N. R.G. 29944/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Sesta CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Daniele
D'Angelo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 29944/2025 promossa da:
(C. F. , in persona del legale Parte_1 P.IVA_1 rappresentante pro tempore, con il patrocinio dell'Avv. Ilan David Barda ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Roma, via Alfredo Casella 37, giusta procura in calce all'atto di citazione per convalida di sfratto
RICORRENTE contro
C.F. , in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 P.IVA_2
tempore, con il patrocinio dell'Avv. Lorenzo Cordi, dell'Avv. Alessandro Ciciarelli e dell'Avv. Mauro Miccoli ed elettivamente domiciliato presso lo studio del secondo sito in Roma, via Ludovico di Breme 102, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione
RESISTENTE
OGGETTO: intimazione di sfratto per morosità - locazione uso diverso dall'abitativo.
CONCLUSIONI: come da atti e verbali di causa.
In decisione all'udienza in data 12.12.2025, ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1

1. Conclusioni delle parti ed esposizione dei fatti
Con atto di citazione notificato il 23.05.2025 la ha intimato Parte_1 lo sfratto per morosità alla deducendo di averle concesso in Controparte_1
sublocazione l'immobile sito in Roma, Via Flaminia nn. 511/513/515 mediante contratto sottoscritto in data 01/07/2024 e registrato in data 28/08/2024 presso l'Agenzia delle Entrate - Ufficio Territoriale di Lucca al n. 003271 serie 3T e cod.
Identificativo n. B. La conduttrice non avrebbe versato i canoni NumeroDiPaten_1
delle mensilità da gennaio a maggio 2025 per un totale di € 60.600,09. Da qui la richiesta di convalida.
Si è costituita la con comparsa del 24.06.2025 nella quale ha Controparte_1
rassegnato le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione: in via preliminare: rigettare l'intimazione di sfratto per morosità e la domanda di convalida avanzate da in quanto infondate in fatto e in diritto per i Parte_1
motivi esposti in narrativa;
in via principale: accertare e dichiarare la nullità degli aumenti del canone di locazione imposti da e, per l'effetto, Parte_1 rideterminare il canone di locazione dell'immobile sito in Roma, Via Flaminia nn.
511/513/515, nell'importo di Euro 7.500,00 mensili oltre IVA, salvo adeguamenti
ISTAT, come originariamente pattuito;
in via riconvenzionale: accertare e dichiarare il diritto di alla restituzione delle somme indebitamente percepite Controparte_1 da e al risarcimento dei danni subiti, e per l'effetto Parte_1
condannare alla: restituzione dell'importo di Euro Parte_1
49.500,00 oltre IVA, a titolo di canoni illegittimamente percepiti e di deposito cauzionale eccedente, oltre interessi legali dalla data del singolo pagamento al saldo effettivo;
riemissione delle fatture relative ai mesi di febbraio, marzo, aprile e maggio
2025 nell'importo di Euro 7.500,00 oltre IVA (pari a Euro 9.150,00 per ciascun mese per un totale di Euro 36.600,00) e disporre la compensazione del pagamento delle stesse con le somme già corrisposte;
restituzione dell'importo di Euro 12.900,00 oltre interessi legali, pari al residuo della differenza tra quanto corrisposto e quanto compensato;
restituzione dell'importo di Euro 30.000,00, trattenuto quale differenza tra la riduzione del prezzo prevista nel Primo Contratto di Locazione e il canone
2 effettivo, oltre interessi legali;
rimborso dell'importo di Euro 20.000,00, per le spese anticipate dalla per interventi di manutenzione straordinaria e di CP_2 adeguamento strutturale, oltre interessi legali;
risarcimento dei danni patrimoniali subiti da inclusi danno emergente e lucro cessante, quantificati in Controparte_1
Euro 20.000,00, o nella maggiore o minore somma che risulterà di giustizia, oltre interessi legali dalla data del fatto al saldo effettivo”, con vittoria delle spese di lite.
Nel merito la deduce che, in realtà, il rapporto tra le parti era già Controparte_1 iniziato con una prima sublocazione sottoscritta il 01.09.2021 relativa allo stesso immobile. Il canone era fissato nella cifra molto più bassa di € 7.500,00 al mese ed erano previste una serie di agevolazioni iniziali proprio per supportare la CP_1
che aveva speso € 80.000,00 per adeguare l'immobile alle proprie esigenze
[...] commerciali. Nel giugno 2023 la ha ottenuto una convalida Parte_1
di sfratto così che detto primo accordo di sublocazione si è risolto. Allora è stato stipulato un nuovo contratto di sublocazione, stavolta con la società Controparte_3 la cui costituzione sarebbe stata imposta dalla per escludere Parte_1
ritenuto responsabile della precedente morosità. Anche tale rapporto, Parte_2 però, veniva congiuntamente risolto nel luglio 2024 con sottoscrizione dell'attuale contratto di sublocazione. La sostiene che la contratto azionato dalla Controparte_1 si applichi la L. 392/78 e, in particolare, l'art. 79. Tale Parte_1
indicazione viene effettuata dalla perché sostiene che tutti i contratti Controparte_1 di sublocazione siano tra loro avvinti da un vincolo di collegamento negoziale in quanto consistenti in un'unica operazione in frode alla legge e, in particolare, per aggirare il divieto di aumento del canone. In pratica la Parte_1 avrebbe utilizzato questi strumenti contrattuali per aumentare il canone di locazione dagli originari € 7.500,00 mensili agli attuali € 12.000,00 mensili.
All'udienza del 24.06.2025 è stato disposto il mutamento del rito ed è stato emesso ordine di rilascio dell'immobile.
Il 10.11.2025 la ha depositato memorie integrative nelle quali Parte_1 ha così concluso: “Voglia l'Ill.mo Giudice, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa: - Dichiarare risolto il contratto di sublocazione stipulato in data
01/07/2024 e registrato in data 28/08/2024 presso l'Agenzia delle Entrate - Ufficio
3 Territoriale di Lucca al n. 003271 serie 3T e cod. Identificativo n.
per grave inadempimento della subconduttrice con condanna NumeroDiCartaId_1 della stessa al pagamento di tutti i canoni di sublocazione, della penale pari ad €
7.200,00 + Iva e degli oneri accessori non corrisposti, oltre interessi moratori e al contestuale rilascio dell'immobile sito in Roma, Via Flaminia nn. 511/513/515. - In ogni caso dichiarare risolto il suddetto contratto di sublocazione in virtù della clausola risolutiva espressa indicata all'art.

5.3 del contratto di sublocazione con condanna della parte subconduttrice al pagamento di tutti i canoni di sublocazione, della penale pari ad € 7.200,00 + Iva e degli oneri accessori non corrisposti, oltre interessi moratori e al contestuale rilascio dell'immobile sito in Roma, Via Flaminia nn. 511/513/515. - Respingere tutte e domande riconvenzionale avversarie in quanto infondate in fatto e diritto oltre ad essere non provate. - Condannare parte convenuta ex art. 96 c.p.c. al pagamento della somma ritenuta di giustizia per aver questa resistito con mala fede e colpa grave. - Con vittoria di spese e compensi di giudizio oltre oneri accessori, liquidati nella misura massima prevista dalla legge”. La contesta la ricostruzione effettuata dalla Parte_1 Controparte_1 sostenendo che nessuna simulazione sarebbe mai stata attuata dalle parti e che, comunque, il contratto di sublocazione prevede una clausola risolutiva espressa proprio in caso di mancato pagamento del canone di sublocazione.
La ha depositato memorie integrative rassegnando le seguenti Controparte_1 conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa: - in via principale e nel merito: rigettare integralmente la domanda di risoluzione contrattuale e tutte le altre domande proposte da
[...] in quanto infondate in fatto e in diritto. - in via riconvenzionale: Parte_1
accertare e dichiarare il diritto di alla restituzione delle somme Controparte_1 indebitamente percepite da e al risarcimento dei danni Parte_1
subiti, e per l'effetto condannare alla: restituzione Parte_1 dell'importo di Euro 49.500,00 oltre IVA, a titolo di canoni illegittimamente percepiti
e di deposito cauzionale eccedente, oltre interessi legali dalla data del singolo pagamento al saldo effettivo;
riemissione delle fatture relative ai mesi di febbraio, marzo, aprile e maggio 2025 nell'importo di Euro 7.500,00 oltre IVA (pari a Euro
4 9.150,00 per ciascun mese per un totale di Euro 36.600,00) e disporre la compensazione del pagamento delle stesse con le somme già corrisposte;
restituzione dell'importo di Euro 12.900,00 oltre interessi legali, pari al residuo della differenza tra quanto corrisposto e quanto compensato;
restituzione dell'importo di Euro
30.000,00, trattenuto quale differenza tra la riduzione del prezzo prevista nel Primo
Contratto di Locazione e il canone effettivo, oltre interessi legali;
rimborso dell'importo di Euro 20.000,00, per le spese anticipate dalla per interventi di CP_2 manutenzione straordinaria e di adeguamento strutturale, oltre interessi legali;
risarcimento dei danni patrimoniali subiti da inclusi danno Controparte_1 emergente e lucro cessante, quantificati in Euro 20.000,00, o nella maggiore o minore somma che risulterà di giustizia, oltre interessi legali dalla data del fatto al saldo effettivo”. Con vittoria di spese di lite.
All'udienza del 12.12.2025 le parti hanno dato atto dell'avvenuta riconsegna dell'immobile il 03.12.2025.
La causa è stata decisa.


2. Nel merito
In primo luogo, deve rilevarsi come la ricorrente abbia dimostrato in giudizio il titolo fondante la pretesa creditoria fatta valere. In particolare, la ha Parte_1 allegato (cfr. allegato 3 alle memorie integrative) il contratto di sublocazione del
01.07.2024 registrato il 28.08.2024 il quale prevede il pagamento di un canone mensile di € 12.000,00 al mese oltre IVA. Come noto, in materia di responsabilità contrattuale, il paciscente che agisce per l'esatto adempimento ha solo l'onere di provare il fondamento del suo diritto mentre può semplicemente allegare l'altrui condotta inadempitiva. In questo caso sarà onere della controparte dimostrare in giudizio l'esattezza e completezza dell'adempimento posto in essere. A tal riguardo la giurisprudenza della Suprema Corte è unanime nell'affermare che “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'adempimento deve provare la fonte
(negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre al debitore convenuto spetta la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito
5 dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova è applicabile quando è sollevata eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 cod. civ. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche quando sia dedotto l'inesatto adempimento dell'obbligazione al creditore istante spetta la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore la prova dell'esatto adempimento, quale fatto estintivo della propria obbligazione” (Corte di Cassazione,
Sez. III, sen. n.826 del 20.01.2015). Nel caso di specie la si oppone Controparte_1
alla domanda di risoluzione sollevando eccezione di simulazione e nullità del contratto perché in frode alla legge. Invero, tutti e tre i rapporti contrattuali sarebbero avvinti da un unico collegamento negoziale finalizzato all'unico scopo di aumentare il contratto di locazione in corso di vigenza del rapporto e, quindi, in violazione dell'art. 79 della L. 392/78. Inoltre, la lamenta la violazione di non Controparte_1
meglio precisati doveri di buona fede da parte della Parte_1
In primo luogo, occorre rilevare come nel caso di specie trova applicazione la L.
392/78 e tale circostanza, contrariamente a quanto sostenuto dalla Controparte_1 non viene contestata o messa in discussione dalla Parte_1
In secondo luogo, occorre procedere alla corretta ricostruzione diacronica delle vicende dedotte dalle parti e come dimostrate in giudizio. Questo è ciò che le parti hanno dimostrato:
- Il 01.09.2021 le medesime parti dell'odierno giudizio hanno stipulato un contratto di sublocazione avente a oggetto lo stesso immobile e per il pagamento di un canone di
€ 7.000,00 mensili (allegato 3.1 alla memoria integrativa);
- Il 07.09.2023 tale contratto è stato risolto mediante ordinanza di convalida di sfratto per morosità resa nel giudizio avente r.g. 38995/2023 (allegato 4.1 alla memoria integrativa);
- Il 01.03.2023 la e la hanno sottoscritto Parte_1 Controparte_3
contratto di sublocazione relativo allo stesso immobile e verso il corrispettivo di un canone mensile di € 12.000,00 (allegato 5.1 alla memoria integrativa);

6 - Il 01.07.2024 la e la hanno sottoscritto Parte_1 Controparte_3
accordo di risoluzione consensuale di detto contratto di sublocazione (allegato 6.1 alla memoria integrativa);
- Il medesimo 01.07.2024 le odierne parti hanno sottoscritto il contratto attivato nel presente giudizio.
La scansione temporale consente di escludere che i predetti accordi siano avvinti da un vincolo negoziale unico. Infatti, il primo contratto di sublocazione si è risolto non per volontà delle parti o in esecuzione di un'operazione contrattuale ma all'esito di un giudizio che si è concluso con un provvedimento giudiziario di risoluzione per inadempimento della subconduttrice. Invero, la giurisprudenza della Suprema Corte rileva l'elusione del divieto di cui all'art. 79 della L. 392/78 di aumento del canone con riguardo ad accordi novativi, o presunti tali, occorsi nella vigenza della locazione e finalizzati, questi sì, a prevedere un semplice aumento del canone in corso di rapporto. Sul punto si legge: “In tema di locazione, non è sufficiente ad integrare novazione del contratto la variazione della misura del canone o del termine di scadenza, trattandosi di modificazioni accessorie, essendo invece necessario, oltre al mutamento dell'oggetto o del titolo della prestazione, che ricorrano gli elementi dell'"animus" e della "causa novandi” (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n. 22126 del 13.10.2020). Nel caso di specie, invece, il primo contratto di sublocazione si è risolto in virtù di un provvedimento giurisdizionale e la ha Parte_1
stipulato un nuovo e diverso contratto con un soggetto diverso non completamente riconducibile al primo, peraltro, stante la diversità della compagine sociale come ammesso dalla stessa resistente. Insomma, non appare configurabile alcun collegamento negoziale così che la tesi della non può trovare Controparte_1 accoglimento.
Con altra eccezione la sostiene che la Controparte_1 Parte_1 avrebbe violato gli obblighi di buona fede perché dal gennaio 2025 al maggio 2025 non avrebbe richiesto il pagamento dei canoni alimentando, così, un legittimo affidamento circa una diversa regolazione del rapporto e la rinuncia, almeno parziale, alla pretesa creditoria. A tal proposito, la resistente cita giurisprudenza della Suprema
Corte la quale afferma che “In tema di locazione di immobili ad uso abitativo, integra
7 abuso del diritto la condotta del locatore, il quale, dopo aver manifestato assoluta inerzia, per un periodo di tempo assai considerevole in relazione alla durata del contratto, rispetto alla facoltà di escutere il conduttore per ottenerne il pagamento del canone dovutogli, così ingenerando nella controparte il ragionevole ed apprezzabile affidamento nella remissione del debito "per facta concludentia", formuli un'improvvisa richiesta di integrale pagamento del corrispettivo maturato;
ciò in quanto, anche nell'esecuzione di un contratto a prestazioni corrispettive e ad esecuzione continuata, trova applicazione il principio di buona fede di cui agli artt.
1175 e 1375 c.c., quale canone generale di solidarietà integrativo della prestazione contrattualmente dovuta, che opera a prescindere da specifici vincoli contrattuali nonchè dal dovere negativo di "neminem laedere" e che impegna ciascuna delle parti
a preservare l'interesse dell'altra nei limiti del proprio apprezzabile sacrificio” (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n. 16743 del 14.06.2021). Tale giurisprudenza non può essere condivisa poiché l'obbligo di comportarsi secondo buona fede è imposto nel nostro ordinamento nei limiti di un proprio apprezzabile sacrificio e non può estendersi alla rinuncia dei propri diritti contrattuali. Non considerando che tale pronuncia contiene una interpretazione abrogatrice delle norme dettate in materia di prescrizione che non troverebbero più applicazione. Peraltro, si rileva che l'applicazione di questa giurisprudenza al caso di specie, avrebbe comunque una conseguenza nefasta per la resistente. Infatti, la Corte di Cassazione fa riferimento a un periodo di tempo assai considerevole in relazione alla durata del contratto, mentre nel caso di specie le mensilità non richieste sarebbero 5 a fronte di un contratto della durata di sei anni, cioè 72 mensilità. Dunque, anche tale eccezione deve essere rigettata.
Parimenti devono essere rigettate le eccezioni di nullità sollevate con riferimento al primo contratto stipulato nel 2021. Sul punto deve rilevarsi come sulla validità del contratto è intervenuta l'autorità della cosa giudicata costituita dall'ordinanza di convalida dello sfratto del 07.09.2023 resa nel giudizio avente r.g. 38995/2023. Come noto, la Suprema Corte opina che “L'ordinanza di convalida di licenza o di sfratto per finita locazione, preclusa l'opposizione tardiva, acquista efficacia di cosa giudicata sostanziale non solo sull'esistenza della locazione, sulla qualità di
8 locatore dell'intimante e di conduttore dell'intimato, sull'intervento di una causa di cessazione o risoluzione del rapporto, ma anche sulla sua qualificazione, se la scadenza del medesimo, richiesta e accordata dal giudice, è strettamente collegata alla tipologia del contratto” (Corte di Cassazione, Sez. III, sen. n. 411 del
11.01.2017). Quindi, la validità del contratto del 2021 è ormai coperta dal giudicato e non può essere più contestata.
Infine, deve essere rigettata l'eccezione relativa ai vizi dell'immobile solo dedotta dalla ma in alcun modo dimostrata. Controparte_1
Per le medesime ragioni le domande riconvenzionali della devono Controparte_1 essere interamente rigettate.
In conclusione, deve rilevarsi che l'omesso pagamento dei canoni di locazione dal gennaio 2025 costituisca grave inadempimento che giustifica la risoluzione del contratto in quanto idonea ad alterare irreparabilmente il sinallagma contrattuale.
Pertanto, deve essere disposta la risoluzione del contratto di sublocazione concluso tra la e la il 01.07.2024 registrato in data Parte_1 Controparte_1
28.08.2024 presso l'Agenzia delle Entrate - Ufficio Territoriale di Lucca al n. 003271 serie 3T e cod. Identificativo n. B per grave inadempimento NumeroDiCarta_2
della Controparte_1
Deve dichiararsi cessata la materia del contendere sulla domanda di rilascio stante la riconsegna avvenuta il 03.12.2025.
Inoltre, la deve essere condannata al pagamento, in favore della Controparte_1
della somma di € 150.721,59 oltre interessi nella misura di Parte_1
cui all'art. 1284, comma 4, c.c. dalla data di ogni scadenza del giorno 5 di ogni mese fino alla data di effettivo pagamento per la morosità fino al novembre 2025 compreso.
Infine, la deve essere condannata al pagamento della somma di € Controparte_1
7.200,00 oltre Iva ai sensi dell'art.

4.4 del contratto di sublocazione vista la risoluzione anticipata del contratto.


3. Sulle spese
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in conformità al D.M. 55/2014 con riguardo ai giudizi tenutisi innanzi al tribunale di valore ricompreso tra € 52.000,00 ed € 260.000,00 applicando i compensi medi come prescritto per legge ed eliminando
9 la fase istruttoria perché non si è tenuta. Pertanto, la deve essere Controparte_1
condannata alla rifusione delle spese di lite in favore della Parte_1 che si liquidano in € 8.433,00 per compensi ed € 1.264,95 per spese generali, oltre
IVA e CPA come per legge.
La domanda di condanna ex art. 96 c.p.c., invece, deve essere rigettata poiché non risulta che la abbia agito con dolo o colpa grave. Controparte_1


P.Q.M.


Il Giudice definitivamente pronunciando sulla causa specificata in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede: rigetta tutte le domande riconvenzionali della Controparte_1
dispone la risoluzione del contratto di sublocazione concluso tra la Parte_1
e la il 01.07.2024 registrato in data 28.08.2024 presso
[...] Controparte_1
l'Agenzia delle Entrate - Ufficio Territoriale di Lucca al n. 003271 serie 3T e cod.
Identificativo n. B per grave inadempimento della NumeroDiPaten_2 CP_1
[...]
dichiara cessata la materia del contendere sulla domanda di rilascio;
condanna la al pagamento, in favore della Controparte_1 Parte_1
della somma di € 150.721,59 oltre interessi nella misura di cui all'art. 1284, comma
4, c.c. dalla data di ogni scadenza del giorno 5 di ogni mese fino alla data di effettivo pagamento per la morosità fino al novembre 2025 compreso;
condanna la al pagamento, in favore della Controparte_1 Parte_1 della somma di € 7.200,00 oltre Iva ai sensi dell'art.

4.4 del contratto di sublocazione;
condanna la alla rifusione delle spese di lite in favore della Controparte_1 [...] che si liquidano in € 8.433,00 per compensi ed € 1.264,95 per spese Parte_1
generali, oltre IVA e CPA come per legge;
rigetta la domanda di condanna ex art. 96 c.p.c.
Roma, 12.12.2025
Il Giudice
Dott. Daniele D'Angelo
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