REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI MESSINA
Prima Sezione Civile
Il Giudice on. d.ssa Francescaromana Puglisi, in funzione di giudice mono-
cratico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel proc. civ. iscritto al n. 5586/2012 R.G. posto in decisione all'udienza del giorno 02 luglio 2024
tra

1. c.f. , e Parte_1 C.F._1
2. , c.f. , e Parte_2 C.F._2
3. , c.f. , e Parte_3 C.F._3
4. , c.f. , e Parte_4 CodiceFiscale_4
5. , c.f. e Controparte_1 C.F._5
6. , c.f. , e Controparte_2 C.F._6
7. , c.f. , e Parte_5 C.F._7
8. , c.f. , e Parte_6 C.F._8
9. , c.f. , tutti rappresen- Parte_7 C.F._9
tati e difesi dall'avv. Anna Cardile giusta procura in atti;

attori e

1. in persona del liquidatore pro tempore, Controparte_3
P.I.: , rappresentato e difeso dall'avv. Manuela Licorda- P.IVA_1
ri giusta procura in atti;

1

2. , c.f. , rappresentato Parte_8 C.F._10
e difeso dall'avv. Manuela Licordari giusta procura in atti;

3. , c.f. in proprio e Parte_9 C.F._11
n.q. di rappresentante pro tempore della rap- Controparte_3
presentato e difeso dall'avv. Stefano Principato giusta procura in atti;

4. , c.f. e Parte_10 C.F._12
5. , c.f.: , e Parte_11 C.F._13
6. , c.f.: e Parte_12 CodiceFiscale_14
7. , c.f.: , e Parte_13 CodiceFiscale_15
8. , c.f.: , e Parte_14 C.F._16
9. , c.f.: e Parte_15 C.F._17
10. , c.f.: , tutti quali Parte_16 C.F._18
eredi di rappresentati e difesi dall'avv. Persona_1
Stefano Principato giusta procura in atti;

11. , e Controparte_4
12. , e Controparte_5
13. e Controparte_6
14. , tutti quali eredi di CP_7 Persona_2
15. , e Controparte_8
16. DE LUCA MARIA, e
17. tutti quali eredi di;
Controparte_9 Persona_3
18. , e Controparte_10
19. , e Controparte_11
20. , tutti quali eredi di Controparte_12 Persona_4
;
[...]
2 21. ; Controparte_13
22. ; Email_1
23. ; Email_2
24. ; Parte_17
25. ; Email_3
26. ; Email_4
27. , in persona dell'amministratore pro Controparte_14
tempore;
convenuti avente ad oggetto: Vendita di cose immobili
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Gli attori riassumevano ex art. 354 c.p.c il giudizio dichiarato nullo dalla Cor- te d'Appello di Messina con sentenza n. 447/2011 per difetto di integrità del contraddittorio. Questi citavano in giudizio la Controparte_3 [...]
, quale ex liquidatore della Mecaris s.r.l., , CP_15 Parte_9
n.q. di ex amministratore della , Controparte_3 Controparte_4
n.q. di eredi di quale Controparte_5 CP_16 CP_7 Persona_2
ex amministratore della Controparte_3 Parte_10 [...]
, , e n.q. di eredi di CP_17 Pt_2 Pt_14 Pt_16 Pt_15 Per_1
quale ex amministratore della Mecaris s.r.l., ,
[...] Controparte_13 [...]
, CP_18 Controparte_19 Parte_17 CP_20 [...]
e la n.q. di condomini del CP_21 Controparte_3 CP_22
, n.q. di eredi di
[...] Controparte_8 CP_23 CP_6 Persona_5
quale condomino del ,
[...] Controparte_14 Controparte_10
n.q. di erede di quale condomina del CP_24 Persona_6
3 condominio e il in persona CP_14 Controparte_14
dell'amministratore pro tempore per sentir dichiarare la proprietà in capo al condominio del portico di uso comune, del locale serbatoi posto al VI piano e del posto auto n. 11; per sentir dichiarare la nullità, o la annullabilità e co- munque l'inefficacia dell'atto di vendita del 21 marzo 1988 con cui detti lo-
cali erano stati, invece, alienati;
per la condanna dei convenuti in solido al ri-
sarcimento dei danni da valutarsi in via equitativa.
Si costituiva in giudizio la in persona del liquidatore CP_3 Controparte_3
pro tempore , il quale rappresentava il suo difetto di le- Controparte_25
gittimazione passiva, non essendo più liquidatore dal 25 settembre 2003; con-
testava altresì la regolarità della citazione in quanto la società non era stata correttamente convenuta e chiedeva, pertanto, che fosse accertata la propria carenza di legittimazione passiva, di essere estromesso dal giudizio, che fosse dichiarata nulla la citazione e che fosse disposta l'estromissione dal giudizio della Controparte_3
Si costituiva , il quale eccepiva il proprio difetto di legitti- Parte_9
mazione passiva, avendo agito sempre come amministratore della società
e mai in proprio. Nel merito contestava che i beni Controparte_3
per cui è causa erano stati esclusi dalla vendita e riservati per patto espresso alla società venditrice e che, dunque, il condominio non aveva mai avuto tito-
lo per disporne. In ogni caso, rilevava che solo CP_20 CP_21 [...]
e sarebbero titolari di diritti sui locali oggetto di contesa, Pt_18 Pt_2
avendo gli altri condomini espressamente lasciato alla Controparte_3
la proprietà del portico e del posto auto n. 11. Chiedeva, pertanto, che
[...]
fosse dichiarata la sua carenza di legittimazione passiva, di essere estromesso
4 dal giudizio e, in subordine, che fosse dichiarata la proprietà in ragione delle quote loro spettanti in capo a e in CP_20 CP_21 Pt_1 Pt_2
quanto aventi causa dell'originaria permutante Persona_7
Si costitutiva in giudizio nella qualità di ex liquidatore Parte_8
della Mecaris s.r.l., il quale deduceva la propria carenza di legittimazione passiva, in quanto la Mecaris s.r.l. aveva cessato la sua attività alla data del
15 novembre 1989 ed essendo stato liquidatore della società in data successi-
va alla stipula dell'atto di vendita per cui è causa. Chiedeva, pertanto, che fosse dichiarato il difetto di legittimazione passiva, di essere estromesso dal giudizio, che fosse dichiarata la nullità della citazione alla Mecaris s.r.l. e che ne fosse disposta l'estromissione dal giudizio.
Si costituivano , , Parte_10 Parte_11 Parte_12 [...]
, e convenuti quali eredi di Per_4 Pt_14 Pt_15 Pt_16 Persona_1
in qualità di ex amministratore della Mecaris s.r.l. deceduto il 10 luglio del
2000. Costoro eccepivano il difetto di legittimazione passiva del loro dante causa in quanto aveva sempre agito nella qualità di amministratore della so-
cietà e mai in proprio e chiedevano di essere estromessi dal giudizio. In ogni caso, come il Familiari, rilevavano che solo CP_20 CP_21 Pt_1
e sarebbero titolari di diritti sui locali oggetto di contesa, avendo gli Pt_2
altri condomini espressamente lasciato alla la pro- Controparte_3
prietà del portico e del posto auto n. 11. Chiedevano, pertanto, che fosse di-
chiarata la loro carenza di legittimazione passiva e, in subordine, che fosse dichiarata la proprietà in ragione delle quote loro spettanti in capo a CP_20
e in quanto aventi causa dell'originaria
[...] CP_21 Pt_1 Pt_2
permutante Persona_7
5 Con ordinanza del 16 giugno 2024 veniva disposta l'acquisizione dei fascico- li di primo e di secondo grado e successivamente con ordinanza dell'11 giu-
gno 2015 veniva precisato che il rito da seguire per il presente procedimento fosse quello ante-riforma del 1990.
All'udienza del 02 luglio 2024 la causa veniva trattenuta per la decisione.
Preliminarmente deve essere dichiarata la contumacia di , Controparte_4
, Controparte_5 Controparte_6 CP_7 Controparte_13 [...]
, CP_18 Controparte_19 Parte_17 CP_20 [...]
, De Luca Maria, CP_21 Controparte_8 Controparte_9 CP_10
, e del
[...] Controparte_11 Controparte_12 Controparte_26
[..
i quali, seppur ritualmente citati, non comparivano.
La preliminare eccezione di difetto di legittimazione passiva sollevata da convenuto in giudizio è fondata. Come emerso dagli atti, Parte_8
questi è stato liquidatore della Mecaris s.r.l. dall'uno giugno del 1988, in data successiva all'atto della cui nullità si discute, sino alla data in cui la società
ha cessato ogni attività ovvero il 15 novembre 1989. Rilevato che il contratto con cui la Mecaris s.r.l. ha trasferito la proprietà alla Controparte_3
è del 21 marzo 1988, che, pertanto non può essere attribuita al alcuna Pt_8
responsabilità per un atto posto in essere in data antecedente alla sua nomina quale liquidatore, deve esserne dichiarato il difetto di legittimazione passiva.
Sempre in via preliminare, va dichiarata la nullità della costituzione in giudi-
zio fatta dalla in persona del liquidatore Controparte_3 CP_25
, ovvero un soggetto privo della rappresentanza legale per agire in
[...]
giudizio in nome e per conto della società. Invero, il per sua stessa CP_25
ammissione dichiara di essere stato liquidatore – come da visura camerale
6 versata in atti – della dal 10 novembre 1999 al 25 Controparte_3
settembre 2003 e, da allora, di non avere avuto più rapporti con la società.
Tuttavia, la società risulta validamente costituita per Controparte_3
il tramite di , citato anche in proprio, in quanto dalla visura Parte_9
camerale versata in atti si legge che (p. 3) ha cessato Persona_8
l'attività di liquidatore il 03 dicembre 1999, che successivamente è subentra-
to il che ha cessato la carica di liquidatore in data 25 settembre CP_25
2003 e in pari data detta carica è stata assunta a tempo indeterminato dal Fa-
(p. 4). Per_9
Nel merito, la domanda di rivendica proposta dagli attori deve essere accolta per le ragioni che seguono.
Dalla ricostruzione degli atti è emerso che la Mecaris s.r.l. in persona degli amministratori e legali rappresentanti nei cui confronti Controparte_5
non è stata spiegata alcuna domanda, e ha acquistato dalla Persona_1
dante causa degli attori e Persona_7 CP_20 CP_21 Pt_1
in data 25 gennaio 1984 un terreno edificabile sito in via Pt_2 CP_5
Palermo, esteso catastalmente per mq 1237, censito in parte alla partita n.
18283, fg. 108, part. 93, e in parte al n.c.u. alla partita n. 14622, fg. 108, part. 94. In detto atto, allegato al fascicolo di parte attrice nel procedimento di primo grado n. 561/90 R.G., si rinviene che la si era riservata quat- Per_7
tro appartamenti e quattro posti auto ubicati nella zona destinata a parcheg- gio. A pagina 6 dell'atto si legge “Per patto espresso resta di esclusiva pro-
prietà della società acquirente la terrazza di copertura del fabbricato e l'a-
rea soprastante, nonchè le porzioni di terreno poste a nord ad est e a sud non
ricadenti però sulle aree condominiali da determinare come per legge”.
7 Ancora nell'atto di vendita è specificato che i quattro posti macchina ubicati sarebbero stati scelti dalla venditrice o dai suoi aventi causa (postilla n. 4) e identificati attraverso una planimetria allegata al Regolamento di Condomi-
nio e che alle aree riservatesi ineriscono tutti i diritti sulle parti comuni e condominiali pro quota come per legge o secondo quanto sarà disposto dal
Regolamento di Condominio che verrà redatto tramite intesa con la parte venditrice (p. 6, compravendita 25 gennaio 1984). E, anche nell'atto con cui i germani hanno commesso in appalto alla Mecaris s.r.l. la realizzazio- CP_20
ne delle unità immobiliari, si legge “che la Mecaris s.r.l. inoltre curerà la co-
struzione delle parti condominiali come da progetto e secondo i dettami della
Direzione dei Lavori” (p. 4 contratto di appalto 25 gennaio 1984).
Invece, dagli atti di trasferimento intercorsi tra la Mecaris s.r.l. e altri condo-
mini – come, ad esempio, - venivano esclusi dalla vendi- Controparte_27
ta, e quindi riservati alla stessa società Mecaris s.r.l. venditrice, la terrazza e il lastrico solare, la zona chiusa del porticato.
Dall'esame della Concessione Edilizia n. 7283 del 31 gennaio 1983 e della seconda rilasciata il 14 aprile 1987, nonché dall'esame dell'ordinanza del
Sindaco di del 17 dicembre 1988, è possibile trarre le seguenti con- CP_5
clusioni.
Per le zone in cui è prevista la possibilità di realizzare un porticato comune al piede degli edifici, tale porticato dovrà essere per almeno 2/3 della superficie coperta al netto dei volumi tecnici, totalmente aperto, il rimanente terzo potrà
essere destinato a locali accessori a servizio della residenza.
Tra l'altro, la volumetria dei volumi tecnici può essere esclusa, nel calcolo del volume edilizio della cubatura, come in effetti è stata esclusa, solo se con-
8 formi ai regolamenti edilizi e soprattutto se siano di uso comune. A ciò si ag- giunge che all'esame delle tavole relative al piano terra si legge che è stato previsto un portico di uso comune per cui è indicata una superficie di mq.
283,50; e dalle tavole relative al quarto piano si trova segnato con accesso al- la terrazza un vano “locale serbatoi d'acqua”.
Se, infatti, è vero che un'attestazione della Commissione Edilizia o del Sin-
daco non possano rendere condominiali determinati beni è pur vero che pos-
sono prescrivere dei precisi e ineludibili vincoli di destinazione, come appare sia stato fatto nel caso in esame. Infatti, in un complesso immobiliare i beni comuni che per la loro attitudine e destinazione risultino strutturalmente as-
serviti all'uso comune del complesso sono presuntivamente condominiali ex art. 1117 c.c. e l'onere di provare il contrario spetta a chi ne rivendichi la proprietà esclusiva e, secondo la Cass. civ. n. 30713/2024, tale principio si applica ugualmente a parcheggi, anche esterni all'edificio, aree verdi e im-
pianti di vario genere. Nel caso in esame non può dirsi superata la presunzio-
ne di condominialità soprattutto in quanto nei primigeni atti della Mecaris
s.r.l. (compravendita dalla Molonia e successivo contratto di appalto) appare di totale evidenza la volontà di rispettare le prescrizioni legislative in materia di parti di uso comune, senza che in detti atti fosse emersa alcuna volontà in contrasto da cui si potesse desumere la volontà di derogare a tali regimi.
Pertanto, va dichiarata, per vincolo di destinazione non modificabile, la natu-
ra di uso comune e la destinazione a servizio della residenza del portico, del posto auto n. 11 (infatti, secondo giurisprudenza costante anche le aree di manovra o di passaggio delle autovetture rientrano nelle aree comuni, salvo diversa statuizione;
sul punto si veda anche Cass. civ. n. 6313/2017), nonché
9 del locale serbatoi acqua e, per l'effetto, va ordinato l'immediato rilascio da parte della nella persona del liquidatore pro tempore in favore dei CP_3
condomini dei luoghi oggetti di causa.
La domanda di accertamento della simulazione non è stata provata da parte attrice come richiesto ex art. 1417 c.c. e va di conseguenza rigettata.
Egualmente va rigettata la domanda di annullamento del contratto in assenza dei requisiti prescritti ex art. 1427 c.c.. Nondimeno, rilevato che ex art. 1419
c.c. può essere dichiarata la nullità delle singole clausole, se risulta dalla co-
mune volontà delle parti che le stesse avrebbero comunque concluso il con-
tratto anche in loro assenza, e che, in effetti, la Mecaris s.r.l. ha disposto di beni di cui non era proprietaria essendo di spettanza dei condomini e che, da-
ta la conoscenza del titolo di provenienza, non può dirsi che la vendita fosse fatta in buona fede, deve essere dichiarata la nullità c.d. virtuale per contra-
rietà a buona fede delle clausole con cui si è disposta la vendita alla C.F.M. di zone condominiali.
Inoltre, secondo la giurisprudenza di legittimità, la violazione dell'obbligo di comportarsi secondo buona fede assume rilievo, come dolo incidente, anche se il contratto concluso sia valido e tuttavia risulti pregiudizievole per la parte rimasta vittima del comportamento scorretto;
nel caso in esame, Per_1
quale amministratore della Mecaris s.r.l., ha venduto alla
[...] [...]
parti dell'edificio di cui la società che rappresentava non po- Controparte_3
teva disporre. Rilevato che tale circostanza costituisce un'ipotesi di responsa- bilità dell'amministratore di s.r.l. per colpa e non di responsabilità oggettiva,
in quanto il danno causato è riconducibile alla sua condotta, in siffatta ipotesi,
il risarcimento del danno deve essere commisurato al “minor svantaggio”,
10 ovvero al “maggior aggravio economico” prodotto dal comportamento tenuto in violazione dell'obbligo di buona fede, salvo che sia dimostrata l'esistenza di ulteriori danni che risultino collegati a detto comportamento da un rappor-
to rigorosamente consequenziale e diretto (Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 19024 del 29 settembre 2005).
Il danno, così enucleato, considerando che, come si legge dagli atti depositati,
nonché dalla documentazione fotografica, in base all'esame complessivo del-
la localizzazione di tutti i posti macchina del palazzo per tutti i condomini e,
dunque prescindendo dal posto auto n. 11, le manovre in uscita sono poco agevoli ed avuto riguardo alla diminuita disponibilità del portico e del locale serbatoi, può essere quantificato in via equitativa in euro 2.500,00 oltre inte-
ressi legali nella misura pari ad euro 3.110,43 dalla domanda proposta nel proc. civ. n. 3487/1990 R.G.
I convenuti , , Parte_10 Parte_11 Parte_12
, , e , Parte_13 Parte_14 Parte_15 Parte_16
nella qualità di eredi di amministratore della Mecaris Persona_1
s.r.l.., devono dunque essere condannati in solido al pagamento di tale somma in favore degli attori.
In merito alla posizione processuale della nella per- Controparte_3
sona del liquidatore pro tempore e di deve rilevarsi che, in Parte_9
assenza di prove che attestino la simulazione intervenuta con l'atto di com-
pravendita del 21 marzo 1988 tra detta società e la Mecaris s.r.l., nonché di altri elementi che comprovino il dedotto comportamento fraudolento anche della società acquirente, la domanda di risarcimento del danno nei loro con-
fronti deve essere rigettata.
11 Ritiene, infine, il Tribunale che, attesa la peculiarità e l'effettiva controverti-
bilità delle questioni trattate, sussistano ragioni tali da giustificare l'integrale compensazione tra le parti delle spese di lite.

PQM

Il Tribunale di Messina, in persona del Giudice on. d.ssa Francescaromana
Puglisi, definitivamente pronunciando nel proc.civ. iscritto al n. 5586/2012
R.G., così decide:

1. Dichiara la contumacia di , Controparte_4 Controparte_5 [...]
, , CP_28 CP_7 Controparte_13 CP_29
Controparte_19 Parte_17 CP_20 CP_30
[.
, , De Luca Maria, Controparte_8 Controparte_9 CP_10
, e del
[...] Controparte_11 Controparte_12 CP_14
;
[...]

2. Dichiara il difetto di legittimazione di;
Parte_8

3. Dichiara nulla la clausola del contratto di compravendita del 21 marzo
1988 con cui si è disposto dei locali condominiali quali il porticato, il posto auto n. 11 e del locale serbatoi e, per l'effetto ne ordina alla il rilascio;
Controparte_3

4. Condanna , Parte_10 Parte_11 CP_31
, , , e
[...] Parte_13 Parte_14 Parte_15 [...]
, nella qualità di eredi di al paga- CP_32 Persona_1
mento della somma di euro 5.610,43 in solido, quale importo omni-
comprensivo riconosciuto agli attori a titolo di risarcimento del dan-
no;

5. Rigetta nel resto;

12 6. Compensa le spese di lite.
Messina, 14 febbraio 2025
Il Giudice
d.ssa Francescaromana Puglisi
Il presente provvedimento è stato redatto con la collaborazione della Dott.ssa Fran-
cesca Annunziata Di Pietro, quale funzionario addetto all'Ufficio del Processo,
presso la Prima Sezione Civile del Tribunale di Messina.
13