REPUBBLICA ITALIANA
TRIBUNALE DI ROMA
SEZIONE V CIVILE
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
In persona del Giudice Unico
Dr. Luigi Cavallo
ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di 1° grado iscritta al N. 21490 del ruolo contenzioso generale dell'anno 2020, posta in deliberazione all'udienza del 7 maggio 2025, (con termini di legge alle parti per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica) e vertente
Tra
Sig. elettivamente domiciliato in Salerno, Via dei Parte_1
Principati 57, presso lo Studio dell'Avv. Alessandro Sada, che lo rappresenta e difende per procura in atti
ATTORE
E
in persona Controparte_1
dell'Amministratore pro tempore, Dott. Controparte_2
elettivamente domiciliato in Albano Laziale, Via Tullio Valeri 27, presso lo Studio degli Avv.ti Candida Paolucci e Cristiana Anderlucci, che lo rappresentano e difendono per procura in atti
CONVENUTO Nonché
Sig. elettivamente domiciliato in Via dei Savorelli CP_3 CP_1
103, presso lo Studio dell' Avv. Alessandra Messina, che lo rappresenta e difende per procura in atti
INTERVENUTO
OGGETTO: Impugnativa delibera assembleare
CONCLUSIONI
All'udienza del 7 maggio 2025, le parti presenti concludevano riportandosi ai propri atti e alle proprie istanze.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato, il Sig. Parte_1
esponeva di essere proprietario di un'unità immobiliare sita in CP_1
e rilevava che l'assemblea condominiale del Controparte_1
3 marzo 2020 aveva assunto una serie di decisioni invalide;
in particolare, rilevava l'attore che il bilancio consuntivo 2018 era privo della nota sintetica esplicativa, non potendo considerarsi tale la relazione illustrativa allegata, non conforme ai requisiti previsti ex art.1130 bis;
inoltre, non risultavano riportate le rendite locatizie, gli oneri condominiali forfettariamente versati ogni anno dalla conduttrice dell'appartamento condominiale, nonché, fra l'altro, le spese di riscaldamento e il fondo cassa lavori straordinari.
Evidenziava altresì l'illegittimità della delibera di approvazione del bilancio 2018 per mancato rispetto, da parte dell'amministratore, del diritto di accesso agli atti, nonostante la propria richiesta di ricevere copia dei contratti riguardanti l'impianto ascensore, come anche a causa dell'ingiustificata appostazione, nel bilancio in oggetto, di un compenso per l'amministrazione di due mensilità a fronte di una mancata rendicontazione per il medesimo periodo.
Contestava, sul punto, il compenso riconosciuto allo CP_4
amministratore uscente, per euro 8.857,20, come anche una
[...]
serie di poste del bilancio riferite a spese comuni.
In riferimento all'avvenuta approvazione delle spese generali di cui alla Tabella B contestava, fra l'altro, quelle riguardanti la retribuzione del portiere, l'accantonamento TFR, la transazione con il sostituto portiere e quelle per imposte e tasse portiere, rilevandone la loro contrarietà, quanto alla ripartizione, al regolamento condominiale;
inoltre, gli importi riferiti agli affitti non corrispondevano a tutte le locazioni attive.
Contestava poi la correttezza della contabilizzazione e ripartizione dei consumi d'acqua, nonché il mancato inserimento, nel bilancio in questione, di voci invece obbligatorie.
Anche la delibera di approvazione del bilancio di previsione della gestione ordinaria 2020 risultava invalida in quanto non era stato redatto e approvato il consuntivo 2019, in violazione dell'art. 10 del
Regolamento e lo stesso presentava in ogni caso i medesimi vizi riscontrati in riferimento al consuntivo 2018.
Concludeva richiedendo la declaratoria di invalidità della delibera impugnata, nei punti indicati, con accertamento dell'ammontare effettivo delle quote condominiali dovute.
Si costituiva in giudizio il Controparte_1
che richiedeva l'assegnazione di un termine per l'esperimento
[...]
della procedura di mediazione obbligatoria ed eccepiva l'incompetenza per valore del Tribunale in favore del Giudice di Pace;
nel merito, contestava le censure formulate da parte attrice e concludeva richiedendo, previo accoglimento dell'avanzata eccezione di incompetenza, il rigetto delle richieste di controparte.
Con atto ex art. 105 c.p.c., interveniva in giudizio il Sig. CP_3
proprietario di unità immobiliari site nel Condominio di Via
Marmorata 169/171, che evidenziava la nullità della delibera impugnata, in data 3 marzo 2020, per violazione del Regolamento condominiale, per eccesso di potere in relazione alla non veridicità del debito condominiale per le spese di riscaldamento dell'appartamento concesso in locazione, nonché per il compenso dell'amministratore per il 2018 e per l'approvazione del consuntivo 2018, per omissione di dati.
Censurava altresì l'approvazione del bilancio preventivo per la gestione 2020, per violazione del Regolamento, e concludeva richiedendo dichiararsi la nullità della decisione contestata.
La causa veniva istruita con l'interrogatorio formale dell'attore e dell'intervenuto, oltre che con l'audizione di un teste;
disposta CTU descrittiva della correttezza, o meno, del bilancio consuntivo 2018 e di quello preventivo 2020, nelle note scritte depositate in data 13 dicembre 2023, parte convenuta dava atto che, in data 12 dicembre
2023, il aveva deliberato la revoca della delibera in data CP_1
3 marzo 2020, con cui era stato approvato il bilancio consuntivo 2018
e quello preventivo del 2020.
La causa veniva trattenuta in decisione all'udienza del 7 maggio 2025, con termini di legge alle parti per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Occorre in primo luogo evidenziare che con la domanda introduttiva del presente giudizio l'attore ha richiesto dichiararsi l'invalidità della delibera condominiale in data 3 marzo 2020, in riferimento all'avvenuta approvazione del rendiconto della gestione ordinaria
2018 e del bilancio di previsione della gestione 2020, oltre che dei relativi piani di riparto.
Anche parte intervenuta ha richiesto, nelle conclusioni formulate nel proprio atto ex art. 105 c.p.c., la declaratoria di nullità della medesima delibera in riferimento agli stessi punti indicati da parte attrice.
Ora, per come emergente dalla documentazione in atti, con delibera in data 12 dicembre 2023 l'assemblea approvava la revoca delle decisioni assunte in data 3 marzo 2020, oggetto della presente impugnazione, ed aventi ad oggetto l'approvazione del bilancio consuntivo 2018 e di quello preventivo 2020.
Come noto, la giurisprudenza della Suprema Corte ha chiarito che in tema di impugnazione delle delibere condominiali, ai sensi dell'art. 2377 c.c. - dettato in tema di società di capitali ma, per identità di
"ratio", applicabile anche in materia di condominio - la sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall'assemblea in conformità della legge, facendo venir meno la specifica situazione di contrasto fra le parti, determina la cessazione della materia del contendere. (C.C. 20071/17).
Nel caso di specie, la delibera impugnata in questa sede non deve ritenersi produttiva di ulteriori effetti, tenuto conto che la successiva delibera del 12 dicembre 2023 espressamente revocava le decisioni assunte in data 3 marzo 2020, riguardanti l'approvazione del consuntivo 2018 e del preventivo 2020, oggetto dell'impugnazione avanzata nella presente sede.
A ciò consegue che debba essere dichiarata cessata la materia del contendere, risultando le conclusioni raggiunte assorbenti ogni ulteriore profilo dedotto. In riferimento poi alla posizione dell'intervenuto, la detta parte, nelle note scritte depositate in data 16 maggio 2024, ha dato atto dell'intervenuta conciliazione della lite con il convenuto CP_1
e della rinuncia alla domanda di soccombenza e di condanna alle spese di lite dell'avversario, come anche a quella ex art. 96 c.p.c.
Anche il Condominio ha dato atto, nelle note depositate in data 16 maggio 2024, dell'accordo transattivo raggiunto con il Sig. CP_3
rimanendo in essere il giudizio solo con il Sig. Pt_1
A ciò consegue, tenuto conto delle dichiarazioni delle parti, che non debba provvedersi nella presente sede in ordine alle spese di lite fra l'intervenuto e il . CP_1
In ordine invece alle spese di lite fra parte attrice e il , da CP_1
liquidarsi secondo il principio della cd soccombenza virtuale, deve essere innanzi tutto evidenziato, in relazione alla formulata eccezione di incompetenza per valore del Tribunale, come da giurisprudenza della Suprema Corte, che la domanda di impugnazione di delibera assembleare introdotta dal singolo condomino, anche ai fini della stima del valore della causa, non può intendersi ristretta all'accertamento della validità del rapporto parziale che lega l'attore al e dunque al solo importo contestato, ma si estende CP_1
necessariamente alla validità dell'intera deliberazione e dunque all'intero ammontare della spesa, giacché l'effetto caducatorio dell'impugnata deliberazione dell'assemblea condominiale, derivante dalla sentenza con la quale ne viene dichiarata la nullità o l'annullamento, opera nei confronti di tutti i condomini, anche se non abbiano partecipato direttamente al giudizio promosso da uno o da alcuni di loro (C.C. 19250/21).
Nel caso di specie, per come chiarito, l'oggetto dell'impugnazione avanzata nella presente sede da parte attrice risulta essere in primo luogo la declaratoria di invalidità delle decisioni impugnate, e quindi dell'avvenuta approvazione del bilancio consuntivo 2018 e del preventivo 2020, così non dovendosi condividere le censure di incompetenza del convenuto, per come tempestivamente formulate, non limitandosi la controversia alla sola contestazione dell'importo a carico del in forza del piano di riparto. CP_1
Né, ugualmente, devono essere condivise le deduzioni del Convenuto in ordine alla concessione di un termine per l'espletamento del procedimento di mediazione, per come tempestivamente formulate, e ciò tenuto conto dell'avvenuto, rituale, invio dell'invito presso lo studio dell'amministratore, non apparendo rilevante, in quest'ottica, la dedotta chiusura dello studio o la prospettata impossibilità di convocazione dell'assemblea ai fini della relativa decisione.
Inoltre, ed in riferimento alle censure formulate da parte attrice nel merito, si deve evidenziare che con delibera in data 24 giugno 2022,
l'assemblea decideva di incaricare l'amministratore a sottoscrivere un contratto con terzi per eseguire la revisione contabile dei bilanci condominiali e riscaldamento delle annate 2018, 2019, 2020 e parte del 2021, procedendo successivamente nell'assemblea del 12 dicembre 2023, per come già evidenziato, a revocare le delibere impugnate in questa sede e riguardanti proprio l'approvazione del consuntivo 2018 e del preventivo 2020.
A ciò consegue come le spese di lite, liquidate come in dispositivo, debbano essere poste a carico del convenuto ed in favore di parte attrice.
Deve invece essere rigettata la formulata domanda ex art. 96 c.p.c., non ravvisandosi la sussistenza dei presupposti giustificativi la richiesta pronuncia, anche in relazione al necessario elemento soggettivo.

PQM


Il Tribunale di Roma, V Sezione Civile, definitivamente pronunciando, nel contraddittorio delle parti, così provvede;

I. Dichiara cessata la materia del contendere;

II. Condanna parte convenuta al pagamento delle spese di lite in favore di parte attrice, liquidate in complessivi euro
6.500,00, di cui euro 1.500,00 per la fase di studio, euro
1.000,00 per la fase introduttiva, euro 1.500,00 per la fase istruttoria ed euro 2.500,00 per la fase decisoria, oltre accessori come per legge;

III. Nulla per le spese fra il convenuto e parte intervenuta.
Così deciso in Roma il 10 novembre 2025
IL GIUDICE