EPIGRAFE
Repubblica Italiana
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Roma QUARTA SEZIONE nella composizione monocratica della dott.ssa
Miriam Iappelli
ai sensi degli articoli 281 quater, 281 quinquies primo comma del Codice di procedura civile vigente ha pronunciato la seguente
SENTENZA
(a seguito di trattazione scritta)
nella causa civile di primo grado iscritta al numero 25363 -2023 del R.G.A.C.C., posta in decisione nell'udienza del 22.5.25, pubblicata come da certificazione in calce e vertente tra le seguenti
Parti
(1)
[...]

Parte_1
(opponenti)
In persona dei rispettivi legali rappresentanti pro tempore con generalità, residenza, codice fiscale , posta elettronica certificata, come da allegata certificazione di cancelleria e P.IVA_1
1

con domicilio eletto in Roma via Cristoforo Colombo n. 220, presso lo studio dell'avv. RIEDI
RICCARDO, da cui sono rappresentate e difese, giusta delega in atti.

(2)
CONFEDERAZIONE IMPRENDITORI Controparte_1

[...]
(opposto)
In persona del legale rappresentante con generalità, residenza, codice fiscale , P.IVA_2
posta elettronica certificata, come da allegata certificazione di cancelleria e con domicilio eletto in
Roma, Via del Lavatore n. 90 presso lo studio dell'Avv. Gregorio Marugj, che la rappresenta e difesa congiuntamente e disgiuntamente dall'avv. Francesca Barbera, giusta delega in atti.

(3)
Parte_2
Rappresentata da
Controparte_2
[ opposto)
In persona del legale rappresentante pro tempore con generalità, residenza, codice fiscale
, posta elettronica certificata, come da allegata certificazione di Cancelleria e con P.IVA_3
domicilio eletto in Roma, Viale Regina Margherita 278 presso lo studio dell'avv. FERRARO
MARCO, da cui è rappresentata e difesa, giusta delega in atti.

(4)
Controparte_3
Rappresentata da
2

CP_4
(opposto)
In persona del legale rappresentante pro tempore con generalità, residenza, codice fiscale
Codice Fiscale: 9, posta elettronica certificata, come da allegata certificazione di P.IVA_4
Cancelleria e con domicilio eletto presso il seguente indirizzo di Posta Elettronica Certificata:
, rappresentata e difesa dall'avv. PIETRO DAVIDE Email_1
SARTI, giusta delega in atti.

(5)
Controparte_5
[...]
[...]
[...]
[...]

Controparte_6

Controparte_7
Controparte_8
[...]
[...]
[...]
Controparte_9

[...]
(opposto)
3

Di cui le società ed i condomini in persona dei rispettivi legali rappresentanti pro tempore
con generalità, residenza, codice fiscale, posta elettronica certificata, come da allegata certificazione di Cancelleria.
CONTUMACI

Oggetto
Opposizione ex art. 617 c.p.c. avverso l'ordine di liberazione (art. 560 c.p.c.)

Conclusioni
Come da verbale di udienza del 22.5.25 da intendersi interamente riportato e trascritto.
Ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione spedito il 11.5.23 le società e Parte_1 [...]
hanno introdotto congiuntamente la fase di merito delle opposizioni Parte_1
promosse innanzi al G.E. del procedimento R.G.E. n. 1619-18 con distinti ricorsi, entrambi depositati il 7.12.22, avverso l'ordine di liberazione del lotto n. 4 emesso il 15.11.22 e comunicato il
18.11.22. In particolare, esse hanno chiesto la revoca del provvedimento, deducendo che il contratto di sublocazione sottoscritto per atto pubblico il 15.12.17 fra e il CP_1 Parte_1
15.12.2017, con l'intervento diretto nella stipulazione da parte di società esecutata, Pt_1
avrebbe dovuto essere considerato come un contratto di locazione poiché la società Parte_1
si era obbligata nei confronti della società proprietaria ad effettuare lavori di riqualificazione
[...]
per un importo pari ad € 459.902,83, che a sua volta aveva consentito a ricevere pagamenti diretti scomputandoli dai canoni dovuti da sostenendo che la congruità dei canoni di locazione e CP_1
sublocazione avrebbe dovuto essere valutata anche in relazione al concreto stato di degrado che
4

l'immobile presentava al momento della stipula dei contratti e dei lavori di ristrutturazione che la subconduttrice si era obbligata ad eseguire all'interno delle unità immobiliari.
Si è costituita che ha chiesto l'accoglimento dell'opposizione con vittoria di spese, CP_1
facendo proprie le doglianze di parte opponente.
Si sono poi costituite distintamente e che Parte_2 Controparte_3
hanno chiesto il rigetto dell'opposizione contestando puntualmente le deduzioni di parte avversa.
La causa è stata istruita con prova documentale e CTU affidata all'arch. Persona_1
per verificare, << con riferimento alla data della notifica del pignoramento del 12.10.18 del lotto n.
4 del procedimento R.G.E. n. 1619-18, l'adeguatezza del canone del canone di locazione pattuito nel contratto del 23/02/2017 a rogito Notaio di Roma rep. 163812/9705, trascritto Persona_2
il 16.03.2017 (Reg. Part. 18865; Reg. Gen. 28726) e del contratto di sub locazione del 15.12.2017 a rogito Notaio rep. 166122/10032, registrato presso l'Ufficio delle Entrate Roma Persona_2
2 in data 28.12.2017 con n. 37277 Serie 1T, trascritto il 12.01.2018 (Reg. Part. 3095; Reg. Gen.
4215)>>; dare << evidenza dello stato occupativo del bene, della sua utilizzazione e degli eventuali frutti civili prodotti, acquisiti o meno dalla procedura esecutiva dalla data di notifica del pignoramento all'attualità>>.
La causa è stata rimessa in decisione all'udienza del 22.5.25 previa concessione dei termini massimi ex art. 189 c.p.c..
******************************************************
Va dichiarata la contumacia di Controparte_5 Controparte_5 CP_5 CP_5
,
[...] Controparte_5 Controparte_6 [...]
Controparte_7 Controparte_8 Controparte_8
, , che pur
[...] Controparte_8 Controparte_8 Controparte_9 CP_9
regolarmente citati, non si sono costituiti.
5

Occorre poi qualificare la domanda come opposizione ex art. 617 c.p.c. poiché verte sulla regolarità formale dell'ordine di liberazione del lotto n. 4 emesso dal G.E. del procedimento R.G.E.
n. 1619-18 il 15.11.22 e comunicato, all'esito di scioglimento di riserva assunta in udienza il
18.11.22 in ragione della viltà del canone pattuito nel contratto di locazione del 23/02/2017 e del contratto di sub locazione del 15.12.2017.
Essa è inammissibile nei confronti di IVG di Roma, custode degli immobili pignorati, e dell'avv. , professionista delegato alla vendita, in quanto trattasi di ausiliari del G.E. e CP_9
non di parti del procedimento esecutivo (Cass., sez. III, 19 maggio 2022, n. 16219); nonché nei confronti di , conduttore di altro immobile fra quelli staggiti, che aveva proposto Controparte_8
altra opposizione poiché non è parte del procedimento esecutivo.
L'opposizione è, invece, ammissibile nei confronti delle altre parti ma è infondata nel merito e, pertanto, è suscettibile di accoglimento.
Occorre premettere, in punto di fatto, che il fabbricato identificato come lotto n. 4, composto di n. 21 unità immobiliari site in Roma alla Via della Stazione di Ponte Galeria n. 4, era stato concesso in locazione dalla società debitrice alla C.I.S.E. Confederazione Parte_1
Imprenditori Scolastici Europei con contratto del 23/02/2017, registrato il 13/03/2017 e trascritto anteriormente al pignoramento per la durata di anni 25 con decorrenza 01/03/2017, ad un canone annuo di € 24.000,00. A sua volta la ha concesso in sublocazione a il CP_1 Parte_1
medesimo immobile con contratto del 18.12.17 registrato il 28.12.17 per la durata di anni 24 ad un canone annuo di € 30.000,00. A seguito di relazione depositata dal custode della procedura, che evidenziava la persistente morosità di rilevata, da un lato, l'opponibilità del contratto di CP_1
locazione - poiché anteriore alla data di trascrizione del pignoramento avvenuta il 8.11.18 - e dall'altro, la viltà del canone – facendo propria la valutazione dell'esperto stimatore che aveva registrato una media del canone di locazione oscillante tra gli € 400,00 e gli € 700,00 a fronte di un
6

canone per singola unità immobiliare di € 95,00 circa – il G.E. ha emesso l'ordine di liberazione ex art. 560 c.p.c..
Il provvedimento è stato opposto con distinti ricorsi in opposizione da parte della società
esecutata (sub procedimento n. 4), dalla locataria (sub Parte_1 CP_1
procedimento n. 7) e dalla (sub procedimento n. 3), decisi con tre distinte Parte_1
ordinanze dall'identico contenuto del 14.3.23. A differenza di e di Parte_1
non ha introdotto la fase di merito nel termine perentorio indicato dal Parte_1 CP_1
G.E..
Ciò premesso in punto di fatto, occorre ricordare, in linea generale, che il giudice dell'esecuzione ha il potere-dovere di esaminare ex officio i titoli di godimento eventualmente opponibili alla procedura, sia nel momento in cui provvede a determinare il prezzo-base dell'immobile o a dare (doverosamente) indicazioni ai potenziali acquirenti sul suo stato di occupazione sia, soprattutto, quando è chiamato ad emettere l'ordine di liberazione ex art. 560 cod.
proc. civ., provvedimento che, ovviamente, non viene emanato in caso di ritenuta opponibilità del titolo vantato dal terzo. Tra le valutazioni demandate al giudice della procedura espropriativa rientra anche il sindacato sull'opponibilità della “locazione a canone vile” (art. 2923, comma 3, cod. civ.).
La locazione “a canone vile” stipulata in data anteriore al pignoramento non è opponibile all'aggiudicatario ai sensi dell'art. 2923, comma 3, c.c. ed è inopponibile anche alla procedura o ai creditori che ad essa danno impulso, stante l'interesse pubblicistico al rituale sviluppo del processo esecutivo e, quindi, per un motivo di ordine pubblico processuale, il quale impone l'anticipazione degli effetti favorevoli dell'aggiudicazione e del decreto di trasferimento, col peculiare regime di efficacia “ultra partes” di quest'ultimo: ne consegue che è pienamente legittima l'emanazione diretta, da parte del giudice dell'esecuzione, dell'ordine di liberazione - con la successiva attuazione da parte del custode e senza che sia necessario munirsi preventivamente di un titolo giudiziale conseguito in sede cognitiva - avvalendosi delle stesse inopponibilità previste per l'aggiudicatario.
7

L'esame dei presupposti fattuali ex art. 2923, comma 3, cod. civ. spetta, dunque, al giudice dell'esecuzione (ed eventualmente al giudice dell'opposizione) (Cass., sez. III, 9 maggio 2023, n.
12473). Nel caso di locazione concernente i beni pignorati anteriore al pignoramento, l'adeguatezza del prezzo – che l'art. 2923 cod. civ. pone, insieme ad altre, come condizione per l'applicabilità alla particolare situazione del generale principio emptio non tollit locatum – va considerata con riferimento alla data del pignoramento e non a quella della stipulazione del contratto (Cass., sez. III,
23 marzo 2024, n. 7909). Ai fini della verifica della congruità del canone il giudice può far ricorso,
nella relativa indagine, a qualsiasi argomento di prova offerto dalle parti, quale ad esempio, nel caso di sublocazione di immobile, il raffronto del canone di quest'ultima con quello della locazione, se del caso mediante la comparazione in termini percentuali, e comunque coerenti con i criteri di estimo (Cass., sez. III, 3 agosto 2005, n. 16243; Cass., sez. VI-III, 1° ottobre 2012, n. 16718; Cass.,
sez. III, 27 luglio 2022, n. 23508).
Ora, nel caso in esame, l'esperto stimatore nominato nel procedimento esecutivo R.G.E. n.
1619-18, con riferimento al canone di locazione del lotto n. 4, aveva osservato che esso, pattuito fra e nella misura di € 24.000,00 annui, era inferiore di oltre un terzo rispetto a Parte_3 CP_1
quello giusto anche considerato che e avevano stabilito nel contratto CP_1 Parte_1
di sublocazione un canone annuo di € 30.000,00, e che gli occupanti delle singole unità abitative corrispondevano un “canone” ( o meglio un'indennità) alla società di € 450,00 mensili. L'esperto stimatore ha poi rappresentato di aver verificato, nel corso dei sopralluoghi effettuati unitamente al custode, che alcuno dei lavori di ristrutturazione e/o riqualificazione previsti dal contratto di sublocazione era stato effettivamente realizzato e che le fatture allegate da in Parte_1
parte non trovavano alcun riscontro in pagamenti tracciabili ed in parte erano riferibili alle prestazioni periodiche di per fornitura idrica ( cfr. integrazione alla perizia di stima Parte_4
depositata 14.4.22).
8

Sulla base di tali considerazioni, appurato che il canone pattuito nella misura di € 24.000,00
annui, corrispondeva per singola unità immobiliare ad un canone di circa € 95,00 mensili – a fronte di un prezzo medio di locazione per immobili simili oscillante fra gli € 400,00 e gli € 700,00 al mese –, ritenuto che tale canone fosse evidentemente vile ai sensi dell'art. 2923 c.c., comma III, il
G.E. ha emesso l'ordine di liberazione opposto.
Invero, la CTU espletata nel presente giudizio, priva di vizi logici, alle cui conclusioni questo G.I. ritiene di dover aderire, ha sviluppato analiticamente la valutazione compiuta dall'esperto stimatore nel corso del procedimento esecutivo, confermandone la correttezza.
In particolare, il CTU ha premesso che, con il contratto di locazione del 23/02/2017
registrato presso l'Ufficio delle Entrate Roma 2 il 13/03/2017, con il n. 7643, Serie 1T e trascritto a
Roma il 16/03/2017, rg. 28726, rp. 18865, e con il contratto di sublocazione del 15/12/2017
registrato presso l'Ufficio delle Entrate Roma 2 il 28/12/2017, con il n. 37277, Serie 1T e trascritto a Roma il 12/01/2018, rg. 4215, rp. 3095, la aveva affittato alla e Parte_1 CP_1
quest'ultima, a sua volta, aveva subaffittato alla tutti gli immobili del Lotto Parte_1
4 ad esclusione di:
• sub. 21 - piano 1, interno 4 - categoria A/4, classe 4, consistenza 4 vani, superficie catastale 49 mq totali, 47 mq escluse aree scoperte, rendita 320,20 €, “già locato a terzi”;
• sub. 502 (ex 31) - piano 3 - Bene Comune Non Censibile.
I contratti interessavano, quindi, n. 20 appartamenti (A/4), una soffitta (C/2) e un lastrico solare (F/5), per un totale di n. 22 immobili.
Suddetti contratti di locazione e sublocazione coinvolgevano anche il sub. 31, piano 3,
interno 19, categoria C/2, classe 5, consistenza 17 mq, rendita 36,88 €. Esso, tuttavia, era stato soppresso anteriormente alla sottoscrizione dei contratti, nello specifico in data 06/06/2016 per costituire il sub. 502 (terrazza al piano 3, BCNC) escluso dai contratti di locazione e sublocazione, e il sub. 503 (soffitta con annessa corte al piano 3), incluso nei contratti.

Ritenuto che

l'inclusione del
9

sub. 31 nei contratti di locazione e sublocazione fosse una duplicazione del bene già identificato col sub. 503 il CTU ha espunto dal calcolo della consistenza totale il sub 31. Il CTU ha poi calcolato quest'ultima compiendo il rilievo in quattro distinte occasioni e seguendo le indicazioni riportate nel Manuale della banca dati delle quotazioni dell'OMI [considerando, in base alle misure effettuate in loco, gli spessori dei muri esterni (attualmente di 35,00 cm) come prima della realizzazione del cappotto esterno, ipotizzati pari a 27,00 cm e dei muri divisori a confine con altre uu.ii. e con parti comuni pari a 15,00 cm].
Il CTU ha, quindi, proceduto alla stima del canone di locazione congruo con metodo comparativo mediante la coniugazione di quotazioni immobiliari e indagini di mercato, riferite alla data della notifica del pignoramento (12/10/2018) applicando, in adesione alle richieste del CTP di parte opponente, al valore unitario medio un coefficiente riduttivo del 22%, corrispondente alla incidenza dei lavori, stimati nella perizia giurata allegata ai contratti di locazione e sublocazione,
nonostante non avesse potuto verificarne l'effettiva realizzazione. Acquisiti poi i dati delle quotazioni immobiliari relativamente al secondo semestre 2018, nella zona Suburbana/PISANA-
PONTE GALERIA dalla Banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Agenzia del Territorio per le abitazioni di tipo economico, dalla Borsa Immobiliare di Roma e dal Borsino Immobiliare;
i dati derivanti dalle indagini di mercato sui siti di annunci online Immobiliare.it ed Idealista.it circa il canone richiesto dai proprietari (cd. asking price) applicato un fattore correttivo dell'8%
corrispondente allo sconto medio richiesto dagli affittuari sulla base delle risultanze del “Sondaggio
congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia” pubblicato da Banca d'Italia il 22/02/2019 e da analogo sondaggio del sito IDEALISTA.IT; il CTU ha individuato il più probabile canone annuo di mercato (€/anno) in € 53.465,94 ed è giunto alla condivisibile conclusione che i canoni di affitto pattuiti con i contratti di locazione del 23/02/2017 (24.000,00 €/anno) e di sublocazione del
15/12/2017 (30.000,00 €/anno) sono da ritenersi entrambi vili poiché inferiori a 35.643,96 €/anno.
10

La viltà del canone sarebbe confermata anche nel caso in cui si applicasse il più basso dei valori individuati dal CTU nella dettagliata analisi compiuta ovvero €/mq/mese pari a 4,94 ( cfr.
CTU con riferimento al valore minimo riscontrato su Borsino) poiché il canone annuo congruo sarebbe stato pari ad € 45.568,53.
Alla luce delle considerazioni svolte, l'ordine di liberazione adottato dal G.E. del procedimento R.G.E. n. 1619-18 il 15.11.22 deve conseguentemente ritenersi legittimo (Cass., sez.
III, 28 marzo 2022, n. 9877).
L'opposizione va, in definitiva, rigettata.
Le spese della CTU, redatta dall'arch. già liquidate con decreto del Persona_1
16.09.25, sono poste definitivamente a carico delle parti in solido, essendo la consulenza tecnica atto compiuto nell'interesse generale della giustizia e, dunque, nell'interesse comune delle parti
(Cass., sez. III, 17 gennaio 2013, n. 1023).
Le spese di lite tra le parti costituite seguono la soccombenza e, in assenza di notula, sono liquidate come in dispositivo in applicazione del D.M. 55/14 con riferimento ai valori medi previsti per le fasi di studio, introduttiva, di trattazione e decisoria per le cause di valore indeterminabile di bassa complessità.


P.Q.M.


Il Tribunale di Roma, nella composizione monocratica in epigrafe, definitivamente pronunziando tra le parti di causa, disattesa ogni altra domanda od eccezione:
• Dichiara la contumacia di Controparte_5 Controparte_5 CP_5 [...]
, CP_5 Controparte_5 Controparte_6
[...] Controparte_7 [...]
, , Controparte_8 Controparte_8 Controparte_8 CP_8
;
[...] Controparte_9 CP_9
11

• Dichiara l'inammissibilità della domanda nei confronti di , Controparte_8 [...]
; CP_9 CP_9
• Rigetta l'opposizione;
• Pone definitivamente a carico delle parti in solido le spese di CTU redatta dall'arch. già liquidate con decreto del 16.09.25; Persona_1
• Condanna e in persona Parte_5 Parte_1 CP_1
dei rispettivi legali rappresentanti pro tempore, in solido al pagamento delle spese di lite a favore di che liquida in Controparte_3 Parte_2
€ 7.616,00 ciascuno, oltre spese generali Cpa ed Iva se dovuta.
Così deciso in Roma il 16/09/2025
Il Giudice
Miriam Iappelli
12