] provate;
c) in via riconvenzionale, di accertare e di dichiarare l'inadempimento colpevole ed imputabile DE sig. per non aver eseguito a regolare d'arte i lavori di ristrutturazione e CP_1 completamento concordati con i coniugi – e, previo espletamento DEla CP_3 CP_2 richiedenda C.T.U. sull'immobile al fine di quantificare i danni causati dai lavori eseguiti dal CP_1
di condannare il sig. al risarcimento dei danni subiti e subendi dai
[...] Controparte_1 coniugi, nella misura che sarà accertata in giudizio;
d) di condannare il sig. ai Controparte_1
2 sensi ed effetti di cui all'art. 96 c.p.c. in una misura ritenuta congrua e di giustizia e/o in via equitativa. Il tutto con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio”.
come da citazione quanto al giudizio riunito “Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, contrariis reiectis: In via principale, A) pronunciare la risoluzione DE contratto di permuta DE 19.01.2017, come modificato ed integrato dalla scrittura privata DE 31.07.2018 per grave inadempimento DE convenuto Sig. e DEla convenuta “ Controparte_1 Controparte_5
” in persona DE l.r.p.t. e, di conseguenza, accertare e dichiarare l'inefficacia ex tunc
[...] DEla procura speciale a vendere DE 27/09/2017; B) in conseguenza DEla dichiarata inefficacia, disporre la cancellazione coattiva DEla trascrizione sull'immobile presso la Conservatoria dei registri immobiliari DE contratto preliminare DE 27 febbraio 2020, Repertorio n. 88.111 Raccolta
n. 40.719, Registrato a Roma 1 il 02/03/2020 n. 5825 Serie 1T trascritto a Roma 1 il 3 marzo 2020 al n. 17411 e DE successivo atto modificativo DE 03 novembre 2022, Notaio Dott. , PEsona_1
Repertorio n. 92.007 Raccolta n. 43.892, Registrato a Roma 1 il 24/11/2022 n. 34797 Serie 1T.; In via subordinata, C) pronunciata la risoluzione DE contratto di permuta DE 19.01.2017, come modificato ed integrato dalla scrittura privata DE 31.07.2018 per grave inadempimento DE convenuto Sig. e DEla convenuta “ Controparte_1 Controparte_5 semplificata” in persona DE l.r.p.t., accertare e dichiarare l'intervenuta revoca da parte degli attori DEla procura speciale a vendere DE 27/09/2017 e, per l'effetto, disporre la cancellazione coattiva DEla trascrizione sull'immobile presso la Conservatoria dei registri immobiliari DE contratto preliminare DE 27 febbraio 2020, Repertorio n. 88.111 Raccolta n. 40.719, Registrato a Roma 1 il
02/03/2020 n. 5825 Serie 1T, trascritto a Roma 1 il 3 marzo 2020 al n. 17411 e DE successivo atto modificativo DE 03 novembre 2022, Notaio Dott. , Repertorio n. 92.007 Raccolta n. PEsona_1
43.892, Registrato a Roma 1 il 24/11/2022 n. 34797 Serie 1T; In via ulteriormente subordinata, C) accertare e dichiarare l'intervenuto recesso da parte degli attori dal contratto preliminare DE 27 febbraio 2020, Repertorio n. 88.111 Raccolta n. 40.719, Registrato a Roma 1 il 02/03/2020 n. 5825
Serie 1T, trascritto a Roma 1 il 3 marzo 2020 al n. 17411 e dal successivo atto modificativo DE 03 novembre 2022, Notaio Dott. , Repertorio n. 92.007 Raccolta n. 43.892, Registrato a PEsona_1
Roma 1 il 24/11/2022 n. 34797 Serie 1T e, per l'effetto, disporne la cancellazione coattiva DEla relativa trascrizione sull'immobile presso la Conservatoria dei registri immobiliari. D) il tutto con vittoria di spese e competenze di lite, oltre rimborso spese forfettario e accessori di legge”.
MOTIVI DELLA DECISIONE

3 1.Con ricorso ex art.702 bis c.p.c. depositato in data 30.1.2021 in proprio e quale Controparte_1 legale rappresentante DEla conveniva in giudizio e Parte_1 Controparte_2 CP_3
esponendo:
[...]
-che in data 19 gennaio 2017 sottoscriveva con e Controparte_1 Controparte_3 CP_2 una scrittura privata (doc. 1) avente ad oggetto la permuta DEl'immobile sito in Roma,
[...]
Località Santa Teresa, vicolo di Forma TA snc. (censito al NCEU DE Comune di Roma al foglio
1048, particella 1273), di proprietà dei suddetti, con una porzione immobiliare da realizzare in seguito al frazionamento DEl'immobile stesso;

- che il prometteva di acquistare l'unità immobiliare nello stato di fatto e di diritto in cui si CP_1 trovava “ad esclusione DEl'ipoteca volontaria data da parte promittente venditrice a favore DEla
Banca Unicredit” che sarebbe stata ristretta dai resistenti sulla porzione a loro spettante liberando da ogni gravame la futura porzione spettante a parte ricorrente;

- che in data 31/07/2018 veniva sottoscritta tra le parti una scrittura privata transattiva (doc. 2) integrativa e modificativa DEla precedente, con la quale e dichiaravano e CP_3 CP_2 prendevano atto che il aveva correttamente provveduto, a propria cura e spese, al CP_1 frazionamento DEl'immobile de quo ma contestavano la mancata realizzazione di alcuni lavori;

- che all'art. 4 DEla scrittura si stabiliva che la società “il avrebbe provveduto sotto Parte_1 la direzione dei lavori DEl'Arch. (tecnico scelto da e ) ad PE_2 CP_2 CP_3 impermeabilizzare correttamente il tetto DEle unità immobiliari create in maniera da evitare l'ingresso DEl'acqua piovana , e ciò entro e non oltre il 15.09.2018 (salvo ritardi dovuti alle avverse condizioni atmosferiche); all'art. 5, inoltre, le parti stabilivano che e si CP_2 CP_3 sarebbero impegnati, entro e non oltre il 30 novembre 2018, a provvedere al restringimento DEl'ipoteca concessa in favore di Banca Unicredit gravante sull'unità immobiliare promessa in vendita in modo da liberare la porzione spettante al sig. CP_1
- che la società , in adempimento alla scrittura privata DE 31/07/2018 provvedeva Parte_1 ad effettuare l'intervento pattuito tempestivamente e correttamente, come confermato dalla relazione DE direttore dei lavori Arch. (doc. 3) e da e stessi;
PE_2 CP_2 CP_3
- che di contro , l'obbligo di restringimento d'ipoteca previsto dall'art. 5 DEla scrittura privata DE
31/07/2018 non veniva rispettato dai convenuti , dal momento che l'ipoteca gravava ancora sull'intero immobile, come da relazione notarile allegata (doc. 4);
- che quindi , trovava applicazione quanto previsto dall'art. 6 DEla scrittura privata DE 31/07/2018, a norma DE quale: “In caso di inadempimento da parte dei signori e degli CP_3 CP_2
4 obblighi previsti al precedente art. 5 e quindi di mancato restringimento DEl'ipoteca entro il termine stabilito, di conferimento a terzi DE potere di vendita DEl'immobile di cui al punto b) o di vendita effettuata personalmente e di mancato pagamento DE prezzo realizzato con la vendita DEl'unità immobiliare individuata al punto b) gli stessi dovranno risarcire il signor e alla Controparte_1 società “ tutte le spese sopportate per il frazionamento e la ristrutturazione Parte_1 quantificate in euro 165.000,00 (centosessantacinquemila/00)”;
- che era inviata lettera raccomandata a/r di diffida per il risarcimento danni per inadempimento contrattuale ai convenuti come previsto all'art.6 DEla scrittura privata (doc. 5).
[.. Alla luce di tali deduzioni in fatto il in proprio e quale Amministratore unico DEla società CP_1
chiedeva la condanna dei convenuti in solido al pagamento DEl'importo di euro 165.000,00 Pt_1
a tiolo di risarcimento danni come forfettariamente quantificati in contratto.
Si costituivano tempestivamente e , coniugi in regime di Controparte_3 Controparte_2 comunione legale, i quali deducevano :
-che l'immobile in questione era un rustico acquistato dai coniugi nel 2016 e quindi per poter far eseguire i lavori di completamento, essi avevano stipulato col una permuta, in forza Controparte_1 DEla quale il avrebbe eseguito le opere ed in cambio, come controvalore monetario, avrebbe CP_1 ricevuto una parte DEl'immobile da frazionare a proprie spese;

-che tuttavia, i lavori di completamento DEl'immobile non erano stati eseguiti a regola d'arte, tant'è che , poco dopo la consegna ed il trasferimento dei coniugi all'interno DEl'appartamento, lo stesso rivelava le precarie condizioni di realizzo e completamento, rendendolo DE tutto inidoneo all'utilizzo previsto;

-il problema principale era costituito dalle opere di impermeabilizzazione DEl'immobile, infatti l'acqua piovana , penetrata in ogni singola parte DEl'edificio aveva ammalorato le parti interne strutturali , circostanza comprovata e riscontrata dalle parti con quanto dichiarato nella scrittura integrativa redatta alla data DE 31.07.2018 (cfr. all. nr. 2);
-in tale scrittura privata DE 31.07.2018, infatti, all'art. 3, si dà atto di tutta una serie di problematiche
(“accertate” quindi come esistenti dal che, sottoscrivendo il detto documento, le ha Controparte_1 ratificate come circostanze contra sé) e di non corretta esecuzione DEle opere di completamento DEl'immobile, con assunzione DEl'obbligo, da parte DE di ripristino e/o completamento CP_1 DEle stesse;

5 -che tale scrittura, DE resto, ratifica in parte quanto riportato dalla perizia tecnica fatta eseguire PE dall'arch. (all. nr. 4) dove si evincono le opere indefettibili da porre in essere per eliminare
“anche” gli abusi di destinazione commessi dal CP_1
-che l'intervento effettuato di impermeabilizzazione DE tetto non è stato correttamente seguito , posto che l'acqua piovana ha continuato a filtrare e filtra copiosamente dentro l'appartamento con tutte le conseguenze che si possono immaginare in termini di infiltrazioni sui tetti e sui muri;

-che ciò costringeva i coniugi, nonostante i vari interventi che hanno fatto effettuare a proprie spese, ad attrezzare come camera da letto un vano un po' meno umido DE pian terreno, modificando quella che era l'originaria destinazione DE vano come soggiorno;

PE
-che la relazione DEl'Arch. , prodotta da controparte come allegato nr. 3, sul punto, non può certamente valere come prova contraria posto che la verifica è stata effettuata non dopo una eventuale pioggia e/o temporale e comunque solo in relazione al lastrico solare.
Ciò posto concludevano chiedendo il rigetto DEla domanda avversaria e in via riconvenzionale la condanna di al risarcimento DE danno in quanto resosi inadempiente per non aver Controparte_1 eseguito a regolare d'arte i lavori di ristrutturazione e completamento concordati con i coniugi
– nonché ex art.96 c.p.c. . CP_3 CP_2
Disposto il mutamento DE rito, erano assegnati i termini ex art.183 co.6 c.p.c. allo scadere dei quali il giudice non ammetteva le prove richieste dai convenuti e attori in riconvenzione e fissava l'udienza DE 17.2.2022 per la discussione orale DEla causa ex art.281 sexies c.p.c..
La causa subiva numerosi rinvii per i medesimi incombenti a causa DE trasferimento ad altro ufficio DE giudice designato e perdurante vacanza DE ruolo.
2. Successivamente con citazione notificata in data 17.4.2025, e Controparte_3 CP_2 hanno convenuto in giudizio e esponendo :
[...] Controparte_1 Parte_1
- di avere stipulato , quali comproprietari promittenti venditori, in data 19 gennaio 2017, con CP_1
denominato promissario acquirente, un contratto preliminare di permuta con oggetto
[...]
l'immobile di loro proprietà situato in Roma, Località Santa Teresa, Vicolo di Forma TA SN , con il quale le parti prevedevano che , a seguito DE frazionamento DEl'intero compendio in due distinte porzioni e DEla ristrutturazione di entrambe con oneri a carico DE promissario acquirente, di giungere
“alla stipula di un contratto definitivo di permuta fra l'immobile in stato grezzo con la porzione ristrutturata” con termine essenziale per la stipula DE contratto definitivo DE 31/12/2018( all.1);

6 -che nell'ambito DEla suddetta scrittura privata, gli attori si obbligavano a concedere procura speciale alla vendita al promissario acquirente, relativamente alla sola porzione che sarebbe rimasta “grezza” spettante al e veniva altresì stabilito che, qualora parte promissaria acquirente fosse stata CP_1 inadempiente e quindi non avesse concluso quanto promesso entro i termini previsti, avrebbe lasciato l'immobile nello stato di fatto in cui si trovava e perso le somme sino a quel momento versate;

-che quindi e rilasciavano, dunque, alla Società “ in persona CP_3 CP_2 Parte_1 DE legale rappresentante pro-tempore procura speciale a vendere la porzione di immobile a questi spettante revocabile (in quanto priva di clausola di irrevocabilità) con -espressamente stabilito-
l'obbligo di rendiconto (cfr. all.

2 - Procura speciale a vendere DE 27 settembre2017 - Allegato A
Racc. 40719 - Rep. 84578 Notaio Dott. ); PEsona_3
-che le parti, tuttavia, a fronte di contestazioni circa le opere di ristrutturazione svolte sulla porzione di immobile di competenza degli attori (cfr. all.

3 - Relazione tecnica DEl'Arch DE PE_2
24.02.2018), in data 31 luglio 2018, stipulavano un secondo contratto (cfr. all. 4 – Scrittura privata DE 31/07/2018) ad integrazione e modifica DEla scrittura privata DE 19 gennaio 2017, con il quale si conveniva che la Società “ avrebbe posto rimedio ai vizi rilevati ed ultimato i lavori;
Parte_1 era ribadita dunque un'obbligazione già assunta dal Sig. con la prima scrittura Controparte_1 privata ossia la ristrutturazione/rifinitura di entrambe le porzioni con la diligenza DE buon padre di famiglia e la consegna sia DEl'attestato di prestazione energetica sia DE certificato di conformità degli impianti;

-che il restringimento DEl'ipoteca posto a carico dei promittenti alienanti era stato impedito dall'Istituto di Credito concedente il mutuo a garanzia DE quale era iscritta ipoteca volontaria, che si opponeva al restringimento richiesto a causa proprio DEle precarie condizioni DEl'immobile, determinate dall'inadempimento DE all'obbligo di ristrutturazione a regola d'arte DE cespite;
CP_1
-che a fronte DE mancato assolvimento degli obblighi assunti dalle controparti , Controparte_1 ed gli attori si sono determinati, quindi, a chiedere la risoluzione DE contratto DE Parte_1
19/01/2017, come modificato ed integrato dalla scrittura privata DE 31/07/2018 ed alla revoca DEla procura speciale;

- che in seguito al conferimento di un incarico tecnico per quantificare le opere da far eseguire, il perito designato effettuava una perizia presso la conservatoria dei registri immobiliare in seguito alla quale gli attori rilevavano la trascrizione di ben due preliminari di compravendita fra: i Sig.ri e - rappresentati per procura dal “ a Controparte_3 Controparte_2 Controparte_5 responsabilità limitata semplificata” in persona DE - ed il Sig. (cognato Controparte_1 PEsona_4 DE;
CP_1

7 -che si evidenziava , dunque, un altro profilo di inadempimento laddove - nell'ambito DEl'obbligo di rendiconto stabilito nella procura speciale a vendere conferita in data 27/09/2017 - non era stata resa nota l'intervenuta conclusione dei suddetti preliminari di compravendita, oltretutto in pendenza DE giudizio di cui sopra (cfr. all. 6).
- che e comunicavano dunque al e, per conoscenza al promittente CP_3 CP_2 CP_1 acquirente , la revoca DEla procura speciale contestando la mancata rendicontazione DEla PEsona_4 stipula dei preliminari, dai quali in ogni caso recedevano come da facoltà prevista dall'art. 5 di entrambi i contratti ( ove si richiama il disposto DEl'art.1385 c.c.);
-che i due contratti erano ,il primo . DE 27 febbraio 2020, Notaio dott. , Repertorio n. PEsona_1
88.111 Raccolta n. 40.719, Registrato a Roma 1 il 02/03/2020 n. 5825 Serie 1T trascritto a Roma 1 il
3 marzo 2020 al n. 17411, e quello successivo atto modificativo DE 03 novembre 2022, Notaio Dott.
, Repertorio n. 92.007 Raccolta n. 43.892, Registrato a Roma 1 il 24/11/2022 n. 34797 PEsona_1
Serie 1T; nel primo contratto preliminare è parte promissaria acquirente (C.f. PEsona_4 [...]
), il prezzo di vendita è stabilito in euro 165.000 ed il termine per la stipula DE C.F._4 definitivo è fissato al 31/12/2022, mentre nel secondo atto, intervenuto sempre con , il PEsona_4 termine per la stipula DE definitivo viene prorogato al 31 dicembre 2025 e viene concordata una riduzione DE prezzo: da euro 165.000,00 ad euro 90.000,00.
Sulla base di tali premesse in fatto hanno chiesto dichiararsi la risoluzione DE contratto di permuta DE 19.01.2017, come modificato dalla scrittura privata DE 31.07.2018 per grave inadempimento DE convenuto e DEla convenuta con dichiarazione di inefficacia ex Controparte_1 Parte_1 tunc DEla procura a vendere DE 27/09/2017 e conseguente cancellazione coattiva DEla trascrizione dei preliminari, articolando ulteriori subordinate tese ad ottenere la cancellazione DEla trascrizione dei preliminari , come da conclusioni che si sono in epigrafe riportate.
Costituitisi tempestivamente i convenuti hanno svolto le eccezioni e difese che sono riassunte nelle conclusioni rassegnate ed in epigrafe trascritte, insistendo per il rigetto DEle domande.
Hanno infatti eccepito la litispendenza , ed in ogni caso la infondatezza DEla domanda di risoluzione in quanto l'originario atto di permuta di cui alla scrittura DE 2017 sarebbe stato novato con la scrittura privata DE luglio 2018 che la integrava e modificava sostanzialmente e rispetto alla quale la parte inadempiente sono i medesimi e . Hanno poi escluso che la revoca DEla CP_3 CP_2 procura speciale possa avere un effetto ex tunc e ,quanto all'obbligo di rendiconto, nel caso di specie non vi è stata alcuna conclusione DEl'incarico in quanto l'alienazione DEl'immobile (attività per cui era stata conferita procura) non è avvenuta per sopravvenuta revoca DEla procura da parte dei mandanti, né questi ultimi hanno mai prima d'ora richiesto la rendicontazione DEl'attività svolta.
8 Emesso decreto ex art.171 bis c.p.c., sono state depositate le memorie integrative ed all'udienza DE
16.10.2025 le parti si sono riportate ai rispettivi scritti. Con ordinanza riservata DE 20.10.2025 non sono state ammesse le prove richieste dagli attori e la causa è stata rinviata per la discussione orale all'udienza DE 13.11.2025.
Ivi è stata disposta la riunione con quella recante n. 9373/2021 , nelle more assegnata a questo giudice per persistente vacanza DE ruolo sul quale era pendente, e quindi entrambe le cause riunite sono state trattenute in decisione sulle conclusioni come in epigrafe trascritte ed all'esito di discussione orale.
3. Eccezione di litispendenza
Preliminarmente deve rilevarsi in ordine alla eccepita litispendenza, quanto meno parziale, ad opera DEla parte convenuta nel giudizio successivamente introdotto ( n.rg 20039/2025), che la pendenza di identici giudizi innanzi al medesimo ufficio dà luogo alla riunione ex art.273 c.p.c., non configurandosi la litispendenza, che presuppone la pendenza DEle cause identiche presso uffici giudiziari diversi .
Invero, come pacifico nella giurisprudenza di legittimità (v. Cassazione, Sentenza n. 24529 DE
05/10/2018) le decadenze processuali verificatesi nel giudizio di primo grado non possono essere aggirate dalla parte che vi sia incorsa mediante l'introduzione di un secondo giudizio identico al primo e a questo riunito, in quanto la riunione di cause identiche non realizza una vera e propria fusione dei procedimenti, tale da determinarne il concorso nella definizione DEl'effettivo "thema decidendum et probandum", restando anzi intatta l'autonomia di ciascuna causa. Ne consegue che, in tale evenienza, il giudice - in osservanza DE principio DE "ne bis in idem" e allo scopo di non favorire l'abuso DElo strumento processuale e di non ledere il diritto di difesa DEla parte in cui favore sono maturate le preclusioni - deve trattare soltanto la causa iniziata per prima, decidendo in base ai fatti tempestivamente allegati e al materiale istruttorio in essa raccolto, salva l'eventualità che, non potendo tale causa condurre ad una pronuncia sul merito, venga meno l'impedimento alla trattazione DEla causa successivamente instaurata. (Cass. Sez. 3, 05/10/2018, n. 24529). In caso di contemporanea pendenza di due giudizi, come affermato dalla Corte di cassazione (sentenza n. 5894 DE 2006) il parallelismo con l'istituto DEla litispendenza impone che, in relazione a riti processuali imperniati sulle preclusioni, la verificazione di una preclusione (di rito o di merito) nel primo processo determini l'effetto di impedire che nel secondo processo la preclusione possa essere superata.
In simili casi, l'inammissibilità, per tardività, di un'eccezione non consente la riproposizione DEla medesima difesa, sia pure in via di azione, in un secondo giudizio, successivamente riunito al primo in quanto, ove fosse consentito rimediare alla tardività “rimettendo la palla in gioco” per mezzo di una nuova citazione, non solo risulterebbe agevolmente, anzi banalmente, elusa la decadenza, avente
9 funzione di ordine pubblico processuale, ma resterebbe anche sensibilmente minato il diritto di difesa DEla controparte che, diligentemente attenutasi al rispetto DEle decadenze processuali e impostata la propria strategia tenendo conto DEl'avversa difesa, subirebbe l'abuso DEl'aggiramento DEla preclusione (in tal senso, v. Cass., ordinanza n. 22342 DE 06/09/2019).
Nel caso di specie, tuttavia, con il secondo giudizio , sicuramente connesso al primo soggettivamente e oggettivamente, è stata introdotta domanda di risoluzione per inadempimento che Parte_2
non avevano proposto nel primo giudizio, ove in via riconvenzionale era stato chiesto solo il
[...] risarcimento DE danno per la mancata ultimazione dei lavori e mancata esecuzione a regola d'arte.
La circostanza nuova che viene posta a sostegno DEla nuova domanda, per la quale si richiama in ogni caso l'inadempimento già contestato al nel primo giudizio, è l'inadempimento costituito CP_1 dalla conclusione dei preliminari e dalla relativa trascrizione senza rendere il conto DEla gestione in violazione DElo specifico obbligo indicato nella procura speciale.
E quindi non si è propriamente in presenza di una identità di cause e di domande il cui esame è radicalmente e DE tutto impedito dal principio DE ne bis in idem..
4. La qualificazione DE contratto inter partes stipulato in data 19.1.2017
In data 19.1.2017 viene stipulata una scrittura con la quale i coniugi , Parte_3 proprietari di un rustico sito in Roma località Santa Teresa , vicolo di Forma TA snc si impegnano a trasferire in favore di una porzione DE fabbricato, previo frazionamento a cura Controparte_1 DE in cambio DEla realizzazione di un appartamento nella rimanente frazione, la cui CP_1 proprietà resta quindi in capo ai due coniugi.
Nelle premesse DEl'atto infatti si legge: che la parte promissaria acquirente [il ]proponeva CP_1 di permutare la porzione immobiliare già di proprietà DEla parte promittente venditrice , con una porzione immobiliare da realizzare in seguito al frazionamento DEl'immobile appresso descritto .
Il concetto, espresso in termini assai poco perspicui , tende appunto a descrivere più che una permuta tra un bene esistente ( il rustico, rectius una parte di esso ) ed un bene futuro ( l'unità abitativa da realizzare ) un contratto d'appalto, ove la corresponsione DE prezzo è individuata nel trasferimento all'appaltatore , che si obbliga a trasformare il rustico in due unità abitative , di una DEle due unità di proprietà DEla promittente venditrice.
La permuta tra l'appartamento che avrebbe consegnato ai coniugi una volta ultimati i lavori CP_1
e l'altra frazione DElo stesso cespite, non è configurabile, poiché l'intero compendio immobiliare è sempre rimasto nella proprietà di , atteso che si trattava di completare un Parte_3
10 fabbricato già esistente sia pure allo stato di rustico (vedi art. 1552 c.c.: la permuta è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento di proprietà) .
Giova poi rammentare anche la giurisprudenza DEla Suprema Corte in tema di permuta , la quale afferma che il contratto avente ad oggetto il trasferimento DEla proprietà di un'area in cambio di un fabbricato o di alcune sue parti da costruire sull'area stessa, a cura e con mezzi DE cessionario, integra il contratto di permuta di un bene esistente con un bene futuro se il sinallagma negoziale sia consistito nel trasferimento reciproco, con effetto immediato sulla proprietà DEl'area e differito DEla cosa futura, e l'assunzione DEl'obbligo di erigere l'edificio sia restata su di un piano accessorio e strumentale, verificandosi l'appalto ove, al contrario, la costruzione DE fabbricato assuma rilievo centrale all'interno DEla convenzione negoziale, e la cessione DEl'area costituisca soltanto lo strumento prodromico onde conseguire tale, primario obbiettivo ( vedi fra le tante Cass. Sez. 2,
31/05/2016 n.11234).
Ebbene nel caso in esame il contratto, sebbene le parti nella scrittura facciano riferimento alla permuta, non è riconducibile a tale tipo contrattuale, sia per quanto già detto richiamando l'art. 1552
c.c. , sia in quanto l'obbligazione di ultimazione DEla abitazione dei coniugi Parte_3
( come detto l'intero immobile era nello stato di rustico ) trova il suo corrispettivo -nella forma atipica
"do ut facias"- , nel trasferimento - una volta eseguito il restringimento di ipoteca- DEl'altra frazione di immobile in favore DE ( a tale scopo è diretta poi la previsione DEla procura speciale a CP_1 vendere -art.1 DEla scrittura). Significativa DEla riconducibilità all'appalto è anche la menzione all'art.3 DE contratto di un capitolato lavori presentato da parte promissaria acquirente , prevedendosi che eventuali migliorie a tale capitolato richieste dai coniugi Controparte_6 sarebbero state a carico di questi ultimi.
4 . La scrittura di modifica ed integrazione DE 31.7.2018
In data 31.7.2018 viene sottoscritta una scrittura privata che, come espressamente indicato all'art.1 DEla stessa , integra e modifica il precedente accordo contrattuale.
Con essa i coniugi prendono atto che in esecuzione DEla scrittura privata CP_3 CP_2
17.1.2017 il ha provveduto a proprie spese al frazionamento, ha dato incarico dalla società il CP_1 di effettuare i lavori che, si precisa, sono tutt'ora in corso, e ad immettere i coniugi Parte_1 nel possesso DEl'immobile DEl'appartamento individuato dall'int 2 .
Quindi con detta scrittura si dà atto che i coniugi hanno contestato alcuni Parte_2 lavori e si indicano tutti i vizi denunciati dagli stessi (vedi art.3 da 1 a 9). Al successivo art.4 il CP_1 quale amministratore unico DEla società ( che esegue i lavori su incarico DE da Parte_1 CP_1
11 atto che avrebbe provveduto sotto la direzione dei lavori DEl'Arch. (tecnico scelto dai PE_2 signori e ) ad impermeabilizzare correttamente il tetto DEle unità immobiliari CP_2 CP_3 create in maniera da evitare l'ingresso DEl'acqua piovana entro e non oltre il 15.09.2018 (salvo ritardi dovuti alle avverse condizioni atmosferiche) , mentre avrebbe ultimato i lavori , rimuovendo quindi gli ulteriori vizi , solo dopo il restringimento DEl'ipoteca procurato dai coniugi Parte_2
. All'art. 5, infatti , le parti stabiliscono che e si impegnano ,entro e
[...] CP_2 CP_3 non oltre il 30 novembre 2018, a provvedere al restringimento DEl'ipoteca concessa in favore di
Banca Unicredit gravante sull'unità immobiliare promessa in vendita in modo da liberare la porzione spettante al e sempre in tale scrittura il si impegna ad eseguire a cura e spese DEla CP_1 CP_1 società i lavori che la Banca Unicredit dovesse ritenere necessari per il restringimento Parte_1 DEl'ipoteca. I coniugi si obbligano, altresì, a permettere la vendita DEla unità immobiliare sub int. 3 spettante al lasciandone il potere esclusivo ed irrevocabile in capo alla , potere CP_1 Parte_1 conferito mediante procura notaio in data 27.9.2017 . Si precisa ancora che PEsona_3
e si obbligano a consegnare il prezzo ricavato dalla vendita al a CP_3 CP_2 CP_1 titolo di pagamento di tutte le spese sopportate dallo stesso e dalla società ai fini Parte_1 DEl'adempimento degli obblighi loro spettanti, spese che con la presente scrittura si intendono accettate e approvate dai signori e . CP_3 CP_2
Infine all'art.6 DEla scrittura si prevede che in ipotesi di mancato restringimento DEla ipoteca ( si tratta di ipoteca volontaria in favore di Unicredit iscritta per euro 240.000,00 a garanzia di mutuo di euro 160.000,00 -doc.4 convenuti ) entro il termine stabilito, di conferimento a terzi DE potere di vendita DEl'immobile int 1 o ancora di vendita effettuata personalmente o di mancato corresponsione DEle somme DEla vendita realizzata , e dovranno risarcire al e alla CP_3 CP_2 CP_1 le spese sopportate per frazionamento e ristrutturazione quantificate in euro Parte_1
165.000,00.
Ebbene questa scrittura ha avuto , quindi, la funzione di cristallizzare le contestazioni che CP_3
e avanzavano riguardo ai lavori eseguiti , individuando quali sarebbero stati i residui CP_2 obblighi a carico DEl'appaltatore e dei committenti e determinandone la relativa tempistica. La stessa ha natura sostanzialmente ricognitiva di quanto effettuato in esecuzione DE contratto DE 2017 ed al contempo subordina la ultimazione DEle opere a cura DEla società esecutrice dei lavori al restringimento DEla ipoteca ( il signor nella qualità si obbliga , solo e soltanto dopo che i CP_1 signori e avranno adempiuto l'obbligo previsto al successivo art.5 , ad CP_3 CP_2 eliminare i vizi di cui all'art.3 dal punto 2 al successivo punto 8 […] ) .
12 L'atto in esame ha natura transattiva. Ed infatti ai fini DEla esistenza DEla transazione non è necessario che, nell'atto che la consacra, le parti enuncino le rispettive tesi contrapposte, né che DEle reciproche concessioni sia fatta una precisa e dettagliata indicazione, essendo, invece, sufficiente che il complesso dei diritti abdicati dall'uno o dall'altro contraente possa desumersi sinteticamente, sebbene con certezza e per via logica di consequenzialità, dal nuovo regolamento degli interessi(Cass.
n. 18616 DE 21/09/2005). E quindi deve ritenersi riconducibile alla fattispecie di cui all'art.1965 c.c. la scrittura in oggetto chiaramente tesa ad evitare l'insorgenda lite.
Ebbene l'atto transattivo in oggetto mira a prevenire , come emerge chiaramente dalle premesse DEl'atto, la controversia inerente la responsabilità DE e DEla società per eventuali CP_1 Parte_1 vizi DEle opere ed al contempo ad imporre un termine stringente alla obbligazione di liberazione DEl'interno 1 dalla ipoteca, mediante restringimento DEla stessa , gravame che ostacolava la vendita e dunque impediva al di rientrare dalle spese sostenute per frazionamento e ristrutturazione CP_1 al contempo assicurandosi un guadagno . Il vincolo contrattuale relativo a detto obbligo viene rafforzato con la previsione DEla penale e diviene centrale, tant'è che il si impegna ad CP_1 ultimare lavori solo se sarà adempiuto a detto obbligo.
Sul carattere novativo DEla transazione sostenuto dalla difesa DE deve osservarsi che per CP_1 aversi transazione novativa, è necessario che l'accordo raggiunto dalle parti disciplini per intero il nuovo rapporto negoziale, ricorrendo altrimenti una novazione conservativa, perché la novazione oggettiva si configura come un contratto estintivo e costitutivo di obbligazioni, caratterizzato dalla volontà di far sorgere un diverso rapporto obbligatorio in sostituzione di quello precedente, con nuove ed autonome situazioni giuridiche. Di tale contratto sono elementi essenziali, oltre ai soggetti
e alla causa, l'"animus novandi", consistente nella inequivoca, comune intenzione di entrambe le parti di estinguere l'originaria obbligazione, sostituendola con una nuova, e l'"aliquid novi", inteso come mutamento sostanziale DEl'oggetto DEla prestazione o DE titolo DE rapporto. (Cass. Sez. 1,
13/03/2019, n. 7194). Ora tale novità DEle obbligazioni assunte non può dirsi presente nella fattispecie in esame restando sostanzialmente invariate l'oggetto DEle rispettive obbligazioni e la causa DE rapporto così come dianzi riqualificata .
5. La domanda proposta dal in proprio e nella qualità di AU DEla CP_1 Controparte_7
, anche quale legale rappresentante DEla società , ha introdotto il primo
[...] Parte_1 giudizio chiedendo la condanna di e al pagamento DEla somma Controparte_3 Controparte_2
13 di euro 165.000,00 per non avere adempiuto all'obbligo di procedere al restringimento DEl'ipoteca , assunto con la scrittura integrativa .
Come si è detto, con detta scrittura le parti hanno inteso risolvere una serie di contestazioni sollevate dai coniugi inerenti i lavori. Nella scrittura ,tuttavia, si subordina l'obbligo di Parte_2 procedere al restringimento DEla ipoteca alla sola impermeabilizzazione DE tetto ad opera DEla impresa PE DE IN , che la relazione DE 15.1.2019 DEl'arch. dà per correttamente eseguita dopo prove di allagamento ( vedi doc. 3 parte attrice). Sino alla data DEla introduzione DE giudizio da parte DE CP_1 non constano doglianze o denunce relative alla esecuzione non a regola d'arte DEla impermeabilizzazione e nel costituirsi in giudizio si limitano a produrre la relazione in data 24.2.2018 Parte_2
PE DEl'arch. che descrive la situazione dei luoghi, ma che è antecedente alla scrittura integrativa DE
31.7.2018 , con la quale le parti raggiungevano l'accordo transattivo nei termini che si sono dianzi espressi.
Superflue quindi le prove testimoniali e la CTU richieste poiché il non contesta che vi fossero una CP_1 serie di problematiche ancora da risolvere e lavorazioni da ultimare ( vedi art.3 DEla scrittura da 2 a 9) , ma eccepisce che una volta proceduto alla impermeabilizzazione spettava ai coniugi Parte_2
, secondo gli impegni presi , provvedere al restringimento DEl'ipoteca cosa che non è stata fatta
[...]
( inadimplenti non est adimplendum ). Mai, DE resto, in tutto il consistente lasso di tempo intercorso, i proprietari hanno comunicato al che vi fossero opere da realizzare per ottenere il restringimento CP_1 DEl'ipoteca , né vi è alcuna prova documentale che comprovi una qualche interlocuzione con la banca al fine di provvedere al restringimento DEl'iscrizione ipotecaria.
E quindi sussiste l'inadempimento dei coniugi idoneo a giustificare il Parte_2 pagamento DEl'importo indicato nella scrittura a titolo di risarcimento dei danni e che quantificherebbe secondo quanto indicato nella scrittura “le spese affrontate per il frazionamento e la ristrutturazione”.
La clausola contrattuale qui in esame, di cui all'art.6 DEla scrittura 31.7.2018, è da ricondurre alla previsione di cui all'art.1382 c.c. integrando una liquidazione forfettaria DE danno conseguente all'inadempimento all'obbligo di restringimento DEla iscrizione ipotecaria, inadempimento che comporta per il e per la società l'impossibilità di vendere la frazione DEl'immobile che costituiva CP_1 Parte_1 remunerazione per l'opera di frazionamento e ristrutturazione eseguita.
La richiesta di applicazione di una clausola penale contrattualmente prevista per il caso di inadempimento
è, si precisa, domanda indipendente dalla domanda di risoluzione per inadempimento, potendo trovare
14 applicazione tanto in ipotesi di domanda di risoluzione DE contratto quanto in quella in cui venga proposta domanda di esecuzione coatta DElo stesso (Cass. Sez. 2, 24/04/2008, n. 10741).
Sul punto giova tuttavia ricordare che al giudice è attribuito il potere di riduzione ex officio DEla penale ad equità, (art. 1384 c.c.) e ciò a tutela DEl'interesse generale DEl'ordinamento, risultando l'esercizio di tale potere subordinato alla circostanza che le circostanze rilevanti per la valutazione DEl'eccessività DEla penale, risultino "ex actis", ossia dal materiale probatorio legittimamente acquisito al processo, senza che il giudice possa ricercarlo d'ufficio. (cfr Cass. Sez. 2, 19/12/2019, n. 34021)
Orbene avuto riguardo alla fattispecie in esame la clausola penale quantifica il risarcimento parametrandolo al cosiddetto interesse positivo, ossia l'utilità che il concedente avrebbe tratto dalla fisiologica esecuzione DE contratto. Ciò emerge dal presumibile valore DEle singole unità abitative realizzate (come detto il corrispettivo DEla ristrutturazione e completamento DEl'unità abitativa dei coniugi era qui rappresentato dal prezzo DEl'immobile che il avrebbe Parte_2 CP_1 incassato vendendo l'altro appartamento ottenuto dal frazionamento), valore che, come emerge ex actis ,
a tutto voler concedere, corrisponderebbe, nel massimo, al valore indicato nella penale. Ed infatti dall'immobile sono state ricavate due unità abitative di circa 65 mq commerciali, ciascuna, oltre area PE NA , site in borgata Finocchio ( vedi relazione arch. , il quale nel 2018 , data in cui avrebbe dovuto avere esecuzione il contratto , stima il cespite in euro2000/mq ) , valore che DE resto trova conferma nel prezzo indicato nel primo preliminare stipulato nel 2020, che risulta pari ad euro 165.000,00 ( la riduzione DE prezzo nel successivo preliminare DE 2022 ad euro 90.000,00 viene giustificata nelle premesse DEl'atto in quanto la parte promittente venditrice ad oggi non è ancora riuscita ad estinguere prima DEl'atto definitivo di compravendita mediante utilizzo di provvista propria il mutuo gravante su quanto in oggetto -mutuo residuo che a quella data è pari ad euro 118.000,00 ).
Ora la possibilità di parametrare la penale al c.d. interesse positivo è ammessa dalla giurisprudenza (vedi
Cass. 26518/2024) , ma resta fermo il potere DE giudice di procedere d'ufficio alla riduzione DEla medesima ricorrendone i presupposti.
E va precisato, altresì, che il principio DEla riducibilità DEla penale eccessiva, avendo carattere generale, è applicabile in tutti i contratti nei quali sia inserita la suddetta clausola e, quindi, anche quando si tratta di un contratto di transazione;
ne' a tale operatività osta il disposto DEl'art. 1970 cod. civ. - che esclude l'impugnabilità DEla transazione per causa di lesione - trattandosi di norma eccezionale non suscettibile di estensione analogica e non essendo assimilabili la fattispecie DEla lesione ultra dimidium e quella DEl'eccessività DEla penale. (Cass. Sez. 3, 06/02/1987, n. 1209 ed in senso conforme
Cass. 9504 /2010 ).
15 Nel caso in esame, avuto riguardo alla vicenda contrattuale nel suo complesso ,questa forfettaria valutazione DEle spese affrontate per frazionamento e ristrutturazione risulta indubbiamente eccessiva, soprattutto se si considera che in ogni caso i lavori presso l'abitazione destinata ai coniugi
[...]
non sono mai stati DE tutto ultimati , essendo rimasti, pacificamente, ineseguiti i lavori di Parte_2 cui ai nn. da 2 a 9 DEl'art.3 DEla scrittura DE 31.7.2018.
Se è pur vero che l'esecuzione di tali lavori era subordinata al restringimento DEl'ipoteca , tuttavia la funzione DEla clausola penale, che è quella di risarcimento forfettario di un danno presunto, oltre che di rafforzamento DE vincolo contrattuale , stabilendo preventivamente la prestazione cui è tenuto uno dei contraenti qualora si renda inadempiente, viene ad essere manifestamente eccessiva avuto riguardo al valore presumibile DE bene ed al prezzo che, nella migliore DEle ipotesi, la parte avrebbe potuto ricavarne
, sicché la forfetizzazione DEle spese affrontate per frazionamento e ristrutturazione è manifestamente eccessiva e va ricondotta ad equità , con una riduzione DE 30% DEl'importo richiesto.
Sull'importo di euro 115.000,00 sono dovuti interessi legali nella misura indicata dall'art. 1284 co.4 c.p.c. dalla domanda al saldo.

6. La domanda riconvenzionale di risarcimento DE danno proposta da e CP_3 CP_2
PE quanto si è già sin qui osservato la domanda riconvenzionale proposta nel primo giudizio da CP_3
e tesa ad accertare l'inadempimento colpevole ed imputabile al per non aver CP_2 CP_1
eseguito a regolare d'arte i lavori di ristrutturazione e completamento concordati ed al risarcimento dei danni subiti , non può trovare accoglimento. La mancata esecuzione dei lavori (rifacimenti a regola d'arte ed ultimazione DEle opere art.3 punti da 2 a 9 ) trova giustificazione nell'inadempimento degli stessi e all'obbligo di liberazione DEla iscrizione ipotecaria, secondo la previsione CP_3 CP_2 DEl'atto transattivo che di fatto esonerava il dall'obbligo di procedere alla ultimazione DEle opere CP_1
a regola d'arte ove non vi fosse stato la liberazione DE cespite dall'ipoteca.

7.La domanda proposta da e di risoluzione DE contratto DE 19.1.2017 integrato CP_3 CP_2
e modificato con la scrittura DE 31.7.2018
Con citazione notificata in data 17.4.2025, e hanno Controparte_3 Controparte_2 convenuto in giudizio e chiedendo la risoluzione DE Controparte_1 Parte_1 CP_8 contratto di permuta DE 19.01.2017, come modificato dalla scrittura privata DE 31.07.2018 per grave inadempimento DE convenuto e DEla convenuta con dichiarazione di Controparte_1 Parte_1 inefficacia ex tunc DEla procura a vendere DE 27/09/2017 e conseguente cancellazione coattiva DEla trascrizione dei preliminari .
16 A sostegno DEla domanda di risoluzione hanno allegato, le medesime circostanze già prospettate nel giudizio introdotto nel 2021 dal e su questo, quindi, valga quanto già detto circa la fondatezza CP_1 DEla eccezione inadempienti non est adimplendum sollevata dal alla stregua DE tenore DEla CP_1 scrittura privata DE luglio 2018. Circostanze a sostegno DEle quali hanno peraltro reiterato sostanzialmente le medesime prove già articolate nel primo giudizio , producendo ulteriore documentazione per lo più fotografica, ma si è già ricordato che il principio DE ne bis in idem deve guidare il giudice in ipotesi di riunione ex art.273 c.p.c.; in ogni caso , pertanto, la valutazione DE lamentato inadempimento riguardante l'esecuzione dei lavori non poteva che essere effettuata alla stregua DE materiale probatorio già acquisito nel primo giudizio.
Hanno tuttavia allegato a fondamento DEla domanda di risoluzione anche quale fatto sopravvenuto (
”altro profilo di inadempimento” vedi citazione DE 2025 a pag.4 ) la circostanza che senza rendere il conto DEla gestione , in forza DEla procura a vendere con obbligo di rendiconto , rilasciata in data
27.9.2017 in favore DEla , siano stati stipulati e trascritti relativamente all'immobile int. 1 due Parte_1 preliminari : il primo è un contratto preliminare DE 27.2.2020, Repertorio n. 88.111 Raccolta n. 40.719,
e il secondo è un atto modificativo DE 3.11.2022, Notaio Dott. , Repertorio n. 92.007 PEsona_1
Raccolta n. 43.892, entrambi stipulati dal quale legale rappresentante de e procuratore CP_1 Parte_1 speciale dei coniugi in favore di ( vedi doc. 8 e 9) . Parte_3 PEsona_4
Tale dedotto inadempimento è stato contestato alla controparte in proprio e quale Controparte_1
legale rappresentante DEla “ , e per conoscenza a , promissario acquirente, Parte_1 PEsona_4 significando la risoluzione DE contratto DE 19/01/2017 come modificato ed integrato dalla scrittura privata DE 31/07/2018, e la revoca DEla procura speciale a vendere ed, infine, il recesso dai contratti preliminari di compravendita (cfr. all.

6 - Diffida DE 25/05/2023)”. Non giungendo alcun riscontro, gli attori , in mancanza “DE consenso DEla controparte Sig. , necessario per chiedere la PEsona_4 cancellazione DEla trascrizione dei contratti preliminari di compravendita sull'immobile di loro proprietà” hanno ritenuto di dover agire in giudizio “affinché la cancellazione sia disposta e sia contestualmente dichiarata la risoluzione DE contratto di permuta DE 19.01.2017, per come integrato dalla successiva scrittura DE 31.07.2018”.
Le domande, principale e subordinate, proposte dagli attori con il secondo giudizio sono dunque tutte tese allo scioglimento DE vincolo contrattuale relativo alla c.d. PEmuta intervenuta con il allo CP_1 scopo di determinare il venir meno DE vincolo contrattuale assunto nei confronti DE con i PE_4 PE_1 preliminari e quindi ottenere la relativa cancellazione DEla trascrizione, esse sono palesemente infondate per le ragioni che seguono.
17 La domanda proposta in via principale di risoluzione DE contratto di permuta DE 19.01.2017, come modificato ed integrato dalla scrittura privata DE 31.07.2018 si fonda sul preteso grave inadempimento DE convenuto e DEla convenuta “ ” per CP_1 Controparte_5 violazione DEl'obbligo di rendiconto.
Ebbene il primo preliminare risulta stipulato nel 2020 ed il secondo nel 2022 , in forza di procura pienamente valida ed efficace posto che la revoca è intervenuta nel 2023 e non può darsi inefficacia ex tunc DEla revoca DEla procura , come preteso dagli attori. L'obbligo di rendiconto sorge quando il mandato è eseguito (vedi Cass. 1985n.4480) e neppure risulta mai richiesto il conto DEla gestione. Che tale omissione possa integrare grave inadempimento al fine DEla risoluzione DE contratto c.d. di permuta pare da escludere, atteso che in esso era addirittura previsto il rilascio di procura a vendere con esonero da rendiconto ( vedi art. 3 contratto 19.1.2017) . E nell'accordo integrativo DE 2018 si fa menzione DEl'intervenuto rilascio di procura irrevocabile a vendere in favore DEla con obbligo di Parte_1
e di lasciare il potere esclusivo ed irrevocabile di vendita in capo e detta società CP_3 CP_2
(vedi art.5 scrittura 31.7.2018).
Giova ricordare che la legittima (dal punto di vista civilistico) previsione in sede di contratto preliminare DE rilascio di una procura irrevocabile a vendere, secondo sistema diffuso nella pratica degli affari , è diretto a soddisfare l'interesse DEl'acquirente che abbia concluso il contratto preliminare per fini speculativi e miri a "rivendere" il bene evitando il doppio trasferimento e la connessa duplicazione degli oneri tributari (vedi Cass. 2023 /24983).
Ad ogni modo poi l'iniziativa giudiziaria intrapresa tende qui inammissibilmente ed infondatamente a porre nel nulla l'attività negoziale posta in essere in forza DEla procura, mentre invece la violazione DEl'obbligo di rendiconto comporta solo una responsabilità per inadempimento DE mandatario ( inadempimento DE rapporto gestorio). Di qui, senza necessità di ulteriori approfondimenti, la totale infondatezza DEle domande tutte proposte dagli attori.
Si rileva , poi , che la subordinata formulata sub c)- con la quale si chiede accertare e dichiarare
l'intervenuto recesso da parte degli attori dal contratto preliminare […] per l'effetto, disporne la cancellazione coattiva DEla relativa trascrizione sull'immobile presso la Conservatoria dei registri immobiliari- (recesso a fondamento DE quale si allegano peraltro circostanze non opponibili al terzo che ha contrattato con il rappresentante) non potrebbe che essere proposta nei confronti DE promissario acquirente che non è parte in causa, si rileva pertanto il difetto di legitimatio ad causam degli PEsona_4 odierni convenuti, con conseguente inammissibilità DEla domanda.
18 Ciò posto le domande proposte da e vanno tutte disattese. Controparte_3 Controparte_2
Non ricorrono le condizioni per la condanna ex art.96 c.p.c. degli stessi , in quanto questa presuppone, sotto il profilo soggettivo, una concreta presenza di malafede o colpa grave DEla parte soccombente, perché agire in giudizio per far valere una pretesa non è di per sé condotta rimproverabile, anche se questa si riveli infondata .
Le spese seguono la soccombenza prevalente dei predetti e si liquidano in dispositivo sula base DE decisum .



P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) accoglie in parte la domanda proposta da in proprio e quale legale rappresentante Controparte_1
CP_ DEla . e condanna e al pagamento in favore CP_9 Controparte_3 Controparte_2 DE primo ,anche nella qualità di cui sopra , DEl'importo di euro 115.000,00 , oltre interessi legali nella misura indicata dall'art. 1284 co.4 c.p.c. dal deposito DE ricorso (30.1.2021) al saldo;

2) Rigetta la domanda riconvenzionale proposta da e nel Controparte_3 Controparte_2 giudizio portante recante n.9373/2021 nonché quelle sub a) b) c ) proposte in via principale e subordinata con la citazione notificata in data 17.4.2025 e dichiara inammissibile quella proposta in via di ulteriore subordine sub c) tesa alla dichiarazione di intervenuto recesso dal contratto preliminare DE 27.2.2022 e dal conseguente atto modificativo DE 3.11.2022;
3) condanna e in solido al pagamento in favore di Controparte_3 Controparte_2 CP_1
in proprio e nella qualità di legale rappresentante DEla , DEle spese di lite
[...] Parte_1 liquidate in euro 14.103,00 per compensi ed euro 379,50 per spese oltre iva, cpa e spese generali al
15%.
Roma, 3.12.2025 Il Giudice
dott.ssa Raffaella Tronci
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